0325文艺南路198号院危房改造项目可行性研究报告.pdf
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1、文艺南路 198 号院危房改造项目 工程号 002 2009 目录 ,第一章项目概况, 1 1.1 项目名称, 1 1.2 项目申报单位, 1 1.3 项目地理位置及现状, 1 1.4 项目建设的必要性, 2 1.5 项目建设规模及建设内 容 , 3 1.6 配套市政设施情况, 4 1.7 主要技术经济指标, 4 1.8 投资估算与 资金筹措, 4 ,第二章发展规划和产业政策分析, 5 2.1 发展规划分析, 5 2.2 产业政策分析, 6 ,第三章市场分析, 8 3.1 西安市房地产分析, 8 3.1.1 西安房地产市场特点与比较优势, 8 3.1.2 西安 GDP 对房地产的影响 , 8
2、3.2 项目区域发展功能定位与特征, 9 3.2.1 区域发展功能定位 , 9 3.2.2 文艺路区域各 类物业供需关系 , 9 3.2.3 文艺路区域住宅价格分析, 10 3.2.4 文艺路区域住宅产品 特征分析 , 10 3.2.5 文艺路区域住宅产品卖点以及核心卖点分析, 11 3.2.6 消费群 体特征分析 , 11 3.2.7 文艺路区域住宅产品营销特征分析, 11 3.3 项目分析, 12 3.3.1 项目概况 , 12 3.3.2 项目区位政府规划 , 12 3.3.3 项目 SWOT 分析, 12 3.4 项目营销策略, 13 3.4.1 项目发展策略 , 13 3.4.2 项
3、目定位 , 13 陕西德祥企业管理咨询有限公司 1 文艺南路 198 号院危房改造项目 工程号 002 2009 3.4.3 项目价格定位 , 14 ,第四章项目建设方案, 16 4.1 本项目规划方 向 , 16 4.2 建设地点、主要建设内容和规模, 17 4.3 项目总体规划方案, 18 4.4 建筑方案, 19 4.5 投资规模, 26 ,第五章资源开发及综合利用, 27 5.1 资源开发和利用方案, 27 5.2 工程物料消耗, 27 5.3 资源节约措施, 27 第六章节能方案分析, 29 , 6.1 建筑节能的政策举措, 29 6.1.1 我国建筑节 能的具体目标和重点工程, 2
4、9 6.1.2 建立健全建筑节能的标准规范, 30 6.1.3 加强 建筑节能全过程的监督管理, 30 6.1.4 大力开发推广建材节能新材料、新技术, 31 6.1.5 建立建筑节能新机制 , 33 6.2 采用标准和节能规范, 34 6.3 建设项目能源消 耗种类和数量分析, 35 6.4 节能措施和节能效果分析, 35 6.4.1 节能节水措 施 , 36 6.4.2 节能研究 , 37 6.4.3 绿色照明 , 40 6.4.4 给排水节能 , 41 第 七章项目征地拆迁与居民安置, 42 7.1 项目征地拆迁与居民安置依据, 42 7.2 居 民搬迁安置方案, 44 环境影响分析,第
5、八章环境影响分析, 46 8.1 环境污 染控制目标, 46 8.2 环境污染控制依据标准, 46 8.3 施工期环境影响, 47 8.3.1 工艺流程简述 , 47 8.3.2 主要施工设备 , 47 2 陕西德祥企业管理咨询有限公司 文艺南路 198 号院危房改造项目 工程号 002 2009 8.3.3 临时建筑设施 , 47 8.3.4 施工期污染排放情况 , 48 8.4 营运期环境影 响 , 55 8.4.1 营运期大气污染源强分析, 55 8.4.2 营运期水污染源强分析, 58 8.4.3 营运期噪声污染源强分析, 59 8.4.4 营运期固废污染源强分析, 59 8.5 施工
6、 期污染防治及评述, 60 8.5.1 施工期大气污染防治 , 60 8.5.2 施工期水污染防 治, 62 8.5.3 施工期噪声污染防治 , 63 8.5.4 固废环境保护措施分析 , 66 8.5.5 表土保护 , 66 8.6 营运期污染防治及评述, 66 8.6.1 营运期大气污染防治 , 66 8.6.2 营运期水污染防治 , 68 8.6.3 营运期噪声污染防治 , 69 8.6.4 营运期固废污 染防治 , 70 8.6.5 绿化, 70 8.6.6 项目建成后的环境管理措施和要求, 71 8.7 环境保护的建议, 71 第九章项目组织机构与实施计划, 73 9.1 项目组织机
7、 构, 73 9.2 项目工程建设进度安排, 74 第十章社会影响分析, 75 , 10.1 项目对社会发展的适应性, 75 10.1.1 项目与当地经济发展政策的适应性, 75 10.1.2 与文化和技术的适应性 , 75 10.1.3 原居民的安置与补助 , 75 10.1.4 目的的 可持续性 , 76 10.2 项目实施对社会和人的影响, 76 10.2.1 对社会环境的影响 , 76 10.2.2 对社会经济发展的影响:, 76 第十一章投资估算与资金筹措, 78 , 3 陕西德祥企业管理咨询有限公司 文艺南路 198 号院危房改造项目 工程号 002 2009 11.1 投资估算,
8、 78 11.1.1 编制范围 , 78 11.1.2 编制依据 , 78 11.1.3 编 制说明 , 78 11.1.4 建设投资估算 , 80 11.2 投资计划, 81 11.3 资金筹措, 81 项目财务评价,第十二章项目财务评价, 82 12.1 项目财务评价的有关问题说 明 , 82 12.2 项目销售收入与利润, 82 12.2.1 销售收入 , 82 12.2.2 利润计 算, 84 12.3 财务盈利能力分析, 85 12.3.1 财务基准收益率 , 85 12.3.2 财务 内部收益率 , 86 12.3.3 财务净现值 , 86 12.3.4 投资利润率 , 87 12
9、.4 财务风险 分析, 87 12.4.1 盈亏平衡分析 , 87 12.4.2 敏感性分析 , 88 第十三章经济效 益、社会效益与环境效益评价, 90 经济效益、社会效益与环境效益评价, 13.1 项目 经济效益评价, 90 13.2 项目社会效益评价, 90 13.3 项目环境效益评价, 90 第十四章结论和建议, 91 , 14.1 结论, 91 14.2 建议, 92 附件一:西安市房屋安全鉴定报告市房鉴字【2007】60 号 附件二:项目初步设计 图 4 陕西德祥企业管理咨询有限公司 文艺南路 198 号院危房改造项目 工程号 002 2009 第一章项目概况 1.1 项目名称文艺
10、南路 198 号院危房改造项目 1.2 项目申报单位西安市市区机关房 产管理所 1.3 项目地理位置及现状本项目工程地址位于西安市碑林区文艺南路西侧,交通 区位优势明显,是商家普遍看好的地块。现项目地址 (文艺南路 198 号院)有 八幢住宅楼, 均建于七十年代末期,为五层简易砖混结构。屋面为一般油毡防水屋面;屋面板及楼层板均 为砼预制空心板;墙体为普通粘土砖混和砂浆砌筑 240 厚。地基基础为灰土垫层砖砌条形 基础。 目前院内仍有 402 户人家居住, 基本上是市区机关退休工作人员及家属。但院内的 八幢住宅楼已于 2007 年 6 月 8 日被西安市房屋安全鉴定中心判定属 D 级房屋,即危旧
11、 房屋。 经西安市房屋安全鉴定中心现场对院内住宅楼进行勘察,发现存在以下问题: 1 、院 内地面下陷严重; 2 、 地基基础老化, 产生不均匀沉降; 3 、 屋面防水层老化, 漏雨严重; 4 、 挑梁及阳台栏板等多处砼构件粉刷层剥落,钢筋外露、 锈蚀严重; 5 、 砖砌体多处产生裂缝, 墙体剥落、硝碱; 6 、电线布置错乱、老化严重; 1 陕西德祥企业管理咨询有限公司 文艺南路 198 号院危房改造项目 工程号 002 2009 7、水管管道锈蚀、漏水严重。注:鉴定意见具体内容详见附件西安市房屋安全鉴定 报告市房鉴字【 2007】60 号。 1.4 项目建设的必要性(1)本项目建设是满足原院内
12、居 民及其他住房消费的需求住房是人们生活的基本要素之一,也是当前城乡居民最为关心的 问题之一。 随着社会经济的发展、人们生活水平的提高、消费个性化倾向发展等因素,促使 人们对住房的需求无论在量和质上都日趋增强。 随着生活节奏的加快和 2008 年汶川大地震 的发生,拥有一个舒适安全的休息环境已成为人们迫切的愿望。改善人们的居住条件,提 高 人们的住房质量水平,是实现这一愿望的必由之路。目前西安市内住房价格偏高,对文艺南 路 198 号院内的居民来说,没有足够的经济实力去购买价格昂贵的新住宅。西安市市区机 关 房产管理所鉴于此情况,拟利用项目地理位置优势,进行文艺南路 198 号院危房改造, 建
13、造现代化居住社区,并将原住户回迁安置,有 助于构建和谐社会,改善提高院内原居民乃 至当地居民人居环境,加 快城市化建设。同时本项目主要是解决原居民的住房问题,新建住 宅 为中小户型,销售价格较低,也能够满足其他消费者的心理需求,创造出价格、地理位 置、建筑质量、 环境等优势, 能够获得当地老百姓尤其是原居民的认可,必将成为消费者购 房的首选楼盘。( 2)本项目的实施是提升居民生活水平进程的需要项目所在地属于西安市 人口较多地区,项目的实施可以推进项目 2 陕西德祥企业管理咨询有限公司 文艺南路 198 号院危房改造项目 工程号 002 2009 所在区域的城市化进程。从本项目的实际情况看,近年
14、来, 随着经济的发展, 人们的各 种消费需求也越来越迫切。市委、市政府将按照国家的相关要求,着力做大、做强、做优、 做美西安市, 加快城市现代化建设步伐。 上述市委、 市政府的决策, 将给本项目的开发带来 千载难逢的大好机遇。本项目的实施将有利于美化环境,完善城市功能。 项目工程的实施, 是按照城市总体规划要求,加快城市中心地段城市化建设步伐的有力举措, 具有综合的社会 经济效益。(3)本项目建设是社会与经济发展和区域发展的需要本项目建设占有土地 13878.55 平方米,总建筑面积 97451.40 平 方米,容积率 7.02 ,建筑密度 28.70 ,住 宅建筑层数为高层,绿地率为 39
15、,符合国家集约节约土地资源的政策要求。且项目实施 后,将为周边环境带来正面的影响,能够促进周边区域经济的发展。综上所述,本项目建 设具有较好的经济意义和社会意义,因此,项目建设是可行的,也是十分必要的。 1.5 项 目建设规模及建设内容依照西安市的相关规划设计条件,拟进行的文艺南路 198 号院危 房改造新建项目用地面积 13878.55 平方米,总建筑面积 97451.40 平 方米(其中商业建 筑面积 4917.00 平方米,住宅建筑面积 92534.40 平方米)容积率 7.02 , ,建筑密度 28.70%, 绿化率 39%, 停车泊位 360 个 (其中地面停车位 50 个,地下停车
16、位 310 个) , 主要包括 4 栋高层塔楼。(具体内容详见附件项目初步设计图) 3 陕西德祥企业管理咨询有限公司 文艺南路 198 号院危房改造项目 工程号 002 2009 1.6 配套市政设施情况文艺南路 198 号院改造项目属于危改项目。该地块属于西安市 成 熟地块,周边供电、电信、自来水、污水、燃气、热力等配套市政设施管网齐备,项目 小区开发已具备了有利的市政配套条件。 1.7 主要技术经济指标项目主要经济技术指标表 序号 1 2 2.1 2.2 3 4 5 6 6.1 6.2 7 8 9 10 名称总用地面积(平方米)总建筑面 积(平方米)商业建筑面积 (平方米)住宅建筑面积 (
17、平方米)容积率建筑密度 ( % ) 绿 化覆盖率( % ) 总停车位(个)地上停车位(个)地下停车位(个)项目总投资(万元) 财务净现值 (ic=10%) (万元)财务内部收益率 (% ) 投资利润率 (% ) 技术指标 13878.55 97451.40 4917.00 92534.40 7.02 28.70 39 360 50 310 20480.56 3096.67 67.11 20.67 1.8 投资估算与资金筹措项目总投资 20480.56 万元,其中工程费用 18213.67 万元; 工程建设其他费用 1291.63 万元, 预备费 975.26 万元。 项目建设资金中,项目单位西
18、安 市市区机关房产管理所以合作、联营等方式筹集。 4 陕西德祥企业管理咨询有限公司 文艺南路 198 号院危房改造项目 工程号 002 2009 第二章发展规划和产业政策分析 2.1 发展规划分析房地产开发作为特殊的经济活动,涉及到社会生产生活方方面面, 事关国民经济(如土地资源配置、城市发展规划等)和国计民生。因此房地产开发活动 必须通过国家和地方政府进行宏观调控和政策引导才能真正走上健康发展道路。从项目立项 开始,房地产项目的各开发环节受到直接约束和控制,如项目开发必须符合国家产业政策, 服从城市统一规划,遵守城市建设法规;房地产售价受国家有关法规政策调控等。投资机 会孕育于经营环境之中,
19、作为基础性、先导性的房地产业更是如此。因此,对宏观经济、社 会与政策环境的把握是每一个房地产开发决策者所关注的首要问题。中华人民共和国国 民经济和社会发展第十一个五年规划纲要明确提出, 坚持走新型工业化道路,切实转变经 济增长方式, 推进产业全面优化升级。 调高第三产业比重,加速发展现代服务业。加快重点 领域服务业发展。 优先发展与制造业配套、提升制造业水平的现代物流业、软件业、金融业、 商务和科技服务业;加快发展产业关联度大、渗透性强的信息服务业、文化产业、 旅游业和 房地产业;积极发展现代商贸业和居民服务业。针对房地产业,要求建立合理的房地产供 给结构, 形成适应不同消费需求的房地产市场。
20、注重发展中低档商品住宅, 努力提高商品住 宅品位, 发展建筑特色鲜明、服务功能完善的综合社区; 积极发展工业、 商务及为其他行业 服务的房地产业。 5 陕西德祥企业管理咨询有限公司 文艺南路 198 号院危房改造项目 工程号 002 2009 同时西安市国民经济和社会发展第十一个五年规划纲要明确规定:“完善政府调 控机制, 规范市场行为, 优化住房供应结构,积 极发展以居民住宅为主的房地产业,加快经 济适用房、 普通商品房建设,引导房地产业健康发展。加快廉租房制度建设,积极发展装饰 装 修业,规范物业管理。加快保险、会计服务、法律服务、管理咨询、信息咨询、工程咨 询等中介服务业的发展,培育中介
21、服务知名品牌,提升执业水平,实现规范发展。” 本项 目是以安置文艺南路 198 号院原居民为主要目标,兼顾普通商品房开发的住宅建设项目, 符合国家与西安市的国民经济和社会发展第十一个五年规划。 2.2 产业政策分析房地产业 是国民经济基础产业,又是构建和谐社会重要物质载体。最近几年, 西安市房地产业发展成 效显著。但也要看到,西安市房地产市场发展现状与“规模基本适度、结构基本合理、价格 基本稳定”的宏观调控目标还有距离、与建设国际性城市的目标追求还有差距、与广大市 民对住房性价比综合要求还有偏差。为加快城市住房建设, 尤其对以前危陋住宅的改造,解 决城市部分居民的住房安全隐患,改善居住环境,提
22、高生活质量, 使住宅建设成为新的经济 增长点和政府的民心工程。本项目严格按照总体规划要求组织实施,满足采光、 通风要求。 区内除布置满足交通、消防的道路和停车场外,均为绿化用地。设计严格按国家有关标准, 设置防腐、防爆、防火、隔音、隔热和消防及 6 陕西德祥企业管理咨询有限公司 文艺南路 198 号院危房改造项目 工程号 002 2009 报警设施, 注重建筑节水、节能、 节地及节材关键技术开发和材料的推广使用。 建筑平 面布置紧凑,造型新颖别致,丰富了空间效果及视觉效果。另根据产业结构调整指导目 录(2005 年本 ) 第一类:鼓励类“十八、建筑:1. 节能省地型建筑暨绿色建筑的开发;2.
23、高层建筑与空间结构技术开发; “十九、城市基础设施及房地产:7. 城镇燃气” 工程; 13. 先进适用的建筑成套技术、产品和住宅部品研发和推广; 11 城镇园林绿化及生态小区建设;” 可以认定该项目属于西安市危房改造房地产节能省地型房地产开发项目,符合产业结构调 整指导目录要求,属国家鼓励项目,项目也符合西安市城市发展规划。 7 陕西德祥企业管理咨询有限公司 文艺南路 198 号院危房改造项目 工程号 002 2009 第三章市场分析 3.1 西安市房地产分析 2007 年房地产市场一路飘红,价格涨幅不断, 就西安市场来看, 普通住宅涨幅在 1000 1500 元之间,创西安历年涨幅之最。20
24、08 年 受宏观政策、自然灾 害、奥运会、 经济危机等因素的影响,上半年呈现价滞量跌的形势,大多数项目出现无人问 津、门可罗雀的状况;下半年各项目使出浑身解数、采取降价、促销等措施,但收效甚微, 整 体呈现价跌量滞的趋势。但随着国家实施宽松的财政和货币政策,西安经济快速增长和 城镇化的进程,未来几年西安房地产市场仍将呈现增长态势,发展格局将逐步平衡,主要 表现为: 3.1.1 西安房地产市场特点与比较优势 1 、就全国市场比较而言,从房价水平, 投 资比例等因素判断,西安整体是一个相对温和的市场,独长安区呈现异军突起态势。 2 、西 安作为西部经济发展新桥头堡以及经济引擎的作用和地位会逐渐加强
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