百灵小区开发项目可行性研究报告.doc
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1、目目 录录 一、总一、总 论论- 1 - 1.1 项目背景 - 1 - 1.2 项目概况 - 4 - 二、政策环境与需求分析二、政策环境与需求分析- 11 - 2.1 政策环境分析 - 11 - 2.2 房地产市场分析 - 17 - 2.3 建设规模 - 19 - 2.4 营销方案 - 20 - 三、建设地点与区域条件三、建设地点与区域条件- 22 - 3.1 建设地点 - 22 - 3.2 区域概况 - 23 - 3.3 主要建设条件 - 25 - 四、规划建设方案四、规划建设方案- 28 - 4.1 规划设计主题 - 28 - 4.2 总体规划方案 - 28 - 4.3 建筑设计方案 -
2、31 - 4.4 结构设计方案 - 36 - 4.5 电气设计方案 - 38 - 4.6 给排水设计方案 - 44 - 4.7 采暖、通风设计方案 - 48 - 五、节能节水措施五、节能节水措施- 53 - 5.1 节能原则 - 53 - 5.2 编制依据与原则 - 53 - 5.3 节能措施 - 54 - 5.4 节水措施 - 56 - 六、环境影响评价六、环境影响评价- 57 - 6.1 环境现状 - 57 - 6.2 项目建设与运营对环境影响 - 57 - 6.3 环境保护措施 - 58 - 6.4 环境影响评价结论 - 61 - 七、劳动安全卫生与消防七、劳动安全卫生与消防- 62 -
3、 7.1 劳动安全 - 62 - 7.2 卫生防护措施 - 63 - 7.3 消防 - 64 - 八、组织机构与开发进度安排八、组织机构与开发进度安排- 70 - 8.1 组织机构 - 70 - 8.2 开发进度安排 - 71 - 九、项目招投标要求九、项目招投标要求- 73 - 9.1 编制依据 - 73 - 9.2 招标要求 - 73 - 9.3 招标方案 - 74 - 十、投资估算与资金筹措十、投资估算与资金筹措- 75 - 10.1 投资估算 - 75 - 10.2 资金筹措 - 81 - 十一、项目财务分析与评价十一、项目财务分析与评价- 82 - 11.1 评价依据与基础数据 -
4、82 - 11.2 营业收入与经营成本 - 83 - 11.3 项目盈利能力分析 - 85 - 11.4 项目偿债能力分析 - 86 - 11.5 不确定性分析 - 86 - 11.6 财务评价结论 - 88 - 十二、结论与建议十二、结论与建议- 90 - 12.1 研究结论 - 90 - 12.2 提出建议 - 90 - - 1 - 一、总一、总 论论 1.1 项目背景项目背景 1.1.1 项项目名称目名称 *县百灵小区开发项目 1.1.2 开开发发建建设单设单位概况位概况 本项目由*市*房地产开发有限责任公司开发建设。 *市*房地产开发有限责任公司前身是*县*房地产开发有限 责任公司,创
5、立于 2005 年 4 月,于 2007 年 3 月更名为*市*房地产 开发有限责任公司。 1.1.3 可行性研究可行性研究报报告告编编制原制原则则与依据与依据 1、 、 编编制原制原则则 (1)严格遵循国家有关法律、法规,从实际出发,合理确定建设 规模,做到选址合理、功能健全、设施完善、安全卫生。 (2)本着实事求是的原则分析论证该项目的实施条件和工程技 术方案的可行性,认真调查研究各项基础条件,避免不利因素对工程 建设和运营过程中产生的不利影响。 (3)在科学发展观的指导下,坚持可持续发展战略方针,贯彻执 行国家和地区对环保、安全及消防方面的有关规定和标准。 (4)坚持“独立、客观、科学、
6、可靠”的原则,提出可供项目单位决 - 2 - 策的建议,也为有关部门审批项目提供参考依据。 2、 、编编制依据制依据 (1)建设单位编制可行性研究报告委托协议及设计要求 (2)*市城市总体规划(2010-2020 年) (3)*镇总体规划(2007-2010 年) (4)*县旧城区改造实施方案 (5)城市居住区规划设计规范GB50180-93 (6)民用建筑设计通则GB50352-2005 (7)住宅设计规范GB50096-1999(2003 版) (8)*市城市规划管理技术规定 (9)建设单位提供的基础资料和数据 1.1.4 项项目提出的理由与目提出的理由与过过程程 *市拥有储藏丰厚的煤炭资
7、源和矿产资源,目前,已经发现的具 有工业开采价值的重要矿产资源有 12 类 35 种,是西部地区乃至全 国煤炭和天然气的重要产地。随着全球经济的高速发展,全球性的能 源供求紧张为*营造了得天独厚的发展空间,丰富的资源成为* 市城市发展的强力助推器。 *市在全球性能源紧张的背景下依托资源优势抓住机遇实施科 学合理的能源战略,其经济建设在短短几年之内得到了迅速的发展, 成为一座经济实力雄厚的新兴工业化城市。尤其“十一五”以来,*市 全力实施“结构转型、创新强市”和“统筹城乡、集约发展”战略,全市 - 3 - 经济社会又好又快发展,成为我国西部最为活跃的经济区之一。 然而,*市作为地处西部较为偏僻地
8、区,虽然近几年依托资源优 势实现了经济建设的跨越式发展,但是由于发展起点较晚、经济社会 发展基础较差,城镇建设基础和居住环境条件均较为薄弱,规模小、 档次低、服务功能差、承载能力弱,城镇化严重滞后于工业化进程, “小城镇、大工业”的矛盾日益突出,已不能满足随着经济发展而日益 增长的经济、社会需求。 为此,*市抓住契机,适时地提出了加快城市建设的发展战略目 标,制订了关于推进城镇化的决定,编制了城镇化发展规划,将 城镇化作为新形势下加快*跨越式发展的最大基础建设全力推进。 在城市建设中,坚持工业化带动城镇化、城镇化促进工业化的互动战 略。 在此背景下,*县作为*市总体规划中的 15 个重点城镇,
9、根据 *市“三年大建设、三年大变样”的城镇总体发展战略要求,围绕“提 升城镇品位、优化城镇环境、完善城镇功能、加强城镇管理”的总体思 路和实施“收缩转移、集中发展”战略要求,按照“循环渐进、节约土地、 集约发展、合理布局”的原则,制定了*镇城市总体规划(2007-2020 年)和*镇旧城区改造实施方案,全面启动了城镇基础设施建设 和旧城区改造工程。 在此基础上,*市*房地产开发有限责任公司董事会、管理层经 过深入考察调研和研究讨论,确定了建设一处集商住小区与酒店一 体化开发方案,并取名为“百灵小区”,委托我公司对该项目进行可行 - 4 - 性研究。 对此,本公司接受委托后,组织有关专业技术人员
10、对项目所在地 进行了实地考察,进行了相关的材料收集和调查研究,对当地城镇规 划要求和建设条件等情况进行了认真的调查研究,组织有关专家对 研究方案进行了分析论证,并与建设单位交换意见的基础上编制了 本可行性研究报告,力求为建设单位提供一份专业而客观的决策参 考依据,也为有关主管部门进行立项审批提供审批依据。 1.2 项目概况项目概况 1.2.1 拟拟建地点建地点 本项目建设地点为*市*县政府所在地*镇,项目场址位于* 镇东北部旧城区改造区域,地块南临百灵路、西靠*中学,总占地面 积 20445m2(合 30.667 亩)。 1.2.2 主要建主要建设设条件条件 1、本项目拟建地点位于*镇旧城区,
11、属于由当地政府统一组织 实施的旧城区改造工程,符合当地城市总体规划和旧城改造政策,并 且享受旧城区改造有关优惠政策。 2、本项目拟建地点属于城镇传统生活区,目前正处于全面实施 旧城区改造,周边正在或即将建设诸多新型小区、配套商业等,将形 成良好的生活居住氛围。 3、项目地块紧临城市主干道路,区域内市政道路、供配电、给排 - 5 - 水、燃气热力等城镇公用配套设施完善,向北可通过城镇外环路方便 出行,向南可通过百灵路及*北路等进入城镇中心区,具有方便快捷 的交通出行条件。 4、本项目场址紧邻*中学,周边有*人民医院、实验小学及邮 政居、购物中心等文体卫生及商业设施,具有便捷完善的生活配套设 施条
12、件。 5、本项目建设用地已落实,拆迁补偿工作已得到政府、群众等 有关群体的认可和接受,场地工程地质勘察工作已完成,项目各项基 础建设条件已基本落实。 综上所述,本项目具有得天独厚的区位优势和不可复制的商住 配套条件,适合建设居住生活与商业休闲等居民商住地产的开发。 1.2.3 建建设规设规模与目模与目标标 1、建、建设规设规模模 本项目总用地面积为 20445m2,根据地块规划条件和项目规划 要求结合当地市场需求,规划总建筑面积 35907m2,拟建 1 栋中高层 住宅楼、2 栋多层住宅楼和 1 栋多层酒店及配套商业用房,其中: (1)中高层住宅楼按 9 层设计,其中底层为车库,2-9 层为住
13、宅楼, 规划建筑面积 9124m2,其中住宅建筑面积 7808m2、车库建筑面积 1316m2。 (2)多层住宅楼中,1 栋按 6 层设计,底层为商业,2-6 层为住宅, 另 1 栋按 5 层设计,全部为住宅,规划建筑面积为 7775m2(不含底层 - 6 - 商业)。 (3)多层酒店按 6 层(底部 2 层按裙房)设计,其中 1-2 层为餐饮 部、会议室等,3-6 层全部为客房,规划建筑面积 8000m2,另配套 619m2地下车库和设备用房。 (4)配套商业除住宅楼底层为 1 层外,其余全部按 2 层设计,并 在场地东侧沿街布置,规划建筑面积 10173m2,另建设 216m2物业用 房等
14、公共配套设施。 2、建、建设设目目标标 本项目根据当地城镇建设规划和旧城区改造要求,结合当地居 住小区及配套商业建设需求,通过市场化运作,拟建一处基础设施齐 全、配套设施完善、环境优良、完全卫生、出行便捷的现代化城镇商 住小区。 3、开、开发发建建设设期期 本项目计划开发建设期为 2010 年 7 月2011 年 7 月,其中商品 房自建设第一年下半年达到预售条件后开始销售,计划用 2 年时间 内全部出售,酒店部分建成后由本项目建设单位自营。 1.2.4 投投资资与效益情况与效益情况 1、 、总总体投体投资资与效益情况与效益情况 本项目估算总投资为 7000 万元,其中:商品房开发产品成本为
15、4874 万元、形成固定资产 2051 万元、经营资金 75 万元。 根据建设单位投融资计划,本项目开发建设投资采用自筹资金 - 7 - 与预收款结合的方式,其中投入资本金 2875 万元,占总投资的 41%,其余 4124 万元由回笼预售款滚动投入,占总投资的 59%。 ( (2)效益情况)效益情况预测预测 根据当地市场需求、价格水平预测数据和自营酒店运营方案,本 项目预计实现商品房销售收入 9292 万元,其中营业税金及附加为 525 万元、预提土地增值税为 139 万元;自营酒店每年实现 942 万元 的营业收入,其中营业税金及附加 52 万元。 项目经营成本中,根据商品房开发项目运营特
16、点,其开发产品成 本按销售进度结转为商品房经营成本,既为 4874 万元;自营部分每 年运营费用为 442 万元,其中日常经营费用为 377 万元、综合折旧与 摊销费为 65 万元。 根据项目营业收入与成本费用数据,本项目商品房销售实现营 业利润总额 3893 万元,上缴企业所得税 973 万元,可实现税后利润 2920 万元;自营部分每年实现营业利润 448 万元,上缴企业所得税 112 万元,可实现税后利润 336 万元。 从商品房与自营部分综合考虑,本项目总投资收益率为 12.06%,资本金净利润率为 19.53%;项目所得税后财务内部收益率 为 17.28%、财务净现值为 412 万元
17、、投资回收期为 4.74 年。 从项目各项财务评价指标看,本项目财务内部收益率均高于财务 基准收益率,财务净现值大于零,总投资收益率、资本金净利润率、投 资回收期等指标均可满足投资者预期要求;项目各年累计盈余资金未出 现短缺现象,表明项目运营效益满足自身的生存和运营,财务生存能力 - 8 - 较强。 从财务评价角度综合考虑,本项目的建设是可行的。 1.2.5 问题问题与建与建议议 从财务评价分析和敏感性分析看,对于本项目最大的不确定因 素是地产价格的变动,以及按计划销售程度。对此,本报告特别建议 建设单位在保证工程质量的前提下加强成本控制力度的基础上,积 极做好营销策划方案、采取适时得当的销售
18、策略,以最大限度保障本 项目的开发进度和销售计划如期完成。 1、加紧做好前期工作,及时完成项目开工前各项审批手续。 2、应严格贯彻执行国家和地区对节能、环保、安全、消防及招投 标方面的有关规定和标准。 3、积极、及时落实有关金融机构的信贷资金,确保工程建设如期、 顺利进行。 4、精心安排,确保工期、质量、投资控制目标的完成。 5、工程实施过程应有全程监控,制定严格的验收标准,严格合同 管理,保证建设内容的功能完善。 1.2.6 主要技主要技术经济术经济指指标标 主要技主要技术经济术经济指指标标表表 序号序号项项 目目单单位位数数值值备备 注注 一一基基础础指指标标 1.1 总用地面积m2204
19、45 合 30.667 亩 1.2 总建筑面积m235907 - 9 - 其中:地上建筑面积m235288 地下建筑面积m2619 1.3 建筑密度%38.8 1.4 容积率 1.73 1.5 绿化率%37.2 二二技技术术指指标标 1 建设规模m235907 1.1 高层住宅m27808 9 层(1 层为车库) 1.2 多层住宅m27775 5 层,6 层(1 层位商业) 1.3 配套商业m210173 2 层 1.4 酒店m28000 6 层 1.5 公共配套建筑m2216 物业用房等 1.6 地上车库m21316 高层住宅楼底层 1.7 地下车库m2619 酒店部分 1.6 可出售规模m
20、223072 1.6.1 高层住宅m27808 1.6.2 多层住宅m23775 不含 4000m2置换面积 1.6.3 配套商业m210173 1.6.4 地上车库m21316 1.7 自营规模m28000 酒店m28000 其中:客房 间 130 3-6 层,30m2/间 餐饮m22000 1-2 层,不含大堂等 - 10 - 1.8 规划居住户数 户 140 1.9 停车位个242 地上停车位个217 其中车库 18 个 地下停车位个25 1.10 开发建设与运营期限 建设工期月13 商品房销售期月24 酒店经营计算期年10 三三经济经济指指标标 1 总投资万元7000 其中:开发产品成
21、本万元4874 商品房部分 形成固定资产万元2051 酒店部分 经营资金万元75 酒店流动资金 2 资金筹措万元7000 100% 其中:资本金万元2875 41.08% 银行借款万元0 0.00% 预售收入 4124 58.92% 3 营业收入万元18716 其中:销售收入万元9292 销售期各年合计 自营收入万元9424 经营期各年合计 4 经营成本万元9293 商品房销售与自营合计 - 11 - 其中:销售经营成本万元4874 销售期各年合计 自营经营成本万元4419 经营期各年合计 5 营业税金及附加万元525 商品房销售与自营合计 6 土地增值税万元139 商品房销售与自营合计 7
22、营业利润万元8236 商品房销售与自营合计 8 所得税万元2059 商品房销售与自营合计 9 税后利润万元6177 商品房销售与自营合计 四四单单位面位面积积指指标标 1 单位面积开发建设投资元/m21949 按总建筑面积平均分摊 2 单位面积土地成本元/m2256 按总建筑面积平均分摊 3 单位面积利润总额元/m22294 按总建筑面积平均分摊 4 单位面积税金元/m2720 按总建筑面积平均分摊 5 单位面积税后利润元/m21720 按总建筑面积平均分摊 五五财务评财务评价指价指标标 1 总投资收益率 12.06% 2 资本金净利润率 19.53% 3 项目投资内部收益率 137.40%
23、所得税前 4 项目投资内部收益率 17.28% 所得税后 5 项目投资财务净现值万元3442 所得税前 6 项目投资财务净现值万元412 所得税后 7 全部投资投资回收期年1.46 所得税前 - 12 - 8 全部投资投资回收期年4.74 所得税后 - 13 - 二、政策环境与市场分析二、政策环境与市场分析 2.1 政策环境分析政策环境分析 2.1.1 我国房地我国房地产业产业政策政策环环境境 我国自 1998 年开始对城镇住宅全面实施市场化改革以来, 房地产业一直以较快的速度发展。同时随着房价的快速增长,投 资型、投机性炒房现象日益加重,对城镇居民的正常购置房屋造 成了较大影响。因此,为了抑
24、制房价过快增长、优化房地产结构、 稳定房地产市场和保持国民经济的良好运行,国家陆续出台了 多项措施,意在遏制投机性炒房,控制投资性购房,鼓励普通商 品住房和经济适用住房建设,合理引导住房消费,促进住房价格 的基本稳定和房地产业的健康发展。 1、2003 年:国务院关于促进房地产市场持续健康发展的通知 (18 号文)出台,经济适用房由“住房供应主体”改为“具有保障性质的 政策性商品住房”, “住房供应主体”被大部分的商品房所替代。 影响:房地产业成为国民经济支柱产业。 2、2004 年:国土资源部、监察部联合下发了关于继续开展经营 性土地使用权招标拍卖挂牌出让情况执法监察工作的通知(71 号令)
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