物权法讲座.ppt
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1、物权法讲座,房屋纠纷如何处理,赵某通过中介公司将位于南京某区的房屋卖给李某,赵某及其妻子“黄某”和李某一同到区公证处办理房屋买卖公证,随后到房产管理局办理房屋过户手续,李某搬进房子半年后,一自称赵某真正妻子黄某的女子将其诉至法院,要求李某返还房屋。原来卖房子时赵某找别的女子来代替自己的妻子。,李某此时才知在四个月前,该女子将公证处诉到法院要求撤销公证书,后公证处撤销公证书后,该女子撤回行政起诉。提起民事诉讼要求李某返还房屋,李某以办理产权过户为由请求法院驳回原告诉讼请求。 法院审理查明:该房屋为婚姻关系存续期间购买,该房屋产权证为赵某。 问题一:该房屋是否是夫妻双方共同财产? 问题二:赵某能否
2、单方将房屋出卖?.,中华人民共和国婚姻法,第十七条 夫妻在婚姻关系存续期间所得的下列财产,归夫妻共同所有: (四)继承或赠与所得的财产,但本法第十八条第三项规定的除外; 第十八条 有下列情形之一的,为夫妻一方的财产: (一)一方的婚前财产; (三)遗嘱或赠与合同中确定只归夫或妻一方的财产;,物权法:三个内容,何为民法上的物 谁是物的权利人 权利人如何发挥物,何为物,物,包括不动产和动产。法律规定权利作为物权客体的,依照其规定。 担保法规定:“本法所称不动产,是指土地以及房屋、林木等地上定着物。 本法所称动产是指不动产以外的物。,何为物权,本法所称物权,是指权利人依法对特定的物享有直接支配和排他
3、的权利,包括所有权、用益物权和担保物权。,物权,所有权,他物权,用益物权,担保物权,土地承包经营权、建设用地使用权、宅基地使用权,抵押权、质权和留置权,占有、使用、收益、处分,物权法之作用:定分止争,一兔走街,百人追之,贪人具存,人莫之非者,以兔为未定分也。积兔满市,过而不顾,非不欲兔也,分定之后,虽鄙不争。(慎到慎子),物权法,物权法是民法的重要组成部分。民法是调整平等主体之间的财产关系和人身关系的法律,其内容包括物权法、债权法(以合同法为主)、婚姻家庭法、继承法、知识产权法、人人格权法等。物权法是专门规范民事主体(法人、自然人)对财产的占有、收益、使用、处分权利的法律。,物权法的含义,广义
4、的物权法,是指以人对物的支配关系为内容的法规范的总称(担保法、土地管理法、房地产法、森林法、草原法、渔业法、矿产资源法、水法、文物保护法等) 狭义的物权法,则是指专门以人对物的支配关系为内容的法规范,即民法典中的物权编 在我国,原是指民法通则第五章第一节财产所有权和与财产所有权有关的财产权,现在物权法,民法中的财产归属,(1)财产归属法 所谓财产之归属,指各个财产均归属于特定的权利主体,该权利主体能够直接支配其财产,对于该财产所产生的任何利益,在其支配范围内,可以排除他人的干预,任何人都负有绝对的不作为的义务 其目的是为了保护财产的归属 财产归属法有三种类型: 规范财产本身归属于权利主体的法律
5、 规范对于他人的财产的返还请求权 规范侵害财产归属的损害赔偿关系,(2)财产转移法 以保护财产转移为目的,使归属于一定主体之权利,得经由权利主体之意思,完成其转移。 财产转移法有三类: 以规范契约即商品交换基本形态的法律 规范给付得利请求权之法律 规范侵害债权的损害赔偿关系,物权法之作用:财富裂变和聚变,国家对个人的财产利益一旦予以肯定,公众对财富的进取之心就会被激发出来。公众对财富的进取之心一旦得到释放,经济和社会的发展就获得了源源不断的动力。 马恩:资本主义一百年创造的财富超过人类五千所创造的财富的总和。 布朗基:所有权是推动人类智慧的最有力量的原动力。,物权法之功能:物尽其用,第一百三十
6、六条 建设用地使用权可以在土地的地表、地上或者地下分别设立。新设立的建设用地使用权,不得损害已设立的用益物权。,物权法之作用人和政通,有恒产者有恒心 孟子 名分未定,尧、舜、禹、汤且皆如鹜焉而逐之;名分已定,贪盗不取。今法令不明,其名不定,天下之人得议之。其议,人异而无定。人主为法于上,下民议之于下,是法令不定,以下为上也。此所谓名分之不定也。夫名分不定,尧、舜犹将皆折而奸之,而况众人乎?此令奸恶大起、人主夺威势、亡国灭社稷也道也。所以定名分也,名分定,则大诈贞信,巨盗愿悫,而各自治也。故夫名分定,势治之道也;名分不定,势乱之道也。 (商鞅:商君书定分)。,物权法的制定.,物权法共条,分为五编
7、 总则:138 所有权:39116 用益物权:117169 担保物权:170240 占有:241245,物权设立、变更、转让、消灭,不动产:登记 动 产:交付,不动产登记,第九条 不动产物权的设立、变更、转让和消灭,经依法登记,发生效力;未经登记,不发生效力,但法律另有规定的除外。 第十四条 不动产物权的设立、变更、转让和消灭,依照法律规定应当登记的,自记载于不动产登记簿时发生效力。 第十六条 不动产登记簿是物权归属和内容的根据。 第十七条 不动产权属证书是权利人享有该不动产物权的证明。,第十五条 当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同,除法律另有规定或者合同另有约定外,自合
8、同成立时生效;未办理物权登记的,不影响合同效力。,买卖合同,房屋过户登记,债权行为,物权行为,不动产登记,第十条 国家对不动产实行统一登记制度。统一登记的范围、登记机构和登记办法,由法律、行政法规规定。 第二十二条 不动产登记费按件收取,不得按照不动产的面积、体积或者价款的比例收取。具体收费标准由国务院有关部门会同价格主管部门规定。,特殊动产登记对抗,第二十四条 船舶、航空器和机动车等物权的设立、变更、转让和消灭,未经登记,不得对抗善意第三人。 动产的登记采取的是登记对抗模式,,房屋买卖,甲购买某开发商的房屋,双方签订了房屋预售合同,约定一年后交房。甲缴纳两万元定金,后来房价上涨较快,开发商又
9、将此房以高价卖给了乙,办理过户手续。 请问:谁能取得房屋所有权? 有何法律对策?,异议登记,第十九条 权利人、利害关系人认为不动产登记簿记载的事项错误的,可以申请更正登记。不动产登记簿记载的权利人书面同意更正或者有证据证明登记确有错误的,登记机构应当予以更正。 不动产登记簿记载的权利人不同意更正的,利害关系人可以申请异议登记。登记机构予以异议登记的,申请人在异议登记之日起十五日内不起诉,异议登记失效。异议登记不当,造成权利人损害的,权利人可以向申请人请求损害赔偿。,预告登记,第二十条 当事人签订买卖房屋或者其他不动产物权的协议,为保障将来实现物权,按照约定可以向登记机构申请预告登记。预告登记后
10、,未经预告登记的权利人同意,处分该不动产的,不发生物权效力。 预告登记后,债权消灭或者自能够进行不动产登记之日起三个月内未申请登记的,预告登记失效。,物权的其他获得,第二十八条 因人民法院、仲裁委员会的法律文书或者人民政府的征收决定等,导致物权设立、变更、转让或者消灭的,自法律文书或者人民政府的征收决定等生效时发生效力。 第二十九条 因继承或者受遗赠取得物权的,自继承或者受遗赠开始时发生效力。 第三十条 因合法建造、拆除房屋等事实行为设立或者消灭物权的,自事实行为成就时发生效力。,第三十一条 依照本法第二十八条至第三十条规定享有不动产物权的,处分该物权时,依照法律规定需要办理登记的,未经登记,
11、不发生物权效力。,开发商忙着卖车位.,开发商忙着卖车位.,业主 业主 物业公司 开发商 业主大会 业主委员会,建筑物区分所有权,一是专有部分的所有权。 二是共有权。指所有人依据法律、合同以及全体所有人之间的规约,对建筑物的基本构造部分、建筑物的共用部分、土地使用权及设施等共同享有的财产权利。 三是成员权,当整栋建筑物或整个小区的全体所有人成立管理组织以便有效管理相关事务时,各个所有人即享有成员权,包括对重要管理事项的表决权、参与订立规约的权利、选举管理者的权利、解除管理者的权利、请求停止违反共同利益行为的权利等。,第七十条 业主对建筑物内的住宅、经营性用房等专有部分享有所有权,对专有部分以外的
12、共有部分享有共有和共同管理的权利。 第七十一条 业主对其建筑物专有部分享有占有、使用、收益和处分的权利。业主行使权利不得危及建筑物的安全,不得损害其他业主的合法权益。 第七十二条 业主对建筑物专有部分以外的共有部分,享有权利,承担义务;不得以放弃权利不履行义务。 业主转让建筑物内的住宅、经营性用房,其对共有部分享有的共有和共同管理的权利一并转让。,第七十三条 建筑区划内的道路,属于业主共有,但属于城镇公共道路的除外。建筑区划内的绿地,属于业主共有,但属于城镇公共绿地或者明示属于个人的除外。建筑区划内的其他公共场所、公用设施和物业服务用房,属于业主共有。,第七十四条 建筑区划内,规划用于停放汽车
13、的车位、车库应当首先满足业主的需要。 建筑区划内,规划用于停放汽车的车位、车库的归属,由当事人通过出售、附赠或者出租等方式约定。 占用业主共有的道路或者其他场地用于停放汽车的车位,属于业主共有。,业主委员会和管理规约法定化?.,第七十八条 业主大会或者业主委员会的决定,对业主具有约束力。 第八十三条 业主应当遵守法律、法规以及管理规约。 业主大会和业主委员会,对任意弃置垃圾、排放污染物或者噪声、违反规定饲养动物、违章搭建、侵占通道、拒付物业费等损害他人合法权益的行为,有权依照法律、法规以及管理规约,要求行为人停止侵害、消除危险、排除妨害、赔偿损失。,我省地方性法规物业管理条例规定,建设单位应当
14、无偿提供物业管理服务用房,其产权属该住宅区全体业主共有,而且明确了开发建设单位在移交住宅区时,应当按照住宅区总建筑面积的千分之三至千分之四提供。这标准,在当时还是较高的。后来,国家的行政法规物业管理条例,也明确规定物业管理服务用房的产权归业主共有,只是没规定具体比例。物权法四次审议稿也明确了:建筑物区划内的物业服务用房,属于业主共有。,第七十八条 业主大会或者业主委员会的决定,对业主具有约束力。 业主大会或者业主委员会作出的决定侵害业主合法权益的,受侵害的业主可以请求人民法院予以撤销。,四稿,物权法草案,“对侵害业主共同权益的行为,对物业服务机构等违反合同发生的争议,经专有部分占建筑物总面积过
15、半数的业主或者占总人数过半数的业主同意,可以以业主大会或者业主委员会的名义提起诉讼、申请仲裁;业主也可以以自己的名义提起诉讼,申请仲裁。”,物权法草案第五次审议稿法律委员会研究认为,业主大会是业主的自治性组织,业主委员会是业主大会的执行机构,业主大会或者业主委员会享有的权利、承担的义务都要落在业主身上,目前许多小区没有成立业主大会或者业主委员会,对业主大会或者业主委员会提起诉讼、申请仲裁的权利以暂不作规定为妥;对侵害业主共同权益的纠纷,可以通过民事诉讼法规定,推选代表人进行诉讼。据此,法律委员会建议将这一条删去。,民宅商用.,第七十七条 业主不得违反法律、法规以及管理规约,将住宅改变为经营性用
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