中心小学等八所学校公共租赁住房建设项目可行性研究报告.doc
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1、XX 区XX 中心小学等 八所学校公共租赁住房建设项目 可 行 性 研 究 报告 项目管理咨询有限公司 目 录 前言 6 第一章 项目综述6 1.1 项目名称及建设单位10 1.2 研究工作的依据和范围10 1.3 建设规模与内容 12 1.4 投资估算与资金筹措方式13 1.5 项目结论.13 第二章 项目建设背景与必要性15 2.1 项目建设背景.15 2.2 项目建设必要性 16 第三章 市场预测与住房保障分析21 3.1 公共租赁住房市场预测21 3.2 住房保障分析.22 第四章 项目建设总体规划 24 4.1 项目建设规划方案24 4.2 项目建筑形态和物业建设规划方案.24 4.
2、3 项目建设户型规划方案24 4.4 项目建成后价格规划方案25 4.5 配套功能建设规划方案27 第五章 场址与建设条件29 5.1 项目选址.29 5.2 地势地貌.29 5.3 气候气象.29 5.4 水文条件.30 5.6 交通条件.30 5.7 公共设施条件.31 5.8 施工条件.31 第六章 工程建设方案33 6.1 建筑设计.33 3 6.2 结构设计.37 6.3 给排水系统.40 6.4 电气系统.43 第七章 项目管理49 7.1 质量管理.49 7.2 进度管理.50 7.3 合同管理.50 7.4 资金管理.51 7.5 现场管理.51 7.6 项目实施.51 7.7
3、 建设工期.52 7.8 运营期管理.52 第八章 环境保护及消防安全55 8.1 建设地点环境现状55 8.2 主要污染物和污染源55 8.3 治理方案.56 8.4 绿化.57 8.5 环境影响评价.57 8.6 消防及安全.57 第九章 节能59 9.1 概述.59 9.2 节能规范和用能指标60 9.3 节能措施.60 9.4 建立能源管理机构及制度60 9.5 建立完善的能源计量系统60 9.6 能耗估算.60 第十章 工程招标投标70 10.1 招标原则 70 10.2 招标范围 70 10.3 招投标程序70 第十一章 投资估算与资金筹措74 4 11.1 投资估算 74 11.
4、2 工程项目资金筹措76 第十二章 经济及社会效益分析89 12.1 社会影响分析89 12.2 环境影响分析89 12.3 互适性分析89 12.4 经济效益分析89 12.5 社会效益分析89 第十三章 结论与建议95 附图: 1、项目地理位置图; 2、用地红线图; 3、公租房平面图; 附件: 1、组织代码证; 2、土地使用证; 5 前 言 1、公共租赁房 公共租赁住房是指由国家提供政策支持,各种社会主体通过新建或 者其他方式筹集房源、专门面向中低收入群体出租的保障性住房,是一 个国家住房保障体系的重要组成部分。公共租赁住房不是归个人所有, 而是由政府或公共机构所有,用低于市场价或者承租者
5、承受起的价格, 向新就业职工和其他中低收入群体出租,包括一些新的大学毕业生,还 有一些从外地迁移到城市工作的中低收入群体。 2、公共租赁住房的含义 公共租赁住房作为有别于廉租住房、经济适用房的一种新型保障性 住房,目前尚无一个内涵统一的明确界定。分析 指导意见中对于发展 公共租赁住房的要求,比较各地方公共租赁住房管理办法中对于公共租 赁住房的规定,公共租赁住房呈现如下特征: 第一,保障性。住房权是得到 世界人权宣言 、 经济、社会和文化 权利国际公约 、 消除一切形式种族歧视公约 等国际公约一致确认的一 6 项基本人权。 指导意见也明确指出,大力发展公共租赁住房,是完善 住 房供应体系,培育住
6、房租赁市场,满足城乡中等偏下收入家庭基本住房需 求的重要举措。由此可见,发展公共租赁住房是我国政府继廉租住房、经 济适用房之后推出的保障居民住有所居的一种新型保障性住房。 第二,政策支持性。公共租赁住房不是在房地产市场中自发生成的, 而是由国家推动出现的,是国家为了住房保障的目的人为设计的新型住 房类别,因此公共租赁住房的发展,尤其是发展初期,只有在国家特殊 政策的支持下,才能步入正常的发展轨道。同时,基于公共租赁住房的 保障性特质,国家也有责任通过政策支持来推动公共租赁住房的发展。 对此, 指导意见专设“政策支持”部分,从土地供应、国家投资、税 收优惠、金融支持方面给予公共租赁住房发展以政策
7、支持。 第三,租赁性。这是公共租赁住房的核心特征,也是公共租赁住房 与经济适用房的最大区别。经济适用房是为目标群体提供的低于市场价 格的产权住房,而公共租赁住房则是向目标群体提供适当的租赁住房来 保障其住有所居。 7 第四,专业性。这是公共租赁住房与个人出租住房最大的区别。传统 的个人出租住房的首要功能是产权者自住,而公共租赁住房不论是通过新 建、改建、收购,还是通过在市场上长期租赁住房等方式筹集的房源,都 不是为了自住,而是专业用于出租的。 第五,供应群体广泛性。在我国原有的保障性住房中,廉租住房的 供应对象是最低收入群体,经济适用房的供应对象是中等收入群体。而 指导意见规定: 公共租赁住房
8、的供应对象主要是城市中等偏下收入 住房困难家庭,有条件的地区,可以将新就业职工和有稳定职业并在城 市居住一定年限的外来务工人员纳入供应范围。部分地方规定的公共租 赁住房供应群体则更加广泛,如上海将公共租赁住房供应对象由户籍人 口扩大为常住人口,并且不设收入限制。 3、公共租赁住房的比较优势 国家之所以将发展公共租赁住房建设作为解决当前住房困难问题的 政策选择,是因为公共租赁住房相较个人购买、廉租住房、经济适用房 和个人出租等方式所具有的比较优势: 8 (1)公共租赁住房有利于引导国民 “先租后买” ,合理住房消费。实 现“住有所居”的目标,通常有两种方式: 一种是购买住房,另一种是 租 赁住房
9、。据了解,在发达国家,首次购房人的年龄比我国要大很多,年轻 人长期租房是一种普遍状态。在日本、德国,首次购房人平均年龄为 42 岁,法国为 37 岁,美国也在 30 岁以上,英国在 2008 2009 年间近 32% 的家庭靠租房解决居住问题,而在我国现阶段,国民太过关注购房, 而租房则处于相对被忽视的境地。鉴于此,国家应在正确引导国民的住 房消费理念方面有所作为,即住房应 “从租到买、由小及大 ” 。公共租赁 住房为居民提供可租赁适当房源,这不仅可以引导鼓励居民租房,减轻 中低收入群体购买住房的经济压力,而且可以减少“被买房”群体的数量, 对抑制过高房价起到积极作用。 (2) 公共租赁住房有
10、助于克服廉租住房和经济适用房的弊端。首 先,公共租赁住房扩大了保障范围,有利于解决 “夹心层”住房问题。因 为廉租住房只面向最低收入群体,经济适用房尽管保障对象是中等收入 群体,但其价格仍然偏高,甚至部分地区的经济适用房和商品房价格相 9 差无几。由于廉租住房、经济适用房和商品房三者之间不能实现对接,形 成两个数量庞大的 “夹心层” ,即收入超过廉租住房申请标准、但无力 购买 经济适用房的人群和收入超过经济适用房申请标准、但无力购买商品房的 人群。而公共租赁住房则是面向中等以下收入群体出租,在保障范围上 实现了与商品房的对接。其次,经济适用房是产权房,存在套利空间, 且通过行政手段进行分配,极
11、易诱发权力寻租现象的发生,而公共租赁 住房则是面向中等以下收入群体出租住房,不存在引发上述弊端的空间 或土壤。 (3)公共租赁住房有益于弥补个人出租住房的不足。在我国,个 人出租住房主要存在以下不足: 一是数量少,尤其是在大城市可供出租 的房屋数量远远不能满足需求; 二是我国城市人口膨胀,住房资源紧缺, 加之各城市纷纷出台 “限购令” ,致使私人出租住房难以成为租赁住房的 主体,发展空间较小;三是因可供出租的房屋远远不能满足需求直接导 致了过高的租金和 “群租”现象。四是房屋租赁专业经营机构少,出租 房屋都是私人闲置房屋,出租并非首要目的,稳定性差,租赁房的居住 10 功能存在缺陷,难以达到产
12、权房的居家效果。与此不同,公共租赁住房则 解决了个人出租住房数量短缺、运营不规范等问题,为中低收入无房群体 提供数量充足、租期稳定、价格合理的住房。 第一章 项目综述 1.1 项目名称及建设单位 1.1.1 项目名称 项目名称: XX区XX中心小学等八所学校公共租赁住房建设项目。 1.1.2项目建设性质:新建 1.1.2项目建设单位 项目建设单位:永州市XX区教育局。 法人:朱昌锋 建设单位简介: XX区教育局局长、党委书记:朱昌锋;党委委员、 11 副局长:贺建明、李秀江、雷发云;党委委员、纪委书记:杨联国;党委 委员、人事股长:唐春江;党委委员、办公室主任:周健;党委委员:周 晔。 全区现
13、有中小学校133所,其中,公办学校122所(教师进修学校 1所、综合职业中专1所、普高2所、初级中学11所、九年一贯制学校 11所、完全小学31所、村小65所) ,民办学校11所(职高2所,义务 教育学校9所) 。在校学生70162人,其中,小学生45191人,初中生 20450人,高中生4521人;教职员工4321人,退休1917人。 全区教育在发展中始终坚持走协调、均衡发展之路,统筹兼顾各类 教育协调发展,取得了较大成效。一是学前教育基本普及。全区城乡现 有幼儿园144所,在园幼儿23300余人,其中民办幼儿园在园人数 20701人,公办性质的幼儿园在园人数近 2000人,公办幼儿园在园人
14、数 600余人。学前一年教育入园率达 99.6%,学前三年教育入园率达 79.4%。二是高中教育不断强化。为进一步加快教育强区建设步伐,促 进全区高中教育教学更好更快发展,各学校在不断竞争发展中形成了各 自鲜明的办学特色,市四中移交给市里之后,市二中不断强化自身建设, 正努力创建省示范性高中;市八中的体艺特色逐渐形成,2013年秋季, 12 XX区将市八中初中部交与市四中托管,成立了李达中学,同时市四中对市 八中高中部进行对口扶持。三是职业教育全面发展。2013年,全区共有 中职生 人。市综合职业中专被评为省示范性中等职业学校,秋季招生 1050人。民办职业学校办学规模不断扩大,成人教育稳步推
15、进,实用技 术和农村劳动力转移培训积极开展。 1.1.3项目拟建地点 项目拟建地点:分别位于XX区XX中心小学等八所学校内。 1.2 建设规模与内容 项目占地面积6720平方米,拟新建4F公共租赁住房9栋,总建筑 面积13440平方米,容积率2.0,建筑密度50,绿地率35,共224 套公共租赁住房,每套建筑面积 60平方米。 其中: 花桥街镇学校公租房占地面积 1200平方米,一栋4F公共租赁住房, 建筑面积2400平方米,40套公共租赁住房; 上岭桥镇中心小学公租房占地面积 720平方米,一栋4F公共租赁住 13 房,建筑面积1440平方米,24套公共租赁住房; 普利桥中心小学公租房占地面
16、积 1200平方米,一栋4F公共租赁住 房,建筑面积2400平方米,40套公共租赁住房; XX中心小学公租房占地面积720平方米,一栋4F公共租赁住房, 建筑面积1440平方米,24套公共租赁住房; 易家桥小学公租房占地面积 720平方米,一栋4F公共租赁住房,建 筑面积1440平方米,24套公共租赁住房; 阳山观小学公租房占地面积 720平方米,一栋4F公共租赁住房,建 筑面积1440平方米,24套公共租赁住房; 郝皮桥小学公租房占地面积 720平方米,两栋4F公共租赁住房(一 栋16套,一栋8套) ,建筑面积1440平方米,24套公共租赁住房; 坪塘学校公租房占地面积720平方米,一栋4F
17、公共租赁住房,建筑 面积1440平方米,24套公共租赁住房。 项目主要建设内容见下表: 14 表1-1 建设内容表 序号名称占地面积 层数 建筑面积( ) 备注 1 花桥街镇学校 120042400 一栋 2 上岭桥镇中心小学 72041440 一栋 3 普利桥中心小学 120042400 一栋 4 XX中心小学 72041440 一栋 5 易家桥小学 72041440 一栋 6 阳山观小学 72041440 一栋 7 郝皮桥小学 72041440 二栋,其中:一栋 16套、一栋 8 套 8 坪塘学校 72041440 一栋 15 合计 13440 主要技术经济指标见下表: 表1-2 主要技术
18、经济指标表 序号名称数量单位备注 一规划用地总面积 6720 花桥街镇学校 1200 上岭桥镇中心小学 720 普利桥中心小学 1200 XX中心小学 720 易家桥小学 720 阳山观小学 720 郝皮桥小学 720 其中: 坪塘学校 720 二总建筑面积 13440 9栋4F公共租赁住房 花桥街镇学校 2400 40套 上岭桥镇中心小学 1440 24套 其中: 普利桥中心小学 2400 40套 16 XX中心小学 1440 24套 易家桥小学 1440 24套 阳山观小学 1440 24套 郝皮桥小学 1440 24套 坪塘学校 1440 24套 三建筑基底面积 3360 花桥街镇学校
19、600 上岭桥镇中心小学 360 普利桥中心小学 600 XX中心小学 360 易家桥小学 360 阳山观小学 360 郝皮桥小学 360 其中: 坪塘学校 360 四建筑密度 50 五绿地率 35 六居住人数 224 人 1.3 研究工作的依据和范围 1.3.1研究工作的依据 1、 国务院办公厅转发建设部等部门关于做好稳定住房价格工作意 见的通知 (国发200526号) ; 2、 国务院办公厅关于保障性安居工程建设和管理的指导意见(国办 发201145号); 3、国家住房和城乡建设部等7部委关于加快发展公共租赁住房指 17 导意见(建保201087号); 4、国务院办公厅 转发建设部等部门关
20、于调整住房供应结构稳定住 房价格意见的通知 (国办发200637号) ; 5、国务院关于解决低收入家庭住房困难的若干意见 (国发2007 24号) ; 6、建设部关于落实新建住房结构比例要求的若干意见 (建住房 2006165号) ; 7、 建设项目经济评价方法与参数 (第三版) ; 8、 关于改善农民工居住条件的指导意见 ; 9、国家颁发的有关建筑、结构、电气、消防、给排水等各专业设 计规程、规范和设计标准; 10、 永州市2013年度统计年鉴 ; 11、永州市城市总体规划( 2001-2020) (2010年修订) ; 12、永州市城市规划管理技术规定(试行); 13、XX区XX中心小学等
21、八所学校公共租赁住房规划设计方案; 18 14、XX区教育事业发展 “十二五”规划(2011年2015年) ; 15、 永州市建设教育强市规划纲要( 20112020年) ; 16、其他有关资料 1.3.2 研究工作范围 根据项目建设条件的实际状况,通过对项目建设背景、必要性、建 设地点及建设条件、建设内容与建设规模、项目的组织管理和实施计划、 环境保护、消防与公共安全、招投标方案、投资估算与资金筹措等方面 进行综合研究和分析,重点研究和论述项目建设的必要性、建设方案、 投资估算和资金筹措方式,以便为项目的融资和建设,提供可靠的决策 依据。 1.4 投资估算与 资金筹措方式 初步估算,项目总投
22、资为1666万元,全部申请财政拨款。 1.5 项目结论 搞好环境建设,实现人与自然的和谐,是建设和谐社会的客观要求。 该项目通过改善人居环境,为社会公众提供了良好的公共产品和公共服 19 务,是社会进步的体现,应受到社会各界的广泛关注和支持。该项目将有 力促进和提高城市现代化水平和文明程度,加速城市化进程,提升城市品 位和知名度,项目的社会互适性明显,社会效益显著。有利于改善农村学 校教师住房困难,缓解贫富差距,让住房困难家庭共享改革开放的成果, 对促进社会公平与正义,维护社会稳定,促进区域经济社会协调、可持 续发展和社会主义小康社会建设,促进和谐社会建设,具有重要的现实 意义和深远的历史意义
23、。 在该项目实施过程中应建立健全项目区各级项目管理机构,加强组 织管理,保证实施进度和建设质量,保证工程高标准建设并及时投入使 用,尽快发挥项目应有的效益。 20 第二章 项目建设背景与必要性 2.1 项目建设背景 高举建设有中国特色社会主义伟大旗帜,以邓小平理论和“三个代表” 重要思想为指导,深入贯彻落实科学发展观,按照全面建设小康社会和 构建社会主义和谐社会的目标要求,以人为本,关注和改善民生,把解 决低收入家庭住房困难作为维护群众利益的重要工作和住房制度改革的 重要内容,作为政府公共服务的重要职责,加快建立健全以廉租住房、 公共租赁租房制度为重点、多渠道解决低收入家庭住房困难的政策体系,
24、 让广大人民群众充分享受改革开放成果,逐步实现“居者有其屋 ” 、百姓安 居乐业,促进区域经济社会协调、可持续发展,促进社会公平和正义, 促进和谐社会建设。 随着廉租住房、经济适用住房 建设和棚户区改造力度的逐步加大,低 收入家庭的 住房条件得到较大改善。但是,由于有的地区住房保障政策 覆盖范围比较小,部分大中城市商品住房价格较高、上涨过快、可供出 租的小户型住房供应不足等原因,一些中等偏下收入住房困难家庭无力 21 通过市场租赁或购买住房的问题比较突出。同时,随着城镇化快速推进, 新职工的阶段性住房支付能力不足矛盾日益显现,外来务工人员 居住条件 也亟需改善。大力发展 公共租赁住房 ,是完善
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