花园住宅小区项目可行性研究报告[Word完整版可编辑].doc
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1、- 1 - X X 花园住宅小区项目花园住宅小区项目 可行性研究报告可行性研究报告 - 2 - 目目 录录 第一章第一章 总总 论论 1 1 1.1 项目名称 1 1.2 可行性研究报告编制单位及法定代表人 1 1.3 可行性研究报告编制依据 1 1.4 报告研究内容 2 1.5 项目实施单位情况介绍 2 1.6 项目建设地址及建设条件 3 1.7 主要建设规模及主要内容 4 1.8 土地资源利用 4 1.9 投资估算与融资方案 5 1.10 财务效益 .5 1.11 社会效益分析 .6 1.12 研究结论 .6 第二章第二章 项目建设的背景及必要性项目建设的背景及必要性 7 7 2.1 顺应
2、人们对中高档住宅的消费趋势,提升三原县的住宅品质 7 2.2 是适应三原县拉大城区主骨架,提升城市形象的需要 8 第三章第三章 房地产需求分析房地产需求分析 9 9 3.1 三原县承接产业转移,吸引越来越多的投资者纷至踏来 9 3.2 城乡居民经济收入的持续增长对本项目的需求分析 .10 3.3 营销策略 .11 第四章第四章 项目建设规模及主要内容项目建设规模及主要内容 1515 - 3 - 4.1 建设规模 .15 4.2 建设内容 .15 4.3 功能设置 .15 第五章第五章 项目建设地址及建设条件项目建设地址及建设条件 1717 5.1 建设地址 .17 5.2 建设条件 .17 第
3、六章第六章 建设方案建设方案 1919 6.1 设计原则 .19 6.2 总体布局 .20 6.3 建筑工程 .21 6.4 公用设施 .24 第七章第七章 环境保护环境保护 2929 7.1 项目周边环境状况 .29 7.2 主要污染源 .29 7.3 环境保护执行标准 .29 7.4 环境保护措施 .30 7.5 项目施工建设过程对环境的影响及相应措施 .30 第八章第八章 资源节约资源节约 3232 8.1 设计依据 .32 8.2 节地 .32 8.3 节能 .33 8.4 节水 .34 8.5 节电 .34 - 4 - 第九章第九章 劳动安全卫生及消防劳动安全卫生及消防 3535 9
4、.1 劳动安全 .35 9.2 消防 .36 第十章第十章 组织机构及人力资源配置组织机构及人力资源配置 3838 10.1 组织机构 38 10.2 人力资源配置 39 10.3 劳动制度 39 10.4 人员培训与管理 40 10.5 劳动力来源 40 第十一章第十一章 项目管理及实施进度安排项目管理及实施进度安排 4141 11.1 项目管理 41 11.2 项目建设工期安排和施工进度 42 第十二章第十二章 投资估算及资金筹措方案投资估算及资金筹措方案 4444 12.1 投资估算 44 12.2 资金筹措 45 12.3 资金使用计划 45 第十三章第十三章 房地产财务效益分析房地产
5、财务效益分析 4747 13.1 项目财务评价 47 13.2 财务评价基础数据 47 13.3 销售收入、利润与税金 47 13.4 财务盈利能力分析 48 13.5 偿债能力分析 49 13.6 财务生存能力分析 51 - 5 - 13.7 敏感性分析 51 13.8 经济评价结论 52 第十四章第十四章 社会效益分析社会效益分析 5353 14.1 社会影响分析 53 14.2 项目与所在地互适性分析 54 14.3 社会风险分析 54 14.4 社会评价结论 54 附表、附件、附图附表、附件、附图 附表附表 经济评价附表、附图 附件附件 1、法定代表人营业执照; 2、中华人民共和国组织
6、机构代码证; 3、税务登记证; 4、中华人民共和国房地产开发企业资质证书 附图附图 1、项目区域位置图; 2、项目总平面布置图。 X X 陕西省工程咨询中心陕西省工程咨询中心 20092009 年年 3 3 月月 - - 1 1 - - 第一章第一章 总总 论论 1.11.1 项目名称项目名称 X 花园住宅小区项目可行性研究报告 1.21.2 可行性研究报告编制单位可行性研究报告编制单位及法定代表及法定代表人人 可行性研究报告编制单位: 工程咨询资格等级: 工程咨询资格发证机关: 工程咨询资格证书编号: 法定代表人: 上级主管单位: 电 话: 1.31.3 可行性研究报告编制依据可行性研究报告
7、编制依据 1、原国家发展计划委员会印发的投资项目可行性研究指南 (2002 年试用版); 2、2006 年国家发展改革委、建设部发改投资20061325 号建 设项目经济评价方法与参数(第三版); 3、陕西省建设项目资源节约管理规定(陕西省发展和改革委 员会陕发改投资2006352 号关于印发(陕西省建设项目资源节约管 理规定)的通知; 4、三原县十一五发展规划; X X 陕西省工程咨询中心陕西省工程咨询中心 20092009 年年 3 3 月月 - - 2 2 - - 5、项目建设单位提供的其他相关资料; 6、在项目调研中收集的相关资料。 1.41.4 报告报告研究内容研究内容 本项目可行性
8、研究工作范围是根据国家有关政策、法律法规、技 术规范、标准定额以及建设单位对本项目的设想,着重对项目的背景 及必要性进行分析;项目建设规模及建设方案进行论证;建设场址及 建设条件的考察;项目周围环境及周围环境对项目的影响分析;项目 实施方案计划及进度进行安排;投资估算、资金来源、经济效益及社 会效益等方面进行综合论证。 1.51.5 项目实施单位情况介绍项目实施单位情况介绍 本项目实施单位是三原丰原房地产开发有限公司,该企业基本情 况介绍如下: 名称:三原丰原房地产开发有限公司 住所:三原县丰原街西段 法定代表人:曹军琪 注册资本:贰佰壹拾万圆整 实收资本:贰佰壹拾万圆整 公司类型:有限责任公
9、司 经营范围:房地产开发 成立日期:二 OO 三年一月九日 注册号:610422100000295 三原丰原房地产开发有限公司是 2003 年 9 月经陕西省工商局行政 管理局批准成立,注册 210 万元,是集房地产开发、销售、物业管理、 X X 陕西省工程咨询中心陕西省工程咨询中心 20092009 年年 3 3 月月 - - 3 3 - - 房地产项目投资策划为一体的有限责任公司。 公司现有员工 25 人,具有工程师、建筑师、经济师、造价师、会 计师等中级以上职称 12 人,专科以上学历人数占 90%,具有较强的技 术力量和开发建设管理经验。 近年来,该公司在三原县城开发房地产项目 15
10、万余平方米。目前, 该公司满怀信心、志存高远,凭借着不断创新的勇气、锐意进取的精 神、坚忍不拔的意志,做一个工程,树一个精品,逐步把丰原地产做 大做强,为振兴地方经济,造福社会做出自己的贡献。 1.61.6 项目建设地址项目建设地址及建设条件及建设条件 本项目建设地址位于咸阳市三原县渠岸乡兴隆村,场地北、东面 临兴隆村耕地,西临黄河加油站,南临规划路。地势平坦,周围环境 状况良好。 三原交通便利,城市发达。咸铜铁路横穿东西,西铜一级公路和 西韩,咸宋公路纵贯南北,地方道路四通八达,咸阳国际机场专用线 和三原直接相联,距离 32 公里。城区建设日新月异,“四纵三横”主 干道路网已经形成。 目前三
11、原县的自来水供水总供给能力基本能够满足需要。排水采 用雨、污分流制;该区域用电由城市 10KV 高压电源公网电缆供电,周 边设有 10MVA 的电源开闭所;采暖为城市集中供热,采暖热源由三原 县热力公司集中供热;气源为三原天然气中压管网提供的天然气,由 天然气次干管引入,支管采用枝状布置,配套管网齐备,方便用户接 入;中国电信、中国联通、中国移动等通讯服务商已将电缆接至城区 各处。通信网络信号已实现全区覆盖,通话质量清晰。电信网络运营 服务商已将光缆接至县内。 X X 陕西省工程咨询中心陕西省工程咨询中心 20092009 年年 3 3 月月 - - 4 4 - - 1.1.7 7 主要建设规
12、模及主要内容主要建设规模及主要内容 1.7.11.7.1 建设规模建设规模 根据市场需求分析及项目开发建设的实际情况,按照陕政办发 200825 号文件附本陕西省建设用地指标(2007 年版)陕西省 居住建筑建设用地指标中,建设规模或类型(人数)3000,人均 建筑面积(平方米/人)24,按 420 户(1680 人)考虑,住宅建筑面 积 39100 平方米,公建及配套服务设施用房 900 平方米,总建筑面积 40000 平方米,需新征建设用地面积 19638 平方米(29.457 亩)。 1.7.21.7.2 建设内容建设内容 本项目建设 5 栋四层住宅楼,建筑面积为 80 平方米的单元房
13、200 户;建筑面积为 90 平方米的单元房 110 户;建筑面积为 120 平方米的 单元房 110 户;公建及配套服务设施用房 900 平方米,其中:商业用房 400 平方米(包括:社区卫生所、超市、快餐店、银行、电信等);公 建用房 500 平方米(物业管理办公 200 平方米,活动中心健身房 100 平方米,其他配套用房 200 平方米)。 1.81.8 土地资源利用土地资源利用 土地既是人类赖以生存的物质基础,也是社会经济可持续发展必 不可少的条件。根据市场需求分析及项目开发建设的实际情况,按照 陕政办发200825 号文件附本陕西省建设用地指标(2007 年版) 陕西省居住建筑建设
14、用地指标中,建设规模或类型(人数) 3000;人均建筑面积(平方米/人)24;容积率1.27;建筑密度 0.53;绿地率 34%38%。 本项目征地面积 19638 平方米(29.457 亩),总建筑面积 40000 平 X X 陕西省工程咨询中心陕西省工程咨询中心 20092009 年年 3 3 月月 - - 5 5 - - 方米,按 420 户设计,每户平均按 4 人计算,人均建筑面积为 23.81 平方米;容积率为 2.04;建筑系数为 53%;绿地率为 35%。 因此,本项目在利用土地资源时,按照国家有关节约土地资源的 要求,本着因地制宜、经济适用、综合使用的原则进行科学规划、合 理布
15、局,完全满足合理利用土地的需要。 1.91.9 投资估算与投资估算与融资方案融资方案 1.9.11.9.1 投资估算投资估算 经估算,本项目总投资为 4396 万元,其中:开发投资 3829 万元, 预备费为 199 万元;销售费用 140 万元,财务费用为 228 万元。 1.9.21.9.2 融资方案融资方案 根据国发(1996)35 号文国务院关于固定资产投资项目试行资 本金制度的通知精神,本项目实行资本金制度。本项目建设单位自 有资金 1795 万元,申请银行贷款 1500 万元,剩余资金 1101 万元用预 售收入解决。 1.1.1010 财务效益财务效益 经计算,本项目各项财务评价
16、指标较好。商品房部分总投资收益 率为 41.28%。;所得税前及所得税后全部投资财务内部收益率分别为 24.45%和 16.58%,均高于基准收益率 12%;Ic= 12%时的税前、税后财 务净现值分别为 723 万元和 398 万元;资本金内部收益率为 26.04%, 高于行业基准收益率 12%;项目税前投资回收期为 3.76 年(含 2 年建设 期);在预设的 2 年还款期内(不含 2 年建设期),利息备付率介于 8.213.0 之间,均大于 2,偿债备付率为 2.53.1,均大于 1.3;资 产负债率为 18%42%之间,小于资产负债率合理区间 3565 之间;销 X X 陕西省工程咨询
17、中心陕西省工程咨询中心 20092009 年年 3 3 月月 - - 6 6 - - 售价格和投资是两大敏感因素,在它们朝着不利的方向变动 10%时,内 部收益率分别降至 16.86%和 17.95%,但仍然大于基准收益率 12%,因 此具有一定的抗风险能力。 综上所述,本项目经济可行。 1.111.11 社会效益分析社会效益分析 1、本项目的实施有利于促进三原县和谐社会的发展。 2、本项目的建设有利于促进三原县经济健康稳定发展。 1.1.1212 研究结论研究结论 本项目的实施,不仅符合“构建社会主义和谐社会”的需要,更 是顺应人们对中高档住宅的消费趋势,提升三原县的住宅品质。项目 的实施,
18、对进一步促进三原县经济发展,加快三原县城市改造步伐, 改善居民生活环境,确保居住环境质量和居民生活水平稳步提高,推 进社会主义和谐社会具有重要的现实意义。经分析论证,项目建成后 具有良好的经济效益和显著的社会效益,项目各项建设条件基本具备, 因此,本项目是必要的、可行的。 经过以上分析计算,可以得出结论,即本项目是可行的,建议加 快实施。 X X 陕西省工程咨询中心陕西省工程咨询中心 20092009 年年 3 3 月月 - - 7 7 - - 第二章第二章 项目建设的背景及必要性项目建设的背景及必要性 2.12.1 顺应人们对中高档住宅的消费趋势,提升三原县的住宅品质顺应人们对中高档住宅的消
19、费趋势,提升三原县的住宅品质 目前三原县的住宅开发规模偏小,不仅市场恶性竞争和粗制滥造 等问题严重、后期物业管理不规范,而且商品房大部分为多层砖混结 构,布置分散、配套设施不完善,例如多数没有集中供暖设施,缺少 花园景观及物业服务,更不用说有什么中高档住宅。因此,三原县的 住宅产业尚处于初级开发阶段。 当前,三原县围绕作为“西咸经济圈”北副中心的目标定位,紧 紧抓住有利的发展机遇期,充分利用自身邻近省会西安的区位地理优 势,正在努力把自身建设成为西安的“卫星城市”。随着三原县城建 设的扩大,居民收入的日益增长,物质文化生活水平的不断提高, “人与自然和谐发展”的居住观念正在逐渐普及和认同,中高
20、档住宅 正在成为人们消费的新趋势。据项目建设单位组织的一次住宅产品需 求调研显示:48%的人对住房面积、户型结构不满意;90%的人对住房 的通风采光等不满意;在购房人的消费意愿上,40%的人对三室两厅两 卫的需求最大,对住宅配套设施强调最多的是暖气(83%)和太阳能热 水器(59%)。因此,人们对高品质的住宅的追求意愿是非常迫切的。 目前,人们对居住条件的追求已从户内宽敞、舒适转移到住宅的 功能、品质、科技含量等方面上来,不仅要求规划合理、质量安全可 靠、建筑容积率低、生活设施配套、绿化率要高、居住环境要好,而 且还要考虑文化品位、今后改造余地以及升值潜力等。因此,这类 “精品住宅”将有良好的
21、市场消费前景。实施本项目,正是顺应人们 X X 陕西省工程咨询中心陕西省工程咨询中心 20092009 年年 3 3 月月 - - 8 8 - - 对中高档住宅的消费趋势,提升三原县住宅品质的需要。 2.22.2 是适应三原县拉大城区主骨架,提升城市形象的需要是适应三原县拉大城区主骨架,提升城市形象的需要 近年来,三原县的城市基础设施建设取得较大的进步。然而由于 缺乏统一规划,一些城中村的违规乱搭乱建现象突出,不仅影响市容 市貌,而且存在着严重的安全隐患;很多村子基础设施薄弱,上下水 管网不健全,治安条件极差,居住环境恶劣,直接影响了城中村村 (居)民生活质量,也一度成为“双创”难题;同时,农
22、村的教科文 卫配套设施不到位,农村与城市的生活方式还有明显差距。如果不迅 速实施改造,城中村居民将错失与城市共同发展的绝好机遇,不利于 推动城市价值充分兑现,不利于提升三原县作为“西咸经济圈”北副 中心的功能。 据县长上官亚强在三原县人大十六届三次会议上所作的政府工作 报告中介绍,今年三原县将围绕构建西安“卫星城市”的目标定位, 按照“拉大框架、改造老城、建好新区”的思路,以“双创”为抓手, 高标准规划建设中心城区,精心实施小城镇建设,进一步完善中心城 区服务功能,全面提升城镇化水平。 因此,实施本项目是响应政府的要求,有利于适应三原县拉大城 区主骨架的需要,增强城区功能和提升城市形象。 X
23、X 陕西省工程咨询中心陕西省工程咨询中心 20092009 年年 3 3 月月 - - 9 9 - - 第三章第三章 房地产需求分析房地产需求分析 3.13.1 三原县承接产业转移,吸引越来越多的投资者纷至踏来三原县承接产业转移,吸引越来越多的投资者纷至踏来 近年来,随着西咸经济一体化的深入推进,三原县作为西安都市 圈的卫星城市,发展优势、投资价值越来越多地受到投资者的广泛认 同。另外三原县拥有得天独厚的区位、交通、产业、人文等优势条件, 发展的空间十分广阔。而工业园区建设日益完善,食品、机械加工、 医药制造等产业的集聚效应初步显现,形成了较强的投资吸引力。此 外,三原县的投资成本相对较低,投
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