房产新常态下中国大陆市场养老地产的发展(高品质硕士研究生毕业论文).docx
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1、硕士研究生学位论文题目:房产新常态下中国大陆市场养老地产的发展二一 年月版权声明任何收存和保管本论文各种版本的单位和个人,未经本论文作者同意,不得将本论文转借他人,亦不得随意复制、抄录、拍照或以任何方式传播。否则,引起有碍作者著作权之问题,将可能承担法律责任。摘要摘要在改革开放的近十几年中,房地产业,特别是以商品住宅开发为主要获利手段的行业模式,为我国社会经济的发展和国内城镇化的过程做出了极为重要的贡献。但同时,房地产行业的高速开发与粗放经营并存,带来国民经济的结构失调,产生了大量的资源的损耗,也产生了严重的房地产业与城市发展之间的矛盾等等。随着国家各项政策调控措施的出台,房地产业利润不断降低
2、,资金链条不断脆化,使得原有的行业模式早已不得不有所改变。本文正是通过对目前房地产行业现状的分析,得出目前整个行业面临转型的迫切需求,而转型的方向主要包括金融化、互联网化、多元化和行业细分化,包括旅游、养老等综合体。同时通过比较国内外房企在养老地产领域的转型、创新、突破和具体实践。最终得出的结论是,我国的房企正在转型,养老地产是目前我国房地产企业转型过程中一个重要方向。在不久的将来,房地产业不再是仅仅建设房屋的短期工程制造,而应该是以房地产开发为基础、以核心运营为业绩增长的全周期的长期行业;房地产业不再仅仅是老百姓居住的房子,而应该是可持续发展的综合性社区、养老居住区、产业园地、城市综合项目、
3、文化及旅游项目等等;房地产业不再仅仅是最最低端的普通制造业,而应该是更加全面和丰富的服务体系和金融体系。本文通过新常态下养老地产的发展,借鉴国际上的经验,引入保险资金的投资运营金融化研究,试图使养老地产真正得到健康、创新的发展。关键词:房地产,;转型,;创新,;养老,;养老地产融资I北京大学硕士学位论文ENGLISH TITLEAuthor Name( Major )Directed by your SupervisorABSTRACTDuring the past couple years, the real estate industry that mainly in commercial
4、 property development has made predominant contribution in the development of China economic society and urbanized process during past decade. The industrial boom and wildly growth, as well as the rapid development and extensive management have been coexist in this period, leading to a large amount
5、of resource consumption; also result in the contradiction between the industrial development and urban development. At the same time, along with all controlling measures and regulations being introduced by the state government, real estate industry profits decrease, the fund chain embrittlement,the
6、original business model has not been able to continue.This article is concluded that the enterprise faces the pressing needs of transformation by analyzing the current situation of the real estate industry, and the direction of the transformation mainly includes financialization, Internet-enabled bu
7、siness, diversification and industrial differentiation, which including travel, retirement such integration. At the same time take Tide Healthland Campus as the leading domestic retirement community model as an example, that especially focuses on the transformation, innovation, the breakthrough and
8、specific practice in the field of retirement real estate industry for Tide holding company. Finally came to the conclusion that the real estate enterprise in China is in the process of transformation, and has already begun to form a new business model. In the future, the real estate business is no l
9、onger just the short-term for bread or flour only, moreover, it will be the whole life cycle which is on the basis of development and operation-focused as long-term career; real estate is no longer just about housing, but also for the sustainable development of community, the integration of urban li
10、fe, industrial park, retirement residential area, the hot-spot of cultural tourism; real estate will be no longer just mainly in selling the products, but also undertaking, cultivating the resource integration platform and assets value-added platform of industrial development and urban development;
11、real estate is no longer just in massive manufacturing, but also will be a diversified service and financial industry.KEY WORDS: Real Estate Industry,; Transformation,; Innovation,; Retirement,; Real Estate Financing Of Old-People5目录目录目录I第一章绪论11.1 研究的背景11.2 选题意义21.3 文献回顾21.4 创新之处(我也不知道创新点是什么)41.5 研究
12、方法及思路5第二章我国房企目前的困境和转型之路62.1 我国房地产走过了黄金十年,形成了过热,出现了弊端62.2 房地产在多年来在发展中走了一条过热-调整-再过热-再调整的路子62.2.1 资金面72.2.2 房地产销售价格72.2.3 房地产销售面积82.2.4 房地产销售利润82.3 随着市场经济体制机制的不断完善,旧的模式难以为继92.4 我国房地产企业在转型和创新中探索92.4.1 万科:城市配套服务商102.4.2 花样年:社区运营和服务商102.4.3 万达:城市综合体运营商112.4.4 恒大:多元+规模+品牌”战略112.4.5 华夏幸福:搭建产业孵化平台112.4.6 绿地集
13、团:加快形成“3+X”产业集群的总体布局122.5 适应经济发展的新常态,选择生存与发展的新路12第三章与养老的结合是房企转型的战略蓝海133.1 供需严重失衡导致我国养老市场发展机会巨大133.1.1养老需求激增133.1.2 老年健康医疗服务存在刚性需求143.1.3 符合老年人需求的养老机构严重不足143.2 国家政策对养老产业的支持153.2.1 加强对养老服务的支持力度,尤其是金融行业153.2.2 各级政府要明确养老供地方式,加大对养老机构建设的支持153.2.3 明确落实养老产业的各项税费优惠政策153.3 大力发展养老产业对国家的重要性163.3.1 开发养老产业是转变经济发展
14、方式的重要方向163.3.2 开发养老产业是调整经济结构的核心内容之一163.4 结论:养老行业存在巨大的发展机会17第四章养老地产国内外发展经验对比184.1 发展养老地产的国际经验184.1.1 美国184.1.2 日本194.2 我国养老地产发展现状194.2.1 投资主体竞相涌入194.2.2 我国养老地产运营模式多元化204.2.3 主要运作方式呈现三种类型214.3 东西方价值观差异234.3.1 家庭观念244.3.2 消费观念244.3.3 住房观念24第五章养老地产转型中的金融探索265.1 我国养老地产的地产金融体系265.2 我国健康养老地产融资资金来源275.3 REI
15、Ts(房地产投资基金)285.3 ABS(信贷资产证券化)295.4 我国健康养老地产融资工具设计29第六章基于健康养老地产项目模型的投融资分析316.1 健康养老地产项目模型构建316.1.1 项目基本信息及规划指标316.1.2 养生住宅开发销售进度及销售价格326.1.3 养老运营计划336.2 项目融资方案366.2.1 股权投资结构366.2.2 项目借款安排376.2.3 养老产权融资376.3 项目收益分析386.3.1 基础假设386.3.2 收益分析406.4 项目风险与应对406.4.1 产品定位风险406.4.2 市场下行风险416.4.3 持有物业风险416.5 分析与
16、总结42第七章结论43参考文献46致谢49北京大学学位论文原创性声明和使用授权说明50第一章绪论第一章 绪论1.1 研究的背景进入上世纪80年代,中国内陆地区的经济开始迅速发展,其中,房地产行业的贡献尤为重要,它的发展也一直是我国经济发展的重要组成部分。然而,近年来,随着经济形势的发展和国家调控政策的不断出台,行业内以往可以疯狂买地,粗放发展的商业模式已经不再适应于新时期行业的发展需要。特别是光耀集团、佳兆业等多个房地产企业均被曝出陷入面临破产,倒闭,以及老板跑路等事件1,可见,我国房地产行业确实已经到了非常艰难的地步。2014年全年量价齐跌,2015年继续,与此同时,中国经济下行的压力加大,
17、面临全球性的的通缩,房地产对中国经济的影响不是一两年就能调整过来的,为了中国经济平稳发展,必须使中国房地产平稳发展。2015年3月底,国家有关部门对房贷政策作出新一轮的调整,对房贷首付比例作出调整、购买二套房的最低首付比例降至四成;同时房地产营业税的由过去的五年后免征调整为现在的两年。这是。对于缓解经济下行和通缩的压力,有重大的作用2。但是,要看到,中国经济走向新常态的局势是不可逆转的,中国房地产走向新常态的局势是不可逆转的。2013年以来,中国经济发展进入新常态,增速已经逐步降低,GDP整体增速将更多地保持在67%左右,在未来这段非常重要的时期之内,我国的社会发展肯定也会被要求成为一个大的转
18、型期,未来,推动我国国内经济发展和社会进步的主要的因素,将会是各行各业的产业调整、升级,以及未来的城镇化进程3。房地产行业在现在这种时代背景下,正显示出种种变化:一个是针对整个行业而言,正面临着国家行政调控向市场化监督调控、高利润的黄金十年向安稳发展的白银十年的改变;而另一个是,房地产企业的发展之路也开始改变,那就是从粗放式的规模化转向多元化和专业化。事实上,随着行业深度调整,房地产企业没有在固有模式下停止,更多的是选择不断地摸索和探索,并进行了一系列影响深远的转变。如果调整住房产品的价格,并进行成本的标准化、产品多样化等企业内在的专业调整是第一个转变阶段的话,那第二阶段的调整,将转向更深,更
19、广的领域,房地产行业的转型越来越多地和其他行业进行着关联和重组,互相影响,互相促进。养老地产便是典型的例子。1.2 选题意义基于上述背景,房地产行业也迎来了挑战,也迎来了机遇时期,房地产企业也必须有自己的思考和动作。对房地产行业来说,这个创新和转型则更加迫切。如果能够抓住这个机遇,进行大刀阔斧的改革、创新,那房地产行业才能迎来转机,必将能够肩负起全新的历史使命和责任4。也正是因为如此,我们可以通过探讨新的模式,为企业的发展策略提供一些实用性建议。1.3 文献回顾在对养老地产的发展的情况进行研究之前,作者首先对相关的文献进行仔细的阅读研究,并且对其中个人认为比较的重要的文献做出了归纳总结:1、邹
20、庆红(2013)的投资机会和风险探讨研究目的:从我国的人口构成及特点入手,介绍了我国进入老年化社会以后养老地产的发展现状及前景,包括现阶段国内养老地产的代表性的项目,对一些明显的问题给以总结,同时给后期的发展提供一些建设性的建议最后分析养老地产应该注意的若干问题。研究结果:(1)养老地产在国内成为一个新兴的细化行业,能够为广大房产开发商提供新思路,然而因为现阶段很多相关的开发项目所占据的土地资源通常位于市区中心地带,成本较高影响了开发商的积极性;另一方面因为没有相关的行业标准的规范,造成了这些开发商在对于项目的建设方案和风格没有明确的思路;(2)我国老年人的生活方式正面临着一种潜移默化的改变,
21、这时候相关市场存在一定的盲目性,因此具体的模式还需要进一步研发,相关产业政策规范也需要不断的完善;(3)养老地产的难点在于其前期的投资额度大,不是大的地产企业很难适应养老地产的开发;(4)我国现阶段没有专门的为该领域提供方案的产业,任然按照传统的房地产模式进行经营比较有难度5。研究结论:养老地产不同于其他项目的地产的原因在于其多元性、复杂性、风险性和变化性。对于要进入养老地产企业应该从以下几个方面进行考虑:第一,解决资金问题;因为养老地产的前期投资比较大。第二,如何收费;第三,养老地产的选址;多数养老地产就在城区,老人离子女近,但是目前房价比较昂贵,若远离城区又不能吸引老人入住;第三,开发模式
22、;可考虑土地置换或者合作开发的方式。2、杨桥(2013)的人口老龄化背景下我国住房需求变化趋势与养老地产发展研究研究目的:人口结构变化对住房市场需求会产生一定的影响,本文基于我国新世纪以来老年人逐步增多的趋势,认为在我国的基本消费观念和生活方式下,老龄人口有其自身的住房需求,然后对国内养老地产的发展情况进行总结和概括,得出一些实用性的方案。研究结果:第一,我国在养老地产方面没有多元化的思路和项目,面向的客户集中在拥有较多财产的部分老人;第二,该领域缺乏与金融业的深度合作。由于养老地产相比于普通的地产开发项目来说产业链更为复杂,同时需要较多的资金支持资金回笼慢,在其规划、投资、开发等环节都需要金
23、融业提供支持。研究结论:第一,健全推动养老地产发展的政策与商业环境;第二,从需求特点出发促进养老地产供给类型的多样化;第三,促进养老地产运营主体的独立化和连锁化运作;第四,为建设性地达到养老房产持续发展的目的,需要创新性的金融支持6。3、马智利、王熊(2013)的REITs在我国养老地产建设中的运作模式研究研究目的:对融资难的问题给以了分析和总结。研究结果:REITs的引入一方面解决了投资者的投资渠道狭窄的问题,另一方面由于其风险低,收益高从而得到广大投资者的青睐。研究结论:文章从组织机制的选择、运行形式、具体的发行途径、价格制定、收益分配的方面指出了REITs的具体运作模式的选择7。4、闫杰
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