可研报告-南区经济适用住房廉租房可行性研究报告12.104稿42364.doc
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1、泰泰安安市市 经经济济适适用用住住房房、廉廉租租房房建建设设 可可行行性性研研究究报报告告 项目负责人:陈传恩 技术负责人:彭延军 泰安市睿泰建设项目管理有限公司 二 00 九年八月 主要编制人员 张卫东 注注 册册 咨咨 询询 师师 高高 级级 工工 程程 师师 陈传恩 注注 册册 造造 价价 师师 高高 级级 工工 程程 师师 彭延军 注注 册册 咨咨 询询 师师 工工 程程 师师 徐继东 注注 册册 咨咨 询询 师师 工工 程程 师师 刘兴隆 工工 程程 师师 张红岩 工工 程程 师师 前前 言言 受泰安市惠安住房开发有限公司的委托,泰安市睿泰建设项目管 理有限公司编制了泰安市经济适用住
2、房、廉租房建设可行性研究报 告 ,在编制过程中得到了建设单位的大力支持与帮助,在此表示感谢。 由于编制时间较紧,水平有限,本可研报告难免有不当之处,请 予指正。 可研报告编写组 二 00 九年八月 目 录 第一章第一章 总总 论论1 第一节 项目名称及申报单位概况1 第二节 可行性研究的依据和范围3 第三节 可行性研究的结论4 第二章第二章 项目提出的背景及建设必要性项目提出的背景及建设必要性8 第一节 泰安市概况8 第二节 项目提出的背景9 第三节 项目建设的必要性12 第三章第三章 市场分析及建设规模市场分析及建设规模16 第一节 泰安市房地产现状、趋势及存在问题16 第二节 项目目标群体
3、定位及价格分析25 第三节 建设规模26 第四章第四章 建设地点和建设条件建设地点和建设条件28 第一节 建设地点28 第二节 建设条件28 第五章第五章 规划设计方案规划设计方案32 第一节 规划设计依据32 第二节 规划设计方案32 第三节 建筑设计方案37 第四节 结构设计方案40 第五节 给排水设计方案40 第六节 变配电及通讯设计方案42 第七节 燃气供应设计方案43 第八节 供热设计方案44 第九节 管线综合布置方案45 第六章第六章 节能方案分析节能方案分析46 第一节 用能标准及规范46 第二节 能耗状况和能耗分析46 第三节 建筑节能设计47 第四节 节能措施综合分析48 第
4、五节 节能效果分析53 第七章第七章 环境和生态影响分析环境和生态影响分析55 第一节 环境和生态现状55 第二节 环境影响分析55 第三节 环境保护措施56 第四节 地质灾害影响分析58 第五节 特殊环境影响分析58 第八章第八章 工程招标方案工程招标方案59 第九章第九章 建设实施与工程进度安排建设实施与工程进度安排62 第十章第十章 投资估算及资金筹措投资估算及资金筹措65 第一节 投资估算依据及说明65 第二节 投资估算66 第三节 资金筹措66 第四节 销售收入估算67 第五节 销售税金及附加估算67 第六节 销售利润估算68 第十一章第十一章 社会影响分析社会影响分析69 第一节
5、社会影响效果分析69 第二节 社会适应性分析71 第三节 社会风险及对策分析72 附件及附图: 1、投资估算表 2、项目承办单位营业执照复印件 3、委托书 4、房地产开发资质复印件 5、项目总平面布置图 6、项目招标方案 其他有关附件及附图由项目承办单位根据项目主管机关的要求另 行提供。 泰安市经济适用房、廉租房建设 泰安市睿泰建设项目管理有限公司1 第一章 总 论 第一节 项目名称及申报单位概况 一、项目名称一、项目名称 泰安市经济适用住房、廉租房建设项目 二、建设地点二、建设地点 泰城南部新区,万官路以南。东临长城路,西为大白峪村土地, 南临南外环路,北临大白峪新村。 三、项目主管单位及开
6、发单位概况三、项目主管单位及开发单位概况 1、项目主管单位概况: (1)单位名称:泰安市住房保障中心 (2)单位简介:2007 年 3 月,根据泰安市委、市政府的部署要 求,经市编办批复,泰安市房产管理局设置泰安市住房保障中心,具 体承担住房保障建设。市住房保障中心在市房管局党委的带领下,不 负市委、市政府的重托,尽职尽责,务实创新,科学设计,精心施工, 团结协作,任劳任怨,无私奉献,仅用一年半的时间就圆满完成了市 委、市政府交给的阶段性任务,将这一惠及普通百姓的民生工程,建 设成为传递党和政府爱心的利民工程、温暖工程和放心工程。在国家 和省市组织的历次检查中,均对住房保障中心的工作给予了充分
7、肯定, 泰安市纪检监察部门对住房保障中心的反腐倡廉工作给予了高度评价, 2009 年 3 月,住房保障中心被泰安团市委授予“泰安市青年文明号” 泰安市经济适用房、廉租房建设 泰安市睿泰建设项目管理有限公司2 称号。 2、项目开发单位: (1)单位名称:泰安市惠安住房开发有限公司 (2)单位地址:泰安市泰山区徐家楼街道办事处 (3)注册资本:1000 万元 (4)法定代表人:亓中河 (5)单位简介:泰安市惠安住房开发有限公司成立于二 00 八年 九月,该公司系由泰安市住房保障中心出资 1000 万元组建而成。该 公司目前拥有职工 10 人,其中:高级工程师 1 人,高级经济师 1 人, 工程师
8、3 人,经济师 2 人,会计师 1 人,助理工程师 1 人,初级会计 师 1 人。 泰安市惠安住房开发有限公司主要经营范围为房地产开发、房屋 销售等业务,目前正在具体实施泰安市经济适用住房和廉租住房建设 项目的管理工作,包括项目的方案设计及施工招标、项目全过程管理 以及经济适用住房的销售管理等工作。该公司正在实施的泰安市经济 适用住房、廉租房项目建设,是为了改善泰安市城区低收入家庭住房 困难的面貌,该项工程是泰安市构建和谐社会、维护社会稳定的重要 内容,同时也是泰安市政府履行住房保障职能、为民办好事、办实事 的重要职责,市委、市政府关注民生、维护社会公平的具体体现。本 项工作已经得到泰安市政府
9、的高度重视和社会各界的广泛关注。 四、项目可研报告编制单位四、项目可研报告编制单位 1、单位名称:泰安市睿泰建设项目管理有限公司 泰安市经济适用房、廉租房建设 泰安市睿泰建设项目管理有限公司3 2、单位地址:泰安市岱宗大街 317 号 3、工程咨询资格等级: 丙级 4、工程咨询资格等级证书编号:11820060037 5、发证机关:国家发展和改革委员会 第二节 可行性研究的依据和范围 一、可行性研究的依据一、可行性研究的依据 1、国家及省有关政策、法规和规定; 2、现行有关技术规范、规定; 3、 国家发展和改革委员会关于项目可行研究报告内容和深度的 规定要求; 4、泰安市新一轮城市总体规划;
10、5、泰安市国民经济和社会发展第十一个五年规划纲要; 6、 泰安市经济适用住房管理暂行办法 (泰政发200789 号) ; 7、泰安市城镇廉租住房保障办法(泰安市政府令第 135 号) 8、项目承办单位提供的有关基础资料、数据; 9、项目承办单位委托编制本项目可行研究报告的委托书。 二、可行性研究的范围二、可行性研究的范围 1、项目提出的背景及建设的必要性 2、市场分析及建设规模 3、建设地点和建设条件 泰安市经济适用房、廉租房建设 泰安市睿泰建设项目管理有限公司4 4、规划设计方案 5、节能方案分析 6、环境和生态影响分析 7、工程招标方案 8、建设实施与工程进度安排 9、投资估算和资金筹措
11、10、社会影响分析 第三节 可行性研究的结论 经济适用住房和廉租住房建设是我国各级政府履行住房保障职能 的主要方式,是解决城镇低收入家庭住房困难的主要形式之一,是实 践“三个代表”重要思想的具体体现,它的建设对于促进社会稳定、 构建和谐社会具有重要的作用和现实意义,其经济效益和社会效益显 著。 泰安市经济适用住房、廉租房建设项目是泰安市委、市政府按照 泰政发200795 号文解决泰安市市区低收入家庭住房困难发展规 划和年度计划而建设的,是在已经建设完成两期的基础上进一步切 实解决城市低收入家庭住房困难,完善住房保障制度,维护社会稳定, 促进房地产市场健康发展的又一重要举措。 一、项目建设规模一
12、、项目建设规模 本项目规划总用地 11.26hm2(合 168.9 亩) ,居住区用地 11.13 泰安市经济适用房、廉租房建设 泰安市睿泰建设项目管理有限公司5 hm2(合 166.95 亩) ,总建筑面积 103207.5 平方米,分为两部分,其 中: 1、住宅部分 总建筑面积为 96299.4 平方米,总套数 1775 套,其中:经济适用 住房 45841.6 平方米,总套数 746 套;廉租房 50457.8 平方米,总套 数 1029 套。 2、公建部分 总建筑面积为 6908.1 平方米,为会所和社区管理中心以及商业服 务配套建筑。 二、投资估算及资金来源二、投资估算及资金来源 本
13、项目总投资为 17416.55 万元,其中:工程费用为 10925.42 万 元,其他费用 5351.73 万元,预备费 1139.4 万元。 所需资金廉租房投资全部由泰安市政府财政投入;经济适用住房 投资由项目承办单位自有资金投入 1800 万元,其余可滚动开发解决。 三、项目建设期三、项目建设期 本项目建设期两年,分三期实施如下: 一期:2009 年 12 月2010 年 8 月,完成项目的立项、征地及勘 名称工程费用其他费用预备费总投资 经济适用住房5715.862613.8583.088912.74 廉租房5209.562737.93556.328503.81 合计10925.4253
14、51.731139.417416.55 泰安市经济适用房、廉租房建设 泰安市睿泰建设项目管理有限公司6 察设计等前期工作,建设经济适用住房建筑面积 28027.8 平方米。 二期:2010 年 5 月2010 年 12 月,完成经济适用房面积 17813.8 平方米,廉租住房面积 13232.8 平方米,公建 4729.7 平方米 及相应的配套设施建设。 三期:2010 年 12 月2011 年 8 月,完成廉租住房 37225 平方米, 公建 2178.4 平方米。完善相应的配套设施建设及绿化,并通过有关部 门组织的验收。 四、项目效益分析四、项目效益分析 该项目的建设符合泰安市新一轮城市总
15、体规划,环境优美,交通 方便。项目建成后,可进一步缓解泰安市低收入家庭住宅紧张的状况, 特别是满足低收入家庭对住房的需求,对低收入家庭的生活质量将起 到积极的推动作用。 泰安市经济适用房、廉租房建设 泰安市睿泰建设项目管理有限公司7 本项目主要技术经济指标详见下表: 序 号指 标 名 称单 位数 量备 注 1建设规模 1.1规划总用地平方米112600169.8 亩 1.2建筑面积平方米103207.5 1.2.1住宅建筑平方米96299.4 其中:经济适用住房平方米45841.6746 户 廉租住房平方米50457.81029 户 1.2.2公建平方米6908.1 1.3总居住户数户1775
16、 1.4总居住人口人5680 2建筑容积率0.93 3建筑密度%16.8 4绿化覆盖率%40.86 5机动车停车位辆387 6建设总投资万元17416.55 6.1工程费用万元10925.42 6.2其他费用万元5351.73 6.3预备费万元1139.4 7经济适用房投资利润率%3.11 8经济适用房投资利税率%11.56 泰安市经济适用房、廉租房建设 泰安市睿泰建设项目管理有限公司8 第二章 项目提出的背景及建设必要性 第一节 泰安市概况 泰安市地处山东省中部,北依省会济南,南临古城曲阜,东连古 齐都淄博,西濒黄河。东西长约 176.6 公里,南北宽约 102 公里,总 面积 7762 平
17、方公里。泰安因境内的泰山而得名,取泰山安则四海皆 安之意,象征国泰民安。 泰安市现辖泰山、岱岳两区,新泰、肥城两市,宁阳、东平两县, 有 86 个乡镇办事处,3700 多个行政村。2005 年末总人口 550.8 万人, 其中:男性 279.6 万人,女性 271.2 万人,男女性别比为 50.8:49.2。 年内,全市出生 5.9 万人,人口出生率 10.8;死亡 3.5 万人,死亡 率 6.4;人口自然增加 2.4 万人,自然增长率 4.4。泰城是全市政 治、经济、文化中心,北距省会济南 66 公里,南距三孔圣地曲阜 66 公里。城市依山而建,山城一体,环境优美,风光秀丽,是国务院公 布的
18、首批对外开放旅游城市,是首轮国家卫生城市,首批全国城市环 境综合优秀城市和中国优秀旅游城市,也是著名的历史文化名城。 泰安市旅游资源得天独厚。境内泰山融自然景观与人文景观于一 体,是我国最早被联合国命名的世界自然与文化遗产。自然景观以雄 著称,雄中又蕴含着奇险秀奥等美景,有“天然山岳公园”之美誉。人 文景观以神为尊,儒、释、道三派文化相融发展,经过历代帝王的封 禅祭祀和文人墨客的登临赋颂,沉积了厚重的文化底蕴,被称为“东 泰安市经济适用房、廉租房建设 泰安市睿泰建设项目管理有限公司9 方历史文化宝库” 。每年慕名来泰山旅游考察的中外游客多达 800 万 人次。 泰安交通便利,科技文化发达。京沪
19、铁路,京沪、京福高速公 路、104、105、205、220 国道穿境而过,即将开工的京沪高速铁路 纵贯南北。电话可直拨世界各个国家和地区的大中城市。全市现有 科研单位 21 所,大专院校 5 所,中等职业技术学校 23 所,是山东 省第三大文化教育中心。 “十一五”以来,全市经济发展呈现速度逐年加快、效益大幅提 升的良好态势,2008 年全市实现生产总值(GDP)突破 1500 亿元, 达到 1513.3 亿元,按可比价格计算(下同) ,比上年增长 13.4%。其 中,第一产业 161.1 亿元,增长 2.6%;第二产业 839.3 亿元,增长 12.5%;第三产业 512.9 亿元,增长 1
20、8.4%。三次产业结构由上年的 10.8:56.2:33.0 调整为 10.6:55.5:33.9。人均生产总值达到 27794 元,突破 4000 美元。 第二节 项目提出的背景 一一、是是国国家家解解决决(中中)低低收收入入家家庭庭的的住住房房问问题题,促促进进社社会会稳稳定定 的的重重要要举举措措,是是宏宏观观调调控控住住房房市市场场的的重重要要手手段段。 低收入家庭的住房问题,是一个重大的民生问题。经济适用住房 和廉租房建设是党中央、国务院近年来推出的顺乎百姓安居乐业的民 心工程、康居工程、德政工程。据原建设部统计:近四年来,全国城 泰安市经济适用房、廉租房建设 泰安市睿泰建设项目管理
21、有限公司10 镇住房年均竣工面积超过 6 亿平方米。到 2006 年底,城镇人均住房 建筑面积达到 27 平方米。我国城镇居民人均住房面积从 1988 年住房 制度改革前的不足 7 平方米提高到了现在这个水平,提高速度如此之 快,这在世界过去 200 余年城市化历史上是一个奇迹,这中间经济适 用住房所起的作用是功不可没的。 我国属于发展中的国家,中低收入者所占比例较大,属于“金字 塔”结构。这种结构意味着贫富差距大,意味着利益格局的失衡。据 国家统计局的统计,我国的基尼系数已达 0.458,超过了 0.4 国际警戒 标准。从世界各国的发展经验看,收入差距加大,易激化社会矛盾, 社会动荡的危险性
22、也随之增强。贫富差距是当今社会的三大问题中最 大的问题。如今中国最根本、最迫切的问题是稳定,没有稳定就没有 发展,这也是我党十六大提出“构建和谐社会”思想的深层次背景。 所以我们不能仅仅用经济学的眼光去分析住房问题,它是关系到我国 社会稳定与和谐的大问题。党的“三个代表”一再强调:“我们党始 终代表最广大人民群众的根本利益,保障广大民众的基本权益和基本 生活,是由共产党的性质和根本宗旨决定的。 ”也就是说,民众的利 益就是党的利益。 二、泰安市城市住房现状二、泰安市城市住房现状 泰安市作为鲁中地区的重要中心城市之一,近年来国民经济保持 了快速连续增长的势头,城乡面貌发生了巨大的变化,综合经济实
23、力 显著增强。随着泰城城市化进程发展加快和新一轮城市总体规划的实 施,到“十一五”末,泰城规划面积将从现在的 50 平方公里扩大到 泰安市经济适用房、廉租房建设 泰安市睿泰建设项目管理有限公司11 达到 100 平方公里,其中建成区面积 65 平方公里,人口达到 65 万; 到 2010 年泰安市将跨入大城市行列,城市人口达到 100 万,城区面 积突破 100 平方公里,城市化水平要从 2000 年的 36%提升到 2010 年 的 50%。 根据泰安市房产管理局 2005 年泰安市房屋普查的数据表明,泰 安市城区内人均住宅建筑面积小于 16 平方米的共计 7156 套,小于 8 平民的还有
24、 120 套。城区人均拥有居室 0.79 间,距离全面建设小 康社会的居住目标 中提出的“人均一间房”尚有一定差距。根据 泰安市城市总体规划( 20042020) 中指出,2004 年泰安市中 心城区人口数为 72.5 万人,按目前的人居居室为 0.79 间/人的比例 推算,中心城区拥有居室约 60 万间,到 2020 年,城市总人口将 达到 125 万人,按“人均一间房”总体目标测算,中心城居室总量 要有目前的 60 万间,增长为 125 万间,任务非常艰巨。 泰城目前住房闲置量较大,同时又拥有相当数量的住房困难户 和地域小康住房标准的住户。为解决这一矛盾,今后要进一步完善 住房供应体系,重
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