XX县富帮农产品贸易有限责任公司生活用品超市建设项目可行性研究报告.doc
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1、 *县富帮农产品贸易有限责任公司生活用品超市建设项目可行性研究报告 *县工程咨询事务所 1 目目 录录 第第一一章章 总总 论论 .3 一、项目基本情况 3 二、可行性研究报告编制依据及内容4 三、项目主要技术经济指标.4 第第二二章章 项项目目背背景景及及必必要要性性 7 一、项目背景7 二、项目必要性8 第第三三章章 市市场场分分析析10 一、 消费市场分析.10 二、现代超市的市场竞争优势 .11 三、*县商品房现状与市场需求 .12 第第四四章章 项项目目选选址址与与建建设设条条件件.13 一、选址原则13 二、选址条件13 三、项目选址13 四、建设条件13 第第五五章章 经经营营规
2、规模模17 第第六六章章 技技术术设设备备21 一、计算机管理系统 21 二、其它设备22 第第七七章章 项项目目建建设设方方案案24 一、总平面布置 24 二、建筑方案26 *县富帮农产品贸易有限责任公司生活用品超市建设项目可行性研究报告 *县工程咨询事务所 2 三、配套工程32 第第八八章章 组组织织机机构构和和人人员员安安排排.42 一、组织机构设置 42 二、人员安排与培训 43 第第九九章章 项项目目实实施施进进度度44 第第十十章章 环环境境保保护护与与安安全全 45 一、环境保护45 二、卫生防疫48 三、消防安全48 第第十十一一章章 投投资资估估算算与与资资金金筹筹措措.51
3、 一、投资估算51 二、资金筹措与投资计划.52 第第十十二二章章 财财务务分分析析54 一、 商品销售收入和销售税金及附加估算 54 二、总成本费用估算 54 三、项目利润及分配情况分析 .55 四、财务现金流量和资金来源与运用分析 55 五、敏感性分析 57 六、项目风险分析 59 第第十十三三章章综综合合效效益益评评价价 63 一、经济效益分析 63 二、社会效益分析 63 第第十十四四章章结结论论及及建建议议65 一、结论65 二、建议65 *县富帮农产品贸易有限责任公司生活用品超市建设项目可行性研究报告 *县工程咨询事务所 3 第第一一章章 总总 论论 一一、 、项项目目基基本本情情
4、况况 1、项目名称:生活用品超市建设项目 2、建设单位:*县富帮农产品贸易有限责任公司 法人代表: 联系电话: 3、项目地址:*县经济开发区 4、建设性质:新建 5、经营范围:百货、食品、副食品、烟糖酒、音像制品、书 报杂志、药品、装潢建材等的零售和配销(包括餐饮)。 6、商业类型:仓储式零售 7、建设规模:总占地面积 24666.42 平方米(37 亩),总建 设面积 80000 平方米,其中商业建筑面积 39850 平方米(超 市营业用房面积为 9000 平方米),住宅面积 39500 平方米, 配套设施建筑面积 650 平方米。正常年零售营业额为 40248 万元。 8、项目投资: 项目
5、总投资:项目投资总额为 15000 万元。 9、经营组织方式:零售 10、项目宗旨:引进现代超市有限公司先进的营销技术和 管理经验,利用开发区良好的投资环境和未来三年开发区在 区位交通等方面的有利条件,优势互补,共求发展,从而使合 作各方获得良好的经济效益。同时通过本项目的实施,推动 *县商业同国际、国内市场接轨,促进开发区商业向现代化 *县富帮农产品贸易有限责任公司生活用品超市建设项目可行性研究报告 *县工程咨询事务所 4 水准发展。 11、项目期限:15 年,公司营业执照签发之日起计算。 二二、 、可可行行性性研研究究报报告告编编制制依依据据及及内内容容 1、可行性研究报告编制依据 (1)
6、住宅建筑规范GB 50368-2005 (2)住宅设计规范GB 50096-1999 (3)城市商住区设计规范GB 50180-93 (4)国家房地产开发有关政策; (5)*县建设项目规划设计条件通知书; (6)项目区地质勘探资料; (7)民用建筑节能设计标准 JGJ 26-95; (8)建设部房地产开发项目经济评价方法; (9)项目单位关于编制该项目可研报告委托书; (10)项目单位提供的其它资料; (11)国家相关的法律、法规及建筑设计规范。 2、可行性报告主要研究内容 根据国家关于编制投资商业项目可行性研究报告有关问 题的通知要求,项目可行性研究的主要内容包括: 1、项目建设的必要性;
7、2、项目的市场分析; 3、项目经营主要内容; 4、建设选址及建设条件分析; 5、总投资估算及经济效益分析评价等; *县富帮农产品贸易有限责任公司生活用品超市建设项目可行性研究报告 *县工程咨询事务所 5 三三、 、项项目目主主要要技技术术经经济济指指标标 该项目主要技术经济指标见表 1-1。 表 1-1 项目主要技术经济指标表 序号 指标名称单位 数量 备 注 一 项目规模 1 总占地面积 m224666 2 总建筑面积 m280000 2.1 商业建筑面积 m239850 超市建筑面积9000 m2 2.2 住宅建筑面积 m239500 2.3 配套设施建筑面积 m2650 二 经营规模 零
8、售万元40248 正常经营年 三 劳动定员 人585 四 项目总投资 万元15000 1 固定资产投资总额 万元14500 2 铺底流动资金 万元500 五 年总成本费用 万元44032 计算期年平均 六 年销售税金及附加 万元1006 计算期年平均 七 年利润总额 万元1877 计算期年平均 八 主要财务评价指标 1 全部投资财务内部收益率评价基准6% *县富帮农产品贸易有限责任公司生活用品超市建设项目可行性研究报告 *县工程咨询事务所 6 投资利税率 %19.22 投资利润率 %12.5 2 全部投资回收期 所得税前年6.2 含建设期 所得税后年8.99 含建设期 *县富帮农产品贸易有限责
9、任公司生活用品超市建设项目可行性研究报告 *县工程咨询事务所 7 第第二二章章 项项目目背背景景及及必必要要性性 一一、 、项项目目背背景景 随着我国改革开放进程的不断深入,国内商业流通领域发 展进入了一个新阶段。近年来国家采取了一系列新的改革方案: 1995 年,国家对外开放连锁经营形式,批准荷兰、日本两家外商 在北京进行连锁商业试点;越来越多的外国零售企业进入中国 零售市场。在进入的外商零售企业中,有大型综合超市(如法国 家乐福、美国沃尔玛);仓储式会员店(如德国的麦德龙、荷兰的 万客隆);便利店(如日本的罗森);超大型购物中心(如香港特区 的新东安百货);商品批发集散中心(如香港特区的利
10、联仓行); 标准化食品超市(如日本的友谊西友超市)等。 超市在世界发达国家问世至今已有几十年的历史。它是一 种现代化大型商业形态,具有自选购物、流通成本低、节约购买 时间等优点,因而即使在新商业经营形态层出不穷的发达国家, 它仍占据着不可替代的地位,成为现代大型零售业的主要形式。 超市在发达国家的商业发展中占有重要地位。当前,许多著名超 市公司(如德国麦德龙、美国沃尔玛、法国家乐福等)纷纷向国外 拓展市场,进行跨国联营,以寻求更大的发展空间。中国由于消 费市场潜力较大,投资环境较好,国外大型超市集团纷纷把中国 作为拓宽发展领域的投资热点。 我国超市始初于八十年代初,当时只是一些营业面积较小,
11、经营品种较少的商店,虽曾产生过一定的轰动效应,但终因市场 问题而导致一度萎缩。本世纪初,随着改革开放的深入、经济发 展的加快、居民收入的增加以及先进技术、管理方法的应用,超 *县富帮农产品贸易有限责任公司生活用品超市建设项目可行性研究报告 *县工程咨询事务所 8 市这种现代化商业零售形态再度在中国大地兴起,并得到迅猛 发展。 目前*县开发区没有一家上规模的国内品牌商业零售连锁 网点,为方便居民生活和合理布局商业网点,规划在开发区区域 建设一家大型超市将是十分必要的。 二二、 、项项目目必必要要性性 1、有利于提高*县商业经营管理水平 现代超市运用超前的经营理念和先进的管理模式。超市同 时包含了
12、多样商品的提供、优质服务的提供、管理模式的运用等, 超市不仅把自选、廉价和服务放在同一建筑物中,同时把服务与 管理融为一体。项目建设将有助于把现代商业模式优质的服务 理念和先进的管理模式带到*县开发区,从而有利于提高*县 开发区现代商业的经营管理水平和服务观念。 企业的前途取决于顾客的满意程度。为了实现这一目标,超 市将以提供廉价商品和服务,改进消费者的购物能力和生活水 平。根据消费者的期望,以竞争性的价格,把高质量的产品卖给 消费者,而且在最短的时间里将市场上的新产品提供给消费者。 在商场布置方面,努力寻求节省消费者时间的方法,方便消费者 购物,使消费者在实用、整洁、舒适的环境下购物。现代超
13、市严 格遵守对消费者的承诺,如有价格、交货期限、补货的承诺,都 竭力兑现。尊重消费者是现代超市一贯的经营作风,每一个消费 者在现代超市都会受到礼貌的接待。现代超市集团对其销售人 员,都要求其做到耐心倾听消费者的各种抱怨,并给消费者作必 要的解释,可能的话直接帮助消费者处理问题,寻求解决方法, 需要的话则带他去找能答复他的负责人。在与供应商的关系中, *县富帮农产品贸易有限责任公司生活用品超市建设项目可行性研究报告 *县工程咨询事务所 9 现代超市坚持的道德准则是同供应商建立一种互利坦诚的关系, 要求其雇员正直无私,杜绝接受供应商赠送的礼物和好处,对供 应商,现代超市一直把他们视为企业的合作者,
14、教育员工在任何 情况下都要采取礼貌的态度,在他们面前保持良好的信誉。 现代超市的管理模式较为先进,现代超市特别注重经营中 的每一个环节的协调与有序的连接,对于经营中的每一个环节 都采用人工及计算机智能管理相接合的方式进行科学管理。现 代超市还特别注重人力资源管理,定期对员工进行各种培训,不 断更新他们的经营理念和服务水平。 2、有利于促进*县现代化商业的发展 近年来,*县经济快速发展,为商业的发展提供了机遇,全 县涌现出了一批批发、零售企业,商品流通规模不断扩大。 伴随着生产的发展和收入的多元化,城乡居民收入将有较 快的提高,且略高于国民生产总值的增速。收入的增多,将促进 社会商品购买力的迅速
15、提高以及居民消费的变化,对商业的发 展将产生很大的影响。 为适应今后社会经济快速发展的需要,*县正在制订国民 经济和社会事业“十二五”规划,明确了现代化商业的发展目标。 设想到 2015 年,城区第三产业比重提高到 50,商业占第三产 业比重达 32。市场经济流通体系趋于完善,网点建设加快,并 向周边地区延伸,连接成片,发展多种新的经营方式,经济效益 稳步增长。市场经济流通体制更加完善,逐步形成一批综合商社 或以商贸为龙头的企业集团,实现*县商业的现代化经营与管 理。 *县富帮农产品贸易有限责任公司生活用品超市建设项目可行性研究报告 *县工程咨询事务所 10 第第三三章章 市市场场分分析析 一
16、一、 、 消消费费市市场场分分析析 1、*县目前超市业的发展规模存在较大的市场容量 超市作为商业领域的新型业态,在其他大、中城市异军突起, 发展迅猛,成为商业的重要组成部分。但在*县尚未能得到充分 发展,*县超市存在较大的市场容量。目前在*县的连锁业中, 形成规模,具有一定实力的超市主要是真棒连锁超市公司,*县 超市业目前的规模尚不能满足*县社会经济日益增长的需要。 2、*县居民收入的日益提高为超市业的发展提供了较大的 发展空间 随着经济的发展*县的人均购买力已有了大幅度的提高。 再加上外地流动人口和集团购买力等,*县的现实社会购买力 及购买力潜力较大。 从发展的观点看,伴随着*县经济的发展和
17、收入的多元化, 城乡居民收入将有较快的提高,且略高于国民生产总值的增速。 收入的增多,将促进社会商品购买力的迅速提高以及居民消费 的变化,将有助于超市业的发展与繁荣。 *县经济开发区内相继建成了一批住宅、商贸和公益设 施建筑,以及一批商店、宾馆、学校、银行、医院和具有综合 服务功能的邻里中心。目前开发区常住人口已超过 2 万,再 加上附近居住小区和村庄人口将更多。随着园区的建设和发 展原有的商业网点已经明显不能满足人们生活水平发展的需 要,因此,在园区和古城区的交界处建一个大型超市不仅可 以弥补这一区域商业网点的不足,方便附近居民的购买,也 *县富帮农产品贸易有限责任公司生活用品超市建设项目可
18、行性研究报告 *县工程咨询事务所 11 符合工业园区发展的需要。 二二、 、现现代代超超市市的的市市场场竞竞争争优优势势 1、现代超市商品供应优势 随着商品经济的发展,国内市场商品繁多,供应充足。国内 名优新特产品和“三资企业”产品在市场竞争中显山露水,纷纷 进入消费品市场,极大丰富了市场供应。为确保名优产品的供应, 现代超市专门设立了采购中心,负责现代超市商品的统一采购, 由于现代超市市场采购力较强,进行商品统一采购可使商品的 采购成本大大降低。同时采购中心负有对消费者需求商品进行 市场分析的职责,因此现代超市的商品品种构成符合消费者的 消费与购物倾向。本项目所需国外商品将通过现代超市国外配
19、 销网络进行采购,本项目具有较强的商品供应优势。 2、现代超市商品销售优势 现代超市在经营上具有大批量销售和小批量销售兼顾的特 点,无论是零售商还是个体消费者,均能在现代超市购得其所需 的各种商品(包括食品、非食品等)。商品价格低廉、品质优良、 商品繁多,成为现代超市广受欢迎的关键因素。同时本项目引进 现代超市超前的服务理念和先进的管理模式,本项目具有较强 的商品销售优势。 从以上分析中可以看出,*地区投资环境和消费环境较好, 再加上现代超市优质的服务和先进的管理模式,现代超市具有 较强的市场竞争优势,市场发展潜力较大。 三三、 、*县县商商品品房房现现状状与与市市场场需需求求 *县住宅建设速
20、度加快,城市居民人均居住面积 1998 年达 *县富帮农产品贸易有限责任公司生活用品超市建设项目可行性研究报告 *县工程咨询事务所 12 到了 10.98 平方米。但商品房住宅在居民住房中所占的比例不大, 家庭每户总建筑面积还比较小。从城市居民住房构成现状来看, 商品住宅市场蕴藏着巨大的需求潜力。根据有关市场调查资料, 目前有 26%的市民住房是“单位建房”,约占 39%属“房改房”, 占 19%是“私房”,只有 16%的住房是居民“购买的商品房”。从以 上现象可以看出,目前商品房在市民住宅构成中所占的比例仍 然很小,商品房的消费潜力和商品住宅的市场空间很大。随着住 房制度改革的进一步深入,住
21、房分配货币化,住房消费信贷扩展 和住房二级市场的开放,商品住宅将成为居民主要的住房来源。 再从每户住房总建筑面积来看,目前居民住房 60 平方米 (指建筑面积,下同)以下的占 38.96%,6080 平方米的占 33.8%,81100 平方米的占 14.82%,101120 平方米的占 8.02%,121140 平方米和 141 平方米以上的分别只占 2.82% 和 1.57%,有近 87.58%的家庭住房面积在 100 平方米以下。随 着居民生活水平的提高,收入的增加,部分高收人人群要求住房 宽敞、舒适、功能齐备及居住环境典雅,每套住宅面积在 100 平 方米以上住房户数将比现在有较大幅度地
22、提高,住房的升级换 代蕴藏巨大的消费潜力。 *县富帮农产品贸易有限责任公司生活用品超市建设项目可行性研究报告 *县工程咨询事务所 13 第第四四章章 项项目目选选址址与与建建设设条条件件 一一、 、选选址址原原则则 1.应具备较好的工程地质条件和水文地质条件。 2.应方便群众,交通便利。 3.周边宜有便利的水、电、路等公用基础设施。 4.应环境安静、远离污染源。 5.应远离易燃、易爆物品的生产和贮存区、高压线路及其设 施。 二二、 、选选址址条条件件 1、地形、地貌与环境条件 公用设施齐全,道路畅通。供水、供电、通讯等基础设施配 套。 2、交通条件 靠近主要干道公路附近,交通极为方便,为项目区
23、提供了更 为快捷的交通条件。 三三、 、项项目目选选址址 生活用品超市建设项目拟建于*县经济开发区,该项目坐落 在居民集中区内,地理环境比较优越。 四四、 、建建设设条条件件 1、项目区自然条件优越 (1)气候特征 *县地处北温带,属北方型大陆性季风气候,气候温和,四 季分明,光照充足,日照时数 2315.8 小时,日照度为 52.2%,无 霜期 202 天。 *县富帮农产品贸易有限责任公司生活用品超市建设项目可行性研究报告 *县工程咨询事务所 14 (2)气候条件 年均气温:14.5 极端最高气温:41.1 极端最低气温:-21.3 年均相对温度:70% 主导风向:东北风 年均风速:3.1m
24、/s 风 压:343kn/m2 年最高降雨量:1441.1mm 年 均 降 雨 量:862.9mm 日最大降雨量:249.7mm 最大动土深度:20mm 地 震 烈 度:6 度 (3)水文地质条件 *市*县东、西有寒武、奥陶系地质构成。山丘平缓延伸两 侧,其余均为平原,海拔一般为 23.5-32.5,地势由西北向东南倾 斜,地基承载力山前地带可达 8 吨/平方米。地下水层多为石灰 岩层隙间水,含水较丰富,最大冻土深宽 20 厘米。 (4)土壤状况 项目区土壤类型分砂姜黑土和潮土 2 大土类。其中砂姜黑 土成土母质为黄土性古河沉积物,分黄土、淤黄土、青白土和淤 黑土 4 个土种,占农业用地的 8
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