长沙万国城二期房地产开发项目可行性研究报告_84页.doc
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1、万国城 MOMA(长沙)二期房地产开发项目可行性研究报告 第 1 页 共 87 页 目目 录录 第第 1 1 章章总总 论论4 1.1.项目背景与概况4 1.2.主要技术经济指标8 1.3.问题与建议9 第第 2 2 章章项目投资环境与市场研究项目投资环境与市场研究10 2.1.投资环境分析10 2.2.市场分析17 2.3.销售预测26 2.4.营销策略27 第第 3 3 章章建设规模与项目开发条件建设规模与项目开发条件29 3.1.建设规模29 3.2.项目概况现状30 3.3.项目建设条件30 第第 4 4 章章建筑方案建筑方案34 4.1.规划依据与原则及定位34 4.2.设计构思35
2、 4.3.规划布局36 4.4.公共服务设施规划37 4.5.道路交通规划37 4.6.绿化景观规划37 4.7.竖向设计38 4.8.建筑设计说明38 4.9.结构设计说明40 4.10.给排水设计说明44 4.11.电气设计说明49 4.12.暖通设计51 第第 5 5 章章节能节水措施节能节水措施54 5.1.设计依据54 万国城 MOMA(长沙)二期房地产开发项目可行性研究报告 第 2 页 共 87 页 5.2.节能设计措施54 5.3.节水设计措施55 第第 6 6 章章环境影响评价环境影响评价56 6.1.编制依据56 6.2.环境现状56 6.3.项目建设对环境的影响56 6.4
3、.环境保护措施57 第第 7 7 章章劳动卫生与消防劳动卫生与消防58 7.1.指导思想58 7.2.职业安全卫生健康对策与措施58 7.3.消防59 第第 8 8 章章组织机构与人力资源配置组织机构与人力资源配置62 8.1.组织机构62 8.2.人力资源配置62 第第 9 9 章章项目实施进度项目实施进度63 9.1.项目开发期63 9.2.项目实施进度安排63 9.3.项目实施过程控制措施63 第第 1010 章章投资估算投资估算65 10.1.投资估算的范围65 10.2.投资估算的依据65 10.3.投资成本费用估算65 10.4.用款计划66 第第 1111 章章资金筹措资金筹措6
4、8 11.1.资金来源与运用分析68 11.2.借款偿还计划69 第第 1212 章章财务评价财务评价7171 12.1.项目评估依据7171 12.2.财务评价基础数据的选择7171 12.3.销售收入和税金估算7272 万国城 MOMA(长沙)二期房地产开发项目可行性研究报告 第 3 页 共 87 页 12.4.财务评价7272 第第 1313 章章社会评价社会评价7575 13.1.项目对社会的影响分析7575 13.2.风险分析7676 13.3.社会评价结论7777 第第 1414 章章研究结论与建议研究结论与建议7878 14.1.可行性研究结论7878 14.2.建议7878 万
5、国城 MOMA(长沙)二期房地产开发项目可行性研究报告 第 4 页 共 87 页 第第 1 1 章章 总总 论论 1.1.项目背景与概况 1 1、项目名称:、项目名称:万国城 MOMA(长沙)二期房地产开发项目 2 2、承办单位概况、承办单位概况 单位名称:单位名称:当代置业(湖南)有限公司 单位性质:单位性质:有限责任公司(法人独资) 注册资金:注册资金:人民币 20,000 万元 单位住所:单位住所:长沙市开福区芙蓉中路一段 6 号沙坪商务中心 业务范围:业务范围:房地产开发、经营、物业管理;提供房地产投资信息咨询服务;销 售建筑材料;经营商品和技术的进出口业务。 法定代表人:法定代表人:
6、张雷 企业负责人:企业负责人:张雷,战略管理家,1962 年出生于北京,法学本科、清华大学 EMBA、高级经济师,精通战略管理、风险控制、财务管理。曾在国家机关工作近十年。 自 1995 年始,先后担任北京中际房地产开发有限公司、北京当代城市房地产开发有 限责任公司、北京当代鸿运房地产开发经营有限公司、当代置业集团股份有限公司、 当代投资集团有限公司总经理、董事长等职。张雷先生在北京先后主持开发了满庭芳 园、当代城市家园、青云当代大厦、万国城、当代 MOMA、MOMA 万万树、上第 MOMA 等大型高科技住宅项目,具有丰富的地产开发管理经验,曾获得亚洲人居峰会颁发的 “居住改变中国内地十大影响
7、力人物奖” 。 建设单位简介:建设单位简介:当代置业(湖南)有限公司,于2005年9月注册成立于湖南省长 沙市开福区,成立时注册资本金为3000万元,2008年12月9日变更为20000万元。公 司法定代表人为张雷,公司主营范围为房地产开发、经营、物业管理;提供房地产 投资信息咨询服务;销售建筑材料;经营商品和技术的进出口业务。目前具有房地 产开发三级资质。公司现有员工75人,其中研究生以上学历3人,大学以上学历41人。 万国城 MOMA(长沙)二期房地产开发项目可行性研究报告 第 5 页 共 87 页 3 3、可行性研究报告编制依据、可行性研究报告编制依据 (1) 与委托方签订的咨询协议;
8、(2) 国家计委计办投资200215 号审定的投资项目可行性研究指南(试用 版) ; (3) 国家发展改革委员会、建设部联合颁发的建设项目经济评价方法与参 数(第三版) ; (4) 城市房地产开发经营管理条例 ; (5) 房地产项目经济评价方法 。 4 4、编制范围、编制范围 依据国家有关政策、法律、法规、规程、规范,对用于万国城 MOMA(长沙)二 期项目建设的目的、必要性、项目区域概况、项目规划方案及建设内容、项目建设 组织管理、项目招标方案、投资估算、融资方案与效益分析、财务分析、项目风险 分析等方面进行全面论证和研究。 5 5、项目提出的理由、项目提出的理由 (1)市场需求 长沙要努力
9、实现现代化,首先必须加快产业结构调整,优化升级,全面提高产 业的技术含量和市场竞争力,积极发展附加值高、关联带动大的支柱产业。目前房 地产业已成为经济发展的支柱产业之一,按目前经济所处的发展阶段(即人均 GDP 低于 8000 美元,城市化水平在 30%-60%之间) ,房地产将处于快速发展阶段。特别是 长株潭两型社会获批、北城板块的开发,意味着长沙房地产业将立足本地,面向长 株潭和“3+5”城市群扩展,进入新的发展阶段。建设本项目对发展长沙市房地产无 疑是一个有利推动,也为拓展地区房地产市场起到积极作用。 房地产作为满足人们衣食住行中比较重要的一块,今后仍是人们消费的主要产 品,长沙市新一届
10、政府班子慎重提出“在五年内,长沙人人都有一套住房”的发展 目标。目前长株潭三市城镇化率达到 51%,但与发达城市相比还有一定差距。规划显 示,到 2020 年,全市总人口 688 万,其中城镇人口 482 万,城市化水平达到 70%。 上述指标意味着今后将有大量的农村居民进入到城市生活,而人口的增加必定带动 万国城 MOMA(长沙)二期房地产开发项目可行性研究报告 第 6 页 共 87 页 房地产的需求。粗略估计未来几年内长沙市年均住宅需求量在 800-900 万平方米 (含经济适用住房和廉租住房) 。 (2)购买力 从发展的趋势来看,长沙市民的收入水平一直呈上升趋势,城市经济的发展提 高了市
11、民的收入,也为楼市发展提供了坚强保障和动力支持,前不久举行的长沙市 委扩大会议提出了长沙要率先在全面建设小康社会的进程中担当全省的领头雁,争 当中部地区的领跑者,长沙到 2012 年生产总值年均将增长达到 13%以上,财政收入 年均增长 20%以上,人均生产总值在 2000 年地基础上翻两番,这都为提高长沙楼市 的购买力奠定了基础。 (3)企业本身发展的需要 万国城 Moma(长沙)项目是当代节能置业股份有限公司在我国中南部地区拓展 的首要项目,该项目将成为长沙市节能省地型示范项目,带动该地区房地产开发的 发展,突破长沙市房地产开发的设计思路,环保理念的绿色智能化。 当代置业在长沙业内外的知名
12、度和美誉度得到确立,这将成为该公司在我国中 南部发展的坚实基础,推动该公司后续项目的发展。 6 6、拟建地点、拟建地点 本项目地处长沙市开福区政府东南面,位于住宅小区位于长沙市新世纪大道以 北,双河路以西,珠江花城东侧 200 米,原开福区综合农场渔业分场。本项目为万 国城 MOMA 二期项目,目前周边配套设施较齐全,具体有公园、学校等其他配套设施。 万国城 MOMA(长沙)二期房地产开发项目可行性研究报告 第 7 页 共 87 页 图图 1-11-1 项目区位图项目区位图 7 7、预期目标、预期目标 万国城 MOMA(长沙)项目为“国家级节能示范重点居住区” ,项目以可持续发展 为理念,将绿
13、色能源、可再生能源的高技术应用于项目,为市场提供高舒适度、高 环境品质、高效能比的 MOMA 系列科技住宅,为开福区政府重点支持项目。项目总用 地面积为 43 公顷,项目规划总建筑面积 134.64 万平方米,计划分为四期开发。其 中,一期占地 12.83 公顷,建筑面积约 29.7 万平方米。 本项目为万国城 MOMA(长沙)项目的二期,以 100-130 平米左右的 3 居户型为 主。总体规划为 20 栋高层住宅,总占地面积约为 105,000 平方米,规划总建筑面积 约为 244,879.51 平方米。户型设计上体现经济、实用、舒适、超前、规范和功能合 理。 8 8、主要建设条件、主要建
14、设条件 (1)土地概况:土地按法律法规程序完成了相关手续,无法律与经济层面的纠 纷。 (2)附着物:土地地上无附着物,地下与空中亦无障碍物。 万国城 MOMA(长沙)二期房地产开发项目可行性研究报告 第 8 页 共 87 页 (3)交通运输:项目被城市主干道围合,交通未有特别管制,因此,交通运输 无障碍。 (4)环保噪音与灰尘:项目周边近距离居民较少,场地空间开阔,加之项目采 用商品砼,现场无大型搅拌站,因此,项目施工不会对周边居民的生活产生太大影 响。 (5)项目现有进程:建设用地许可证申请批复文件、土地规划许可证、土地规 划建设许可证已经办理,项目规划设计方案评审已获通过,施工方案设计正在
15、进行 细化中,三通一平正在进行。 (6)项目建设资金落实:自有资金共计 19,284772 万元,预计通过销售回款解 决 58136720 万元建设资金,项目建设尚有 30,000 万元资金缺口,正处于融资落实 中。 1.2.主要技术经济指标 表表 1-1 主要技术经济指标表主要技术经济指标表 序号项目单位数值 备注 1 占地面积亩 157.5 1.1 其中:规划净用地亩 101.4 1.2 道路(含绿化用地)亩 17.55 2 总建筑面积 244,879.51 2.1 住宅建筑面积 185,656.46 2.2 商业面积 19,641.65 2.3 物业用房 986.6 2.4 公厕 30
16、2.5 地下总建筑面积 38,568.8. 3 住宅平均层数层 24.03 4 总居住户数户 1,622 4.1 8090户型户(%)712(42.58) 4.2 110130户型户(%)798(50.72) 4.3 户型 分配 140160户型户(%)112(6.7) 5 总居住人数人 5,190 6 户均人口人/户 3.19 7 建筑密度 %18.39 8 容积率 3.05 9 绿地率 %42 万国城 MOMA(长沙)二期房地产开发项目可行性研究报告 第 9 页 共 87 页 地面停车位 个 205 地下停车位 个 103310 停车位 合计 个 1238 11 项目总投资万元 5556,
17、097492 13 项目总销售收入万元 107,178 14 财务净现值(税前)万元 2322,914713 15 财务内部收益率 % 5551.53 16 投资回收期年 1.96 54.6 17 贷款偿还期年 2 18 投资利润率 %1918.54 19 资本金利润率 %5552.7157 1.3.问题与建议 项目开发商已合法取得本项目土地使用权,各项建设手续正在申办中。分析测 算过程假定本项目在土地取得、立项、开发建设、销售等方面均遵照国家及长沙市 的房地产项目开发程序及规定。 根据测算,在预计的销售价格、销售率条件下,本项目具备良好的可行性。 项目虽然为优质项目,具有较大的发展潜力,但项
18、目发展期,则处于中国社会 经济的“非常”时期,尤其是未来 CPI 指数走向的不确定性,将为项目发展带来 “隐性”风险。因此,项目的成本控制与管理尤显重要,建议投资方建立“产品质 量与成本控制体系” 、 “项目发展风险防范处理方案” 。并且,项目工程与主材及设备 采取招投标管理制,于此同时,项目发展应加强市场挖掘与开拓。由此,规避项目 的“隐性”风险,以确保项目发展目标的顺利实现。 2009 年长沙市房地产市场受惠于中央的经济刺激政策,市场回暖,但竞争呈白 炽化,因此需要切实考虑市场容量和市场销售节奏;在建设过程中,需要严格控制 工程成本和管理成本,注意风险控制。充分利用地块区域优势和景观资源;
19、与知名 专业设计公司、中介顾问公司合作,强强联合,打造小区品牌和企业品牌;制定合 理的市场营销方案,扩大媒体宣传,注重营销推广,保证销售资金回款。 万国城 MOMA(长沙)二期房地产开发项目可行性研究报告 第 10 页 共 87 页 第第 2 2 章章 项目投资环境与市场研究项目投资环境与市场研究 2.1.投资环境分析 1 1、国家政治经济形势及有关政策、国家政治经济形势及有关政策 我国房地产走过了十分艰辛的 2008 年,房地产的销售迅速下降、房价逐渐回落、 住房空转置率快速上升。受国际经济大环境影响,以及我国政府对房地产市场的调 节,房地产交易量迅速下降。为了抵御日趋严峻的国际经济环境对我
20、国的不利影响, 2008 年年底,国务院总理温家宝主持召开国务院常务会议,研究部署进一步扩大内 需促进经济平稳较快增长的措施,其中包括了 4 万亿元的投资计划。 2009 年,4 万亿元的投资计划发挥了良好的刺激作用,相对于 2008 年,全国房 地产市场有了回暖,2009 年 1-9 月,全国商品房累计销售面积和竣工面积分别为 58371 万平方米和 3.34 亿平方米,同比分别上升 44.8%和 24.7%,由于目前销售面积 仍高于竣工面积,暂时不会出现存货大量增加的局面,但如果两者增速继续保持较 大差距,存货情况有恶化可能。1-9 月,全国销售金额为 27532 亿元,同比增加 73.4
21、%。销售面积和销售金额增速较大。统计显示,2009 年 1-9 月,全国完成房地产 开发投资 25050 亿元,同比增长 17.7%,同比下降 8.8 个百分点。住宅完成投资 17582 亿元,增长 13.4%,同比下降 15.3 个百分点。 中央经济工作会议将 2008 年的调控政策定位于由“双防”政策转向为“一保一 控”政策,即由“防止经济增长由偏快转向过热、防止价格由结构性上涨演变为明 显的通货膨胀”政策转向为“保持经济平稳较快发展、控制物价过快上涨”政策。 2009 年是“保增长”政策(保持经济平稳较快增长) 。2008 年底,国家出台了一系 列相关措施:国家发改委加大如农产品收购、增
22、加种粮补贴等惠农政策;国务院会 议加强基础设施建设,核准一批项目的建设;财政部、国家税务总局提供税收优惠、 万国城 MOMA(长沙)二期房地产开发项目可行性研究报告 第 11 页 共 87 页 加大保障民生投入力度,央行连续下调利息和存款准备金率;出台扩大内需的经济 刺激措施,实施积极的财政政策和适度宽松的货币政策等一系列经济刺激措施。 2、项目城市投资环境分析 (1) 选择开发地区的经济社会情况及管理、政策因素 1997 年湖南省委、省政府构思长株潭特大城市群,使之成为湖南经济发展的核 心增长级;2000 年,长株潭特大城市群列入国家“十五”计划;2001 年,长株潭特 大城市群成为世界银行
23、在中国首批实施城市发展战略(CDB)贷款支持计划的两大经 济区之一;2007 年 12 月经国务院同意, 国家发改委正式下文批准长株潭城市群为资 源节约型和环境友好型社会综合配套改革试验区。 自 2005 年开始,伴随着长株潭地产开发、公交轻轨、金融通信、环境同治等等 “共融”工作相继展开,长株潭城市群区域发展规划出炉,2008 年 1 月开始实 施,长株潭一体化步入实质阶段,一个面积 2.8 万平方公里,人口 1300 万的现代化 大都市将由理想变为现实,按照“大长沙”、“大生态”、“大网络”的原则,扩 大城区发展空间,作为长株潭城市群的星马组团必将会被推向城市发展的最前面。 2008 年,
24、受国际国内经济形势影响,项目所在地长沙市整体经济还是保持较快、 平稳增长势头,2008 年长沙市全年实现地区生产总值(GDP) 3000.98 亿元,比上年 增长 15.1%,其中,第一产业实现增加值 172.38 亿元,增长 6.8%;第二产业实现增 加值 1567.41 亿元,增长 16.8%;第三产业实现增加值 1261.19 亿元,增长 14.3%。 按常住人口计算,人均 GDP 达 45765 元,突破 6600 美元(2008 年中国人民银行公布 汇率平均值),同比增长 14.0%。长沙市在全省引领地位进一步突出。长沙经济总量 在全省的占比为 26.9%,比上年提高 2.9 个百分
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