山东某县城中村改造、安置房建设项目可行性研究报告.doc
《山东某县城中村改造、安置房建设项目可行性研究报告.doc》由会员分享,可在线阅读,更多相关《山东某县城中村改造、安置房建设项目可行性研究报告.doc(74页珍藏版)》请在三一文库上搜索。
1、 I 目目 录录 1 总论总论1 1.1 项目背景.1 1.1.1 项目名称 1 1.1.2 承办单位概况 1 1.1.3 承担单位负责人及项目联系人 1 1.1.4 研究工作的依据及范围 1 1.2 项目概况.2 1.2.1 项目建设地点及规模 2 1.2.2 项目实施进度 3 1.2.3 项目总投资与资金筹措 3 1.3 主要经济技术指标.4 2 项项目提出的背景及建目提出的背景及建设设的必要性的必要性6 2.1 项目提出的背景.6 2.2 项目提出的必要性.10 3 建建设设地点和建地点和建设设条件条件14 3.1 建设地点.14 3.2 建设条件.14 3.2.1 地形与地质 14 3
2、.2.2 气象气候 15 3.2.3 水文 16 3.2.4 经济概况 16 3.2.5 配套条件 17 4 主要建主要建设设内容内容19 4.1 建设内容.19 4.2 建设规模.19 5 工程建工程建设设方案方案22 II 5.1 设计依据及设计方案.22 5.1.1 设计依据 22 5.1.2 设计原则 22 5.1.3 项目定位 23 5.2 总平面布置.24 5.2.1 总平面布置的基本原则 24 5.2.2 总平面布置 25 5.2.3 道路规划 25 5.2.4 综合管线 26 5.2.5 绿化 27 5.2.6 安全系统 27 5.3 建筑设计.27 5.3.1 房屋设计 27
3、 5.3.2 室内装饰 28 5.3.3 室外装饰 28 5.3.4 建筑防火 28 5.3.5 地震设防 29 5.4 结构设计.29 5.5 公用设计.32 5.5.1 供电 32 5.5.2 给排水 33 5.5.3 广播电视、通讯34 5.5.4 供热 35 5.5.5 燃气 35 5.5.6 项目智能化 35 5.5.7 物业管理 36 6 环环境保境保护护38 III 6.1 执行标准.38 6.2 污染源分析.38 6.3 环保措施.38 7 节节能能设计设计技技术术方案方案42 7.1 节地与室外环境.42 7.2 节能与能源利用.42 7.3 节水与水资源利用.42 7.4
4、节材与材料资源.43 7.5 室内环境质量.43 7.6 节能技术、产品使用44 8 消防及消防及绿绿化化45 8.1 消防.45 8.2 绿化.46 9 项项目目实实施施计计划划47 9.1 项目实施管理.47 9.2 组织机构与分工.48 9.3 工程建设进度安排.49 9.4 项目招标方案.51 9.4.1 工程招标的基本原则 51 9.4.2 招标范围及招标组织形式 .51 9.4.3 项目业主 52 9.4.4 招标方式 52 9.4.5 投标、开标、评标和中标程序52 9.4.6 评标委员会的人员组成和资质要求 .53 10 拆迁拆迁补偿补偿方案方案55 11 投投资资估算与估算与
5、资资金筹措金筹措55 11.1 投资估算.56 IV 11.1.1 估算依据 56 11.1.2 估算说明 56 11.1.3 估算范围 57 11.1.4 项目建设投资估算 57 11.2 资金筹措及资金使用计划.58 12 经济经济效益效益评评价价59 12.1 项目概况.59 12.2 基本数据.59 12.2.1 资本金 59 12.2.2 实施进度 59 12.2.3 投资估算 59 12.3 财务评价.60 13 社会影响分析社会影响分析62 13.1 社会影响效果分析.62 13.2 社会风险及对策分析.63 14 结论结论与建与建议议68 14.1 结论.68 14.2 建议.
6、68 附件:附件: 1 委托书 附附图图: : 1 XX 县第一期城中村改造、安置房建设项目地理位置图 2 XX 县后张村安置房建设规划平面图 1 1 总论 1.1 项目背景 1.1.1 项目名称 第一期城中村改造、安置房建设项目 1.1.2 承办单位概况 本项目承办单位是XX县城市综合开发建设投资有限公司。 该公司成立于2009年6月,注册资金1亿元,为国有独资有限责任 公司,位于XX县枣乡街南首与老南环交界处。 XX县人民政府关于成立城市综合开发建设投资有限公司 的通知(XX政发200947号)中明确规定了其经营范围:“县城市 综合开发建设投资有限公司是隶属县政府管理的国有独资公司, 主要
7、负责“城中村”改造、城市基础设施和公共设施建设投资、国 有土地综合开发利用、县政府授权的城建国有资产经营开发等工 作任务。 ” 1.1.3 承担单位负责人及项目联系人 承担单位法人代表: 项目负责人: 1.1.4 研究工作的依据及范围 1、研究工作的依据 (1)建设单位关于编制第一期城中村改造、安置房建设项目 可行性研究报告的委托书; (2)XX县城市总体规划(2003年-2020年); 2 (3)城市居住区规划设计规范; (4)国家计划发展委员会投资项目可行性研究指南; (5)国家及地方有关法律、法规、方针及产业政策和投资政 策; (6)现行有关的技术规范和标准; (7)建设单位提供的基础资
8、料、数据。 2、研究范围 本可行性研究主要包括: (1)对拟建项目提出的建设背景、必要性、建设内容、建设规 模及建设条件的分析; (2)项目总体建设方案; (3)环境保护; (4)劳动安全卫生; (5)消防; (6)节能; (7)项目组织与管理; (8)工程实施进度安排; (9)经济效益和社会效益评价。 1.2 项目概况 1.2.1 项目建设地点及规模 XX 县城中村改造、安置房建设项目包括 XX 县振兴街道办 事处后张村和信发街道办事处路庄村、杨坊村、李相武村四个村 的拆迁及安置工作。而第一期城中村改造、安置房建设项目内容 为后张村 415 户的拆迁,以及拆迁户的安置楼建设,而路庄村、 杨坊
9、村、李相武村的拆迁及安置工作将在二期项目建设中实施。 本项目拟在后张村处建设安置楼9栋安置拆迁户,并配套建 3 设商业楼、农贸市场。建设规划总用地70亩,总建筑面积56825平 方米,规划总户数345户。具体建设地点位于XX县枣乡街与新 105国道交界处东部后张村。本项目具体建设内容详见表1-1:主 要经济技术指标表。 具体拆迁内容如下: 一、后张村基本情况 1、基本情况 后张村位于枣乡街与新105国道交界东部,全村在新105国道 路南、路北两部分住户,路南170户,占地约180亩,路北245户, 占地约230亩,共计410亩。路南住户在县环城水系规划区内,已 影响水系施工急需搬迁。 2、拆迁
10、计划 拟对后张村实施全村搬迁。路北村后土地可规划建设安置楼。 路南住户,为不影响水系建设,先进行拆迁;路北住户,凡影响安 置楼建设的,也优先实施拆迁,剩余户据情实施拆迁。 本项目将土地开发整理与新农村建设有机结合,既为XX县 耕地占补平衡提供了资源保障,又为经济发展提供了潜在的空间, 改善了农村居民的居住条件。通过本项目的实施,可以实现土地 储备340亩,具有较好的经济效益和社会效益。 1.2.2 项目实施进度 本项目从筹建阶段至项目建成投入使用,总计划时间为24个 月,具体建设日期为2009年10月至2011年10月。 1.2.3 项目总投资与资金筹措 本项目建设投资为15083.69万元,
11、其中工程费用6792.98万元, 其他费用6487.6万元,预备费1062.45万元,建设期利息740.66万 4 元。在工程费用中,建筑工程费用6250.75万元,配套及公用设施 费用326.98万元,绿化费用62.41万元,道路广场费用152.84万元。 1.3 主要经济技术指标 本项目主要经济技术指标详见表1-1。 表表1-1 主要主要经济经济技技术术指指标标表表 序号序号项项目名称目名称单单位位数量数量备备注注 一建建设规设规模模 1工程规划总用地面积m246711.8 2建设用地面积m241288.3 2.1一期回迁住宅区m226264.4 2.2农贸市场区m215023.9 3总建
12、筑面积m256825 4工程总居住户数户345 二二一期回迁住宅区一期回迁住宅区 1一期回迁住宅区用地面积m226264.4 1.1建筑占地面积m27638.8 1.2绿化用地面积m211347.6 1.3道路广场用地面积m27278 2总建筑面积m245063 3绿地率%43.2 4容积率1.72 5建筑密度%29 6规划户数户295 三三农贸农贸市市场场区区 1农贸市场区用地面积m215023.9 2建筑占地面积m23920.9 3总建筑面积m211762 4容积率0.78 5建筑密度%26.1 6规划户数户50 5 四工程建设总投资万元15083.69 1工程费用万元6792.98 2其
13、他费用万元6487.61 3预备费万元1062.45 4建设期利息万元740.66 五资金筹措万元15083.69 1银行贷款万元11000.00 3建设单位自筹万元4083.69 六建设工期年2 七项目收益万元17680.00 八项目总成本万元15083.69 九项目利润万元2596.31 十项目投资利润率 %17.21 6 2 项目提出的背景及建设的必要性 2.1 项目提出的背景 一、 “城中村”问题背景分析 随着城市化建设的快速发展,城中村问题已成为制约城市化 进一步发展的重要问题。从上世纪九十年代起,各地政府陆续提 出了城中村及改造问题。 目前,关于城中村的定义主要有以下几种: 1)从
14、形成原因的角度定义:在城市建设快速推进过程中,城 市逐步将一些距城较近的村庄包入了城市建设用地内,这些被包 入城市建设用地的村庄成为“城中村” 2)从房屋建筑的角度定义:城中村是指在城市建成区内,在 原农村居民点范围内形成的与周边城市环境构成鲜明反差的以 原农村农居民“一户一院”或“一户一栋”为基本特征的特殊居住 区,也称都市里的村庄。 3)从土地、户籍、社会关系角度定义:城中村是指从地域角 度将已被纳入城市范畴,就其社会属性,却仍属于传统的农村社 区的矛盾现象,是一种特殊的社区。 4)从产权和经营制度角度定义:城中村是指在城市总体规划 区内仍然保留和实行农村集体所有制、农村经营体制的农村社区
15、。 由以上城中村定义可知,城中村是城市里的村庄,城中村与 村庄、城市既有必然的联系,又有一定的区别。具体详见表2-1、 表2-2、表2-3。 1、城市、村庄、城中村的特征对比 7 表表2-1 地域空地域空间间特征特征对对比比 分分类类 项项目目 传统传统村庄村庄城中村城中村城市城市 地域据城市较远城内或城边 土地集体土地集体、国有国有 空间 要素 房屋 “一户一院” 或“一户一栋” “一户一院” 或“一户一栋” 城市小区 表表2-2 人人员员及及经济经济来源特征来源特征对对比比 分分类类 项项目目 传统传统村庄村庄城中村城中村城市城市 居住人员农民农民、居民居民 经济来源土地土地及其附属物从业
16、 表表2-3 社会关系特征社会关系特征对对比比 分分类类 项项目目 传统传统村庄村庄城中村城中村城市城市 人际关系 地缘关系 和血缘关系 地缘关系 和血缘关系 业缘关系和契 约关系 经济体制集体经济集体经济现代经济 管理组织村民委员会 村民委员会、 居民委员会 居民委员会 2、城中村特征分析: 1)形成原因:城市的扩展、城市化的发展。 2)地域位置:城市之中或城市边缘 3)地域空间:原农地已被征用,只保留原居住用地的地域空 间。不论该区域土地现是国有、还是集体所有,只是土地性质发 生变化,地域空间没变。该区域房屋传统的“一户一院“或“一户一 栋”的房屋形态没变。 4)人员及关系:不论是农民还是
17、居民,原人群之间的血缘关 系、地缘关系没变。 8 5)收入来源:土地及土地附属物 通过以上分析可知,城中村是指在城市建成区内,在原农村 居民点范围内形成与周边城市环境构成鲜明反差的,以原农村居 民“一户一栋”为基本特征的特殊居住区,也称作都市里的村庄。 由于城市的发展,路桥街道的建设,大量土地被征,用于城市道 路、公园及相关市政配套设施建设。大量土地征用使得一些农村 村落变成了城中村,这些村功能混乱,居住用地、工业用地、商业 用地等相互交叉,新旧住宅参差不齐,致使公共活动空间缺乏, 建筑景观杂乱无章,市政和公共配套设施不足,出现了消防通道、 水、电及下水管道等设施难以负荷等问题和环境卫生恶劣、
18、社会 治安复杂、安全隐患较多等现象,也成为城市管理与建设的死角。 城中村有大量存在,影响了城市综合竞争力的提升、城市功能的 发挥和城市现代化的推进,城中村改造势在必然。 随着我国经济和社会的快速发展,城市化进程的不断加快, 中国社会即将进入从社会转型为城市化社会的时期。城市化建设 的大规模投资,城中村改造和新区建设,必然引起房地产业的高 速增长。同时,城中村改造也是一个城市发展的重要组成部分, 改善城市居民的住房条件是提高人民生活水平的重要标志,是实 现我国小康生活水平的战略目标,我国把加快城市化建设,促进 小城镇发展,提高人民居住水平列入了国民经济和社会发展“十 一五”计划纲要。 二、聊城市
19、大力推进“城中村”改造和农村居民点合村并点。 近年来,聊城市以改善农民生产生活条件为原则,采取让利于 民的做法,大力开展“城中村”改造和“迁村并点”工作。出台了关 于加强城市规划区村(居)民宅基地管理的意见等文件,建设中心 村,逐步实施建设农民公寓,从而推动全市农村经济产业化发展, 改善农村面貌和居住环境,加快城乡建设一体化进程,提升社会主 9 义新农村的整体环境。 1、合理规划新农村 聊城市委、市政府高度重视新农村规划工作,从2006年起市 财政每年拨专款200万元,用于支持新农村规划工作,各县(市、区) 也专门拨出配套资金支持这项工作。 2、实施“平改楼”工程 聊城市结合各地实际,对人均耕
20、地少,农民生活水平较高的城 乡结合部或开发区内的村庄实施了“平改楼”工程,拆除了村民原 居住的平房,让农民住上了公寓楼。据统计,仅开发区实施村庄“平 改楼”工程,就可腾出土地73.33余公顷。 3、积极推进“城中村”改造 针对城中村土地利用结构不合理、低效利用等问题,聊城市 逐步加大了对“城中村”的改造力度。政府先做好回迁安置工作后,再 进行收购储备,然后对社会公开进行招拍挂出让。 近几年,仅聊城市城区改造城中村20个,拆迁土地面积213.33 公顷,涉及村民7000余户,除53.33公顷土地用于被拆迁户的居住 安置外,还为城市道路、绿地等公益设施建设提供土地26.67公顷, 并将其余133.
21、33公顷土地进行了招拍挂出让,政府获得土地收益5 亿多元。 4、大力开展土地开发整理工作 近年来,聊城市逐步加大土地开发整理力度,并将土地开发整 理与新农村建设有机结合,通过实施国家、省、市的土地开发整理 项目,既为全市耕地占补平衡提供了资源保障,又为经济发展提供 了潜在的空间,改善了农村居民的居住条件。2001年至今,聊城市 共争取国家级和省级投资开发整理项目57个,争取开发资金9.75 亿元,目前已新增耕地4533.33公顷,确保了全市耕地总量的动态 平衡。 10 在此背景前提下,山东省XX县的城市化建设也进入了发展 的快车道。因此,XX县政府成立XX县城市综合开发建设投资有 限公司,主要
22、负责XX县“城中村”改造、城市基础设施和公共设施 建设投资、国有土地综合开发利用、县政府授权的城建国有资产 经营开发等工作任务。 XX县城市综合开发建设投资有限公司经过实地调查,结合 XX县实际,提出对后张村进行城中村改造。本项目的建设为XX 县的城中村改造打下良好的基础,可以起到积极的示范作用。 2.2 项目提出的必要性 一、本一、本项项目是目是积积极响极响应应党中央和国党中央和国务务院提出的院提出的“建建设设社会主社会主 义义新新农农村村”的一的一项项重要重要举举措。措。 党的十六届五中全会通过的中共中央关于制定国民经济和 社会发展第十一个五年规划的建议,明确了今后5年我国经济社 会发展的
23、奋斗目标和行动纲要,提出了建设社会主义新农村的重 大历史任务。建设社会主义新农村一个主要方面就是建设新城镇, 培育新农民,改善农村面貌,提高农民收入。本项目正是积极响 应党中央和国务院提出的“建设社会主义新农村”的一项重要举 措。通过城中村改造项目,可以实现以下几个目标: 1、节约土地、促进发展 通过该项目的开发,可以实现土地储备340亩,不仅能够有 效缓解XX县当地土地紧张状况,而且对于改变XX县形象,建设 和谐XX县都具有积极意义和现实作用。 2、保护环境、避免浪费 统筹规划城中村改造项目,能够减少环境污染和破坏、避免 投资浪费。 3、改善生活、树立形象 该项目的建设,树立了XX县新形象,
- 配套讲稿:
如PPT文件的首页显示word图标,表示该PPT已包含配套word讲稿。双击word图标可打开word文档。
- 特殊限制:
部分文档作品中含有的国旗、国徽等图片,仅作为作品整体效果示例展示,禁止商用。设计者仅对作品中独创性部分享有著作权。
- 关 键 词:
- 山东 县城 改造 安置 建设项目 可行性研究 报告
![提示](https://www.31doc.com/images/bang_tan.gif)
链接地址:https://www.31doc.com/p-3865820.html