兴义民族风情街项目可行性研究报告(定).pdf
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1、 第 1 页 共 103 页 兴义民族风情街项目兴义民族风情街项目可行性研究报告可行性研究报告 贵州友联伟业投资顾问有限公司贵州友联伟业投资顾问有限公司 兴义市桔山新区房地产开发总公司兴义市桔山新区房地产开发总公司 兴义民族风情街项目兴义民族风情街项目 可行性研究报告可行性研究报告 20082008 年年 1111 月月 第 2 页 共 103 页 兴义民族风情街项目兴义民族风情街项目可行性研究报告可行性研究报告 目目 录录 第一章第一章 项目概述项目概述0 03 3 第第二二章章 市场分析市场分析1 17 7 第第三三章章 建设规模建设规模及及建设建设目标目标3636 第第四四章章 项目分析
2、项目分析5 50 0 第第五五章章 环境保护环境保护5 59 9 第第六六章章 卫生防疫卫生防疫6 62 2 第第七七章章 节能节能节水节水6 63 3 第第八八章章 投资分析投资分析6 64 4 第第九九章章 综合效益分析综合效益分析7 77 7 第十第十章章 资金筹措及偿还方式资金筹措及偿还方式8 86 6 第十第十一一章章 结论及建议结论及建议8 89 9 附表附表:9 91 1 第 3 页 共 103 页 兴义民族风情街项目兴义民族风情街项目可行性研究报告可行性研究报告 第一章第一章 项目项目概述概述 一一、项目背景项目背景 (一一) 、项目概况项目概况 项目名称项目名称:兴义民族风情
3、街 项目位置项目位置:项目位于贵州省兴义市桔山新区东北端,选址于马岭河峡 谷景区至兴义市城区之间的峡谷大道两侧,全长约1.15公里,地块面 积约106186.76m 2(约159.28亩) 。 项目现状项目现状: 项目地块位于兴义市著名的马岭河峡谷风景名胜区入口西 南端,是主要的必经之路。地块内主要为村居自建民房,原规划和道 路设施较差,无保留价值,均为拆除建筑。项目一、二期用地拆迁及 平整工作已基本完成,穿越其中的324国道重建已完工,已基本满足 第 4 页 共 103 页 兴义民族风情街项目兴义民族风情街项目可行性研究报告可行性研究报告 开工建设条件。 地形地貌地形地貌: 峡谷大道呈平行趋
4、势从南至北穿于整个地块并与中心段的 324国道一起把项目地块分为四块,其东北面紧临东环路,该地块较 第 5 页 共 103 页 兴义民族风情街项目兴义民族风情街项目可行性研究报告可行性研究报告 为狭长,主要呈南北偏东西走向,整体地势较为平坦、开阔。 规划理念规划理念 A:该项目的总体规划根据项目地块现状;把整个地块分成1、2、 3、4期,以便于规划设计和后期开发。 B:项目总体规划是从规划建筑形态设计、组合、水系园艺景观和 产品体现南喀斯特地貌,峡谷景观特色,充分体现,展示黔西南乃至 全贵州民族文化、地域元素,将水做为主轴,结合自然的生态聚落关 系将项目打造成为一个精巧;富于变幻、具有吸引力的
5、兴义名片、城 第 6 页 共 103 页 兴义民族风情街项目兴义民族风情街项目可行性研究报告可行性研究报告 市新地标。 该项目将具备地域、民族、文化展示、旅游观光、购物、餐饮、 休闲娱乐、度假、商务会议接待、居住,城市配套等功能于一体的商 业街区。 C:环境及景观设计遵循;生态、环保的设计原则,为充分体现黔 西州,布依族和苗族等主要少数民族的依山傍水地域民族文化风情, 整个商业街将水体做为主轴, 建筑和其它景观设计都围绕主轴水体展 开布局。 D: 建筑风貌设计主要源自黔西南州的布依民居和苗家山寨的原生 态民居形式,经过演绎和提炼而成的现代新民居形式的民族风情街。 规划构成:一心串两路 一街带两
6、寨 一环连四片 一心:社区中心(露天文化广场、博物馆、酒店、银行、电力电 信等共建中心) 两路:桔山大道、峡谷大道 两寨:布依水乡(布依风格,水系,商业步行街) 苗家山寨(苗族民居、吊脚楼、山体公园、少量别墅) 四片:居住社区、多层花园式住宅、临街底商少量小高层 第 7 页 共 103 页 兴义民族风情街项目兴义民族风情街项目可行性研究报告可行性研究报告 兴义民族风情街规划设计理念示意图 第 8 页 共 103 页 兴义民族风情街项目兴义民族风情街项目可行性研究报告可行性研究报告 兴义民族风情街业态分布图 第 9 页 共 103 页 兴义民族风情街项目兴义民族风情街项目可行性研究报告可行性研究
7、报告 兴义民族风情街景观节点布置图 第 10 页 共 103 页 兴义民族风情街项目兴义民族风情街项目可行性研究报告可行性研究报告 兴义民族风情街景观节点分区布置图 第 11 页 共 103 页 兴义民族风情街项目兴义民族风情街项目可行性研究报告可行性研究报告 (二二) 、) 、建设单位概况建设单位概况 兴义市桔山新区房地产开发总公司其前身为兴义市兴发房地产 公司,成立于 1993 年,属兴义市桔山新区工委下属事业单位,编制 25 人。兴发房地产公司为新区开发吸纳人才、吸纳资金发挥了积极 的作用。 1998 年桔山新区工委决定对原兴发房地产公司扩大资本注入,并 更名为兴义市桔山新区房地产开发总
8、公司。 兴义市桔山新区房地产开 发总公司属兴义市桔山新区工委全额投资创办的国有企业, 注册资本 2215 万元,房地产开发资质三级。经过几年的发展,公司现设有行 政、财务、销售、项目策划、工程与售后服务等 5 个部门,现有在册 员工 25 人, 其中具有中级职称 7 人、 初级职称 7 人, 管理人员 10 名, 大专以上学历 21 人。 公司自成立以来,一贯坚持“品质如金,质量如石”的开发宗旨, 规划设计充分体现人本观念,注意人与自然和谐统一,不断吸取经济 发达地区住房精华,精心规划每一个楼盘。严格规范施工管理程序, 保证每一分项工程质量均达到国家验评标准。 完善的售后服务和高标 准的物业管
9、理,深得广大业主和消费者的信赖,在房地产界树立了良 好的企业形象。 迄今为止,公司已成功地开发了富兴花园、怡泽园、榕园别墅、 北京路商住楼、金水商住楼、瑞金商住楼一、二期、惠实家园、惠实 新苑、南村枫林一期等住宅小区。楼盘户型设计变化多样,从经济实 用型到小康型,从平层到多层变维,从错层到跃层,从高级小楼住宅 第 12 页 共 103 页 兴义民族风情街项目兴义民族风情街项目可行性研究报告可行性研究报告 到底商独院,从联排别墅到独立别墅等数十种户型,满足了不同层次 消费者的需要。 2004 年富兴花园被评为省级优秀物业管理住宅示范小区, 2004 年 公司总经理田松甫被黔西南州委州政府评为优秀
10、企业经营管理者, 2005 年公司被贵州省银行业协会评为信贷诚信企业,2006 年被兴义 市房地产管理局评为房地产开发企业先进单位,2006 年被黔西南州、 市地税局评为 A 级纳税企业,2004 年、2006 年两度被兴义市人民政 府评为先进纳税企业。 2007-2008 年,成功投资开发建设了兴义会展中心。 十年来,累计开发商品房面积约 27 万余平方米,总投资 2.12 亿 元,销售率达到百之百,为兴义市城市化建设做出了重大贡献。 二二、规划建设的依据规划建设的依据 1、兴义民族风情街规划设计任务书 2、兴义民族风情街规划设计地形图 3、风景名胜区规划规范(GB 50298-99) 4、
11、城市道路交通规划设计规范(GB 50220-95) 5、城市用地竖向规划规范(CJJ 83-99) 6、汽车库、修车库、停车场设计防火规范(GBJ 50067-97) 7、建筑设计防火规范(GBJ 16-87)(2001 版) 8、商店建筑设计规范(JGJ 48-88) 9、黔西南州“十一五”规划 第 13 页 共 103 页 兴义民族风情街项目兴义民族风情街项目可行性研究报告可行性研究报告 10、兴义市城市总体规划 11、兴义市桔山城市中心区总体规划 12、国家、贵州省现行的有关规范及技术规定 三三、项目建设内容和基本指标项目建设内容和基本指标 项目经济技术指标项目经济技术指标: 兴义民族风
12、情街平面分区图 兴义民族风情街建筑及街景 第 14 页 共 103 页 兴义民族风情街项目兴义民族风情街项目可行性研究报告可行性研究报告 兴义民族风情街总平面图 兴义民族风情街建筑及街景 第 15 页 共 103 页 兴义民族风情街项目兴义民族风情街项目可行性研究报告可行性研究报告 兴义民族风情街鸟瞰图 总经济技术指标 总规划用地:106186.76m 2 总建筑面积:119597.61 m 2 总建筑占地面积:45938.69 m 2 容积率:1.13 建筑密度: 43% 绿化率:38.5% 道路及广场:18.5% 用地面积(m 2) 建筑面积(m2) 建筑占地面积(m2) 建筑密度 容积率
13、 绿化率 一期 49541.51 55676.44 20562.85 0.415 1.12 39% 二期 16501.43 21104.97 8102.00 0.49 1.28 30% 三期 25378.34 26119.18 10343.90 0.41 1.03 39.8% 四期 14765.48 16697.02 6929.94 0.47 1.13 31% 第 16 页 共 103 页 兴义民族风情街项目兴义民族风情街项目可行性研究报告可行性研究报告 四四、项目建设周期项目建设周期及投资及投资计划计划 1、工程建设:2009 年 1 月2013 年 12 月 48 个月 2、项目销售:20
14、09 年 5 月2010 年 11 月 43 个月 3、建设投资:RMB 261,493,311.6 元 第 17 页 共 103 页 兴义民族风情街项目兴义民族风情街项目可行性研究报告可行性研究报告 第第二二章章 市场分析市场分析 一一、可持续发展的可持续发展的规划设计和建设模式规划设计和建设模式 由于本项目以复兴和建构民族风情街区为建设的核心,在美化 桔山城市中心区域环境的同时, 对桔山城市中心区商业网点进行现代 化布局, 建构环境和街区活力, 增强城市在城乡一体化建设中辐射力。 因此必须从经济的角度进行分析, 力争使兴义民族风情街成为民族旅 游街区的样板,探索可持续发展的建设经验和建设模
15、式。 1、 经济的发展、城市面貌改变、群众实惠的获取、城乡差距的 缩小,必须建立在可持续的城市发展基础上。城市功能的辐射力在于 城市的活力,在于构成城市的各经济体和经济空间的活力。因此必需 对兴义民族风情街的价值进行分析, 探索民族文化风情街区的可持续 发展建设模式。 2、在民族风情街建设的同时,激活周边土地价值的升值空间, 在美化城市的同时,力争实现税源的扩大,就业岗位的增加,吸纳农 村劳动力的转移,逐步实现城乡一体化。兴义民族风情街的商业活力 必须进行深度分析。 3、本章的分析,将从兴义市商业房地产的开发现状展开,规划 兴义民族风情街建设所创造的城市价值和商业价值。 通过商业价值的 分析,
16、探讨兴义民族风情街工程建设的经济可行性,保证可持续发展 的民族文化风情街区建设的顺利实现。 第 18 页 共 103 页 兴义民族风情街项目兴义民族风情街项目可行性研究报告可行性研究报告 二二、兴义市兴义市经济经济环境分析环境分析 1 1、城市及经济概况城市及经济概况 (一一) 、) 、城市概况城市概况 贵州省兴义市地处滇、桂、黔三省(区)结合部,是黔西南布依 族苗族自治州政治、经济、文化、科教和信息中心。全市总面积 2915 平方公里,辖 4 个办事处 17 镇 6 乡,72 万人口,主要有汉、布依、 苗、彝、回等民族,少数民族占总人口的 40%,多为聚居,民族风情 浓郁。 (二二) 、)
17、、区位环境区位环境承东启西承东启西、联南接北联南接北 兴义市距贵州贵阳 357 公里,距云南昆明 362 公里,距广西南宁 627 公里(324 线里程),位于南(宁)贵(阳)昆(明)经济圈的 中心,地理区位优越,素有“三省通衢”之称。历史上是三省毗邻地 区的商业集散地和通衢要塞。 (三三) 、) 、人口环境人口环境城市人口不断增加人口素质显著提高城市人口不断增加人口素质显著提高 2007 年,城市建成区面积达到 26 平方公里,拓展了近 4 倍,城 第 19 页 共 103 页 兴义民族风情街项目兴义民族风情街项目可行性研究报告可行性研究报告 区人口发展至 25 万,增长了 5 倍;城市化率
18、达到 37%; (四四) 、) 、经济环境经济环境运行平稳运行平稳,持续健康发展持续健康发展 2007 年,全市生产总值完成 88.23 亿元,增长(比上年,下同) 19.98;财政总收入完成 10.07 亿元,增长 33.19;地方财政收 入完成 4.83 亿元,增长 24.07;固定资产投资完成 26.04 亿元, 增长 32.26;社会商品零售总额 32.47 亿元, 增长 19.55%;农民人 均纯收入 3165 元, 增加 15.51%; 城镇居民人均可支配收入 11411 元, 增长 31.06%。 兴义市是西部百强县市(2006 年排位第 42 位)和贵州省的十强 县市(第 4
19、位) ,其经济活力和辐射力日益增强。 (1 1) 、) 、国民生产总值国民生产总值 (2 2)财政收入财政收入 (3 3) 、) 、城市居民人均可支配收入城市居民人均可支配收入 第 20 页 共 103 页 兴义民族风情街项目兴义民族风情街项目可行性研究报告可行性研究报告 (4 4) 、) 、社会商品零售总额社会商品零售总额 (5 5) 、) 、固定资产投资总额固定资产投资总额 ( (五五) )、兴义城市经济发展目标兴义城市经济发展目标 “十一五十一五”期间期间,兴义市经济社会发展兴义市经济社会发展主要预期目标为主要预期目标为: 经济增长指标经济增长指标 财政总收入达到 12 亿元,年均增长
20、14以上,力争完成 15 亿元,年均增长 19以上,比“十五”期末翻一番;固定资 产投资五年累计完成 160 亿元,比“十五”翻一番; 到 2010 年,全市生产总值实现 130 亿元,年均增长 16以 上,力争达 到 150 亿元,年均增长 19以上,人均生产总 第 21 页 共 103 页 兴义民族风情街项目兴义民族风情街项目可行性研究报告可行性研究报告 值超过 2000 美元,比“十五”期末翻一番,接近或达到全 国平均水平。 社会发展指标社会发展指标 到 2010 年,城市建成区面积达 40 平方公里,城镇人口达 40 万人,城镇化率达 50左右。 人民生活指标人民生活指标 农民人均纯收
21、入争取达到 3650 元,确保年均增长 150 元以 上;城市居民人均可支配收入达到 13000 元,年均增长 1000 元以上;科技、教育、人口、卫生、文化等社会各项事业全 面发展。 2 2、兴义城市规划及发展兴义城市规划及发展 形成中心城中心镇一般镇三个层次组成的城镇体系。 兴义市中心城由黄草坝、桔山、坪东、下五屯四个街道办事处 和马岭镇、顶效镇等组成。 规划形成大中城市的规模,至 2020 年, 规划实际居住人口约 48 万人。 (三三)、)、城市功能定位城市功能定位 1、黔西南州的政治、经济、产业中心,文化、教育、信息基地。 2、滇、黔、桂三省(区)结合地区的商业、贸易、物流基地。 3
22、、具有丰富旅游资源和历史人文景观的旅游服务城市。 4、具有电力、煤炭、酿酒、制药、建材、冶金等工业,并积极 发展以都市型产业为主导的综合性生产基地。 (四四)、)、城市总体布局城市总体布局 第 22 页 共 103 页 兴义民族风情街项目兴义民族风情街项目可行性研究报告可行性研究报告 1、用地规模 兴义市中心城现状建成区用地 17.7 平方公里。 规划至 2020 年,中心城总体规划用地约 73.4 平方公里,其中城 市建设用地约 40.9 平方公里,自然生态用地约 22.4 平方公里,发展 备用地约 10.1 平方公里。 2、总体布局结构 中心城的布局结构概括为“三条轴线、 五个中心、 六个
23、片区”。 三条轴线三条轴线 中心城的三条发展及景观轴线,分别是瑞金大道、民航大道、开 发大道。 第 23 页 共 103 页 兴义民族风情街项目兴义民族风情街项目可行性研究报告可行性研究报告 五个中心五个中心 行政文化中心、金融商贸中心、信息中心和体育中心位于瑞金大 道的沿线,形成新的城市中心区。老城商务中心则依托现有的老城商 业区布置。 六个片区六个片区 城市的主要功能有机的分散到各个互相联系又有分隔的片区空 间,因地制宜,最大限度地利用可建设用地。 规划中城市的主要道路和结构绿地系统, 将兴义市中心城划分为 6 个片区。 兴义市土地使用规划 (1 1)、老城区片区老城区片区: 用地面积约
24、6.6 平方公里,规划居住人口约 10 万人。 第 24 页 共 103 页 兴义民族风情街项目兴义民族风情街项目可行性研究报告可行性研究报告 (2 2)、桔山片区桔山片区: 用地面积 12.8 平方公里,规划居住人口约 17 万人。 (3 3)、民航片区民航片区: 用地面积 12.3 平方公里,规划居住人口约 4 万人。 (4 4)、下五屯片区下五屯片区: 用地面积 3.9 平方公里,规划人口 5 万人。 (5 5)、顶效片区顶效片区: 用地面积 11.8 平方公里,规划人口约 6 万人。 (6 6)、马岭片区马岭片区: 规划用地面积约 7.2 平方公里,规划人口约 6 万人。 第 25 页
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