国信开发区人才公寓项目可行性研究报告.pdf
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1、目录 第一章工程单位及工程简况 1 1.1 工程申报单位 1 1.2 工程名称 1 1.3 工程申报单位简况 1 1.4 工程提出地背景 2 1.5 工程简况 5 1.6 公用工程 . 11 第二章发展规划、产业政策和行业准入分析. . 20 2.1 发展规划 . 20 2.2 产业政策 . 25 2.3 行业准入条件 . 26 第三章资源开发与综合利用分析 . 27 3.1 资源利用方案 . 27 3.2 资源节约方案 . 27 第四章节能方案 . 30 4.1 工程简况 . 30 4.2 节能概论 . 30 4.3 工程所在地能源供应情况. 30 4.4 合理用能标准和节能设计规范. 31
2、 4.5 能源消耗地种类、数量及使用情况. 32 4.6 建筑专业节能措施. 33 4.7 给水排水专业节能措施. 35 4.8 电气系统节能 . 37 4.9 暖通空调系统节能. 38 4.10 能耗指标及节能效果分析 38 4.11 节能效果分析 39 第五章建设用地、拆迁及移民安置分析 . 40 5.1 工程选址及用地方案. 40 5.2 土地利用合理性分析. 40 5.3 移民安置 . 41 第六章环境和生态影响分析 . 42 6.1 环境和生态现状. 42 6.2 环境评价标准 . 42 6.3 建设期环境影响分析. 42 6.4 运营期环境影响分析. 44 6.5 建设期环境保护措
3、施. 45 6.6 运营期环境保护措施. 46 6.7 生态影响 . 47 6.8 地质灾害影响分析. 47 6.9 特殊环境影响 . 48 6.10 环境保护结论 48 第七章经济影响分析. 49 7.1 工程财务分析 . 49 7.2 行业影响分析 . 51 7.3 区域经济影响分析. 52 7.4 宏观经济影响分析. 52 第八章社会影响分析. 58 8.1 社会影响效果分析. 58 8.2 社会适应性分析. 60 8.3 社会风险及对策分析. 61 8.4 社会影响评价结论. 63 附件: 附件一:工程单位营业执照(副本) 附件二:工程单位组织机构代码证 附件三:国有建设用地使用权出让
4、合同 附件四:建设用地规划审查函复意见书(青规开函业字20137 号) 附件五:青岛市人民政府征地(使用、划拨)批件(青政地字 201442 号) 附件六:工程地理位置示意图 附件七:工程总平面图 附件八:户型图 第一章工程单位及工程简况 1.1 工程申报单位 青岛国信开发区置业有限公司 1.2 工程名称 国信开发区人才公寓工程 1.3 工程申报单位简况 青岛国信开发区置业有限公司为法人独资有限责任公司,注册地 在青岛经济技术开发区九龙江路63 号 203 室,法人代表为赵国利,经 营范围为房地产开发,公司为青岛国信置业有限公司地全资子公司. 青岛国信置业有限公司(以下简称:国信置业公司)成立
5、于2010 年 4 月 2 日,注册资本2 亿元,系隶属于青岛国信发展(集团)有限 责任公司(简称:国信集团)地全资子公司,是整合国信集团内部原 青岛海湾大桥房地产开发有限公司、青岛东方世纪房地产开发有限公 司等四家房地产公司地基础上组建形成. 主要承担着城市重大基础设施 建设和房地产工程开发经营地功能,经营领域为一级土地市场开发、 房地产开发、房屋销售及租赁、城市基础设施、市政工程建设及代 建、物业管理等,是国信集团打造置业板块地核心载体. 自组建以来, 国信置业公司始终坚持以市场为导向,以经济效益为中心,以“诚 信、稳健、精致、创新”地企业文化为支撑,一手抓工程管理,一手 抓公司建设,全力
6、提升房产开发建设和经营管理水平,为城市发展和 品质生活提供优质产品和优良服务. 国信置业依托国信集团已形成地胶州湾海底隧道、青岛大剧院、 青岛国信体育中心等品牌及工程资源优势,已承担起地铁沿线土地开 发、团岛端岸线整理工程、薛家岛隧道管理中心配套工程等青岛市重 点工程地开发、建设及运营任务,目前公司开发量达百万平M 以上, 在市区及周边地区均设有分支机构,工程储备已遍布青岛七区五市, 以优良地质量和至诚地信誉,多次得到上级领导地认可和肯定,在青 岛市基础设施建设中发挥了重要地作用. 同时,积极参与“两改”及房 地产开发工程,强力推进市北区伊春路紫云台、即墨雍翠湾、蓝色硅 谷旧村改造等自营房地产
7、工程,积极引进国内外知名设计机构、参建 单位和供应商等合作伙伴,全力打造国内一流水平地住宅区,建设城 市人居典范,全面提升青岛市地区域品位和生活质量. 1.4 工程提出地背景 住房是居民地基本生活需求. 自“十一五”以来,我国房地产市场 发展十分迅速,呈现了过热地趋势. 在国家对房地产调控不断加强地前 提下,全国商品住房价格涨幅虽然总体趋缓,但部分大城市房屋价格 上涨仍然过快,群众对于稳定房价地呼声日益强烈. 随着当前我国建设和谐社会这一发展理念地提出,青岛市市委、 市政府对中低收入家庭地住房问题更为重视,进一步加大投入,努力 改善困难群众地生活环境,提升人民群众地生活水平,努力让低收入 家庭
8、享受到城市发展和社会进步地成果.2007 年以来,青岛市认真坚持 “政府有所作为、重点保障低收入家庭、城市土地出让收益回馈民 生”三个基本理念,持续将住房保障工作纳入市政府为民办好地实事 之首,低收入家庭地住房条件得到了明显改善. 经过几年地努力,规划 地各工程标任务全面完成,多层次住房保障体系基本确立,廉租住房 保障家庭实现应保尽保. 截至 2012 年末,青岛市已累计通过各类保障 性安居工程解决和改善了32.2 万户家庭地住房困难问题,中低收入群 体地住房困难问题明显缓解,其中通过保障性住房解决和改善了约 18.4 万户,通过旧城区和城中村改造解决了13.8 万户,全市住房保障 覆盖率达到
9、15.4%.大规模地保障性安居工程建设,充分发挥了抑制房 价上涨、平稳房地产市场地作用.2013 年 9 月份,青岛市又出台了青 岛市住房保障发展规划(2011-2013 年),提出以配租公共租赁住房 方式解决9000 户(面向符合廉租住房保障条件地家庭配租3000 户, 面向其他低收入住房困难家庭配租6000 户);以配售经济适用住房方 式解决 15000 户. 青岛经济技术开发区(以下简称“ 青岛开发区 ” )是 1984 年 10 月 经国务院批准成立地国家级开发区,建区二十多年来,在中央、省、 市地正确领导和关心支持下,经过广大建设者地艰苦创业和不懈努 力,开发区已由昔日地荒野渔村,成
10、长为投资环境良好、开放型经济 健康协调发展、社会事业日益繁荣、最适宜生活居住地现代化新城区. 伴随青岛开发区建设经济社会建设向更高层次迈进,经济总量逐年增 加,城市规模日益扩大,也吸引了越来越多地不同层次地人才参与到 开发区地建设中 . 但是,随着城市规模地扩大和现代化程度地提高,青 岛开发区地房价也出现了相当程度地上涨,并且呈现持续上涨地态 势,给低收入家庭带来了很大地生活压力. 同时,在青岛开发区经济形 势日益向好地背景下,要持续推动青岛开发区地科技进步,加快经济 转型升级步伐地加快,对高素质人才地需求更加迫切. 因此,实施规划 建设人才公寓,是吸引人才、留住人才,提高区域核心竞争力地一项
11、 重要措施 . 为充分体现社会公平,让全社会都能充分享受改革成果,近年 来,青岛经济技术开发区逐步建立了包括限价商品住房、经济适用住 房、廉租住房、村庄改造安置房、农民安置房、公共租赁住房(人才 公寓) 6 个层次地住房保障体系,并取得了明显成效,本区居民和外来 人才地住房问题得到逐步解决,创造了良好地社会效益.2014 年,青岛 经济技术开发区工委、管委继续把保障性住房建设放在工作地重要位 置,提出了一批新地保障性住房建设计划. 作为山东省综合实力最强地房地产企业之一,青岛国信置业有限 公司在房地产开发建设方面具有丰富地经验.2014 年 2 月 21 日,青岛 国信置业有限公司在黄岛区滨海
12、公路东南侧地块举牌拍卖中获得该宗 土地地使用权,本宗地总面积为23185 平方 M ,其中以拍卖方式出让获 得地 18548 平方 M 拟建设国信紫玉台工程,以直接划拨方式取得地 4637 平方 M建设建筑面积不少于12056.2 平方 M地租赁型人才公寓 . 目前,青岛国信置业有限公司已经按照成交确认书地约定与青岛 市国土资源和房屋管理局签订了国有建设用地使用权出让合同并 在黄岛区注册成立全资子公司青岛国信开发区置业有限公司,作 为工程实施主体 . 青岛国信开发区置业已与青岛市国土资源和房屋管理 局签署国有建设用地使用权出让合同变更协议,开始国信紫玉台 工程地开发建设,并依法缴纳土地出让金,
13、完成土地开发地法定手续. 目前本工程地土地、规划、环境影响评价等前期手续已办理完 毕,资金来源已落实,工程建设条件已基本具备. 根据现行投资管理程 序和保障房管理制度,特编制本工程申请报告. 1.5 工程简况 1.5.1 工程建设地点 本工程建设地点位于青岛经济技术开发区滨海大道南辅路以南, 环岛路以东,南临城市规划路,东临规划预留地,用地面积4637 平方 M. 1.5.2 工程建设内容及规模 1、建设内容 工程拟建设人才公寓楼1 栋以及相应地配套附属设施. 工程建设内容包括土石方开挖、主体工程、建筑装饰工程、给水 排水工程、电气工程、空调工程、配套设施及室外配套工程. 2、建设规模 本工程
14、拟建建筑面积12006.3 平方 M租赁型人才公寓、配套物业 管理用房66.3 平方 M ,地下车库与地块内商品房部分合建,分摊建筑 面积 1729.8 平方 M. 国信紫玉台工程(整体)主要规划指标详见表1-1 表 1-1 国信紫玉台工程(整体)主要规划指标表 序号指标单位指标 一规划用地面积平方 M 23185 二总建筑面积平方 M 74875.2 1 地上总建筑面积平方 M 60107.2 1.1 住宅建筑面积平方 M 45530.3 1.2 人才公寓建筑面积平方 M 12006.3 1.3 人才公寓配套建筑面积平方 M 66.3 1.4 商业建筑面积平方 M 2010.0 1.5 其他
15、配套公建建筑面积平方 M 494.3 2 地下建筑面积平方 M 14768.0 序号指标单位指标 三基底面积平方 M 4034.6 四总户数户675 1 商品房户数户520 2 人才公寓户数户155 五停车位辆592 1.1 地上辆282 1.2 地下辆310 六容积率2.6 七建筑密度17.4% 八绿地率35.1% 1.5.3 工程建设方案 1、总平面设计 工程建设用地西、南两面临城市规划路,北临滨海大道南辅路, 东面为规划预留空地,呈斜“ L” 形. 工程共设置7 座住宅楼,建筑高度18 层到 26 层,建筑物沿用地 边缘布置,人才公寓楼1 座位于工程地东北部 . 建筑物周边有城市道路 和
16、小区内部环形道路环绕,便于行人进出,又可以与周边地居民区之 间形成良好地隔离带,避免了相互干扰,保证了居住地私密性要求. 在 整个地块下面设有地下停车场,既满足了工程停车地要求,又充分利 用了地下空间,节约了土地资源. 建筑物之间均保持30M以上地楼距, 以保证中间具有足够宽敞地绿地,又可以避免住宅楼之间地遮挡,既 保证了住宅地日照和采光需要,又极好地维护了私密性地需要. 在工程内,围绕住宅楼设环形道路,宽度为6.0M,以满足内部通 行和消防规范地要求. 每个楼座前设联系道路,与环形道路相通,中央 部位设置一处消防登高面. 在用地内部、楼座之间,设集中地绿地和居 民活动场所,并配置部分简易地活
17、动设施、亭阁等,满足居民健身、 活动需要,另外结合建筑物布局,分别设置相应地楼前屋后绿化. 工程共设两个主出入口,分别开向西、南两面地城市规划路,其 中,西侧为人行主出入口,南侧为车行主出入口. 变电站和换热站布置在2#楼地下. 2、建筑设计 (1)住宅 本工程拟建地人才公寓建筑层数为26 层,2 个单元,可容纳居民 155 户,按户均 3.1 人计算,居住总人数为481 人. 建筑物采用欧陆建筑风格,外立面以黄褐色暖色调为主,均采用 平屋面 . 住宅户内采用常规布局,主卧室、起居室位于南侧,所有房间 均设有直接对外地窗户 . 按照青岛市人才公寓建设和使用管理规定(试行)(青政发 201317
18、 号)要求,按照不同层次享受相应地住房面积标准. 本工程 面对地人才为集团自有人才,人才类别主要为副高职称人员、博士、 博士后、本科毕业生等人才. 因此,本工程人才公寓套型面积分为65 平方 M 、75 平方 M 、90 平方 M三个档次,户型分别为二居室、三居室. 人才公寓户型比例分配情况详见下表: 序号户型套数 合计建筑面积 (平方 M ) 比例 1 65 平方 M 51 3367 28.0% 2 75 平方 M 52 4165 34.7% 3 90 平方 M 52 4474 37.3% 合计155 12006 100.00% 配套物业管理用房位于楼层地地层,建筑面积为66.3 平方 M.
19、 (2)地下停车场 为满足住户停车需求,拟充分利用本工程地地下空间修建地下停 车场,在东南端和西端各设1 个出入口,每栋楼地居民均可乘电梯直 达地下停车场,方便住户便捷出行. 3、装饰设计 本工程室内外装饰标准、要求按照下表执行,详细做法待下步设 计时再行确定 . 序号范围分项名称配置标准 单体楼 1 楼 内 公 用 部 分 一层大堂 (入户门厅) 精装修 墙地面镶贴瓷砖 顶棚白色乳胶漆 楼内公共地面 电梯前室及走廊地面铺贴地砖 消防疏散楼梯间地面及踢脚镶贴地砖 楼内公共墙面 电梯前室墙面白色乳胶漆 走廊墙面白色乳胶漆 消防疏散楼梯间 白色乳胶漆(立邦或同档次, 下同) 电梯门一层不锈钢门套
20、楼内公共顶棚 电梯前室及走廊白色乳胶漆 消防疏散楼梯间白色乳胶漆 其他 单元门 普通铝合金门,配IC 卡可视 对讲系统 报箱不锈钢 疏散楼梯间扶手木制扶手、钢制栏杆 电梯载重 800kg,速度 1m/s 防火门中档钢制 公共照明系统声光控 消防系统按设计 序号范围分项名称配置标准 2 外立面外墙 网点真实漆 其他 EPS板防火保温材料保温、弹 性涂料 其他 外窗 普通档塑钢窗带纱扇中空玻璃 窗 阳台门留洞 屋面保温、防水挤塑板保温, SBS防水 阳台栏杆不锈钢 3 楼 内 分 户 ( 按 普 通 装 修 交 房 标 准) 室内地面 卧室、起居室、 餐厅、走道、阳 台 铺贴地板砖 卫生间、厨房面
21、层铺贴瓷砖 室内墙面 卧室、起居室、 餐厅、走道、阳 台 中级抹灰、刮腻子、白色乳胶 漆 卫生间、厨房面层铺贴瓷砖 室内踢脚实木复合踢脚线 室内顶棚 混凝土打磨平,不抹灰、刮腻 子 4 室 内 门 窗 防盗门中档钢制防火防盗门 室内内门普通实木复合内门 5卫生间 给水管 水表前为衬塑钢管(由自来水 公司负责);水表后户内为 PPR管 下水管U-PVC管材 排风管设变压式排风道 卫生洁具陶瓷制品 6厨房 燃气 燃气管道、计量表、报警器安 装到位,安装燃气灶和油烟机 给水管 水表前为衬塑钢管(由自来水 公司负责);水表后户内为 PPR管 下水管U-PVC管材 序号范围分项名称配置标准 排风道 设变
22、压式排风道,预留抽油烟 机孔 7照明按设计,公共部位为节能灯 8 开 关 插 座 按设计 9 弱 电 配 置 书房电视、电话、宽带接入 起居室 电视、电话、彩色可视对讲、 宽带接入 卧室电视、电话、宽带接入 10 供暖市政集中供暖散热方式钢锌复合式散热器 制冷预留空调洞口、空调板、电插座单体空调 11 窗 台 栏 杆 安全防护栏杆不锈钢 12 自动喷淋管道、消火栓管 道 内外热浸镀锌钢管 二地 下 车 库 入口上设雨棚 照明 照明为节能灯、标志灯为LED 灯 地面 地面为加金刚砂细石砼,涂刷 耐磨漆,划车位线 防撞条及倒车杆设置 三场区 小区大门中档 照明照明灯 绿化大树+灌木+草坪 院墙铁艺
23、(中档) 小区内道路 主行车道沥青砼 人行道面砖 四智能化 周界防范 一卡通 电子巡更 监控系统 可视对讲系统 4、结构设计 人才公寓楼均采用钢筋混凝土框架剪力墙结构体系,以增强结 构刚度,便于室内空间地灵活布置. 基础采用柱下筏板基础,墙体采用 蒸压粉煤灰砖砌筑 . 地下停车库采用钢筋混凝土筏板基础,墙体与顶盖均采用钢筋混 凝土结构,顶盖地面抹铁屑砂浆. 1.5.4 公用工程 1、给水工程 (1)水量计算 工程用水主要为居民用水,另有部分物业管理人员、保洁人员等 用水,该部分用水相对较少,包含在未预计用水中. 居 民 用 水 指 标 按 照200 升 / 人 ?日 计 算 , 日 总 用 水
24、 量 481 200/1000 96.1立方M/日. 考虑到公建、保洁等方面用水地需 要,未预计用水按照居民用水地20% 计取. 工程日总用水量为115.3 立 方 M ,年用水量 115.3 365/100004.2 万立方 M. (2)给水系统 住宅楼在竖向上采取分区供水方式,共分为两个区,其中,六层 及以下部分,由市政压力直接供水. 七层及以上采用加压供水方式,由 设在用地南面地区域加压供水泵房供水. 室外低压供水管分别由西、北两侧道路下地市政给水管各接来一 路进水管,管径为DN100 ,沿小区主干道下布置成环状管网,就近接入 各单体建筑 . 高压供水管由加压泵房接来一路进水管,呈枝状布
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