《写字楼产品品质研究》(第二分册) .doc
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1、北京中原房地产经纪有限公司商业楼宇项目部目 录第一部分 写字楼周围的社会环境3第二部分 从规划的角度对写字楼产品进行研究41.项目用地在城市规划中所处的位置42.描述项目用地的主要控制性指标:53.城市设施对项目用地影响的具体内容:54.写字楼项目需要与城市规划相适应:5第三部分 从产品设计的角度对写字楼产品进行研究71.建筑设计:71.1高、低层设计:71.2总平面设计与首层平面设计81.3标准层设计112.消防设计:192.1总体消防系统192.2防火分区和防烟分区:202.3疏散的问题212.4楼、电梯防烟前室的设计212.5消防控制中心的设计223.室内设计233.1日照的控制233.
2、2照明:233.3温度、湿度调节在空调专题介绍233.4其他指标24第四部分从设备设施的角度对写字楼产品进行研究251.电梯251.1什么是电梯:251.2电梯的分类:251.3一般术语:251.4电梯台数的确定:271.5电梯设置方式281.6电梯厅的布局和装修292.停车场302.1停车场库的分类302.2停车场库的防火类别302.3停车库的耐火等级302.4停车场库与其他建筑物的卫生间距302.5停车库的防火间距302.6公用停车场车位指标312.7其他内容:31第一部分 写字楼周围的社会环境随着社会环境向复杂化和高度化的发展,人们对写字楼功能的要求也变得多样化,写字楼作为社会产品,具有
3、很强的社会性特点。和写字楼有关的社会问题主要包括:1.将写字楼作为社会资产2.保护地球环境3.舒适性(Amenity)4.信息化5.灵活性(办公楼使用上的自由度)6.安全对策7.无障碍8.设备管理(Facility Management)第二部分从规划的角度对写字楼产品进行研究1.项目用地在城市规划中所处的位置项目用地的土地性质?项目用途是否与土地性质相符合?项目用地所在区域的近期、中期、长期的发展规划?项目用地与城市中心区域的关系?项目用地与周边环境的关系?项目用地所在区域的社会情况与该项目是否适合?项目用地的自然环境情况:项目用地的地质条件,包括:土质、地耐力、断层项目所在地的气候条件,
4、包括:最大风速、主导风向、平均、最高和最低的温度、湿度项目其他环境:周围的噪音、煤气、电波干扰、污染等2.描述项目用地的主要控制性指标:高度:容积率=建筑物建筑面积/建筑物占地面积建筑密度=基底面积/占地面积绿地率:停车数量:干道开口位置:3.城市设施对项目用地影响的具体内容:公路网周围道路现状及道路规划、交通限制、通往项目基地的允许开口位置;附近停车场周围已有停车场位置、容量煤气位置、容量、煤气调压站位置自来水位置、容量、允许接口位置电气位置、容量、高低压变配电要求电话位置、容量、是否能达到本楼要求的门数下水道(雨水、污水)位置、容量、允许接口位置热力位置、容量、城市热网情况、热力点规模北京
5、公共建筑控制高度与容积率对照表(市级商业地区不在内)地区控制高度7m10m13m18m30m45m60m80m容积率(建筑)0.30.50.71.02.533.54注:本容积率的假定条件为平均层高3米,层高高于3米时,容积率按比例降低。4.写字楼项目需要与城市规划相适应:适应城市规划对于土地综合利用的要求,对用地进行地下、地面、地上的综合利用。如地下布置车库、地下通道;地面层及裙房布置商业服务设施、办公楼出入口等;高层布置办公楼。适应城市规划对于交通组织方面的要求,包括机动、非机动交通,人流货流路线、步行路线的组织。适应城市规划对城市公共空间规划的设计,包括空间的功能、大小、尺度、高度和造型等
6、要求。适应城市规划对建筑物之间关系方面的要求,包括周围建筑物的和谐统一等。附件:1.现场调查表: 1.功能地区特别用途区、防火指定区等2.道路宽度每条道路的宽度3.规划道路位置和事业年度4.占地实测量图包括占地周围地区5.现场照片包括相邻建筑物和道路等6.要注意事项每个冻害和盐分污染地区的注意点7.事前协商同每个行政机关必要的协商事项8.地质调查包括液状化和地基下沉等9.上水道铺设的位置、管径、深度10.下水道排放方式、管线、测沟11.煤气种类、管径、压力12.地下水常水位、涌水量13.电力用户电压、方法14.电话引入方法、电缆型号15.电视电波的方向、种类、电波的干扰16.CATVCATV局
7、,将来规划2.北京轨道交通近期示意图3.北京城市总体规划(1991-2010年)部分摘要城市人口规模:今后20年北京市的人口控制规模为:2000年全市常住人口从1990年的1032万增至1160万左右,流动人口从127万增至200万左右:2010年常住人口1250万左右,流动人口250万左右。全市的常住城市人口,2000年从1990年的640万增至750万左右,其中市区从1990年的520万控制到600万左右;2010年全市为850万左右,其中市区控制在650万左右。城市用地规模:根据城市人口的发展规模估算,2000年全市城镇建设用地将从1990年的600多平方公里增至750平方公里左右,20
8、10年达到900平方公里左右。规划市区城市建设用地将从1990年的420多平方公里,增至2000年的500平方公里左右,2010年的610平方公里左右。这是市区城市建设用地可能达到的上限。今后20年,每年竣工的建筑面积仍将维持在1000万平方米左右的水平,共新建房屋约2亿平方米。除去每年拆除的房屋,城市拥有的建筑量(不含农村建筑)将从1990年的1.9亿平方米,增至2000年的2.8亿平方米,2010年的3.6亿平方米。随着市区产业的疏散和远郊城镇的开发,远郊每年竣工的房屋建筑面积占全市新建房屋总量的比重,将从目前的20%逐步增加到40%。 城市总布局:北京城市规划区即北京市行政辖区,包括规划
9、市区和远郊地区,总面积为16800平方公里。其中规划市区的范围,东起定福庄,西到石景山,北起清河,南到南苑,方圆1040平方公里。市区中心地区的范围大体在四环路内外,面积近300平方公里。第三部分从产品设计的角度对写字楼产品进行研究1.建筑设计:1.1高、低层设计:写字楼的实例中有相当多由高层部分和低层部分有机地组合起来,所谓高层部分是办公用房高层主体;所谓低层部分是多功能的低层裙房,或者是另建设、的低层建筑。高层主体形成高耸的竖向体量;低层裙房形成扁平的横向体量,高低有别,富有变化。这是相当多的现代写字楼在宏观上最基本的平面布局和形体特征。高低层设计具有以下特点:满足功能的不同用途:由于办公
10、层的设计目的主要是满足办公的功能要求,提高办公效率,所以这部分用途相同的平面就可以重叠起来,尽量做到高层化,以提高整体经济性。但从地下层到一、二、三层用途复杂、公共性很强,往往根据不同的要求和用地情况,设计成不同形态的低层部分,确保高层部分适当的尺寸;高层部分受结构合理性的制约一般是较小的柱网;低层部分要满足大厅,多功能厅的大尺度柱网的要求,同时要考虑地下车库停放车辆的合理柱网。确保公共空间独立于办公部分的交通路线,在低层部分便于设立多种人流各自出入口;考虑日照条件对邻地的影响:往往将部分裙房置于高层部分的日影区内,减少对邻地日照的影响,更充分利用土地;丰富立面及体型,利用低层部分做屋顶庭园或
11、平台:同时由于低层裙房与周围建筑尺度相接近,又使人们与高层主体隔开一定距离,大大改善了人们对高层临近时的尺度感受,增加人与建筑物的亲切感。高、低层设计处理上存在的难点:高层部分和低层部分的交通路线处理;地下结构及变形缝处理(尽量少做变形缝)机电系统方案及管理方式;高层部分和低层部分的施工方案及工期;消防要求并保证高层部分周长1/3外露。动态效果:从不同角度观察整个空中轮廓线;从附近道路上行进中观察效果;对整个街景的作用及对周围环境的影响;底部与周围环境的相互关系;从看见建筑物及到达入口时的变化;入口的位置、形态及易于识辨性注:人对建筑的识别距离在距离20米以内,可清楚地分辨每个人;在距离30米
12、以内,可很好的识别每栋建筑;在距离45米以内,留下对建筑物的印象;在距离600米以内,可以清楚的看到建筑轮廓线;1.2总平面设计与首层平面设计1.2.1总平面设计决定建筑物在用地中的位置时,重点要考虑的是标准层的平面设计同一层流线处理的整和性。必须对一层的主流线和物业管理以及从停车场与通用口出来的服务流线进行整理。将总平面设计同核心筒形式和位置放在一起考虑。另外,对斜线限制、安全避难、紧急车辆的活动空间等法规制约,以及周围建筑物的状况、占地的方位、建筑物前面的道路情况等也不能忽视。总平面车流包括:上班人车流、外来者车流、货车及垃圾车流线,消防车环路和紧急情况下消防车需通达各处,还有自行车线路。
13、1.2.2首层设计写字楼功能的综合性使其首层设计较为复杂:要组织进出大楼的各种人流,把首层公共部分如商店、食堂等和办公层合理地组织起来;从环境设计上要创造适于写字楼的空间环境、色彩环境和光环境,以求良好的第一印象,而且主楼的首层常和裙房首层相连,裙房部分的首层不受主楼柱网限制,在空间处理方面自由度较大。首层人流线路包括:办公人流流线,大楼管理人员流线、来访者流线、外来开会、进餐、购货人员的流线。1.2.3入口大厅设计要点:首层入口大厅是重要的交通枢纽,需解决好与各部门的关系:与办公室、会议室、商店、餐厅、多功能厅、车库、防灾中心、服务人员入口都有直接联系,需要进行人流组织设计;首层大厅室内外空
14、间渗透:写字楼的首层,是与是外空间设计联系最密切一层,当采用框架结构时,柱间距开口较大,内外空间的界限可以交错;外部空间向内渗透与内部空间向外延伸,以相互作用造成时间与空间的连续,创造室内外交融的意境。特别是首层大厅常常采用大玻璃窗或玻璃幕墙,使得室内外界限变得模糊;大厅空间的动态导向与限定:动态导向即在运动的过渡空间中,对前进方向做提示、强调。主要办公人流方向从入口到电梯厅需强调。其他到餐厅、多功能厅等也需要一定的导向性。动态导向常用一种暗示的方法:线条醒目的地面、吊顶召唤人们向前,台阶、栏板暗示楼梯向上当然,也可利用标志牌明示。对运动人流导向的同时,休息人群则需要空间的限定。空间限定指隔而
15、不断、又围又透,在大空间中限定更小的特定活动区域空间的建筑处理。如在地面上铺地毯等方法。1.3标准层设计1.3.1制约因素:结构布局的制约(1)房屋适用的最大高度(米)结构体系非抗震设计抗震设防烈度6度7度8度9度框架现浇6060554525装配整体50503525框架-剪力墙和框架-筒体现浇13013012010050装配整体1001009070现浇剪力墙无框支墙14014012010060部分框支墙12012010080筒中筒及成束筒18018015012070注:房屋高度指室外地面至檐口高度,不包括局部突出部分。(2)高层写字楼的体型选择与结构有密切关系,选择合理的建筑体型,可加强结构本
16、身的刚度。如圆形或椭圆形平面,有助于减少风 荷载;上窄下宽的体型对承受水平力引起弯矩有很好的效果;在平面转角处,采用圆角或抹角的处理方法能减少风力和地震力集中。(3)我国高层建筑结构设计规范建议,在设计中刚度较大的筒体和剪力墙结构,房屋的高宽比(建筑高/建筑平面短边宽度)应不大于6,一般宜小于5;刚度较差的框架和框架剪力墙结构,建筑物的高宽比不大于5,最好低于4。高宽比限值结构类型非抗震设计抗震设防烈度6度、7度8度9度框架5542框架-剪力墙、框架-筒体5543剪力墙6654筒中筒及成束筒6654自然采光的制约写字楼如为高层,很少有主要靠天然采光的。但天然采光无疑对办公环境是一个重要条件。一
17、般就大办公室而言,单面采光的办公室进深不大于12米,面对面双面采光的办公室两面的窗间距不大于24米。防火分区的制约高层一类建筑,每层每个防火分区最大允许面积1000平方米,设有自动灭设备的防火分区面积可增加一倍。安全疏散最大步行距离的制约根据高规:房间门至最近的外部出口或楼梯间的最大距离;位于两个安全出口之间的房间为40米;位于袋形走道两侧或尽端的房间为20米。1.3.2平面设计:1.3.2.1标准层平面内容:通常包括办公空间和公共走道、楼梯、电梯间及前室、卫生间、开水间。由于交通枢纽和必要的公共服务房间往往形成一个或几个核心,所以通常将它们称为标准层的核心部。此外,还有空调机房和各种管线竖井
18、,也是标准层必不可缺的。1.3.2.2核心筒位置分类及特点:核心筒是指在标准层中集中了电梯井、楼梯、洗手间和设备井等垂直方向功能的部分。核心筒主要承担的功能有:生活功能(卫生间、开水间等)、流线功能(电梯厅、带难题、走廊、楼梯间等)、设备功能(空调机房、管道井等);核心筒的设计的重点在于向使用者提供方便性、舒适性、功能性以及表示标准层出租面积比的效率性。一般情况下,核心筒大约占标准层面积的20-30%(日本参考值)和18-25%(国内设计参考值)。通过核心筒与办公空间的不同组合,可以产生出各种各样的平面形式。每个形式的特性如下所述。具体使用哪一种类型,主要取决于用地的形状、平面的大小以及大厦的
19、性质。中心筒式适合楼层面积较大的建筑办公室连贯性强,具有较好的灵活可变性和有效的楼层面积建筑物没有偏心,有利于建筑的结构布置双侧筒式能保证一个较大的空间可以保证办公空间双侧采光在楼层分割布置时需要设走廊,降低了有效使用率在两侧设置楼梯,能保证双向避难疏导,有利于防火单侧筒式一般使用于中小规模的建筑物建筑物偏心较大,需要在结构采取相应的措施不利于双向疏散外筒式可以根据情况设置的核心筒以为内设备管道和配管要从核心筒引进到办公室,所以在结构方面受到限制可以得到灵活性很大的空间,但不利于结构抗震,也难于实现双向疏散1.3.2.3标准层平面布局相关指标:办公室面积:一般情况下,每个人所拥有的人均办公面积
20、在6-12平方米;除办公面积外,还有会议室、接待室等业务、生活服务空间,加上上述面积人均办公建筑面积在10-20平方米。欧美国家人均办公面积为15平方米,日本过去为3-10平方米,现在为12-13平方米。会议室面积:会议室是企业为智力生产活动而进行信息交流和作出决定的空间。在设计的时候,首先要明确会议使用目的,然后在决定会议室的形式、规模和数量,特别需要考虑任何提高其在使用上的效率。每个座位所占面积标准:大型会议室:包括桌子:1.2-2.0平方米;只有椅子:0.6-1.0平方米中型会议室(20-30人):1.4-2.5平方米小型会议室(5-10人):2.0-3.0平方米卫生间:卫生间应有:前室
21、、设洗手盆、镜子,档次较高的应设有与洗手盆组合的长台、红外线烘手器、触滴式洗手液盒等;厕所内小隔间尺寸:90-100厘米*120-150厘米小便器中心间隔:70-80厘米大便器中心间隔:70-80厘米我国“工业企业设计卫生标准”规定:大便器,男,50人/个,女25人/个小便器,男50人/个日本洁具配备标准:女用卫生洁具的合适数量:大便器1-33-43-54-65-75-8洗面器1-32-43-43-54-54-6人数 0 50 100 150 200 250 300男用卫生洁具的合适数量:大便器1-22-33-444-54-5小便器1-22-32-43-43-43-5洗面器1-22-32-33
22、-43-43-4人数 0 50 100 150 200 250 300开水间:里面需设开水器、洗茶杯及消毒的水池、吊柜上下水、过滤茶根的器具、倒烟灰的容器及地漏等。面积不应小于6平方米走道:双面布置房间走道的宽度不小于1.6米;考虑防火和无障碍设计的最低标准,单面布置的走道不小于1.3米楼梯:标准层楼梯一般同时就是消防楼梯,按照我国高层民用建筑的防火规范第5.2.9条规定,每层楼梯总宽度应按其通过人数每100人不小于1米计算。办公楼楼梯的最小宽度不小于1.2米。1.3.3剖面设计:层高尺寸是由功能所需净高和必要的吊顶内部尺寸决定的,标准层吊顶的有效高度为2.6-2.7米。1.3.3.1确定净高
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