楼盘开发项目可行性研究报告.doc
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1、xxx 新区 A 区块项目可行性研究 目录 I 目目 录录 第一章 总论1 1.1 项目背景.1 1.1.1 项目名称.1 1.1.2 承办单位概况.1 1.1.3 可行性研究报告编制依据.1 1.1.4 项目提出的理由.2 1.1.5 项目拟建地点.2 1.1.6 项目预期目标.2 1.1.7 项目主要建设条件.3 1.2 主要技术经济指标.5 1.2.1 项目建设规模.5 1.2.2 投资规模及资金来源.5 1.3 问题与建议.6 1.3.1 存在问题.6 1.3.2 建议.6 第二章 项目投资环境与市场研究7 2.1 投资环境分析7 2.1.1 台州市社会经济和人民生活现状.7 2.1.
2、2 项目区域社会经济及管理、政策因素8 2.2 市场供求分析10 2.2.1 需求分析.10 2.2.2 供给分析17 2.3 销售预测.17 2.4 营销策略17 2.4.1 商品住宅产品策略.18 2.4.2 商品住宅价格策略19 2.4.3 商品住宅的推销方式和技巧.20 2.4.4 商品住宅的销售渠道.21 第三章 建设规模与开发条件.22 3.1 建设规模方案.22 3.1.1 使用功能.22 3.1.2 建筑面积.22 3.1.3 结构形式.23 3.2 推荐建设规模方案.23 3.3 项目现状概况.24 3.3.1 地点与地理位置.24 3.3.2 土地权属类别及占地面积.24
3、xxx 新区 A 区块项目可行性研究 目录 II 3.4 项目建设条件.24 3.4.1 地形地貌条件.24 3.4.2 工程地质水文地质条件.24 3.4.3 周边建筑物与环境条件.25 3.4.4 交通条件.25 3.4.5 社会环境条件.26 3.4.6 法律支持条件.27 3.4.7 公共设施条件.27 3.4.8 征地拆迁条件.28 3.4.9 施工条件.28 3.5 拟建地址条件比选.28 3.5.1 拟建地址建设条件比选.28 3.5.2 拟建地址投资条件比选.29 3.6 推荐选址方案.29 第四章 建筑方案选择.30 4.1 规划设计指导思想与原则.30 4.1.1 居住区规
4、划设计指导思想.30 4.1.2 居住规划设计的基本特点.30 4.1.3 居住建筑设计的原则.31 4.2 项目总体规划方案.31 4.2.1 总平面布置和功能要求.31 4.2.2 规划设计方案描述.33 4.2.3 绘制规划设计图.33 4.3 建筑方案.34 4.3.1 建筑方案描述.34 4.3.2 主体工程与辅助工程.38 4.3.3 配套设施.40 4.4 建设方案比选.45 4.5 主要技术经济指标.46 第五章 智能化系统建设.51 5.1 住宅智能系统.51 5.1.1 一般规定.51 5.1.2 设计要素.51 5.1.3 基本要素.51 5.2 综合布线系统.52 5.
5、3 通信网络系统.53 5.4 办公自动化系统.53 5.5 建筑设备监控系统.54 5.6 火灾自动报警系统.54 5.7 安全防范系统.55 5.8 停车库管理系统.55 xxx 新区 A 区块项目可行性研究 目录 III 第六章 节能、节水措施.56 6.1 节能措施.56 6.1.1 建筑节能.56 6.1.2 设备节能.56 6.2 节水措施.57 第七章 环境影响评价.58 7.1 项目建址环境现状.58 7.1.1 项目周围的自然环境概况.58 7.1.2 区域社会环境概况.60 7.1.3 城区污水处理厂概况.61 7.1.4 项目周边污染源概况.61 7.2 项目建设过程中对
6、环境的影响及治理措施。.62 7.2.1 对环境的影响.62 7.2.2 对环境的监测及治理措施.62 7.3 项目运营对环境的影响及防治措施.63 7.3.1 对环境的影响.63 7.3.2 项目运营期间的环境保护措施.64 7.4 环境保护措施.66 7.4.1 环境保护措施.66 7.5 环境影响评价.66 第八章 劳动安全卫生与消防.67 8.1 危害因素及危害程度分析.67 8.2 安全设施.67 8.3 消防设施.67 8.3.1 消防给水设施.67 8.3.2 消防供电设施.68 8.3.3 消防通风设施.69 第九章 组织机构与人力资源配置.71 9.1 组织机构.71 9.1
7、.1 项目法人的组建方案.71 9.1.2 管理机构组织方案及体系图.72 9.2 人力资源配置.72 9.2.1 劳动定员数量及技术素质要求.72 9.2.2 职工工资福利.73 9.2.3 员工来源及招聘方式.73 9.2.4 员工培训计划.74 第十章 项目实施进度.75 xxx 新区 A 区块项目可行性研究 目录 IV 10.1 工程特点、施工条件.75 10.1.1 工程特点.75 10.1.2 施工条件.75 10.2 项目实施进度安排.76 10.2.1 设计进度安排.76 10.2.2 监理、施工单位招标安排.76 10.2.3 项目施工进度安排.76 10.3 项目实施进度表
8、.78 第十一章 投资估算和资金筹措.79 11.1 投资估算依据.79 11.1.2 主要工程量.79 11.2 建设投资估算.80 11.2.1A-01 地块建筑安装工程费用估算表80 11.2.2 A-02 地块建筑安装工程费用估算表 .81 11.2.3 A-03-1 地块建筑安装工程费用估算表82 11.2.4 A-03-2、A-04 地块建筑安装工程费用估算表83 11.3 编制投资估算表.84 11.3.1 总投资估算汇总表84 11.3.2 分年投资计划表.86 11.4 资金筹措方式与来源.86 第十二章 财务评价.87 12.1 财务评价基础数据选取.87 12.1.1 财
9、务价格.87 12.1.2 计算期.88 12.1.3 财务基准收益率.88 12.2 建设资金使用计划.88 12.3 企业财务效益分析.89 12.3.1 营业收入估算.90 12.3.2 流动资金估算92 12.3.3 营运总成本与经营成本.92 12.4 编制财务评价表96 12.4.1 财务现金流量分析96 12.4.2 损益分析99 12.4.3 资金来源与运用99 12.4.4 借款偿还计划.102 12.5 财务评价指标.102 12.5.1 盈利能力分析.102 12.5.2 偿债能力分析103 第十三章 社会评价104 xxx 新区 A 区块项目可行性研究 目录 V 13.
10、1 项目对社会影响的分析104 13.2 社会风险分析105 13.3 社会评价结论106 第十四章 研究结论与建议107 14.1 推荐方案的总体描述.107 14.1.1 推荐方案的主要内容和论证结果.107 14.1.2 对推荐方案的不同意见的问题的反映.109 14.2 推荐方案的优缺点措施.109 14.2.1 优点.109 14.2.2 存在问题.109 14.3 建议.109 附录 浙江委羽山新区 A 区块工程建设招标内容111 1、委羽山新区 A 区块建设项目具体招标范围111 1.1 项目勘察招标111 1.2 项目的设计招标111 1.3 工程项目的监理招标111 1.4
11、工程项目的施工招标111 1.5 设备设施采购招标112 1.6 主要建筑材料采购招标112 2、XXX委羽山新区 A 区块的招标组织形式.112 3、XXX委羽山新区 A 区块建设项目的招标方式.112 xxx 委羽山新区 A 区块项目可行性研究 第一章 总论 1 xxx 委羽山新区 A 区块项目可行性研究 第一章 总论 1 第一章第一章 总论总论 1.11.1 项目背景项目背景 1.1.11.1.1 项目名称项目名称 xxx 委羽山新区 A-01A-04 地块建设项目 1.1.21.1.2 承办单位概况承办单位概况 委羽山新区 A 区块(A-01A-04)建设项目由浙江鼎辰置业有限 公司承
12、办开发。鼎辰置业有限公司成立于 2007 年 2 月,注册资金为 5800 万元,是一家由浙江 xxx 振兴房地产开发有限公司(该公司成立 于 1995 年 5 月,二级房地产开发资质)、浙江城乡房地产开发有限公 司(该公司成立于 1984 年 5 月,三级房地产开发资质)、xxx 特佳房地 产开发有限公司(该公司成立于 1997 年 8 月,三级房地产开发资质)、 和 xxx 宏达房地产开发有限公司(该公司成立于 1994 年 11 月)共同 出资组建的股份制的房地产开发有限公司,公司现有员工 40 多人, 大多是经营运作、工程技术、财务管理的专业技术人员,组织机构完 善,经济、技术等实力雄
13、厚。 公司自组建之日起,就秉承着“提供超越客户满意度的服务和产 品”的核心理念,以市场需求为导向,以超前理念求发展,立足房地产 住宅、商业开发领域。 1.1.31.1.3 可行性研究报告编制依据可行性研究报告编制依据 xxx 区域总体规划 十一五 xxx 区国民经济发展计划纲要 台州市 xxx 区南片控制性详细规划(调整) xxx 委羽山新区 A 区块项目可行性研究 第一章 总论 2 台州。xxx 委羽山新区 A-01A-04(02、03、04)地块规划建 筑设计方案 国家发改委建设部颁布的建设项目经济评价方法与参数 (第三版,2006 年) 台州市建设工程技术经济指标 台州市建设工程造价信息
14、 浙江鼎辰置业有限公司委托本单位编制本项目的可行性研究 报告的技术服务合同。 1.1.4 项目提出的理由 委羽山新区建设项目是 xxx 区政府城市总体规划改造建设中的 重点工程。在 2007 年 1 月 27 日召开的区十四届人大一次会议上徐亦 平区长在政府工作报告中二次提到委羽山新区打造成集居住、休闲、 商业服务、文化教育等多功能为一体的现代化山水城市,三年内完成 A 区块建筑形象。因此,浙江鼎辰置业有限公司着力拓展开发委羽山 新区 A 区块项目是响应区政府提出的三年内形成建筑业态,五年内 形成商业业态的有力举措。 1.1.51.1.5 项目拟建地点项目拟建地点 本项目位于 xxx 委羽山新
15、区,项目东侧为 10 米宽的梅关路,梅 关路东侧相邻与东官河;南侧相邻为空地,东南侧大约 50 米为 xxx 樊 川小学校区;西侧为 50 米宽的劳动南路;北侧为二环南路。具体地理 位置见附图。 1.1.61.1.6 项目预期目标项目预期目标 委羽山新区 A 区块(A-01A-04)项目经规划共划分为四大功能 区域;A-01 地块以住宅、商铺为主要的功能区域;住宅建筑面积 xxx 委羽山新区 A 区块项目可行性研究 第一章 总论 3 24903,沿街商铺面积为 12459,地下室 5194,能停机动车 237 辆;A-02 地块以住宅、商铺、地下停车为主要的功能区域,住宅建筑 面积 97454
16、m2,沿街商铺面积 17124m2,地下室面积 22888 m2,能停 机动车 855 辆;A-03-1 地块以商业为主要的功能区域,商业面积 20250 m2,地下室面积 6337 m2,能停机动车 142 辆;A-03-2、A-04 地 块以住宅、商铺、地下室为主要的功能区域,住宅建筑面积 45935 m2,沿街商铺面积 15246 m2,地下室面积 12425 m2,能停机动车 276 辆,项目建成后提供居民住宅 1484 套(户),地下室能停车 1509 辆, 地面停机动车 465 辆。 1.1.71.1.7 项目主要建设条件项目主要建设条件 xxx 委羽山新区 A 区块建设项目应具备
17、的基本条件为:市场条件、 技术条件、资金条件、环境条件、社会条件、施工条件、法律条件等对 拟建项目支持和满足的程度。 1、市、市场场条件条件 根据预测,至 2020 年 xxx 区房地产开发需求总量达到 1084 万, 平均每年开发量为 83.40 万(20082020 年)。 2、技、技术术条件条件 委羽山新区 A 区块建设项目的承办单位是浙江鼎辰置业有限公 司,该公司于 2007 年 2 月由四家房地产开发公司出资组建的股份制 房地产开发企业,在房地产开发上具有较长的历史,技术力量雄厚, 开发资金足,各公司都具有良好的信誉及对客户热情周到的善后服务, 都具有一定的知名度。 3、 、资资金条
18、件金条件 委羽山新区 A 区块建设项目,总投资为 83004 万元(土地购置费 32800 万元),承办方浙江鼎辰置业有限公司自筹资金 33204 万元,余 xxx 委羽山新区 A 区块项目可行性研究 第一章 总论 4 下的投资费用 49800 万元由银行贷款来解决。 4、 、环环境条件境条件 本项目经过环境影响评估指出,认为项目在建设期间及建成投入 使用后将产生一定的噪声、汽车废气、生活污水和生活垃圾等。建设 单位在建设运营中严格执行“三同时”的要求,全面落实环境报告中提 出的控制污染的措施和建议,则对周围环境不会产生明显不利影响, 本项目的建设是可行的。 5、社会条件、社会条件 项目区域的
19、社会基础设施城市供水、供电、供气项目已完善,商 贸、金融、保险、文化教育设施正是本项目所要完成的。 6、施工条件、施工条件 委羽山新区 A 区块建设项目,其施工现场、位置、面积经规划部 门用红线给予控制,施工现场有二环南路(104 国道复线)、劳动南路 通往甬台温高速及市中心区,现场施工用水、用电、排污均可从二环 南路、劳动南路市政管线接口,均能满足施工建设需要。 项目施工的技术队伍来源丰富,浙江省本身是建筑施工队伍大省, 大部分是国家二级以上施工企业,技术力量雄厚,拥有先进的施工技 术与施工装备,在园区开发等方面积累了丰富的经验,项目经过招投 标,完全能找到有能力的施工企业承担本项目的施工任
20、务。 7、法律条件、法律条件 项目建设的确定与选址,符合国家和地区有关法律法规对项目建 设和生存的支持程度和约束条件,其法律法规支持体系主要包括:xxx 区城市总体规划、xxx 区南片控制性详细规划(调整)、台州市建设规 划局建设项目意见通知书(台黄规选200643 号)、委羽山新区 A- 01A-04 地块出让证等。 经过上述分析,项目具备的基本建设条件如市场条件等均能满足 项目的建设要求。 xxx 委羽山新区 A 区块项目可行性研究 第一章 总论 5 1.21.2 主要技术经济指标主要技术经济指标 1.2.11.2.1 项目建设规模项目建设规模 该项目占地面积为 125458.43,建设用
21、地面积 111474,其中: 1、 、A-01 地地块块: :用地面积 9870.70,总建筑面积(不含地下室面积) 37361.8(其中住宅 24903.3,商铺 12458.5),地下室面积 5194。 2、 、A-02 地地块块: :用地面积 43409.54,总建筑面积 115510.06(不 含地下室)(其中住宅 97454.2,商业面积 17123.7,公共设施面积 932.16),地下室面积 22888。 3、 、A-03-1 地地块块: :用地面积 16877.02,总建筑面积 20250,地 下室面积 6337。 4、 、A-03-2、 、A-04 地地块块: :用地面积 4
22、1317.31,总建筑面积 62350.6(其中:住宅 45934.6,商业建筑面积:15246.4,公共设 施面积 969),地下室面积 12425.5。 1.2.21.2.2 投资规模及资金来源投资规模及资金来源 委羽山新区 A 区块建设项目,其项目总投资为 83004 万元,其中: 土建安装及工程项目建设其他费为 47813 万元,土地购置费用 32800 万元,预备费 2391 万元。 在项目总投资 83004 万元中,资金来源分别为项目承办单位浙江 鼎辰置业有限公司自筹 33204 万元,银行贷款 49800 万元。 1.31.3 问题与建议问题与建议 1.3.11.3.1 存在问题
23、存在问题 A-02、A-03-2、A-04 地块绿化率较高,可能出于方案阶段原因, xxx 委羽山新区 A 区块项目可行性研究 第一章 总论 6 其绿化景观设计较为单调,应适当增加小区内的雕塑、山水景观设计, 以提高小区的居住档次。 1.3.2 建议建议 委羽山新区 A 区块是个高尚的多功能居住社区,小区内配有大 型购物超市、沿街商铺配有各类专卖店、会所、餐饮、娱乐以及相关的 银行、工商、保险、证券等金融部门,必将是个繁华的商业社区。因此, 建设在新区内部绿化环境景观配置,应请实力较强的风景景观园林设 计部门进行专门设计,进一步完善小区环境功能,提高小区的居住品 位。 xxx 委羽山新区 A
24、区块项目可行性研究 第二章 项目投资环境与市场研究 7 第二章第二章 项目投资环境与市场研究项目投资环境与市场研究 2.12.1 投资环境分析投资环境分析 2.1.12.1.1 台州市社会经济和人民生活现状台州市社会经济和人民生活现状 台州市位于浙江中部沿海,东濒东海,南临温州,西连金华、丽水, 北接宁波、绍兴,陆地面积 9411 平方公里,海域面积 8 万多平方公里, 约占全省海岸线的三分之一。大陆海岸线长 630 多公里,占全省大陆 海岸线总长的 28%。1994 年 8 月 22 日,经国务院批准撤地建市,现 辖椒江、路桥、xxx 三区,临海、温岭两个县级市及玉环、天台、仙居、 三门四个
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