农民集中安居房一期工程项目可行性研究报告.doc
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1、1 目目 录录 第一章 总 论1 一、项目概况1 二、业主简介2 三、编制内容2 四、编制依据3 五、初步结论3 六、主要经济技术指标4 第二章 项目背景6 一、大力发展新农村建设6 二、拆迁安置区域总体规划6 三、当地农民居住现状分析7 第三章 项目建设的必要性9 一、是加快项目区新农村建设的需要9 二、是从根本改善当地农民生活水平的需要9 三、是改善投资环境,推动农村经济发展的需要.10 第四章 项目选址及建设条件.11 一、项目建设地址.11 二、自然条件.11 三、社会经济.12 四、能源供应条件.13 五、交通条件.13 六、主要建筑材料.13 第五章 建设规模及建设内容.14 第六
2、章 工程建设方案.15 一、主要技术标准、规程、规范.15 二、建筑设计.15 三、结构设计.17 四、给排水设计.18 五、电气设计.20 六、弱电设计.25 七、通风及防排烟设计.26 八、燃气设计.28 九、消防设计.30 十、综合管网设计.34 十一、建筑节能.37 十二、绿化设计及灯饰工程.39 十三、人防设计.39 十四、无障碍设计.40 2 第七章 环境影响评价41 一、设计依据.41 二、环境现状.41 三、项目施工期对环境的影响及治理措施.41 四、项目运营对环境的影响及治理措施.42 第八章 项目进度计划与建设管理.43 一、项目进度计划.43 二、项目建设管理.43 三、
3、人力资源配置.46 第九章 项目招投标.47 一、招标的组织形式.47 二、招标的方式.47 三、招标基本情况表.47 四、招标初步方案.48 第十章 投资估算及资金筹措.49 一、投资估算范围.49 二、投资估算依据.49 三、项目投资.49 四、资金来源及使用情况.53 第十一章 财务评价.57 一、财务评价依据和原则.57 二、财务评价基础数据与参数选取.58 三、项目收入估算.58 四、成本估算.61 五、财务评价报表.64 六、财务评价指标.74 第十二章 风险分析与控制.76 一、项目主要风险因素.76 二、风险程度分析.77 三、防范和降低风险对策.78 第十三章 社会效益评价.
4、79 一、社会影响分析.79 二、互适性分析.80 第十四章 结论及建议.81 一、结论.81 二、建议.82 1 第一章第一章 总总 论论 一、项目概况一、项目概况 (一)项目名称:XXXX 新城 XX 片区农民集中安居房一期工程 (二)项目业主:XX 市 XX 区 XX 新城开发建设有限公司 (三)项目地址:本项目拟建于 XX 区中渡社区浒溪社,涉及范 围包括中渡社区浒溪社、圣泉社区圣泉社、XX 社等 2 个社区 3 个社。 (四)项目性质:新建 (五)项目建设期: 36 个月(2012 年 3 月2015 年 2 月) (六)项目建设内容及规模: 本项目占地约 110 亩,新增建筑面积
5、206062.68 平方米,其中 新增住宅面积 159980.79 平方米,配套商业面积 16700.51 平方米, 物管用房 438.62 平方米,社区服务配套用房 1078.31 平方米,幼儿 园 2571.14 平方米,地下车库 25293.31 平方米。工程同步建设小区 道路、绿化、给排水及变配电等工程。 (七)项目总投资及资金筹措 1、项目总投资:项目总投资为 64300 万元,其中建筑工程费用 41867.79 万元,工程建设其它费用 11500.51 万元,预备费 4269.46 万元,建设期利息 6662.25 万元。 2、资金筹措方式:本项目总投资 64300 万元,其中业主
6、自筹 2 19300 万元,资金比例占总投资的 30%,申请银行贷款 45000 万元, 资金比例占总投资的 70%。 二、业主简介二、业主简介 本项目业主是 XX 市 XX 区 XX 新城开发建设有限公司,该公司成 立于 2009 年 3 月,是法人独资有限公司,其股东为 XX 市 XX 区华信 资产经营(集团)有限公司。公司按公司法运作,实行企业化 管理,具有独立法人资格。公司注册资金 61598.41 万元。 公司内设办公室、财务部、招商部、项目策划部、征地拆迁部、 工程建设部、规划总工办等 7 个工作机构,目前实有人员 82 人,其 中:硕士以上的 2 人,大专以上文化的 60 人,拥
7、有高级工程师职称 10 人,中级技术职称 25 人。公司主要负责 XXXX 新城的开发建设工 作,经营范围为:土地收储、整治、经营管理;投资业务;建筑相 关业务。 截至 2011 年 12 月 31 日,公司资产总额 443409 万元,负债总额 160531 万元。 三、编制内容三、编制内容 本报告通过对 XXXX 新城 XX 片区农民集中安居房区域以及被拆 迁区域的现状调查,结合 XX 新城城区规划,分析了项目建设的背景 和必要性;通过对被拆迁区域农民居住现状的调查,并根据当地的 发展规划,确定项目的具体建设内容和建设规模,同时,论证了项 3 目技术及工程方案,并进行经济评价,提出结论性意
8、见,为业主及 上级有关部门决策提供参考。 四、编制依据四、编制依据 国家发改委、建设部颁发的建设项目经济评价方法与参数 (第三版) 投资项目可行性研究指南 XX 市 XX 区 XX 新城核心区控制性详细规划修改说明报告 ; 项目业主就本项目可行性研究提供的相关基础资料; 项目业主关于进行本项目可行性研究的委托合同。 五、初步结论五、初步结论 本项目主要进行农村安置房建设,项目的建设是促进城乡统筹 发展,加快新农村建设的有效途径;是确保 XX 区国民经济快速发展 的助推器,对项目区农民生产生活环境有着良好的改善作用,具有 深远的社会影响。 项目建设可促进地方经济发展,项目工程建设所用的大部分建
9、筑材料及设备设施将由地方供应,可为当地建筑业提供一个不小的 市场。本项目的建设将直接促进相关产业的发展,带动当地经济发 展。 本项目的建设将从硬件上改变区域的落后面貌,增强区域经济 4 发展的后劲,彻底让项目区整体实现产业和人居的和谐发展,对统 筹城乡改革发展具有重要的示范作用。 本项目总投资 64300 万元,主要通过业主自筹、银行贷款解决。 通过测算,项目建成后,项目收入完全能够偿还银行贷款本息,有 一定的经济效益。 综上所述,项目为当地政府大力支持的项目,业主具有丰富的 建设管理经验,各方面的建设条件都较好,建设风险小,项目建设 是可行的。 综上所述,本项目的建设是切实可行的。 六、主要
10、经济技术指标六、主要经济技术指标 表 1-1 主要数据及评价指标汇总表 序号项目名称单位数据 1 项目总投资万元 64300 1.1 建设投资万元 57638 1.2 建设期利息万元 6662 2 资金筹措万元 64300 2.1 项目资本金万元 19300 2.2 项目债务资金万元 45000 2.3 其他资金万元 0 3 年销售收入合计万元 130000 4 补贴合计万元 0 5 年均总成本费用万元 9201 6 销售税金及附加合计万元 0 7 息税前利润(EBIT)合计万元 93513 7 利润总额合计万元 83995.5 8 所得税合计万元 12599.3 9 净利润合计万元 7139
11、6.2 10 总投资收益率 %29.09 11 项目资本金净利润率 %73.99 5 12 贷款偿还期年8 年 13 平均利息备付率 %9.4 14 平均偿债备付率 %1.4 15 项目投资指标 15.1 所得税前财务内部收益率 %12.10% 15.2 所得税前财务净现值(IC=8%)万元 8459 15.3 所得税前全部投资回收期年 6.7 15.4 所得税后财务内部收益率 %8.32% 15.5 所得税后财务净现值(IC=8%)万元 63077 15.6 所得税后全部投资回收期年 7.2 6 第二章第二章 项目背景项目背景 一、大力发展新农村建设一、大力发展新农村建设 中共中央国务院关于
12、加大统筹城乡发展力度进一步夯实农业 农村发展基础的若干意见(中发20101 号)文件提倡:安排 中长期政策性贷款,重点支持土地整治、农田排灌、土壤改良、机 耕道路和农田林网建设。文件还指出:必须不断深化把解决好“三 农”问题作为全党工作重中之重的基本认识,稳定和完善党在农村 的基本政策,突出强化农业农村的基础设施,建立健全农业社会化 服务的基层体系,大力加强农村以党组织为核心的基层组织,夯实 打牢农业农村发展基础,协调推进工业化、城镇化和农业现代化, 努力形成城乡经 济社会发展一体化新格局。 2010 年中央政府工作报告指出:要按照统筹城乡发展的要求, 坚持把解决好“三农”问题作为全部工作的重
13、中之重,巩固和发展 农业农村好形势。财政支出重点向农业农村倾斜;预算内固定资产 投资重点用于农业农村基础设施建设;坚持和完善农村基本经营制 度;继续推进农村综合改革;加快发展农民专业合作组织和农业社 会化服务体系,提高农业组织化程度。 二、二、拆迁安置区域总体规划拆迁安置区域总体规划 2008 年 7 月,XX 市人民政府正式批准XX 区城市总体规划 (20072020) ,确定了 “一主一副一组团”的城市空间结构,提 7 出了 “一江两岸”的城市发展战略。 XX 新城紧临 XX 绕城高速西彭互通,是 XX“一江两岸”中心城 区的重要组成部分,北接双福新区,南临长江与几江旧城隔江相望, 西连缙
14、云山脉,东与西彭工业园接壤,规划总面积约 33 平方公里, 规划总人口 33 万。XX 新城致力锻造为 XX 主城新的城市副中心,是 XX 西部新城重要的现代化城市发展区,将建设成为 XX 西部新的中 央商务区、高档宜居社区、文化科技创新基地和 XX 西部 XX 森林城 区。 XXXX 新城包括核心区、西部片区和德感旧城片区三部分,纳入 规划的城市建设用地约 20.7 平方公里,其中核心区约 8.3 平方公里, 西部片区约 8.7 平方公里,德感旧城片区约 3.7 平方公里。按照区 委、区政府的要求,首期推进 8.3 平方公里的核心区城市建设,计 划用 5 年左右的时间投资 92.4 亿元完成
15、基础设施建设,搭建新城框 架。 三、当地农民居住现状分析三、当地农民居住现状分析 项目拆迁安置涉及到的中渡社区浒溪社、圣泉社区圣泉社、XX 社等 2 个社区 3 个社,现有区域内农民住房以砖混结构为主,并且 居住点较为分散,农民出行条件差,大部分以机耕道为主,并且年 久失修,不利于当地居民出行。并且该拆迁区域只有少部分地区建 有市政管网且年久失修,给当地居民生产生活带来很多不便,社会 矛盾日益突出。同时,集中安置房的建设能够改善农村居民的住宿 8 条件,改善当地贫困农民住不起新房的社会现状,有利于提高该地 区居民的生活水平和生活质量。 9 第三章第三章 项目建设的必要性项目建设的必要性 一、一
16、、是加快项目区新农村建设的需要是加快项目区新农村建设的需要 建设社会主义新农村是中国现代化进程中的重大历史任务。农 村人口多是中国的国情,只有发展好农村经济,建设好农民的家园, 让农民过上宽裕的生活,才能保障全体人民共享经济社会发展成果, 才能不断扩大内需和促进国民经济持续发展。一直以来,中共中央 国务院高度重视统筹城乡发展和新农村建设,党的十七届三中全会 精神指出,把加快形成城乡经济社会发展一体化新格局作为新形势 下推进农村改革发展的根本要求。 项目建设地位于 XX 区中渡社区浒溪社,涉及范围包括中渡社区 浒溪社、圣泉社区圣泉社、XX 社等 2 个社区 3 个社。该地区属于典 型的农村农民居
17、住地域。本项目通过 XX 新城统一拆迁安置和规划建 设,创造现代化农业的生产条件,形成城乡经济社会发展一体化新 格局,提高土地节约集约利用水平。项目建成后,项目区域内环境 将更加整洁便利,为当地农民的生活、工作和学习提供更多便利条 件,从根本上加快和促进新农村建设。 二、二、是从根本改善当地农民生活水平的需要是从根本改善当地农民生活水平的需要 项目拆迁安置涉及到的中渡社区浒溪社、圣泉社区圣泉社、XX 社等 2 个社区 3 个社,现有区域内农民住房以砖混结构为主,并且 居住点较为分散,农民出行条件差,大部分以机耕道为主,并且年 10 久失修,不利于当地居民出行。并且该拆迁区域只有少部分地区建 有
18、市政管网且年久失修,给当地居民生产生活带来很多不便,社会 矛盾日益突出。本项目新增建筑面积 206062.68 平方米,其中新增 住宅面积 159980.79 平方米,并配套建设商业、社区服务配套用房、 幼儿园、小区道路、绿化、给排水及变配电等工程。项目建设能够 改善农村居民的住宿条件,改善当地贫困农民住不起新房、子女入 学难的社会现状,有利于提高该地区居民的生活水平和生活质量。 三、是改善投资环境,推动农村经济发展的需要三、是改善投资环境,推动农村经济发展的需要 按照 XX 新城城区相关规划,被拆迁的区域,将来发展为 XX 主 城新的城市副中心,是 XX 西部新城重要的现代化城市发展区,将建
19、 设成为 XX 西部新的中央商务区、高档宜居社区、文化科技创新基地 和 XX 西部 XX 森林城区。 XXXX 新城 XX 片区农民集中安居房一期工程的建设能从根本上 推进 XX 新城的建设,并大大改良了项目区的投资环境,有利于加快 XX 新城基础性及后续工作的开展,可直接推动 XX 区的经济发展。 同时,项目建设能改善项目区的开发投资条件和居民的生活生 产条件,对缓解农民就业矛盾和增加农民收入具有十分重要的作用, 从根本上促进 XX 区农村经济快速发展。因此,项目的实施有利于整 个项目区投资环境的改善和农村经济的繁荣。 11 第四章第四章 项目选址及建设条件项目选址及建设条件 一、一、项目建
20、设地址项目建设地址 本项目拟建于 XX 区中渡社区浒溪社,涉及范围包括中渡社区浒 溪社、圣泉社区圣泉社、XX 社等 2 个社区 3 个社。 二、自然条件二、自然条件 (一)地形、地貌 XX 区地形南高北低,以丘陵兼低山地貌为主,分平阶地、丘陵 地和山地,其中丘陵占 78.2%,低中山占 21.8%。南部四面山区系云 贵高原过渡到四川盆地的梯形地带,北部华盖山等系华莹山支脉。 海拔最高处四面山蜈蚣坝为 1709.4 米,最低处珞璜镇中坝为 178.5 米,相对高差为 1530.9 米。 (二)地质 项目所在地广泛分布侏罗、白垩系地层,以砂岩和页岩为主。 由于大部分岩层近于水平,砂岩与页岩相间,经
21、过地质运动和溪流 的切割而形成一些高丘台地,相对高差达 100m 左右。 沿江的山岭槽谷由中生代石灰岩、页岩及砂岩组成,当表层砂 岩被剥蚀后,下部石灰岩出露并经流水侵蚀发育成二岭一槽,呈船 型地貌。槽谷内有小型岩溶地形。 (三)气候与气象 按照中国气候图集和四川气侯区划的划分项目所在区 12 属亚热带季风湿润气侯区中的盆地南部长江河谷区。主要特点是: 冬暖春早、秋短夏长、初夏多雨、盛夏炎热多伏旱、秋多阴雨、雨 热同季、无霜期长、湿度大、风速小、云雾多、日照少。地面风速 小,静风频率高,不利于大气污染迁移和扩散。评价选用所在地的 XX 气象站近 10 年定时观测资料统计,年均气象要素及其极值如下
22、: 气温:历年平均气温:18.3;历年极端最高气温:41.3; 历年最高平均气温:23.7;历年极端最低气温:-2.3;历年最 低年平均气温:14.8。 风速与风向:历年极端最大风速 32m/s,历年平均风速 1.2m/s。常年主导风向是东北风,频率是 11%,其次是南风和西南 风,频率是 7%,强风为东北风和东风。 雨量:历年平均降雨量为 1025.5mm,多集中在夏季。年平均降 雨日为 157 天,历年最大降雨量为 1497.4mm,历年最小降雨量为 748.7mm。霜雾:历年平均雾日为 27 天,全年无霜期为 317 天,甚 至终年无霜。 三、社会经济三、社会经济 2011 年实现地区生
23、产总值 383.8 亿元,是 2006 年的 2.6 倍, 同比增长 17.9%。工业总产值 766 亿元,是 2006 年的 4.7 倍,同比 增长 36.7%。固定资产投资 298 亿元,是 2006 年的 3.7 倍,同比增 长 30.3%。社会消费品零售总额 130 亿元,是 2006 年的 2.6 倍,同 13 比增长 21.4%。地方财政收入 70.8 亿元,是 2006 年的 8.7 倍,同 比增长 76.5%。城镇居民人均可支配收入 19330 元,同比增长 16.1%;农村居民人均纯收入 8694 元,同比增长 22.9%。5 年来三次 产业比重由 17.7:44.2:38.
24、1 调整为 14.4:60.1:25.5。 四、能源供应条件四、能源供应条件 项目所在区域水源充足,日供水能力达 2.64 万吨。供电有电厂 保障,珞璜电厂电网有珞南线、珞綦线、珞西线、珞巴线和珞马线 等 220KV 输出高压线路 5 条;本地电网已完成农村二期电网改造任 务,有 110KVA、35KVA 高压变电站各 1 座,小型电源变压器 170 个, 110KV、35KV、10KV 高压线路多条;供气有天然气井 8 口,蕴藏量 达 5 亿立方米;有 4 个配气站,现日供气 15 万立方米; 五、交通条件五、交通条件 XX 地处 XX 西南长江要津,地跨长江两岸,东邻綦江、巴南, 西接永川
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