关于对我县城市建设与管理的思考与建议.docx
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1、第 1 页 关于对我县城市建设与管理的思考与建议 特征码 ECPzdSlpcwiXrdBjkfIY 实施经营城市战略,是加快我县城镇建设与发展,完善 城镇功能,提升城镇水平,增强城镇实力,推进城镇化进程, 促进经济社会跨越式发展的必然选择。根据领导的指示精神, 本文拟就如何以经营城市的理念、加快我县城镇化建设,浅谈 个人思考及几点意见: 一、充分认识经营城市的重要性 经营城市,是对固有模式的挑战,是对现代化城市发展理 念的创新,也是促进城市大发展的必由之路。所谓经营城市, 就是把现代市场经济的经营理念、经营机制和经营方式运用到 城市规划、投资、建设、管理、运营的全过程,构建城市建设 投资主体多
2、元化、融资方式多样化、运作方式市场化的新体制, 是政府依据城市发展目标经营城市土地、城市基础设施及其附 属物等有形资产和城市土地开发权、使用权,经营权、冠名权、 广告权以及城市品牌、人文资源等无形资产的一种战略措施。 第 2 页 城市是重要的国有资产,而且是可以经营的,经营城市可 以带来丰厚的回报,这已是不争的事实。但是,由于我县历史、 区位、发展基础等因素的制约,城镇建设与发展起点低,速度 慢,规模小,城镇建设整体水平仍然较低。从总体上看,城市 土地资产多头分散管理的状况尚未根本转变,土地资源市场配 置比例低,乱批乱占土地时有发生,应由政府取得的土地收益 流失严重;城市基础设施建设市场化程度
3、不高,存量资产效益 没有得到充分发挥;城市建设投资渠道狭窄,资金短缺问题严 重制约着城市发展,等等。一方面,城市基础设施差,资金投 入严重不足,一方面,城市资源利用率低,大量的土地收益白 白流失,说到底,在改革开放的大环境下,我们还是缺乏经营 城市的理念。如何变建设城市为经营城市,是我县亟待解决的 新课题。因此,进一步解放思想,更新观念,坚决冲破一切体 制性障碍,把经营城市作为加快城镇化进程,实现我县经济社 会跨越式发展目标的战略举措和关键环节来抓,显得尤为重要。 要走经营城市的道路,就要用全新的理念经营城市土地, 全新的机制整合城市资源,全新的方式盘活城市资产,把城市 作为重要的国有资产来经
4、营,努力实现工作重心从单一建设城 市向经营城市转变;城市规划、建设、管理从部门分割、封闭 运行向集中统一、社会参与转变;城市基础设施和公用事业发 第 3 页 展从政府单一投资向多元化投资转变。要通过经营城市,实现 城市资源的有效配置及效益的最大化、最优化,使城市的集聚 力、影响力、辐射力和竞争力明显增强,真正把城市资源转化 为城市资本,走出适合我县“以地建城、以城聚财、以财兴城” 的新路子。 二、以城市规划为龙头,增强规划调控作用 我县是典型的皖南山区小县,旌阳镇规划区内,人口不多, 面积不大,四面环山,徽水河、白沙河穿城而过,自然环境非 常优越。要做好、做美这个县级城市,最重要的是总体规划、
5、 城市定位及精品的意识。要走出“旧城改造就是拆旧建新”的 误区,防止象火柴盒、麻将牌一样的高楼林立,在总体规划及 旧城改造中,要站得高,看得远,着力把未来城市的骨架做好。 在规划编制中,建议做到以下几点: 一是加快全县城镇体系规划的编制。有关部门要按照全面 建设小康社会的要求,在完善全县和区域性经济社会发展总体 规划的基础上,及时组织编制全县城镇体系规划,逐步构建和 完善具有山区特色的城镇发展框架与体系。按照“建设新城区、 改造老城区、打造新亮点”的发展思路,有重点、有步骤的推 进城镇化进程。要充分利用我县四面环山、双水穿城、植被良 第 4 页 好等地形、地貌和生态环境条件,充分发掘和利用当地
6、的历史 文化资源,注重运用城市设计的手段,提高城市空间环境质量 和文化品位,不断丰富和完善建设实施手段,突出特色,积极 营造和谐统一,独具匠心的城市环境景观,通过“城市四化” 、 “城市包装” ,打造旌德城市名片,树立独树一帜的“皖南山城” 形象。同时,要从发展的眼光,考虑规划区的适度外延,尤其 应将城东起伏的丘陵地带纳入规划之中,并突出山城特色。 二是加快城市总体规划和土地利用总体规划的编制。城市 规划是城市建设、管理和发展的“蓝图” ,是实施经营城市工作 的前提和基础。要立足当前,着眼长远,按照高起点、高水平、 高质量的要求,抓好新一轮城市总体规划的编制工作,并做好 与土地利用总体规划的衔
7、接。总规编制要注重城市定位、县城 体系布局、山区特色和城市旅游等配套服务功能,突出山城风 情、城市个性、城市生态环境保护,使规划更加科学、合理和 系统,更具前瞻性和操作性。通过编制城市总体规划,合理确 定城市发展目标、发展方向、城市性质和城市总体框架,科学 进行城市用地布局及功能分区,发挥好指导和调控城市建设的 作用。要在坚持土地基本国策和耕地占补平衡的前提下,及时 调整和完善土地利用总体规划,合理确定土地资源利用的发展 目标,培育级差地租,实现土地资产的增值。同时,切实抓好 城市土地经营规划的编制工作,为经营城市土地提供科学依据。 第 5 页 三是加快城市控制性详细规划的编制。在完成城市总体
8、规 划后要及时开展城市详规的编制工作,编制详规要有侧重,要 根据城市建设与发展实际,注重实效,突出重点,确定规划编 制范围。对已经形成规模的老城区,短期内无法成片改造的, 详规重点应放在新区或发展区;对近期能够实施老城区改造的, 详规重点应放在改造区;对近期建设地段以及拟向社会供应的 土地,要及时编制出控制性详规,确定用地性质、建筑密度、 容积率、绿地率等规划指标,形成规划图则和文本。 四是加大对规划工作的投入。在规划编制中,要舍得花钱, 大胆花钱,采取灵活多样的方法,多渠道、多形式筹集规划经 费,切实解决规划资金不足以及规划滞后和水平不高等突出问 题。要拓展规划视野,对外开放规划市场,积极邀
9、请省内外及 国内外专家或单位参与规划编制,积极建立“政府决策、专家 建议、社会参与”的体制,提高规划技术水准,增强规划科学 性、民主性。 三、以土地储备运营为突破口,强化土地经营与管理 城市土地是城市的最大资产,要做好经营城市这篇,必须 第 6 页 舞活“土地”这个龙头,确保政府高度垄断土地一级市场,搞 好土地的综合开发,发挥土地的最大、最佳效益,才能使龙身、 龙尾都带动起来。如何做到以地生财,本人认为当务之急,是 要从加强土地市场化管理入手,努力抓好以下几个环节: 加快土地储备。实行“一个渠道进,一个池子蓄, 一个口子出,一个市场经营”的土地供应新机制,彻底根治多 头分散批地、管地、供地的现
10、象,坚决堵住政府土地收益流失 的口子。强化国有土地储备制度。要抓紧对规划区域内新增和 存量国有土地、非法占地、违法供地、土地批租情况等进行清 理,分类处置限期收回,并规范供地行为。凡城镇规划区内的 集体土地,按计划组织征用收储,其他单位和个人一律不得擅 自征购规划区内的集体土地。对城市建成区的闲置和低效利用 土地、规划的经营性用地、旧城改造用地等要有计划地依法统 一收回或收购,纳入政府储备。 加强地价管理,深化有偿使用制度。除法律法规 规定可以继续实行划拨的用地外,无论新增建设用地还是存量 闲置划拨土地,都必须纳入有偿使用。主要包括:一是用于商 业、旅游、房地产开发等经营性活动的新增建设用地和
11、存量闲 置土地;二是经依法批准改变用途并用于经营性活动的划拨土 地,如将住宅、办公等非生产经营性用地(房)改作生产、经营 第 7 页 性用地(房)或用于出租从事经营活动的,以及将划拨土地依法 用于联建、合营合作和以地易物的;三是依法用于抵押贷款的 划拨土地。任何单位和个人不得随意减免出让金、租赁金等土 地收益,更不得零地价出让土地,积极推行国有土地使用权招 标、拍卖和挂牌出让制度。严格控制协议出让土地的范围,同 时,建立健全地价管理制度,完善城镇基准地价更新,准确显 化土地资产。 加快土地开发,努力掘得“第一桶金” 。我县河西 区市场繁荣,商业发达,河东缺乏商业气息,但发展空间大, 根据平衡发
12、展的原则,应下大力抓好河东区的发展,着力提高 商业化程度,建立河东商业新区,要加快调研,做好规划,制 定方案,把开发河东新区列入议事日程。 制定综合措施,盘活城区土地。对旧城改造,本着 “政府要环境,商家要市场,居民要实惠”的原则,制定优惠 政策,通过市场运作,吸引社会资金参与旧城改造;对新区建 设,关键是筑巢引凤,走地产运营建城的新路子,要筑好巢, 就要对新区内基础设施进行配套完善,搞好“七通一平” ,优化 开发环境,为引凤奠定基础,此外,打造新亮点,开发精品以 及道路硬化、绿化等等,都要在盘活存量土地上做,要借助市 场这只手,实现城市建设与盘活存量以及土地置换的互动,为 第 8 页 经营城
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