项目推进计划报告.pdf
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1、【 】 明发商业广场扬州明发商业广场鸟瞰图扬州明胜管 理团队全家福序 = = 商业地产是任何国家在城市化进程中最重要的推动力量, 很明显,在未来的三五十年内,城市化建设必将成为中国 区域经济发展的主旋律,新型的商业地产形态和开发模式 将在中国城市化进程得到无限的发展。新兴的城区需要综 合体的发展来带动区域经济的繁荣,这就需要综合体尽可能 复合 各种城市配套服务打造一个功能完备的经济拉动点, 从城市综合体的基本功能来说,商务办公和公寓住宅的功 能相对单一,商业零售和酒店餐饮的功能就会演变出不同的 业态。综合体未来的价值大小,在很大程度上取决于建造设 计之前对后期营运中业态的需求分析和优化组合,这
2、就要 求综合体商业运营领域的操盘者必须具备对综合体发展运 营的前瞻性和计划性的能力。2011 年,是扬州明发商业广 场筹建的关键性的一年,是一个必将载入扬州明发商业广 场大事记的划时代的年份,该计划报告的制定对整个项目的 平稳推进和成功营运都具有重大的意义,各环节制定的整 体计划安排将会对今后的综合体保持持续的盈利能力具有 关键的作用。由营销、招商、行政、物管、客服五大专业 领域部门奠基的扬州明发商业广场营运管理团队,在深刻 总结各自实战中的经验教训后制定的计划报告,对今后的项 目整体建设和管理具有相当重要的借鉴意义和应用价值, 该计划报告之所以能做到这一点,原因在于:扬州明胜管 理公司各职能
3、部门中的核心成员均是相关行业中资历深厚 而又 年富力强的高端人才,他们在商业地产领域积累了丰 富的经验和实践知识,在更高的层次上把控项目的推动。 因此,对本计划报告内容的制定和选择,各部门均有一个实 践和经验的标准,这是成功编制这本具有高度使用价值的计 划报告的难得而可贵的条件。作为扬州目前最大的城市综 合体的缔造者来讲,我们不仅要不遗余力塑造企业的精神 文化,更要把城市的历史文化融入到产品品牌的塑造中去, 让有型的城市综合体产品承载着扬州瑰丽的历史文明成为 现代城市灵魂的光辉梦想。是为序洪斌2010 年 12 月于 扬州明发商业广场目 录 = = 第一篇行政篇 ? 6? 7? 6? 7? 6
4、? 7? 6? 7? 6? 7? 6? 7? 6? 7? 6? 7? 6 ? 7? 6? 7? 6? 7? 6? 7? 6? 7? 6? 7? 6? 7? 6? 7? 6? 7 ? 6? 7? 6? 7? 6? 7? 6? 7? 6? 7 1 第一节完善日常行 政招聘与配备 ? 6? 7? 6? 7? 6? 7? 6? 7? 6? 7? 6? 7? 6? 7? 6? 7? 6 ? 7? 6? 7? 6? 7? 6? 7? 6? 7? 6? 7 2 第二节建立健全 扬州公司各项流程制度 ? 6? 7? 6? 7? 6? 7? 6? 7? 6? 7? 6? 7? 6? 7? 6? 7? 6 ? 7
5、? 6? 7? 6? 7.3 第二篇招商篇 ? 6? 7? 6? 7? 6? 7? 6? 7? 6? 7? 6? 7? 6? 7? 6? 7? 6 ? 7? 6? 7? 6? 7? 6? 7? 6? 7? 6? 7? 6? 7? 6? 7? 6? 7 ? 6? 7? 6? 7? 6? 74 第一节总体目标 ? 6? 7? 6? 7? 6? 7? 6? 7? 6? 7? 6? 7? 6? 7? 6? 7? 6 ? 7? 6? 7? 6? 7? 6? 7? 6? 7? 6? 7? 6? 7? 6? 7? 6? 7 ? 6? 7? 6? 7? 6? 7? 6? 7 5 第二节计划内容 ? 6? 7?
6、 6? 7? 6? 7? 6? 7? 6? 7? 6? 7? 6? 7? 6? 7? 6 ? 7? 6? 7? 6? 7? 6? 7? 6? 7? 6? 7? 6? 7? 6? 7? 6? 7 ? 6? 7? 6? 7? 6? 7? 6? 7 9 第三篇推广篇 ? 6? 7? 6? 7? 6? 7? 6? 7? 6? 7? 6? 7? 6? 7? 6? 7? 6 ? 7? 6? 7? 6? 7? 6? 7? 6? 7? 6? 7? 6? 7? 6? 7? 6? 7 ? 6? 7? 6? 723 第一节项目定位 ? 6? 7? 6? 7? 6? 7? 6? 7? 6? 7? 6? 7? 6? 7
7、? 6? 7? 6 ? 7? 6? 7? 6? 7? 6? 7? 6? 7? 6? 7? 6? 7? 6? 7? 6? 7 ? 6? 7? 6? 7? 6? 7 24 第二节推广计划 ? 6? 7? 6? 7? 6? 7? 6? 7? 6? 7? 6? 7? 6? 7? 6? 7? 6 ? 7? 6? 7? 6? 7? 6? 7? 6? 7? 6? 7? 6? 7? 6? 7? 6? 7 ? 6? 7? 6? 7? 6? 7 27 第四篇物业篇 ? 6? 7? 6? 7? 6? 7? 6? 7? 6? 7? 6? 7? 6? 7? 6? 7? 6 ? 7? 6? 7? 6? 7? 6? 7?
8、6? 7? 6? 7? 6? 7? 6? 7? 6? 7 ? 6? 7? 6? 7 40 第一节客服部计划 ? 6? 7? 6? 7? 6? 7? 6? 7? 6? 7? 6? 7? 6? 7? 6? 7? 6 ? 7? 6? 7? 6? 7? 6? 7? 6? 7? 6? 7? 6? 7? 6? 7? 6? 7 ? 6? 7? 6? 7? 6? 741 第二节安防部计划 ? 6? 7? 6? 7? 6? 7? 6? 7? 6? 7? 6? 7? 6? 7? 6? 7? 6 ? 7? 6? 7? 6? 7? 6? 7? 6? 7? 6? 7? 6? 7? 6? 7? 6? 7 ? 6? 7?
9、6? 7? 6? 742 第三节绿化保洁计划 ? 6? 7? 6? 7? 6? 7? 6? 7? 6? 7? 6? 7? 6? 7? 6? 7? 6 ? 7? 6? 7? 6? 7? 6? 7? 6? 7? 6? 7? 6? 7? 6? 7? 6? 7 ? 6? 7? 6? 770 第四节工程部计划 ? 6? 7? 6? 7? 6? 7? 6? 7? 6? 7? 6? 7? 6? 7? 6? 7? 6 ? 7? 6? 7? 6? 7? 6? 7? 6? 7? 6? 7? 6? 7? 6? 7? 6? 7 ? 6? 7? 6? 7? 6? 771 第五节人员架构及培训计划 ? 6? 7? 6?
10、7? 6? 7? 6? 7? 6? 7? 6? 7? 6? 7? 6? 7? 6 ? 7? 6? 7? 6? 7? 6? 7? 6? 7? 6? 7? 6? 7 74 第六节 配合模式资质申报 ? 6? 7? 6? 7? 6? 7? 6? 7? 6? 7? 6? 7? 6? 7? 6? 7? 6 ? 7? 6? 7? 6? 7? 6? 7? 6? 7? 6? 7? 6? 7? 6? 7 76 第 七节 费用分析 ? 6? 7? 6? 7? 6? 7? 6? 7? 6? 7? 6? 7? 6? 7? 6? 7? 6 ? 7? 6? 7? 6? 7? 6? 7? 6? 7? 6? 7? 6? 7?
11、 6? 7? 6? 7 ? 6? 7? 6? 7? 6? 7 78 目 录 = = 第五篇商管篇 ? 6? 7? 6? 7? 6? 7? 6? 7? 6? 7? 6? 7? 6? 7? 6? 7? 6 ? 7? 6? 7? 6? 7? 6? 7? 6? 7? 6? 7? 6? 7? 6? 7? 6? 7 ? 6? 7? 6? 778 第一节广场各项规章制度、公约的制 定.79 第二节广场运营管理方案 ? 6? 7? 6? 7? 6? 7? 6? 7? 6? 7? 6? 7? 6? 7? 6? 7? 6 ? 7? 6? 7? 6? 7? 6? 7? 6? 7? 6? 7? 6? 7? 6? 7
12、82 第 三节 建立、实施进场服务流程 ? 6? 7? 6? 7? 6? 7? 6? 7? 6? 7? 6? 7? 6? 7? 6? 7? 6 ? 7? 6? 7? 6? 7? 6? 7? 6? 7 84 第四节配套套软件系 统的计划、落实 ? 6? 7? 6? 7? 6? 7? 6? 7? 6? 7? 6? 7? 6? 7? 6? 7? 6 ? 7? 6? 7? 6? 7 84 第五节与政府会晤落实明发广场各项 优惠政策 ? 6? 7? 6? 7? 6? 7? 6? 7? 6? 7? 6? 7? 6? 7 84 第六节实施商户服务项目 ? 6? 7? 6? 7? 6? 7? 6? 7? 6?
13、 7? 6? 7? 6? 7? 6? 7? 6 ? 7? 6? 7? 6? 7? 6? 7? 6? 7? 6? 7? 6? 7? 6? 7 85 第 七节 开业前培训计划 ? 6? 7? 6? 7? 6? 7? 6? 7? 6? 7? 6? 7? 6? 7? 6? 7? 6 ? 7? 6? 7? 6? 7? 6? 7? 6? 7? 6? 7? 6? 7? 6? 7? 6? 7 85 第八节建立台帐管理流程 ? 6? 7? 6? 7? 6? 7? 6? 7? 6? 7? 6? 7? 6? 7? 6? 7? 6 ? 7? 6? 7? 6? 7? 6? 7? 6? 7? 6? 7? 6? 7? 6?
14、 7 87 第 九节 拟定多种经营计划指标 ? 6? 7? 6? 7? 6? 7? 6? 7? 6? 7? 6? 7? 6? 7? 6? 7? 6 ? 7? 6? 7? 6? 7? 6? 7? 6? 7? 6? 7 87 第十节团队建 设 ? 6? 7? 6? 7? 6? 7? 6? 7? 6? 7? 6? 7? 6? 7? 6? 7? 6 ? 7? 6? 7? 6? 7? 6? 7? 6? 7? 6? 7? 6? 7? 6? 7? 6? 7 ? 6? 7? 6? 7? 6? 7 87 展望 ? 6? 7? 6? 7? 6? 7? 6? 7? 6? 7? 6? 7? 6? 7? 6? 7? 6
15、 ? 7? 6? 7? 6? 7? 6? 7? 6? 7? 6? 7? 6? 7? 6? 7? 6? 7 ? 6? 7? 6? 7? 6? 7? 6? 7? 6? 7? 6? 7? 6? 789 明胜 (扬州)商业管理有限公司 明胜(扬州)商业管理有限公 司 1 行政篇 = = 根据本年度工作情况与存在 不足,结合目前公司发展状况和今后趋势,行政部计划从 下几个方面开展2011 年度的工作计划。一、 完善日常行 政招聘与配备2011 年行政部需要完成的行政招聘配置目 标,是在保证公司日常招聘与配置工作基础之上,作为日 常工作中的重要部分和特定情况下的工作内容。行政部将严 格按公司需要和各部门要
16、求完成此项工作。行政的招聘与 配置,不单纯是开几场招聘会如此简单。行政部要按照既 定组织架构和各部门各职位工作分析来招聘人才满足公司 运营 需求。也就是说,尽可能地节约人力成本,尽可能地 使人尽其才,并保证组织高效运转是行政的配置原则。所 以,在达成目标过程中,行政部将对各部门的人力需求进行 必要的分析与控制。考虑到公司目前正处在发展阶段和变革 时期,行政部对人事招聘与配置工作会做到三点:满足需 求、保证储备、谨慎招聘。具体实施方案:1、 计划采 取的招聘方式:以现场招聘会为主,兼顾网络、报刊、推荐 等。其中 现场招聘主要考虑:还可以在 2、3 月份考虑个别 大型人才招聘会,6、7 月份考虑各
17、院校举办的应届生见面 会等;报刊招聘主要以专业媒体和有针对性媒体如21 世纪 人 才报等;熟人荐才视具体需求和情况确定。2、 具体招 聘时间安排:1 3 月份,根据公司需求参加1 至 3 场现 场招聘会;67 月份,根据公司需求参加3 至 5 场现场 招聘会,平时保持与相关招聘机构的联系,以备所需;根 据实际情况变化,行政部在平时还将不定期参加各类招聘 会。 3、 为规范行政招聘与配置,行政部将人员招聘情况 以进度表的形式进行说明。实施目标注意事项:1、 招 聘前应做好准备工作:与用人部门沟通,了解特定需求; 招聘 广告(招聘职位与要求)的撰写熟悉;公司宣传品;一些 必需的文具; 招聘用表单。
18、 招聘人员的形象。 第 一 篇 明 胜(扬州)商业管理有限公司2 2、 安排面试应注意:面试 方法的选定;面试官的选定;面试题的拟定;面试表单的 填写;面试官的形象;面试结果的反馈;二、建立健全扬 州公司各项流程制度加强内部管控。加强公司法律事务的 管理,规范各类合同的上报工作,认真执行合同审批流程, 预防经营管理中的法律风险。三、强化车辆管理、确保公 司及领导正常用车,保证行驶安全,精心维护车辆,节约 油耗。四、根据集团证件、印章管理办法,保证用章严格 控制、规范使用。五、按时制定执行绩效计划及绩效考核, 建立公平的竞争机制,持续不断的提高组织工作效率,培 养员工工作的计划性和责任心,及时查
19、找工作中的不足并加 以调整改善,从而推进企业的发展。加强绩效沟通,促进 个人和组织绩效共同提升,确保激励机制在绩效考核中的 运用。如能持之以恒的的贯彻执行,使员工不断进步提升, 必 然能促进企业的发展和进步,而企业的发展也必定可以 给员工提供更好的发展平台和福利,这样以来,企业的管 理就会进入一个良性循环。行政部将会从以下几个方面来促 进绩效考核的进行:建议对销售业务主管的绩效考核体系 中加入客户对督导的评价,通过这种沟通反馈机制来达到 业绩改善和提升的目的。后勤部员工的考核不单有部门主 管的对其的考核,还应有主要沟通协作部门的综合评价, 从各方面来综合考核员工的工作绩效。绩效考核工作牵涉 到
20、各部门各职员的切身利益,因此行政部在保证绩效考核与 薪 酬体系衔接的基础上协助部门主管做好绩效考核的宣传 和释疑。绩效考核工作本身就是一个沟通的工作,也是一 个持续改善的过程,行政部在操作过程中会注意纵向与横 向的沟通,注重听取各方面的意见和建议,及时调整和改进 工作方法,确保绩效考核工作的顺利进行。六、大力加强 员工岗位知识、技能和素质培训,加大内部人才开发力度。 员工培训是将员工自身提高和绩效提高的重要方式之一。 2011 年培训主要工作是加强员工对行业或企业文化、 公司 价值观以及各项规章制度的职前培训。其次,适当开展拓展 培 训和知识、技能方面的培训。通过培训不仅能增强员工 的工作技能
21、,提高工作绩效,更能深化企业文化对员工的 影响,增强员工的凝聚力和归属感,从而未企业创造一种宝 贵的无形资产。七、企业文化的塑造,企业文化的形成是 一个不断累积,不断传承、不断发扬光大的过程,在一个 拥有良好企业文化的企业,员工的向心力和凝聚力会不断增 强,企业的团队精神和拼搏精神也会非常明显。未来的一 年将会从以下几个方面来努力:将企业理念,企业精神, 企业发展简史,企业宗旨,企业的奋斗目标对前进员工进 行宣导。对所有新进员工,在正式上班前做好人事培训和 企业文化的培训。调动公司所有员工的主观能动性,建立 和谐融洽的企业内部关系,集思广益为企业服务。加强对 优秀员工,优秀团队的宣传力度,鼓舞
22、士气,弘扬企业拼搏 精神。加强行政部员工晤谈力度,员工晤谈主要在员工升 迁、调动、离职、学习、调薪, 明胜(扬州)商业管理有 限公司3 绩效考核或其他因私因公出现思想波动时进行。 七、做好人员流动率的控制与劳资关系、纠纷的预见与处理。 即保障员工合法权益,又维护公司形象和根本利益。2011 年主要是从人事招聘、培训、薪酬及考评方面进行改进和 完善,规范人事管理工作的各环节,减少和杜绝风险的发生。 我们将不断改进行政部对其他部门的支持能力、服务水平。 遵守公司内部规章制度,维护公司利益,积极为公司创造 更高价值,力争取得更大的工作成绩。4 明胜(扬州)商 业管理有限公司5 招商篇 = = 一、总
23、体目标:制定招商方 案、招商目标及招商计划,根据招商类别制定招商工作倒计 时计划(包括招商区域、重点目标、任务指标等)。1) 招商正式启动2010 年 9 月 1 日到2011 年 3 月 30 日(主力商家品牌店接洽) 2010 年 9 月 1 日到 2011 年 9 月 30 日(散铺招商到位)各阶段分别以主力商 家接洽 / 散铺招商为抓手,同时开展项目卖场的外立面装修, 初步树立卖场硬件形象。2)主力店试营业:2011 年 5 月 1 日 本阶段以试招商为基础,最终确定项目发展定位,据 此全面铺开大力度招商工作,扩大项目影响。3)广场试 营业 2011 年 10 月 1 日 根据前阶段的
24、市场积累与客户积 累,正式开业经营,确立项目在扬州商业市场的中高端形 象,同时为下项目一阶段招商工作做准备。附招商计划表 第 二 篇 明胜(扬州)商业管理有限公司6 明胜(扬州) 商业管理有限公司7 截至 2011 年 6 月,招商进度图示 A-11 、A-12 (图 A-11) 明胜(扬州)商业管理有限公司 8 (图 A-12) 截至 2011 年 12 月,招商进度图示(图 A-12) 明胜(扬州) 商业管理有限公司9 二、具体计划内 容 1、根据集团最近指示,重新制定价格体系表,制定所有 租赁合同文本, 参与制定广场商业管理公约1)根据2010 年 11 月 30 日集团招商会议上总裁的
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