城市产业(房地产)精细化管理操作手册.doc
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1、 设计承包商选择控制流程设计承包商选择控制流程 编制日期 审核日期 批准日期 修订记录 日日 期期修订状态修订状态修改内容修改内容修改人修改人审核人审核人批准人批准人 1. 目的目的 为规范对项目设计单位的考察及招标过程,保证设计招标质量和效率,特制定本流程。 2. 适用范围适用范围 本程序适用于设计招标。 3. 术语、定义与原则术语、定义与原则 3.1 设计单位选择方式判断设计单位选择方式判断 3.1.1 招标方式: 1)建筑面积超过 30 万平方米的大型项目必须通过招投标形式确定设计单位。 2)公司指定招标的重点工程建设项目必须通过招标形式确定设计单位。 3.1.2 直接委托方式 1
2、)建筑面积在 20 万平方米左右的中小型项目可以采取直接委托的方式。 3.2 设计单位选择原则设计单位选择原则 3.2.1.原则上采用境外单位和境内单位合作的方式完成方案设计。 3.2.2 施工图则选择当地实力较强的施工图设计单位配合,便于及时进行设计的修改和变更,节 约成本。并与其中整体实力较好的 23 家单位形成长期稳定的合作关系。 3.2.3 二次设计的单位选择参考施工图设计单位选择方式。 3.2.4 不宜在同一时间段内由同一单位承接几个项目的设计,特别是景观、装饰设计项目,以 免影响设计服务的质量。 4. 职责职责 4.1 集团技术管理部: 4.1.1 负责编制非施工图类设计单位的招标
3、计划。 4.1.2 负责组织非施工图类设计单位的预选与考察。 4.1.3 负责组织非施工图类设计单位的评标。 4.1.4 负责推荐直接委托的非施工图类设计单位。 4.1.5 负责参与城市公司的施工图类设计单位的评标。 4.1.6 负责审批城市公司直接委托类的设计单位。 4.2 集团成本管理部: 4.2.1 负责非施工图类招标文件的商务标的编写。 4.2.2 参与非施工图类设计单位的评标、定标。 4.2.3 负责提供对施工类设计单位的成本要求。 4.3 集团技术决策委员会: 4.3.1 负责审核推荐入围单位(非施工图类设计单位) 4.3.2 负责审批非施工图类设计单位招标文件 4.3.3 负责审
4、核非施工图类设计单位招标的中标单位 4.3.4 负责审核直接委托的非施工图类设计单位 4.5 城市公司成本控制部: 4.5.1 参与施工图类设计单位招标文件商务标书的编写。 4.5.2 负责参与施工图类设计单位的评标。 4.6 城市公司工程技术部: 4.6.1 负责编制施工图类设计单位的招标计划。 4.6.2 负责组织施工图类设计单位的预选与考察。 4.6.3 负责组织施工图类设计单位的评标。 4.6.4 负责推荐直接委托的施工图类设计单位。 4.7 城市公司总经理: 4.7.1 负责审批施工图类设计单位的招标计划。 4.7.2 负责审批施工图类设计单位的招标文件。 4.7.3 负责审批施
5、工图类设计单位的中标单位。 4.7.4 负责审核直接委托的施工图类设计单位。 4.8 总裁 4.8.1 负责审批非施工图类设计单位招标的中标单位。 4.8.2 负责审批(非施工图类设计)直接委托的设计单位。 5. 工作程序工作程序 5.1 非施工图类设计承包商选择(集团)非施工图类设计承包商选择(集团) 5.1.1 编制招标计划编制招标计划 技术管理部负责按公司项目开发总体计划要求,拟定项目设计工作总体计划报公司计 划评审会评审。设计单位的招标节点时间控制,需由技术管理部严格按项目设计工作总体计划 组织执行。 5.1.2 招标方式招标方式 5.1.2.1 建筑面积超过 30 万平米必须采用招标
6、方式选择设计承包商 5.1.2.2 由技术管理部在设计单位信息库中搜集符合设计要求的设计单位信息资料。 5.1.2.3 技术管理部根据设计单位信息推荐设计单位,并填写设计单位考察资料信息表 ,请 组织专业设计师(不少于 2 个)对设计招标单位进行考察:有针对性地在对设计单位的资质、初步 设计方案、取费标准、项目运作方式、内部审核机制、设计案例及获奖情况、主任设计师出图质量、 服务信誉等进行了解,并填写设计单位考察资料信息表 (简单设计单位情况介绍可采用书面报 告形式) 。 5.1.2.4 技术管理部根据设计单位考察情况推荐设计招标单位入选名单,原则上同一设计项目入 选单位不少于 3 家,但不多
7、于 5 家。入选设计单位名单经技术决策委员会审核后,报总裁审批确定。 5.1.2.5 技术管理部负责编写技术标书,成本管理部负责编写经济标书。 5.1.2.6 成本管理部负责整合招标文件并提交集团技术委员会评审。评审通过后由技术管理部组 织发标。 5.1.2.7 设计发标和答疑 技术管理部负责安排设计项目的发标会和答疑会,并整理发标会和答疑会的会议纪要。 5.1.2.8 开标、评标和签定设计合同 1)技术管理部负责按招标计划安排设计开标会,并通知成本管理部及入围单位。 2)方案设计评标一般以方案设计最优的为中标单位。 3)集团技术决策委员会对推荐中标单位进行复核后上报总裁审批。 5.1.2.9
8、 总裁确定设计中标单位后,由技术管理部负责与设计中标单位签订设计委托合同,合同 及补充协议,设计委托合同应至少包括以下内容: a)合同正文及补充协议书 b)附件一本项目主要设计人员名单 c)附件二本项目设计进度及阶段成果要求 d)附件三本项目设计指导书 e)附件四本项目部品材料清单 5.1.2.10 如某一设计阶段的招投标或议标的中标单位不承担后续设计深化方案的设计工作,则 后续设计项目仍需按本程序规定并重新选择和确定设计单位。 5.1.3 直接委托方式直接委托方式 5.1.3.1 建筑面积在 20 万平方米左右的中小型项目可以采取直接委托的方式。 5.1.3.2 技术管理部在设计承包商资
9、料库中选择合适的直接委托单位,提出直接委托单位, 经技术决策委员会审核,上报总裁审批。 5.2 施工类设计承包商选择(城市公司)施工类设计承包商选择(城市公司) 5.2.1 城市公司按集团编制的项目设计工作总体计划编制施工图设计单位选择的工作计划, 经城市公司总经理审批后,上报集团技术管理部备案。 5.2.2 招标方式招标方式 5.2.2.1 操作程序同非施工类设计承包商,集团技术管理部须参与开标评审,中标单位要上报集 团备案。 5.2.2.2 施工图设计招标:综合考虑技术水平和报价水平,一般以报价较低而技术水平较高的为 中标单位。 5.2.3 直接委托方式(施工图设计承包商一般是直接委托)直
10、接委托方式(施工图设计承包商一般是直接委托) 5.2.3.1 建筑面积在 20 万平方米左右的中小型项目可以采取直接委托的方式。 5.2.3.2 设计部在设计承包商资料库中选择合适的直接委托单位,提出直接委托单位,由 工程技术部经理、城市公司总经理分别审核后,上报集团技术管理部审批决定。 5.3 中标设计单位动态管理中标设计单位动态管理 5.3.1 设计经办人负责按照设计委托合同要求对设计单位执行合同监督。 5.3.2 设计经办人负责与设计单位保持信息沟通,确保设计保质、保量和按进度计划执行。 5.3.3 设计部门负责对设计过程资料和成果进行整理和存档。 5.3.4 设计部门根据设计单位评审作
11、业指引对设计单位进行评审。 6. 支持性文件支持性文件 6.1计划管理流程 6.2设计单位评审作业指引 6.3境外设计单位选择作业指引 7. 相关记录相关记录 7.1设计承包商信息记录表 7.2设计承包商审批表 概念设计管理流程概念设计管理流程 编制日期 审核日期 批准日期 修订记录 日日 期期修订状态修订状态修改内容修改内容修改人修改人审核人审核人批准人批准人 1. 目的目的 明确设计总体思路,着重解决产品概念及规划层面的主要问题,确保后续设计的顺利进行。 2. 适用范围适用范围 适用于项目策划阶段,即项目设计前期(概念设计阶段)的设计管理。 3. 术语与定义术语与定义 3.1
12、概念设计:概念设计主要包括功能设计和结构设计两大部分。其作用主要体现在产品设计 的早期阶段,即概念设计师根据项目产品定位的需求而萌发出原始构思,并完成项目整体布局和外 型的初步设计方案,进而形成产品的主体框架及其包含的各主要模块和组件要求。概念设计是一种 创造性的设计过程,设计方案的思想还需由其他设计师在后续设计中落实到具体设计中去并实现细 节设计。 4. 职责职责 4.1 营销管理部 4.1.1 提供产品定位建议书 4.1.2 参与概念设计单位的考察推荐和方案评审 4.2.技术管理部(设计) 4.2.1 负责编制概念设计任务书及设计委托合同 4.2.2 完成项目设计工作总体计划 4.2.3
13、组织营销管理部等部门专业工程师形成专业小组,对概念设计单位进行考察和推荐 4.2.4 配合设计单位完成概念设计方案 4.2.5 组织公司专业小组对概念设计方案评审 4.2.6 完成项目设计指导书 4.3 技术决策委员会 4.3.1 批准选择概念设计单位 4.3.2 审核概念设计方案,审批设计委托合同 4.3.3 审核项目设计指导书 4.3.4 形成概念设计方案评审决议 4.4 总裁 4.4.1 审批概念设计方案 5. 工作程序工作程序 5.1 项目资料收集分析 5.1.1 在公司内部立项后 5 天内,技术管理部负责收齐设计前期所需的资料,包括但不限于以 下内容: a)场地自然条件表 b)场地社
14、会条件表 c)项目可行性研究报告-规划设计分析 (注:需通过评审) 5.1.2 营销管理部需向技术管理部提供以下资料,并填写文件交接登记表 a)竞争楼盘信息表 b)项目产品建议书 5.2项目设计工作总体计划和项目概念设计任务书的编制 技术管理部(设计)在收齐上述有关信息资料后,需在 15 天内完成以下工作: 5.2.1 以项目开发总体计划要求为指导,编制本阶段概念设计工作计划和项目设计工作总体 计划 ; 5.2.2 以营销管理部提供的项目产品建议书及项目信息资料为指导,编制 概念设计任 务书 ; 5.2.3项目设计工作总体计划和项目概念设计任务书完成初稿后,需提交公司专业小组 和管理层评审
15、。经评审通过后,计划内的各项工作任务各相关部门必须严格按其节点时间控制和完 成,并纳入公司绩效考核,计划执行方式参见计划管理流程 。 5.3 概念设计单位选择 技术管理部组织专业小组对概念设计单位进行考察和推荐,参照设计承包商选择控制流程 执行。 5.4 概念设计过程控制 技术管理部需指定专业工程师负责项目的设计管理,确保设计质量和进度符合公司计划要求。 5.4.1 项目设计负责人向设计单位发出 概念设计任务书和相关项目资料,明确相关设计 要求。 5.4.2 项目设计负责人须掌握设计单位设计进度和设计方向,沟通信息填写设计交流信息记 录表 。 5.4.3 项目设计负责人收取各设计单位送交的设计
16、文件和方案,审核设计文件深度和内容,包 括各项规划指标是否符合概念设计任务书要求。审核的意见以设计交流信息记录表的形式 交设计单位进行修改。 5.5 概念设计评审 5.5.1概念设计方案完成后,项目设计负责人组织公司相关部门对概念设计方案进行评 审。 a)相关部门专业工程师将评审结论需记录在概念设计评审表 。 b)项目设计负责人负责就公司相关部门评审所提出的改进意见,以设计交流信息记录表 的形式与概念设计单位进行沟通和整改,并跟踪改进的结果。 5.5.2概念设计方案经修订并通过公司相关部门评审后,技术管理部(设计)协助公司总裁 召开概念设计方案评审会,并形成概念设计评审决议 。 5.5.3 技
17、术管理部(设计)根据概念设计评审决议进行概念设计调整,经技术决策委员会 审核后上报总裁批准。 5.5.4 概念设计评审要点分析 概念设计方案评审的重点是如何最大程度地提升项目产品的附加值,包括:项目先天因素的扬 长避短,项目产品配置和性能的优化,项目产品概念、形式和风格的差异化和创新等,以论证项目 规划指标的可行性、经济性和合理性。 a) 项目地块先天因素分析:分析有利因素和不利因素,扬长避短,充分挖掘潜在的资源价值, 以争取有利的规划要点(如在有利于商业的地方适当提高商业面积的比例)和降低开发成本。 b) 项目产品配置和性能分析:分析和提升部品配置标准(细部和部品的合理配置)以优化产 品
18、性能标准(如景观设计,雨水的收集和利用,建筑节能等) 。 c) 产品的概念和风格分析:研究符合目标客户消费心理与需求的设计概念和空间模式以及相 对应的产品风格,设计主题和风格与营销主题的协调一致等。 5.6 编制项目设计作业指导书 5.6.1 技术管理部(设计)在前述工作任务完成的基础上,将概念设计阶段的设计成果及结论 提交公司各相关部门,由公司各相关部门完成项目设计作业指导书各部分的内容。 5.6.2 公司各相关部门完成后的项目设计指导书交公司总裁批准。并以项目设计作业指 导书为基础开始下一阶段的设计任务。 5.6.3项目设计作业指导书作为本阶段的工作成果由交技术管理部(设计)存档备案。 6
19、. 支持性文件支持性文件 6.1设计承包商选择控制流程 6.2计划管理流程 7. 相关记录相关记录 7.1文件交接登记表 7.2概念设计评审表 7.3设计交流信息记录表 7.4项目设计作业指导书 7.5概念设计评审决议 扩初设计管理流程扩初设计管理流程 编制日期 审核日期 批准日期 修订记录 日日 期期修订状态修订状态修改内容修改内容修改人修改人审核人审核人批准人批准人 1. 目的目的 规范扩初设计阶段工作的操作程序,加强对设计各环节的监控,达到确保设计质量、进度,控 制成本的目的。 2. 适用范围适用范围 适用于扩初设计阶段的工作管理。 3. 术语与定义术语与定义 扩初设计阶段:
20、方案评审通过后到扩初设计评审通过之前的设计管理工作。 4. 职责职责 4.1 报批报建负责人 4.1.1 根据批准的设计方案,进行各政府部门的征询工作。 4.1.2 根据征询意见,协调各专业工种的关系,并再次向各政府部门进行征询。 4.2 工程技术部 4.2.1 负责完成扩初设计工作。 4.2.2 委托编制设计概算。 4.2.3 负责确定各配套工种(水、电、动力等)设计要求。 4.2.4 组织扩初设计评审。 4.2.5 确定主要建材、设备等的设计标准。 4.2.6 提供设计文本,协助进行技术咨询、报审。 4.2.7 根据各政府部门的征询意见,提供设计要求。 4.3 城市公司总经理 4.3.1
21、负责审核扩初设计。 4.4 集团-技术管理部 4.4.1 负责对扩初设计图纸进行批准。 5. 工作程序工作程序 5.1 工程技术部收集以下设计资料,进行扩初设计委托工作。 5.1.1 规划部门对方案设计的审核意见。 5.1.2 各配套政府部门对方案设计审核意见。 5.1.3 各配套政府部门对方案设计的征询意见。 5.1.4地质勘探报告 。 5.1.5 经领导批准后的主要建材、设备标准。 5.2 扩初设计管理 5.2.1 工程技术部根据合同要求、 扩初设计任务书 、 设计交流信息记录表督促设计公司进 行扩初设计工作。 5.2.2 根据合同要求以及项目所在地政策需要,工程技术部要求设计公司提供给排
22、水、供电、 消防、人防等相关文档交报批报建负责人进行征询审核工作。 5.2.3 工程技术部组织设计公司召开设计工作协调会,形成设计交流信息记录表 。 5.2.4 报批报建负责人获得设计资料与各相关政府部门保持联系沟通,获取的反馈信息提交给 工程技术部,凡涉及方案重要调整、与决策层要求有较大出入的意见,应及时上报集团技术管理部。 5.2.5 工程技术部组织公司内部各有关部门讨论设计公司提供的阶段性设计资料,按照扩初设 计阶段内部作业指导的要求,汇总成设计交流信息记录表 ,上报集团技术管理部。 5.2.6 工程技术部根据集团技术管理部的确认意见 ,监督设计公司根据项目具体开发要求、 进度要求完
23、成扩初设计工作。 5.3 扩初设计审核 5.3.1 工程技术部按照方案(扩初)设计评审作业指引组织成本控制部、营销部、物业公 司(如需要,邀请专业咨询公司参加)对扩初设计从建筑、使用功能等方面进行审核,对设计概算 从成本控制方面进行审核,形成设计审查意见表 。 5.3.2 工程技术部将设计审查意见表报技术决策委员会审核后,上报总经理审定,报集团 批准。 5.3.3 工程技术部根据审批后的扩初设计设计审查意见表 ,要求设计公司修改完善扩初设计。 5.4 扩初设计报批 5.4.1 工程技术部提供完整的扩初设计文件交报批报建负责人,由其负责向有关政府部门提交 扩初设计文件。 6. 支持文件支持文件
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