平顶山项目、九家湾项目、地窝堡房产项目可行性研究报告.doc
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1、Selection.ParagraphFormat.LineSpacingLinesToPoints(2)Selection.ParagraphFormat.LineSpacingLinesToPointselection.ParagraaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaphFormat.LineSpacingLinesToPoints(2)Selection.ParagraphFormat.LineSpacingLinesToPoction.ParagraphForm Selection.ParagraphFormaaaaaaaaa
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4、aaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaahF某项目可行性研究报告及整体开发建议 Selection.ParagraphFormat.LineSpacingLinesToPoints(2)Selection.ParagraphFormat.LineSpacingLinesToPointselection.ParagraaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaphFormat.LineSpacingLinesToPoints(2)Selection.Paragra
5、phFormat.LineSpacingLinesToPoction.ParagraphForm Selection.ParagraphFormaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaat.LineSpacingLinesToPoints(2)Selection.ParagraphFormat.LineSpacingLinesToPointselection.ParagraphFormat.LineSpacingLinesToPoints(2)Selection.ParagraphFormat.LineSpacingLinesToPocti
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7、tion.ParagraphFaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaahF1 目录前项言 1目 概 况项 目 背 景 3 区 位 和 现 状 4市 政 配 套 设 施 情 况主 要 经 济 技 术项 目 建 设 内项 目 主 要 经指 标 预 测 8容 和 规 模济 技 术 指 标 1 0房 地 产 投 资 环 境 和 市 场 分 析 1市 场 回 顾 14 城 市 功 能 布 局
8、对 开 发 的 影 响 1 7房 地 产 发 展 趋 势 预 测 1 82 房地产市场需求分析项 目 规 划 建 设 和 进 度 安 排 2 4规 划 建 议 和 说 明 2 4建 设 方 式 和 进 度 安 排 3 0项 目 投 资 和 财 务 分 析成 本 分 析 33 收 益 分 析 4 6风 险 分 析 62 物 业 服 务 和 人 员 安 置投 资 收 益 汇 总 表 7 5附 件 8 13 某项目 可行性研究报告及整 体开发建议 前言 某某集团收购某项目后,我司和某某集团某项目项目部在对收购企业的资源和状况进行研究后,立即成立项目经营和开发研究小 组。本着认真务实的原则,双方人员细
9、致调研后,对平顶山项目、九家湾项目、地窝堡项目(对这三个项目的初步命名) 进行可 行性研 究,在 研究的 基础上,提 出以下 初步的 构想。 1、以房地 产开发为核心, 整和收购企业的土地资 源,通过有计划 、循序渐进的开发,充 分利用土地资源 ,获得相应利润,实现 企业收 购后的 资源盘 活和价 值提升。 2、以资源 整和为目标,通过 对收购企业资产的分 析,对可产生利润 的行业进行新的资源 配置,对没有价值 的资产变现处理。重 点发展 公路运 输、公 路建设 和配套产业 ,在盘 活现有 优势资 源的同 时,为企业长远发展和持续盈利奠定基础。 3、以三产 服务为突破,充分 利用房地产开发和公
10、 路运输带来的机会 ,积极发展三产服务 和相关配套产业 ,包括物业管理、租赁 经营、 仓储物 流、货 物配载 、新型建材 等,在 获取利 润的同 时,解 决大量职工安置问题。 4、解决人 员安置问题,保障 企业健康发展,采用 零利润集资的形式 ,为将来开发的三个 项目的居住职工提 供相应面积的安置住 宅,其中平顶山项目按 75 平左右米/户安置,九家湾项目按 90 平米左右/户安置,地窝堡项目按 80 平米左右/户安置。 4 5、发展小区物业 管理,三个项目完全 建成后,总建筑面积1145636平米,按0.5元/平米/月的物业收费计算,每年可实现产值 687 万 。其中 可以安 置收购 企业职
11、工 177 人, 实现税 前利润 295 万 元。 6、房地产开发从 2006 年至 2010 年,预计可以为企业创造 95139.96 税前毛 利(其中 包括25538.56 万元的土地资产),成为企业未来的核心产业和主要利润来源。 69601.4万元的税前利润和其中平 顶山项 目的开 发总成本 是46197.64万元,可 以实现2030 9.44万元的 税前利 润。九 家湾项 目的开发 总成本 是69611.7 1 万元,可以实现 36562.93 万元的税前利润(商业含商务开发成本 42237.94 万元,可实现 31382.27 万元的税前利润;住 宅的开 发成本 27373.77 万
12、元,可实现 5180.65 万元的 税前利 润)。地窝堡项 目的开 发总成 本是 42196.27 万元,可以实现 12729.03 万元的税前利润。 7、通过综 合分析,我们认为 :平顶山项目具有良 好的盈利能力, 并具有较强的抗风险能 力;九家湾商业项 目具有比较高的盈利 能力,但抗风险能力一般;住宅项目的盈利和抗风险能力都一般;地窝堡项目从长远考虑具有良好的盈利能力和一定的抗 风险能 力。 根据以上分析,我们 认为平 顶山项 目完 全具备开 发条件 ,可尽快开发;九家湾项目应做更进一步的调研和分析工作,最终决定项 目规划 和开发 日程, 尤其对 商业开发要 进行深 层次的 论证; 地窝堡
13、 项目应做中长线考虑,整体规划、循序开发。8、通过以 上一系列资源整和 和产业布局,不但盘 活的企业资产、 安置了企业职工,而且 为企业创造了丰厚 的利润,同时为企业 长远和 可持续 发展奠 定了基 础。 5 一、 项目概况 1.1 项目背景 新疆第一汽车运输公司是以货物运输 、公 路工程施工、仓储物流集散服务为主营业务的国 有运 输二级资质企业。下属生产经营单位有:运输分公司、工程公司 和运 输配载物流中心、子女学校、驾训学校、汽车修 理厂 、物资供销公司、劳动服务公司、物业管理公司、医疗诊所等。公司现有在职职工 11 38 人,其中:在岗职工 983 人、下岗职工(在再就业中心)260人、
14、协保内退人员 148 人、离退休职工 1349 人。 截止 2003 年底,公司总资产 22902 万元(流动资产 4847 万元,固定资产 3955 万元,土地资产 12050 万元);负债总额35684 万元,其中欠付职工各项费用 3 700 万元,职工集资建房办证所需款项 1 3502 万元。 某项目现有土地 79 万平米,其中生产用地 29 万平米(10 万平米已开发),剩余为生活用地,主要分布在平顶山、九家湾、地窝堡,另有一个 800 亩的农场 。 某项目按公司破产法规定的程序 向乌 鲁木齐市中级人民法院申请破产后,新疆某某实 业开 发有限公司采用“破产重组资产变现、全额退还”的方式
15、收购某 项目 依法拍卖的原有资产,按照破产法的要求, 通过拍卖,以出让形式获得某项目全部土地的 使用权 。 平顶山项目:该项目是某某集团通过 收购区某 项目后 获得的 土地,该地块位于乌鲁木齐市克拉玛依路和金沙江路交会处,是乌鲁木齐传统 的农副 产品集 散交易 场地,周边市政设施完善,有大量成熟的居住区,适合商贸和居住。 6 九家湾项目: 该项目是某某集 团通 过收购区某项目后获得的土地,该地块位于乌鲁木齐市西过境 公路 路和苏州路立交会处。是乌鲁木齐 传统的 物资仓 储物流 基地,交通便利,通达主要口岸和大型市场,为外贸和周边市场服务。 地窝堡项目: 该项目是某某集 团通 过收购某项目后获得
16、的土地,该地块位于乌鲁木齐市迎宾一路 。是乌鲁木齐国际机场和石油地调处所 在地,周边有大量大 型国有企业,该片区用地以企业生产、物流配载和企业社区为主。 1. 2 区位及现状 平顶山项目: 该地块位于乌鲁 木齐 市克拉玛依路和金沙江路交会处,南与克拉玛依西路相连 ,东 与金 沙江路及宏大锦福苑相接,西、北与广汇汇嘉园相连。该 片区 是乌鲁木齐最大的农副产品交易集散地,同时有 北园 春社区、广汇汇嘉园、宏大锦福苑等大型 居住社 区,市政配套 设施完善,适合商贸和居住。 该地块由三个相对独立的地块组成, 西区 与广汇汇嘉园相连的平房区、东区与原有建筑相 连的 空地和库房、北区和宏大锦福苑相接的某项
17、目供应科库房,地势 呈南 低北高、东低西高的态势,适合梯式住宅规划, 形成整体围合又相对独立的三个组团。社区西区主要 沿街面 和社区 大道可建设商业用房,作为社区商业配套,完善社区配套功能,提升项目销售价值。 九家湾项目: 该地块位于乌 鲁木 齐市西过境公路路和苏州路立交交会处。是乌鲁木齐物资仓储 物流 基地,交通便利,通达主要口岸和 大型建 材、陶瓷、木材和机械市场,适合建设大规模的仓储、物流和配送中心,为外贸和周边市场服务。 7 该片区大型市场有国际建材批发市场 、信 中陶瓷批发市场、九家湾陶瓷市场、木材场 、美 居物 流园、亚中机电市场、百商物流园、苏州路钢材 市场、百万庄机械市场等。
18、地窝堡项目: 该地块位于乌鲁 木齐 市迎宾一路。是乌鲁木齐国际机场和石油地调处所在地, 周边 有中 国石油地调处、乌鲁木齐国际机场 、南方航空公 司、新疆航空公司、某某省九运司等大型单位。 该片区属城郊结合部,市政配套设施 相对 完善,但购物、教育等配套相对缺乏,受地理位 置和 车程过远影响,对市区居民的居住吸引力 有限,但依托周边大 型单位,从配套社区建设方面而言,潜力巨大。 其次,该项目交通便 利,可以为周 边市场和企业提供综合服务,适合发展物流配载服务。 1.3 市政配套设施情况 平顶山项目: 主要道路:克拉玛依西路、金沙江路、阿勒泰路; 公交: 34 路、912 路、905 路、23
19、路、29 路、153 路、823 路、45 路、907 路、51 路、7 路、66 路; 购物:友好商场、太平洋百货、世纪金花、富成百货、新华图书城; 市场:北园春市场、明珠花卉市场、名都家具城; 医疗:军区总院、武警医院、煤矿医院; 8 教育:41 中、农大附中、附小、16 小、农业大学; 休闲:儿童公园、科技馆; 娱乐:北园春、友好大酒店、金阳酒店、科利华酒店、独山子酒店、翼龙酒店; 九家湾项目: 主要道路:西过境公路、苏州路立交、阿勒泰路; 公交: 54 路、23 路; 购物:五一商场、西单商场、西部国际超市、好家乡超市;市场:九家湾农贸市场、国际建 材批发市场、信中陶瓷批发市场、九家湾
20、陶瓷市场、木材场 、美居物流园、百商物流园、苏州路钢材市场、百万庄机械市场、亚中机电市场等;医疗:铁路医院、武警黄金医院、冶建医院; 教育:铁三中、铁二小、林子校; 休闲:蜘蛛山、新城公园、植物园、体育馆; 娱乐:冶建俱乐部、红楼、诺亚方舟; 地窝堡项目: 9 主要道路:迎宾路、迎宾 1 路、乌昌公路; 公交: 51 路、27 路、37 路; 购物:购物设施缺乏,主要到铁路局购物; 医疗:石油医院; 教育:15 中、铁四小、南航航天学校; 社区:地调处家属院、机场家属院、九运司家属院、大修厂家属院; 10 二、 主要经济技术指标预测 2.1 项目建设内容和建设规模 平顶山项目: 该项目所 在地
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