中医药温泉养生城建设项目可行性研究报告 (3).doc
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1、第1章 总论1.1项目背景1.1.1项目名称中医药温泉养生城建设项目。1.1.2承办单位概况本项目承办单位是霸州市中上房地产开发有限公司。霸州市中上房地产开发有限公司是由中国中医药科技开发交流中心投资兴建的。中国中医药科技开发交流中心是国家中医药管理局直属事业单位,以促进中医药科技进步,发展中医药事业为宗旨。中国中医药科技开发交流中心同时是国家中医药管理局重点专科(专病)管理办公室、国家中医药管理局科技成果推广办公室、国家中医药管理局新药开发专项办公室。1.1.3报告编制依据本报告编制依据如下:1.1.4项目提出的理由党的十七大提出:以人为本,建和谐社会,环境友好型社会,倡导生态文明等理念为温
2、泉养生文化休闲产业的发展提供了巨大发展良机, 使温泉养生休闲业的发展拥有更丰富的内涵。温泉养生发展到现阶段,基本上以温泉沐浴为核心,结合了旅游、休闲,含温泉、膳食、调理、睡眠、健身、娱乐、静心、生态农业、中医药保健文化等内容,初步形成了综合立体的温泉养生旅游休闲体系。文化是人类独有的生存方式,创新是文化的本质特征,当今世界的快速发展和巨大变化,使文化创新在社会生活中的意义再次凸显,中国优秀温泉养生文化传统是中华民族祖先的积累和结晶,不断创新是这一传统得以延续和发展的决定性因素,当代中国温泉养生文化的创新更是传统文化向现代化的转化和重塑。近年来,霸州市在经济社会和文化发展的实践中,不断加深对文化
3、产业的认识,采取积极有效措施推进文化经济化、产业化进程,使文化市场日趋繁荣,文化产业稳步发展。特别是进入“十一五”以来,确立了“争创经济强市、建设文化名城、打造和谐霸州”的三大奋斗目标,把文化产业发展全面纳入经济社会发展的总体规划,纳入文化名城建设的重要内容。霸州自然资源特色明显,中部以东偏南,为地热水“奥陶系”,可利用温度50略高,适宜开发地热观光农业;中部以西偏北,为地热水“馆陶系”,储量157亿立方米,可利用温度在7094之间,且属苏打型地热温泉,水质呈弱碱型,经检测含有锌、碘、氟等多种对人体有益的矿物质和偏硅酸、偏硼酸等成分,被誉为“液态黄金”,适宜发展养生度假旅游。目前,地热已得到初
4、步开发,其中错季玫瑰种植和茗汤温泉已享誉京津市场。霸州市旅游业发展总体规划(2007-2020年)对旅游资源的分析评价和市场分析客观实际,确定了霸州旅游的主题形象,明确了三大核心旅游产品,在旅游资源开发与产品设计、旅游空间布局与项目策划等方面提出了具体的规划方案,对重点旅游区块和重点项目提出了具体的策划,具有一定的操作性。温泉是霸州旅游经济的根基和灵魂,是霸州旅游业的最大卖点。高品位建设温泉度假区是霸州市实施“旅游富市”战略无可置疑的举措,也是可续利用温泉资源和合理保护温泉资源的必由之路。按照规划,“十一五”末期,在市区西北部、南水北调100公顷的调蓄水库的周边,霸州将建设28平方公里(200
5、万平米)的国际温泉度假区,以发展现代旅游度假产业为基本定位,依托霸州独特的交通优势和温泉地热资源,着眼京津、面向全国,大力推进温泉会所、商务会馆、会展中心、星级酒店及其相关配套设施的开发建设,着力培育、开发观光旅游、休闲旅游、会展旅游、商务旅游等现代旅游产业,集中打造集会展商务、休闲度假、旅游观光、乡村风情体验为一体的现代旅游度假产业园。主要分为温泉度假区、商贸会展区、精品购物区、休闲娱乐区、文化产业区等。除涵盖现已运营的国家4A级景区茗汤温泉度假区外,还包括中国戏曲文化大观园、美侨温泉会馆、台湾温泉商务会馆、玫瑰温泉庄园、欧洲温泉会馆、黎昌海鲜酒店、中国传统医药康疗中心、京津金融服务中心等多
6、家星级酒店和生态项目。温泉与生态,是霸州旅游资源的特色与优势所在。但是,资源是不可能长期独有的,竞争优势也是不断在变化和转移的。因此,以建设中医药温泉养生城建设项目为契机,是把旅游产业作为关系霸州经济发展全局的重要主导产业,摆到突出位置,抓实抓好做大做强的重要举措。中医药温泉养生城以天人和谐的理念为主题,融科普、旅游、娱乐、养生、度假等要素为一体,建成后将成为霸州一个新的旅游亮点。中医温泉养生城的建立能满足我国尤其是北京、天津等大城市各阶层的需求,也在很大程度上配合贯彻卫生部进一步提高居民生活质量的战略部署。本项目的建立能够提高当地税收收入,进一步提升霸州市的形象,提高当地的经济发展水平;其次
7、提高霸州市在中医文化的地位,使之成为京津保地区的交流平台。 1.2 中医药温泉养生城概况1.2.1地理位置本项目在霸州经济技术开发区内,霸州温泉城6号地块,座落位置及地块面积:泰山路东侧,龙江湖东道南侧,一期项目规划占地面积100亩。1.2.2中医药温泉养生城项目定位以健康休闲为主题,以绿色庄园为风格,以中医药温泉养生为核心价值的天人和谐养生 “理想家园”。中医文化博大精深,渗透着独特的“养生观”,依托中国中医药科技开发交流中心的科研实力,打造特色鲜明的中医温泉养生健康城。该项目区体现了中医大产业链,包含中医全体验温泉中心,中医文化水疗街、中医养生主题地产等精品中医温泉子项目。 1.2.3中医
8、药温泉养生城项目规划中医药温泉养生城规划占地300亩,规划建设(含太医馆和名老中医工作室)、温泉养生庭院、五星级温泉养生酒店、药用植物园和养生农庄四个子项目。该项目拟分三期建设。根据规划内容,本项目作为中医药温泉养生城的一期工程,主要建设温泉医疗中心、温泉养生庭院二个子项目。1.2.4 建设内容1、中医药温泉中心中医药温泉中心(包括含太医馆和名老中医工作室)目标市场定位于运动性损伤人群、病后恢复人群、长期慢性病困扰人群、银发族,充分发挥水中运动疗法的特殊功能,聘请康复治疗专家,引进国外先进设备,建立温泉康复治疗中心,通过无碍障化设计,与中医温泉养生城内的其他假设施相结合,共塑环境优雅、设备先进
9、、功能齐全的温泉康复疗养地。中医药温泉中心(包括含太医馆和名老中医工作室)占地面积15亩,规划建筑面积8400m2,其中:中医药温泉中心建筑面积6000m2,框架式,主体结构四层,局部六层。温泉疗养中心建筑面积2400m2,混合式结构,主体三层。中医药温泉中心围绕中医药温泉研究、中医医馆、名老中医工作室、理疗、温泉养生等功能进行设计。温泉疗养中心设计在产品结构上结合中医理论,科学地设置了静态养生一环。2、温泉养生庭院温泉养生庭院占地85亩,建设170栋养生庭院,每栋面积200300m2(按照250m2/栋,共计42500m2),楼层为23层混合结构,按照庭院式结构布局,内置温泉设施。养生庭院在
10、建筑风格上注重吸取国内各民族的建筑特色,按照庭院式结构布局,内置温泉设施,形成不同民族风格的建筑群落,使温泉别墅本身就可以成为中医药温泉养生城的观光景点。养生庭院其特色:1 宾馆化配置、人文化管理,专业医护人员24小时提供全方位服务。多重庭院不仅营造出“庭院深深深几许”的意境,更符合现代生活的多重需求。或静或动,或开敞或封闭,或独立或互动,每一个庭院都秩序井然,各司其职。 在家中可以随心享受温泉养生情趣,实现健康养生休闲一体化。布局设计采用多种方案,最大限度满足不同需求。1.2.5建设安排工程计划在2008年12月前期设计、论证,2009年3月份开工,到2010年12月底全部竣工,计划工期为2
11、2个月,按照边建设边投产的原则进行。1.2.6项目总投资本项目的总投资,计14837万元。1、建设投资估算建设投资估算为13857万元(含建设期利息)。包括:土建工程投资9696万元,设备购置900万元,其它工程费用2438万元,建设期利息432万元,基本预备费391万元。2、项目铺底流动资金项目铺底流动资金估算额为980万元。1.2.7投资来源本项目资金由企业自筹资金和债务资金两部分组成。其中:本项目自有资金为5837万元,其中,用于建设投资4425万元,用于建设期利息432万元,用于铺底流动资金为980万元。自筹资金由项目承办单位以自有资金筹措,建设期内以自有资金偿还建设期贷款利息。债务资
12、金为建设融资9000万元,拟申请银行贷款解决。1.2.8资金使用计划建设投资(不含建设期利息)分年投资计划比例为55%、45%。第一年先以自筹资本金4425万元投入,再投入融资3000万元,第二年投入融资6000万元。1.2.8主要技术经济指标本项目正常年的营业收入4900万元。销售税金及附加为163万元。正常年实现利润总额为2386万元,所得税额为596万元,净利润为1790万元。所得税前项目财务内部收益率为15.79%,所得税后项目财务内部收益率为12.45%,项目资本金内部收益率为16.19%,总投资收益率16.08%。1.3结论通过对中医药温泉养生城建设项目认真系统的可行性分析后,得出
13、如下结论。高起点、全方位、上档次,但建成后,其经营成本基本上处于长期稳定状态,不会因游客增加而同比增加成本。如果该景区能在周边其他大型景区的带动,就会以其独特的风格吸引源源不断的客源。旅游业被誉为朝阳产业,是国家、各级地方政府支持、鼓励发展的产业。霸州市政府已制定出相关优惠政策。经营者只要管理得法,经营有方该景区将成为霸州旅游的热点。无论是从产业政策、地理环境、财务核算诸方面进行分析,该项目经济可行如能把握适当时机,将会长久受益。综上所述,本项目规模适当、布局合理、符合相关要求。 第2章 霸州温泉资源与开发现状分析2.1温泉文化与中医药养生2.1.1温泉文化概述l 我国劳动人民发现和应用温泉治
14、病,已有数千年的悠久历史。早在先秦的山海经里就有了“温泉”的记载。 l 公元400年,北周庾信写了温泉碑文,记述了温泉的治病作用。 l 李时珍在本草纲目中将我国的矿泉分为热泉、冷泉、甘泉、酸泉和苦泉,是我国最早的温泉分类学者之一。l 华清池史话、李世民与温泉铭汤岗子温泉文化、高丽汤VS大和汤 。以上文献都对我国的温泉文化进行了详细描述,揭示了中国的温泉文化源远流长。2.1.2温泉文化的历史变迁l 第一代温泉是洗浴文化,就是人们常说的“泡汤”;l 第二代温泉文化是洗浴加游戏,强调温泉的动感、丰富;l 第三代温泉则是洗浴加休闲的文化,突出温泉是一种休闲旅游;l 最新的第四代温泉文化是最具包容性的,
15、它不再专属年轻人,而是与上一代共同享有的引入保健概念的全新温泉。2.1.3温泉文化与中医药养生温泉是一种自然疗法大部份的化学物质会沉淀在皮肤上,改变皮肤酸碱度,故具有吸收、沉淀及清除的作用,其化学物质可刺激自律神经,内分泌及免疫系统。l 水经注多次提到温泉可以“治百病”,如“鲁山皇女汤,可以熟米,饮之愈百病,道士清身沐浴,一日三次,多么自在,四十日后,身中百病愈”,真实的记载了温泉的保健作用。又如“大融山石出温汤,疗治百病”、“温水出太一山,其水沸涌如汤。杜彦回曰,可治百病,水清则病愈,世浊则无验”等,都说明早在当时人们对温泉的医疗价值已有了相当的认识和研究。l 温泉水利用的价值温泉是一种自然
16、疗法,其化学物质可刺激自律神经,内分泌及免疫系统。温泉依不同的泉质有不同的疗效,就整体而言主要的疗效有:热疗效果 、机械力学效应、温泉的适应症、治未病健康管理体系。根据中医学 “上工治未病” 理念,在健康保健业务中,中医预防亚健康发挥了不可忽视的作用,除了传统的中医针灸、推拿、膏药等内病外治方法,中医药温泉成为现代家庭健康保健的有效医疗手段。温泉养生正是以中医药治未病的健康理念为核心,开创全新的高端健康生活模式。2.2河北及周边温泉开发2.2.1历史上对地热资源的利用中国是世界上利用地热资源较早的国家之一,据历史记载已有数千年的历史。早在公元前500前600年的东周时代,孔子的弟子所著论语先进
17、篇就记载有“暮春者,春服既成,冠者56人,童子67人,洛乎沂,风乎午之,泳而归。”;公元前100年左右的汉代天文学家张衡所著温泉赋记载到“天气谣错,有疾病兮,温泉泊焉,以流秽兮,蠲除苛慝,服中正兮,熙哉帝哉,保性命兮”,讲述了温泉有治病、除秽、保健之功能;晋代(公元300年左右)郦道元所撰水经注称:“鲁山皇女汤,可以熟米,饮之愈百病,道士清身沐浴,一日三次,多么自在,四十日后,身中百病愈”,记述了利用温泉洗浴、治病。在这以后的历代文人著作及著名温泉的碑文中都有不少这方面的文字记载。2.2.2地热资源的有目的开发“地热”作为一种矿产资源,有其自身的开发特点:一是作为能源利用的同时,还可以作为水资
18、源予以利用。尤其是那些不含有害组分、矿化度低的地热水,作为地热能利用后,绝大多数都可作为水资源加以利用,是淡水资源的必要补充。二是可开采利用地热能的大小,应用范围,取决于地热水温度及可开采水量。地热资源按温度分为高温、中温、低温三级,温度不同其应用范围也有所不同。三是地热水中含有多种有益的矿物组分,具有广泛的用途。地热水是一个大的溶剂,尤其是在热储中滞留时间长、温度高的地热水,溶于其中的矿物质很多,地壳中被发现的所有元素在地热水中几乎都可以找到,有的地热水中矿物质含量可达 100g/L以上。2.2.3河北地热资源根据千余口探井测温数据所编制的京津冀地区地热异常分带图表明,区内地温异常呈现出高低
19、相间的带状分布,河北省地热资源储量十分丰富,11个省辖市均有分布,是我国东部开发中低温热水最优越的地区之一,地热资源储量相当于170.6108吨标准煤。从西向东大致分为七带,这些区带的地热资源达到了目前经济技术及开发总量的要求,即面积大于10平方公里,水温大于40或地温梯度每100米大于3,热水层埋深小于3000米的经济型亚经济型地热资源。2.2.4霸州地热资源霸州市拥有丰富的地热资源,全市已探明温泉地热面积500平方公里,热水储量220亿立方米。霸州市拥有丰富的温泉地热资源,被中国矿业联合会命名为全国第八个“中国温泉之乡”。着眼建设北京周边地区最大、最具特色的温泉休闲旅游度假场所,霸州全面启
20、动了温泉城建设。为充分利用资源,实现霸州3至5年建成中国优秀旅游城市的目标,霸州市在市区西北部规划了总体面积28平方公里的温泉城,目前已有欧洲温泉会馆、中国传统医药康疗中心、台湾温泉商务会馆等9个项目入区建设。2.3霸州发展旅游分析2.3.1霸州经济社会发展情况霸州地处河北省冀中平原东部,位于京津保金三角中心地带,属环京津、环渤海城市群。北距首都北京80公里,东临海港城市天津70公里,西去古城保定65公里。全市幅员面积784平方公里,辖7镇5乡2个办事处和一个省级经济技术开发区,383个行政村(街),总人口57万。2008年,在中共霸州市委的正确领导下,市人民政府紧紧依靠、团结和带领全市人民,
21、落实科学发展观,迎难而上,积极作为,保持了经济社会的协调、健康发展,经济发展保持稳健,发展环境不断提升,文化建设提质增效,民生福祉明显改善。全市GDP完成206亿元,增长10.2%,财政总收入完成18.06亿元,增长12.5%。农业综合生产能力提高,粮食总产增长8.4%;工业生产保持增长,列统工业增加值增长9%;服务业加快发展,总量比上年增长18.4%。2.3.2霸州的历史文化沉淀霸州最早见载于春秋,古称益津,北依燕京、东牵渤海,西揽太行,“帝阙下临通万国,行人至此望燕山”,曾以“晴波遥映、菡萏飘香”的水乡风情享誉遐迩,引得无数文人墨客流连忘返。霸州最早见载于春秋,秦属广阳郡,汉属益昌县,五代
22、后周显德六年建置霸州,因建于霸水河畔而得名。宋辽之际,霸州的益津关(今市区)、淤口关(今信安镇)和雄州的瓦桥关(今雄县城)作为南北交通咽喉,号称“三关”,成为北宋防御辽国的边防重镇。宋人称:“此固三关之锁钥,实则冀中之机枢”。特殊的政治、经济地理环境,使得不同类别、不同起源的文化经过长期的碰撞、融合,形成了超胜于人、不流俗变、包容兼蓄、大气开放的“霸”文化特性,也衍生了丰厚的物质和非物质文化遗产。宋辽古战道,被誉为“中外军事史上的奇迹”;高桥、胜芳、燕家务的古乐,可以追溯到商代,比纳西古乐还早1000多年,堪称古代艺术的活化石;胜芳古镇的历史积淀不亚于苏杭,“三座桥”、“三宗宝”、穿心河和以张
23、、王两家大院为代表的建筑文化,加上众多的百年老字号、特有的民间花会艺术和饮食文化、生活习俗,形成了既有鲜明的时代特征、又有浓郁的地方特色,贯通南北、融汇中西的北方古镇风韵。还有千年龙泉寺,百年古祠堂,誉满京津的益津八景,见证历史的名人故居,等等,无不见证着霸州历史的厚重与博大。久远的人文历史,特殊的政治、经济地理环境,使得多种文化在这里交汇融合,造就了霸州不流俗变、包容兼蓄、大气开放、追求卓越的地域文化性格。这种地域文化性格经过市场经济的整合,衍生成区域特色的工商业文明,形成了支撑当地发展的“根”,也奠定了霸州历史上的区域性经济文化中心地位。2.3.3.建设和谐文化,营造良好人文环境深入挖掘自
24、身优势和地域特色优势,向文化要竞争力,以文化促经济、谋发展。一是建设了一批文化设施。投资近两亿元完成了市图书馆、李少春大剧院、益津书院等一批群众性文化设施。二是发展了一批文化产业。依托独特的交通优势和温泉地热资源,大力发展文化旅游、会展、温泉度假等产业。温泉城建设全面启动,温泉会所、会展中心、星级酒店等九个项目入区发展。三是打造出一批文化名牌。努力打造“戏曲之乡、翰墨之乡、词赋之乡、温泉之乡和胜芳古镇”四乡一镇文化品牌,现已初见成效。四是丰富了群众文化生活。“月月唱大戏,周周演大片”已成为享誉京津及周边县市的文化品牌。推动“彩色周末”活动进农村、进社区、进企业,深受群众欢迎。2.3.4文化产业
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