城市化与房地产业发展关系研究_毕业论文1.doc
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1、图书分类号:密 级:毕业设计(论文)城市化与房地产业发展关系研究RELEATIONSHIP OF URBANIZATION AND REAL ESTATE DEVELOPMENT 学生姓名 班 级学 号学院名称管理学院专业名称工程管理(房地产经营管理)指导教师 徐州工程学院毕业设计(论文)摘要随着生产力的发展,生产要素和人口向城市聚集就会形成城市化。城市化是社会发展的必然过程,城市现代化、城市数量增多、城市人口集中、城市规模扩大是它城市化的具体表现。虽然我国的城市化水平稳步提高,但是由于我国是全世界最大的发展中国家和最多人口的国家,所以我国的城市化进程必然会推动全球的经济迅猛发展,同时我国的国
2、民经济水平也将不断提高。与此同时,我们需要认清城市化进程中引发的住房紧缺、城镇人口过快增长、公共基础设施薄弱等一系列问题。随着城市化进程稳步实施,我国的国民经济不断增长,同时房地产业也得到了很好的发展。现阶段如何做到趋利避害,对城市化与房地产业的发展关系研究有着重要的意义。本文从房地产业和城市化的基本理论着手,在我国现阶段快速发展的城市化背景下,采用了定性定量分析法、演绎归纳法、系统分析比较法,分析了城市化与房地产业之间的相互影响关系,总结出城市化的发展有效的带动了房地产业的发展,房地产业的发展有力的推进了城市化进程,然后对徐州市的城市化与房地产业的发展关系进行实证分析。关键词 房地产业;城市
3、化;发展关系AbstractUrbanization is the process of the development of a productive forces to a certain level, the population and factors of production to a gathering, urbanization has become the necessity of the development of human society, it is specific performance: urban concentrations, Urbanisierung
4、ist ein unvermeidbarer Prozess der gesellschaftlichen Entwicklung urbanmodernization. At present, China is in a new period of accelerated urbanization, however, China is not only the worlds most populous country, and the worlds largest developing country, Chinas urbanization process is bound to Chin
5、as economy and the world economy a strong impetus to the development. Must also recognize that urbanization has brought some problems, such as: the rapid urban population growth, shortage of housing, infrastructure urban are weaken. In the context of Chinas accelerated urbanization, with the develop
6、ment of Chinas real estate industry there are still some problems has been developed, How to profit and avoid loss this stage of urbanization and real estate development relationship? Meaningful stage of urbanization and the development of relations of the real estate industry.Stage of Chinas cities
7、 into the background, starting from the basic theory of urbanization and real estate, deductive and inductive , quantitative and qualitative, comparative analysis and systems analysis. First, analysis of the impact of urbanization on the real estate industry and the real estate industry on the effec
8、ts of urbanization were obtained urbanization result in the developmentbetween the real estate industry, real estate industry a strong impetus to the process of urbanization. Then Xuzhou City as an example of the Empirical Analysis of urbanization and real estate development.Keywords Urbanization Re
9、al estate Development of relationsII徐州工程学院毕业设计(论文)目 录1 绪论11.1选题背景及问题提出11.1.1选题背景11.1.2问题提出11.2研究目的及意义11.2.1 研究目的11.2.2 研究意义21.3国内外研究现状21.3.1 国外研究现状21.3.2 国内研究现状32城市化与房地产业基本理论52.1 城市化基本理论52.1.1 城市化的内涵52.1.2城市化水平评价指标52.1.3中国城市化发展历史及现状62.1.4我国城市化发展特点82.2 房地产业基本理论92.2.1房地产与房地产业概念和特征92.2.2房地产业在国民经济中有着重要作
10、用92.2.3我国房地产业发展的历程及现状103城市化对房地产业的影响分析113.1城市化对房地产产品消费的影响113.1.1新增城市人口对房地产产品的需求113.1.2生活水平的提高对房地产产品消费的影响113.1.3城市化带来的流动人口对房地产产品消费的影响113.2 城市化对房地产用地结构的影响123.3 城市化加快房地产业产品结构的升级124.房地产业对城市化的影响分析134.1 房地产业对城市化经济环境的影响134.1.1房地产的高关联性134.1.2房地产业对经济增长的影响144.1.3房地产业对财政收入的影响144.2 房地产对城市人口就业的影响144.2.1房地产业直接提供就业
11、机会154.2.2房地产业间接提供就业机会154.3 房地产业发展提高城市化质量154.3.1房地产业为改善居民居住条件做出贡献154.3.2房地产业的发展改善居民消费结构,提升了城市层次165.徐州市城市化与房地产业发展关系分析175.1 徐州市简介175.2 徐州市城市化发展评价175.3 徐州市房地产业发展评价185.4 徐州市城市化和房地产业长期趋势的关系模型205.5 促进徐州市城市化与房地产业健康发展的建议215.5.1建立和完善城市社会保障机制225.5.2保持合理的城市化与房地产业发展速度225.5.3房地产开发与城市化进程协同配合22结论23致谢24参考文献25261 绪论1
12、.1选题背景及问题的提出1.1.1选题背景城市化是指人类赖以生存的社会,由封建陈旧的乡村发展成为一个进步文明的城市的所经历的过程。欧洲一些资本主义国家的城市化率达到80%,并且在发达国家中,国家收入的大部分来自于城市。因而可见,大部分发达国家的城市化水平基本经历了从兴起到发展再到成熟的基本历程。学者表示,发达国家所经历的城市化历程在同一水平代表了城市化发展的总趋势。 国民经济和社会发展十二五规划指出要稳步将农业转移人口转变成城镇人口。推进城市化的首要任务就是把符合条件的农村人口逐渐转化为城镇人口。切实保障农民宅基地、承包地的合法权利和利益,让农民有权选择进城或留乡。根据当地实际情况、分步进行,
13、尽可能把在城镇居住满一定年限并有相对稳定的劳务关系条件的农民工和他的家属转化成城镇人口。特大城市的人口数量要做到合理的控制,加强整顿大中城市的人口管理条例,继续发挥吸纳外来人口的积极作用,落户条件要根据当地实际情况放低要求。鼓励引导各大小城市探索政策,对农业户口转变为城镇户口的规模做出合理确定。实施区域发展总体战略,构筑互补的区域经济优势、清晰的定位主体功能,有效利用国土资源的空间、努力寻求人和自然相互协调的可持续发展途径,依法落实不同地区公共服务的基本条件,坚持走中国特色社会主义城镇化的道路,制定科学的发展方案,大力发展城镇化。1.1.2问题提出 我国城市化进程和房地产业正在经历一个快速发展
14、的新时期,同时他们之间引发了一系列不同程度的问题。在这个经济飞速发展的时代,作为城市化最有效的物质载体,房地产业在城市化发展的各个阶段扮演着不同角色。随着一个国家城市化进程快速发展,这个国家无论在政治、经济、或者文化方面都会受到不同程度的影响,暴露出不同层次的受污染的环境,紧张拥挤的住宅,衰退的经济,腐败的政治等社会矛盾。所以关于二者间发展联系的研究非常有必要。1.2研究目的及意义1.2.1 研究目的21世纪以来,我国的城市化进程己经处在一个新的高度,我国的城市化率处于从原来的30%向70%快速增长的新阶段。未来二十年我国都将处于城市化发展最为迅速的飞跃时期,从城市空间格局到社会经济发展都将发
15、生很大的变化。该文章采用定性与定量的分析方法研究了城市化与房地产业发展的相关关系。在此,以徐州市的城市化与房地产业为例,运用定量分析法研究二者之间的发展关系,全面的分析城市化与房地产业存在的关联,进一步对城市化与房地产业的未来关系协调发展提供合理依据。1.2.2 研究意义城市化,在一定意义上,是传统的农业社会向先进的现代城市转变进程,城市化的快速发展是中国目前迫切需要解决的问题。加快发展城市化由房地产业的发展影响着,城市的外观、承载力、基础设施的状况及功能是房地产业的显性影响所在;房地产业的发展推动城市化进程则是它的隐性影响。所以,房地产业促进了城市化的发展。房地产业发展与城市化水平的定量分析
16、研究,既能带动整个国民经济的良性循环,又能加快城市化与房地产业的健康发展。目前,我国城乡发展不平衡,城市化与房地产业的发展被客观因素影响。所以,定量分析城市化进程和房地产业发展之间的关系为房地产业的健康有序发展和顺利推进城市化进程提供合理性建议有着非常重要的意义。1.3国内外研究现状1.3.1 国外研究现状 (1)城市化与经济发展关系的研究现状美国著名经济学家兰帕德曾在经济发展和文化变迁一书中发表过一篇名为经济发达地区城市发展历史的文章,在这篇文章中提到,美国的城市化发展速度与经济增长速度在近百年的发展中呈现出一种显著的正相关关系,经济发展水平与城市化水平相一致。除此以外,钱纳里对城市化进程过
17、程分析得出,城市化能够有着持续的推动作用,就是经济长期发展的结果。钱纳里的另一个统计分析也指出:世界各国的人均GDP和城市化水平之间存在密切的正相关关系,即城市化水平随着人均GDP的增加而增加;反之,相对质量更高的城市化进程也将促进经济发展。在Henderson(2000)的跨国研究指出,相对而言一个国家的城市化增长速度与人均GDP存在的相关系数可达0.85。 (2)房地产业和经济增长关系研究现状美国学者约翰斯 1995年研究了华盛顿州的住宅建筑对美国经济的相关影响,得出一个重要结论:建筑业是一个最高的乘数产出行业。T .Morrison和M .Ball,研究各国住宅投资问题后,详细总结出:各
18、国经济增长与住宅建筑发展之间存在内在联系,他表示住宅建筑投资建设与人均GDP有着比例关系。英国学者D . Denise和C . William,在通过对发达资本主义国家不同时期的国民经济发展速度和房地产业发展程度进行比较分析得出要使得经济平稳发展,必须保持1:0.7固定的比率。 (3)城市化与房地产业关系研究的现状自20世纪60年代以来,人们开始从城市的不同建筑物以及其内部结构等不同方面来研究房地产业的发展。区域科学家埃文斯提出了居住区位模式,加强关于房地产供求模式、城市土地使用模式、以及住宅市场与土地均衡模式的研究。1985年,埃文斯出版了城市经济学一书,该书比较系统地总结了住宅的地理位置、
19、生产地点、办公地点和房地产区域相关问题,这是一本从区域角度研究房地产业进程的著作。上世纪80年代,经济学家歌德堡和阿朗索等人分别研究了城市经济学和土地经济学两大领域的房地产业发展相关问题,关于房地产业住房、供求平衡、房地产市场调控、城市土地利用等相关问题的基本理论就这样形成了。1.3.2 国内研究现状 (1)城市化与经济增长关系的研究现状在增长轴心转移:中国进入城市化推动型经济增长阶段一文中,中心观点认为我国未来经济发展的核心是城市化的发展。蔡孝篇(1998)则认为,城市化进程和房地产业的发展相互影响,相互促进,相互作用。城市化进程是房地产业发展的有效动力,房地产业发展为城市化进程提供有力的保
20、障。在城市化对经济增长推动作用的经济学分析 (徐雪梅、王燕,2004)一书中,作者通过使用02年266个地级市城市的数据论证了城市化进程速度与人均GDP之间存在着线性关系的结论,当其他条件不变时,如果城市化水平每提高1%,可以提高4.17个百分点的人均GDP。 (2)房地产业与经济增长关系的研究现状在关于房地产对国民经济影响的初步分析一文中指出,房地产经营投资会对我国的经济增长产生影响。居民消费受到房地产业两方面的影响如下:其一,房地产投资可以逐步带动对建筑材料的购买、对住房的供求需要、以及对日常消费品的消费等等,其二,房产投资费用在国民支出费用中占很大比例。当前,我们既要积极适当的发展房地产
21、业,又要让房地产业符合我国经济的长远发展,严禁房地产泡沫的出现。在我国房地产业与国民经济其他产业的关联度分析一文中运用投入产出模型从而定量反映房地产业与国民经济以及其他产业之间前向、后向、环向关联关系,揭示房地产业与其他产业之间的相互影响、相互联系、相互促进。 (3)城市化与房地产业关系研究现状由于我国城市化水平的不断提高,房地产业的作用也日渐显现出来,很多学者开始研究两者之间关系,形成以下几个比较典型结论。在城市化与中国房地产业(蒋建林等人,2003)一文中认为,城市化与房地产业的发展存在着不同程度的因果关系,城市化使得房地产业的繁荣发展,房地产业的发展也促进了城市化质量的提高,二者是相互作
22、用的。与此同时,预测了我国2015年至2020年的城市化增长速度,估算出城市化发展的同时新居民对住宅产生的需求。最后得出结论是:在加快城市化发展的同时房地产业把握好机遇,健康发展起来。在我国房地产业与城市化发展一文中首先提出了当前房地产业存在的一些问题,比如部分地区投资过热的房地产、个别地区住房日益突出的供应结构性矛盾、政府对房地产市场监控不完善和亟需改革的住房政策。对于我们面临的这些问题,我们要提出合理的城市规划方案,并协调发展好房地产业与城市化进程的关系。在论中国城市化进程中房地产业发展的机遇与挑战一文中也指出,城市化进程与房地产业发展有着相同规律。经济的发展和城市产业结构的调整使得房地产
23、产品结构升级,并且城市化会给房地产业带来商机都是中国城市化进程给房地产业带来的新机遇:房地产业受城市化的影响是当前城市化的发展优先于房地产业的发展,导致房地产商品供需不平衡,房地产业面临的挑战就是怎样将房地产业与城市化同步化。从以上关于城市化与房地产业发展的关系归纳表明,其大多停留在定性分析,定量分析、实证分析相对较少,规范的研究体系尚未形成。由于上述研究是基于全国范围内做出的分析,而实际并未考虑到房地产业与城市化都有一定的区域性,固本文拟在实证分析阶段选取徐州市为例,得出更具体的有说服力的研究结果。2城市化与房地产业基本理论2.1 城市化基本理论2.1.1 城市化的内涵城市化就是一个社会经济
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