济南轨道地产联合开发模式的可行性应用研究.pdf
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1、 山东师范大学硕士学位论文 i 目目 录录 中文摘要 1 Abstract 3 1 绪论 5 1.1 选题背景和问题的提出 . 5 1.1.1 发展城市轨道交通成为时代发展的必然 5 1.1.2 我国城市轨道交通发展突飞猛进 5 1.1.3 城市轨道交通发展的障碍 6 1.1.4 城市轨道交通与沿线物业联合开发 8 1.2 研究目的和意义 . 9 1.2.1 研究目的 9 1.2.2 研究意义 9 1.3 研究内容及方法 10 1.3.1 研究内容 . 10 1.3.2 研究方法 . 10 1.4 国内外研究现状综述 11 1.4.1 城市轨道交通与土地利用形态 . 11 1.4.2 城市轨道
2、交通与房地产联合开发 . 11 2 理论基础与现实实践 . 13 2.1 理论基础 13 2.1.1 交通和土地价值理论 . 13 2.1.2 轨道交通联合开发的概念 . 13 2.2 轨道交通开发模式的比较和选择 13 2.3 港铁模式及其对国内城市的借鉴 15 2.3.1 港铁模式概述 . 15 2.3.2 港铁经验在我国内地城市的应用 . 17 2.3.3 港铁模式对济南轨道交通发展的借鉴及启示 . 18 3 “轨道+地产”模式在济南轨道交通规划阶段的应用可行性 20 3.1 济南轨道交通开发可行性 20 3.2 济南轨道交通选线规划原则 23 山东师范大学硕士学位论文 ii 3.3 基
3、于地产开发的济南轨道交通规划 24 3.3.1 济南轨道交通线网规划 . 24 3.3.2 济南地产开发现状研究 . 26 3.3.3 基于地产开发现状的济南轨道交通规划策略 . 29 3.4 轨道交通规划阶段城市主管部门的政策性安排 30 4 “轨道+地产”模式在济南轨道交通建设阶段的应用可行性 32 4.1 转变轨道交通开发沿线的土地政策和制度 32 4.1.1 土地出让与获取方式 . 32 4.1.2 建立轨道交通项目土地储备制度 . 32 4.1.3 明确地下空间建筑产权 . 32 4.2 “轨道+地产”模式项目建设管理模式及选择 . 33 4.3 轨道、地产同步开发的良性互补 33
4、4.3.1 “轨道+地产”模式的建设开发形式 33 4.3.2 沿线地产开发为轨道交通培育客流 . 34 4.3.3 轨道交通建设带动沿线地产升值 . 35 4.4 基于“轨道+地产”模式的城市综合体开发建设模式 . 35 4.4.1 城市综合体及其发展 . 35 4.4.2 “轨道+地产”模式下的城市综合体公共交通匹配模式 36 5 “轨道+地产”模式在济南轨道交通运营阶段的应用可行性 38 5.1 轨道交通站点的建设运营 38 5.1.1 轨道站点综合体地下部分 . 38 5.1.2 轨道站点综合体上盖物业 . 38 5.1.3 综合体盈利补偿轨道交通运营中的亏损 . 39 5.2 香港地
5、铁物业“只租不售”模式的启示 39 5.3 轨道交通运营对沿线房地产后期开发的影响 40 5.3.1 带动郊区卫星城新建地产开发 . 40 5.3.2 推动中心城区地产改造 . 41 6 结论与展望 . 42 6.1 主要结论 42 6.2 后续研究建议 43 山东师范大学硕士学位论文 iii 参考文献 . 45 攻读硕士学位期间发表的学术论文 . 49 致谢 . 51 山东师范大学硕士学位论文 1 中文摘要 随着经济的稳步发展和城市化水平的不断提高,城市中的通勤流和私家车数量快速增 长,而城市道路体系的规划建设却相对滞后,这导致城市交通问题日益突出。济南目前的 交通拥堵问题也已逐渐显现,成为
6、济南城市发展中亟待治理的问题之一,合理规划建设以 城市快速轨道交通为主体的公共交通则是目前解决这个关系济南未来发展问题的重要途 径。 目前我国内地已建成的轨道交通项目绝大部分是由政府出资建设和运营的准公共服 务设施,然而轨道交通具有一次性投资大、运行费用高且自身经济效益差的特点,随着轨 道交通需求的不断扩大,依靠政府财政支出将难以维持轨道交通的可持续发展,但是迄今 为止我国还没有形成一套完善可行的轨道交通发展政策,因此发展轨道交通应当积极探寻 新的开发模式。另一方面,济南开发轨道交通有着它自身的优势和先天不足,合理可行地 选择轨道交通的开发模式将对未来济南经济社会发展特别是土地利用和地产开发起
7、到至 关重要的影响。 本文通过查阅、总结国内外城市轨道交通开发模式及研究发展情况,依据相关理论及 “港铁”和港铁模式开发运营的成功经验,在济南城市总体规划、中心城道路交通网规划 以及房地产开发现状、未来发展规划的基础上,对轨道交通开发可行性进行了研究,然后 进一步提出在常规轨道交通开发以及诸多联合开发模式中济南选用“轨道+地产”联合开 发模式的应用可行性,并按照轨道交通开发过程从规划、建设和运营三个阶段分别阐述了 轨道交通与地产联合开发的应用可行性,最终得出结论。全文共分为七部分: 第一部分为绪论。主要介绍了选题的背景、研究目的和意义、研究方法以及国内外研 究现状。 第二部分为理论基础和现实实
8、践。简要概述了与交通和土地价值、联合开发相关的理 论和概念,介绍了港铁模式的先进成功开发运营经验及其经验在广州、武汉等城市的发展 和借鉴,进而提出港铁模式对济南轨道交通发展的借鉴及启示。 第三部分为济南轨道交通开发可行性及模式选择。首先从技术、社会经济、城市空间 布局发展、交通发展现状及预测、城市公共交通总体规划等五个方面阐述了济南开发轨道 交通的必要性和可行性。然后对轨道交通开发模式进行归纳总结,进而通过比较进行了选 择。 第四部分至第六部分为论文中心内容,按照规划、建设、运营三个阶段分别对“轨道 +地产”模式在济南的可行性应用进行了分析和阐述。 山东师范大学硕士学位论文 2 第四部分为“轨
9、道+地产”模式在济南轨道交通规划阶段的可行性应用。提出了济南 轨道交通选线规划原则、基于地产开发的济南轨道交通规划线路和策略,以及该模式下的 轨道交通规划阶段城市主管部门的政策性安排。 第五部分为“轨道+地产”模式在济南轨道交通建设阶段的可行性应用。提出要转变 轨道交通开发沿线的土地政策和制度,包括转变土地出让与获取方式、建立轨道交通项目 土地储备制度和明确地下空间建筑产权;归纳总结了“轨道+地产”模式下的项目建设管 理模式并针对济南进行了项目建设管理模式的选择;提出轨道、地产同步开发的良性互补 形式;最后基于“轨道+地产”模式对济南的城市综合体的开发建设提出公共交通匹配发 展模式建议。 第六
10、部分为“轨道+地产”模式在济南轨道交通运营阶段的可行性应用。包括轨道交 通站点的建设运营、香港地铁物业“只租不售”模式对于济南的启示以及轨道交通运营对 沿线房地产后期开发的影响。 第七部分为结论和展望。包括论文研究得到的主要结论和关于济南轨道交通与土地利 用、地产开发的后续研究建议。 关键词:关键词:轨道交通;房地产;联合开发;济南市区 分类号分类号:F294.3 山东师范大学硕士学位论文 3 Study on the Feasibility of Application of “Rail Transit summarizes the construction and management m
11、odels of this project under the “rail+ real estate” model and at the same time makes a choice about the construction and management model according to Jinans real situation; puts forward the benign complementary form of the synchronous development of rail transit and real estate; comes up with a sug
12、gestion of the matching development of public transportation to the construction of the urban complex based on the “rail+ real estate” model. The sixth part is the feasibility of “rail+ real estate” model in the stage of operating the rail transit in Jinan. It includes the construction and the opera
13、tion of the site of rail transit, the enlightenment of Hong Kong MTR propertys “only rent but unsold” modes to Jinan and influences of rail transits operation to real estates later development along the rail transit. The seventh part is conclusion and prospect. This part includes the conclusion of t
14、his thesis and the suggestions of later studies about the rail transit, the usage of land and the exploitation of real estates in Jinan. K Key words:ey words: Rail Transit; Real Estate; united exploitation; urban area of Jinan Category number: F294.3 山东师范大学硕士学位论文 5 1 绪论 1.1 选题背景和问题的提出 1.1.1 发展城市轨道交通
15、成为时代发展的必然 目前,我国大中城市的城市病问题越来越显著,其中道路交通秩序混乱、高峰期交通 堵塞成为亟需治理的问题之一。改革开放 30 多年以来,我国取得了持续高速的经济增长 和大规模城市化的辉煌成果,城镇化率由 1978 年的 17.9%发展到 2009 年的 46.6%。城市 化进程的加快,使得城市基础设施特别是城市公共交通设施与城市化发展的矛盾日渐显 现。 表 1-1 工作日全天进入城市中心区出行比重 交通方式 纽约 巴黎 伦敦 东京 公共交通 68% 87% 72% 87% 轨道交通 61% 58% 65% 86% 据表 1-1 所示,2008 年纽约、巴黎、伦敦、东京在工作日全天
16、进入城市中心区的出行 量中,公共交通占据着绝对优势(占总出行量的 67%-87%) ,而在公共交通中,又以轨道交 通为主(占公共交通出行量的 58%-86%) 。可见在大城市尤其是特大城市,以轨道交通为骨 干的城市公共交通体系是城市发展的必然趋势。 从各国城市化的发展实践来看,轨道交通以其用地省、运量大、速度快、低能耗、低 污染、准点舒适的技术优势在美、欧、日等国家和地区成为主要的城市公共交通工具。近 些年来,我国北京、上海、广州、深圳等一线城市也均已大规模修建地铁网络,并且深得 市民欢迎,因此修建以轨道交通为骨干的公共交通网络体系,在人口、经济发展达到一定 规模的城市引入具有大、中客运量的地
17、铁和轻轨等轨道交通方式将成为我国城市公共交通 的发展方向。 1.1.2 我国城市轨道交通发展突飞猛进 我国城市轨道交通建设发展迅猛,新中国成立以来,我国的城市轨道交通经历了从无 到有,从单一线路到四通八达,实现了跨越式的大发展。我国轨道交通开发起步较晚,在 2000 年之前,内地仅有北京、上海、广州三个城市建有轨道交通线路。进入 21 世纪以来, 随着国家经济的发展和城市化进程的加快,城市轨道交通也进入大发展时期。 据国家发改委统计, 截止 2010 年底, 我国拥有轨道交通运营线路的城市已达到 12 个, 山东师范大学硕士学位论文 6 即北京、上海、天津、广州、深圳、南京、重庆(轻轨) 、大
18、连(轻轨) 、长春(轻轨) 、 武汉、成都、沈阳等,总里程约 1400 公里。截止 2010 年底,国务院已经批准了 28 个内 地城市的轨道交通规划(北京、天津、上海、广州、深圳、南京、重庆、大连、长春、武 汉、成都、沈阳、西安、哈尔滨、杭州、郑州、昆明、宁波、青岛、福州、长沙、无锡、 南昌、合肥、贵阳、苏州、南宁等) ,其中青岛、西安、郑州、宁波、长沙、昆明、哈尔 滨、杭州等八个城市的地铁项目正在建设中。另有三个新申报城市(济南、东莞、常州) 的建设规划正在审核中。已经开展建设规划的城市还有兰州和石家庄等,开展线网规划的 有烟台、呼和浩特、唐山等城市 12。 以北京为例,1969 年 10
19、 月 1 日,在 4 年零 3 个月的建设期后,新中国第一条地铁电 动客车线路正式开通,四十多年后的今天,北京地铁打通了一线、环线、八通线、13 号线, 4 号线、5 号线、10 号线一期、机场线和奥运支线,北京市的轨道交通运营里程增加到近 200 公里,轨道交通的客运量预计将占北京市公交总运量的 50。北京地铁的巨大变化, 反映了首都城市建设、城市交通的飞速发展 3。 除里程增加外,我国的轨道交通类型也由最初单一的地铁形式向多样化发展,如大连 的快速轻轨、重庆的单轨跨度式、上海的磁悬浮等等 2。无论是建设规模,还是建设速度, 我国的轨道交通发展正经历着一个前所未有的发展期,中国已经成为世界上
20、最大的城市轨 道交通建设市场。 1.1.3 城市轨道交通发展的障碍 表 1-2 地铁与轻轨技术经济要求分析 技术指标 地铁 轻轨 路面要求 地下专用轨道 地面(高架)换用道(路) 站间距(m) 5002000 400800 车速(km/h) 2560 2045 建设周期(d/km) 60 36 座位数 140280 110250 人口/万人 200 100 运力(万人次/h) 46 12 造价(亿元/km) 1015 13 山东师范大学硕士学位论文 7 表 1-3 我国地铁建设成本分析 线路名称 通车时间 线路长度 投资 平均每公里 (公里) (亿元) 投资额(亿元) 北京 地铁复八线 200
21、0 年 6 月 13.5 76.7 5.60 上海 地铁 2 号线 2000 年 7 月 19 114 6.00 广州 地铁 1 号线 1999 年 6 月 18.47 122.6 6.64 由表 1-2 的数据计算,地铁建设造价需投资 1015 亿元人民币/公里,轻轨也需要投 资 13 亿元人民币/公里。目前我国 40 多座百万人口以上的特大城市和大城市中,已经 有 30 多座城市开展了轨道交通建设或前期规划,预计至 2015 年前后,我国建成和在建轨 道交通线路将达到 158 条,总里程将超过 4189 公里,总投资达 8820.03 亿元 4 3。而我国 道路交通建设投融资几乎完全依靠政
22、府财力和银行贷款,很难想象这样大的建设规模和高 额的建设成本,假若未来几十年内依然按照原有的投融资模式和运营体制,会给地方政府 财政带来多大的包袱。 目前,我国城市轨道交通开发,通常采取以下三种融资方式 6: 第一,全内资方式,即资金筹集全部由政府划拨,开发建设单位只负责建设,这种模 式的优点在于比较单纯简单。 第二,国外贷款和国内资金配套,即使用较高赠与成分的外国政府贷款,购置外国主 要设备,其余设备和土建工程资金,由国内多方面筹集。这种融资方式可以减轻国内融资 压力,并且容易获得国外先进的技术产品。 第三,沿线开发收益,即利用轨道交通聚集的客流量使土地升值,沿线物业开发经济 效益最大化,同
23、时还有广告、服务等其他收益。沿线开发收益通常被认为是解决轨道交通 融资问题的重要方式,但是在实践中,各个城市的实际成效存在很大差异,且政府政策方 面存在制约因素。 综合以上分析可以得出我国轨道交通发展面临的几个问题: 第一,投资主体和投资模式单一。当前很多城市的地铁建设资金主要来源于政府,除 了建设开发成本外,政府还将承担未来车辆更新、检查等一系列资金的再投入,随着建设 规模的增大,开发、维护成本巨大。 第二,票价机制有待完善。车票收入是轨道交通建设资金回流的重要方式,而票价却 一直是轨道交通在公共交通中担任重要角色的敏感因素,因为它不仅关系项目效益,更直 接关系到市民的出行支出。因此政府通常
24、会对票价进行行政干预,想要在社会福利最大化 山东师范大学硕士学位论文 8 和保护投资者利益之间寻求平衡点,这一直是一个难以解决的问题。 第三,联合开发观念尚待形成。在过去的轨道交通开发中,开发公司有一种简单的理 解,认为开发就是自己投资开发项目,然后自己经营获利。其结果是建设成本上升而开发 收益流失。另外,开发过程中往往重视对有形资产的开发,而忽视了对无形资产的利用, 这在联合开发中都需要深入研究实践。 1.1.4 城市轨道交通与沿线物业联合开发 联合开发是一种在城市轨道交通发展过程中,将轨道交通开发与房地产开发当作成一 个整体来考虑的开发方式。通过统一的规划和建设,实现轨道交通与房地产互动发
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- 济南 轨道 地产 联合开发 模式 可行性 应用 研究
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