土地一级开发项目实施计划方案.pdf
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1、. XX 土地一级开发项目实施方案 申请单位: 编制单位: 编制时间:XXXX 年 XX 月 . 目录 摘要 1 一、项目现状情况 1 二、项目规划情况 1 三、土地一级开发成本. 1 第一章项目基本情况 . 3 一、项目背景 . 3 二、项目区位情况 3 三、土地利用现状分析. 5 四、现状地上物状况 . 5 五、项目规划情况 7 第二章编制依据 . 9 一、法律法规依据 9 二、项目依据 . 9 第三章项目市场分析 11 一、XX 市房地产市场分析 . 11 二、XX 市土地市场分析 12 三、XX 区市场分析 . 13 第四章一级开发实施主要内容及开发进度 16 一、土地一级开发主要内容
2、. 16 二、本项目实施进度安排. 17 第五章征地实施方案 20 一、征地情况概述 . 20 二、征地补偿方案 . 20 . 三、征地费用构成 . 24 四、征地工作进度计划 26 第六章拆迁实施方案 27 一、现状调查 27 二、拆迁补偿方案 . 28 三、拆迁工作进度计划 34 第七章市政基础设施建设方案. 35 一、道路工程 35 二、给水工程 37 三、排水工程规划 . 39 四、电力工程规划 . 41 五、电信工程规划 . 41 六、燃气工程规划 . 42 七、供热工程规划 . 44 八、工程管线综合规划 44 九、实施要求 45 十、工作进度 46 十一、市政建设投资 46 第八
3、章土地供应方案 47 一、土地供应模式 . 47 二、土地供应计划 . 47 三、土地一级开发深度 47 四、一级开发成本及入市交易底价的确定 . 47 五、资金回收计划 . 48 第九章项目投资方案 49 一、项目一级开发总投资估算 49 . 二、土地出让金估算 52 三、入市交易底价估算 52 四、土地销售收入估算 52 五、项目分期测算 . 54 六、现金流量和财务指标分析 55 第十章项目管理方案 58 一、建设计划管理 . 58 二、项目的进度计划管理. 58 三、项目管理 59 附件. 60 . 摘要 一、项目现状情况 本项目位于 XX 村,总用地面积为101.94 公顷,具体四至
4、为:东至规划XX,南 至 XX路,西至 XX路,北至 XX 路。项目需完成整个XX村的拆迁工作(含同步实施 拆迁范围),根据 XX 村委会提供地上物情况说明,共涉及XX 落村居民约 1098 户, 户口薄登记人口约3000 人,宅基地总面积约263520 平方米。本项目非居民住宅, 涉及敬老院、燃气站、日化厂、铝合金门窗厂、养牛场等单位,非住宅建筑面积约 182600 平方米。 二、项目规划情况 依据XX镇中心起步区(暨 XX 落新村建设)控制性详细规划 及项目普测成果, 本项目规划用途主要为居住及商业配套,总用地面积为1019400 平方米,其中建设 用地面积为 740400 平方米, 代征
5、道路用地为 159868 平方米, 代征绿化用地为 119100 平方米;地上容积率为0.6-2.0;规划总建筑面积为1122300 平方米,其中二类住宅 为 784500 平方米,公共服务设施45900 平方米,公共设施(商业金融)为260600 平方米,配套中小学为31300 平方米。 三、土地一级开发成本 本项目土地一级开发总成本为474387.37 万元,具体如下表所示: 土地一级开发总成本测算表 序号项目本项目总成本(万元)所占比例 1 前期费用1522.63 0.32% 2 征地费用117919.19 24.86% 3 拆迁费用206879.73 43.61% 4 征地拆迁不可预见
6、费24983.93 5.27% 5 市政基础设施建设费44370.39 9.35% 6 财务费用21111.09 4.45% 小计416786.97 87.86% 7 土地一级开发投资回报额(8% )33342.96 7.03% 8 两税一费( 5.5% )24257.44 5.11% 合计474387.37 100.00% 楼面地价(元 /平方米)4227 - . 地面地价(元 /平方米)6407 - . 第一章项目基本情况 一、项目背景 XX 镇中心区位于 XX镇中部,由于地处XX镇中心地带,该地区多年来一直是各 类开发建设项目的热点地区, 随着道路等基础设施建设的启动,呈现出了蓬勃发展的
7、 态势。然而,由于整体规划的滞后, 这一地区整体呈现出一种以各自项目为中心,“自 管自顾”的发展趋势,缺乏整体布局的合理性。城镇中心功能布局、道路交通、绿地 景观等均需要通盘考虑, 这些公共系统问题的考虑不足, 一直以来困扰着镇区的规划 管理和建设实施。 为了推进 XX镇小城镇建设, 加快启动实施镇中心区建设, XX镇政府决定分期实 施镇中心区建设,结合XX 落村旧村改造范围确定了中心区的起步区。中心起步区的 四至为:东至高压线,西至现状美树假日小区, 南至距旧村南侧现状路, 北至平海路, 规划范围面积为 146.87 公顷。 本项目土地一级开发范围就是中心起步区的一部分,项目用地四至为:东至
8、XX 落湖滨路,西至望都东路,南至七北路,北至XX路,规划用地面积为101.94 公顷。 2005 年 12 月,XX人民政府向 XX 规划委员会致函关于启动XX镇中心起步区 (暨 XX落新村建设)规划的函(昌政函 200560 号) ,原则同意中心起步区详细规 划方案;2007 年 1 月,XX规划委员会函复 关于 XX 镇中心区起步区 (暨 XX落新村 建设)控制性详细规划有关意见的复函 (市规函 2007116 号) ,提出七点意见,原 则同意了控规方案。 考虑到 XX落村旧村改造的历史遗留问题,急需就地解决农民安置上楼问题;同 时,由于 XX落村位于规划的XX落湖公园南侧, XX落村旧
9、村改造项目的实施对镇中 心区生态环境建设,完善配套设施,具有积极意义。 二、项目区位情况 1区域位置 XX 镇位于 XX东南端,毗邻 X 区、顺义区。距亚运村北4 公里,东距 XX机场 14 公里, XX 北部 15 公里, XX 南北贯穿全镇 6.3 公里,XX 东接 XX 机场北线高速,西 . 接 XX高速公路,横跨镇域9.5 公里。全镇占地面积56.83 平方公里,辖 29 个生活小 区(16 个居委会) 、19 个行政村。地区常住人口23.4 万人。1999 年 10 月被 XX 确定 为全国小城镇建设试点镇。XX 落村位于 XX镇的中部地区。 XX镇中心起步区【暨XX 落新村建设】土
10、地一级开发项目总面积101.94 公顷, 项目位置如下图所示: 2项目自然特征 (1)地形地貌 项目所属地区主要为平原地貌,地势起伏较小, 土质大部分属于轻壤, 适宜进行 建设开发。 (2)气候气象 本地区属温带大陆性半湿润季风气候,四季分明,春季干旱多风, 夏季炎热多雨, 秋季天高气爽,冬季寒冷干燥。多年年平均气温为11.5。一月平均气温4.9,最 低气温零下 19.1;七月平均气温25.7,最高气温达40.5。多年平均全年日照 时数为 2800 小时,年日照百分率62% 。平均降雨量约625 毫米,为华北地区降水量 较均衡的地区之一,全年降水的75% 集中在夏季。多年年平均无霜期为195
11、天,初霜 期在 10 月下旬,终霜期在4 月上旬。 (3)河流水系 XX 镇镇域内地下水资源及地热资源非常丰富,水质优良。15 公里长的温榆河绿 色生态走廊自西北向东南环镇而过,占XX镇面积近 20 平方公里。 (4)地质 本项目宗地已经聘请XX勘察设计研究院有限公司进行地质灾害危险性评估,根 据地灾评估报告备案表,本地块评估级别为二级,适合进行房地产开发建设。 3项目区位特征 XX 镇中心起步区, 位于 XX 镇镇域中心, 紧邻规划海落湖湿地公园。 用地北靠 政府路,南邻天通苑,西靠国道XX 路,东临 XX 高速, 区位优势明显。现状镇区主 干路政府路、七北路及南北干道七星路, 均在地块用地
12、范围内, 交通可达性强。 同时, 地块东侧、北侧直接与规划中的XX公园相接,景观资源得天独厚。 XX 镇中心起步区是XX 镇总体规划确定的镇区组团的重要空间节点,也是体现 . XX 镇未来城镇建设总体风貌的重点地区。该区域地处X 汤快速路东侧,定泗公路南 侧,具有较好的外部交通环境。项目用地北侧紧邻XX 路。东、北两侧均有通往六环 路的通道,西侧可直达 XX路。XX路打通了地块北部区域与城市交通的直接联系,七 星路南北贯穿项目用地,从而使该区域形成了较为完善的路网系统。 三、土地利用现状分析 1、规划用地现状权属 本项目用地范围面积约为101.94 公顷(合 1529.10 亩) ,全部为 X
13、X 镇 XX落村集 体土地。 2、规划用地现状性质 根据XX镇中心起步区(暨 XX落新村建设)控制性详细规划 、XX落村土地统计簿 及现场调查初步估算, 项目用地范围土地利用现状情况如下表所示,具体数据以项目 完成钉桩工作后,国土管理部门出具的地类勘测成果通知单为准。表 1-1 :项目用地利 用现状情况 序号用地性质用地面积(万)比例() 1 耕地35.44 34.77 2 果园2.56 2.51 3 苗圃2.65 2.60 4 农村居民点23.12 22.68 5 独立工矿15.26 14.97 6 交通用地5.72 5.61 7 坑塘水面12.21 11.97 8 沟渠4.98 4.89
14、合计101.94 100.00 四、现状地上物状况 本项目总用地面积101.94 公顷,根据 XX落村委会提供地上物情况说明, 共涉及 XX 落村居民约 1098 户,户口薄登记人口约3000 人,经过现场查勘,并依据村委会 提供的数据,获知 平均每户宅基地面积约240 平方米 ,故宅基地总面积约263520 平 方米。根据现场调查,房屋的成新率大多为8、9 成新,建筑容积率约为1.0。 . 根据村委会提供的数据,本项目非居民住宅涉及敬老院、燃气站、日化厂、铝合 金门窗厂等 8 家单位,非住宅建筑面积约182600 平方米。 项目用地范围内另有其它征地补偿地上物情况如下: 1农作物合计 590
15、 亩。其中:玉米210 亩;苜蓿 120 亩;黄豆 150 亩;小麦 110 亩; 2树木。道路两侧及项目范围内树木:槐树约800 棵,杨树约 5000 棵,柳树 约 3000 棵; 3机井 22 眼; 4坟冢 73 座; 5电线杆 50 根; 6配电室 3 座; 7鱼塘 433.95 亩; 8承包果园:苹果园110 亩,梨园 115 亩,苗圃 286 亩; 9现状乡村道路 14300 米。 图 12:项目用地现状遥感图 . 五、项目规划情况 依据XX镇中心起步区(暨 XX 落新村建设)控制性详细规划 及项目普测成果, 本项目建设用地主要为二类住宅、公共服务设施、 配套中小学及商业金融业用地,
16、规 划设计指标如下: (1)总用地面积: 1019400 平方米; 其中:建设用地面积: 740400 平方米 代征地面积: 278968 平方米 其中:代征道路用地: 159868 平方米 代征绿化用地: 119100 平方米 (2)地上容积率: 0.6-2.0; (3)总建筑面积: 1122300 平方米 其中:二类住宅: 784500 平方米 公共服务设施: 45900 平方米 公共设施(商业金融):260600 平方米 (根据征地意向协议,其中7.7 万平方米用于 XX落村商业回迁) 配套中小学: 31300 平方米 规划情况如下图所示: 表 12:项目建设用地地块控制指标一览表 地块
17、 编号 用地 性质 用地面积 (公顷) 建筑面积 (万) 容积率 建筑密度 () 建筑限高 (m) 绿地率 () 备注 11 R5 3.22 1.93 0.60 30 12 40 中学 12 S3 0.43 停车场 14 R21 4.23 6.35 1.50 30 18 40 16 R21 4.08 6.12 1.50 30 18 40 18 R22 1.64 2.46 1.50 35 12 30 22 R22 1.42 2.13 1.50 35 12 30 24 R21 2.32 3.48 1.50 30 18 40 26 R21 9.65 14.48 1.50 30 18 40 28 C2
18、 1.40 2.80 2.00 40 30 30 32 R21 4.21 6.32 1.50 30 18 40 34 C2 3.63 7.26 2.00 40 30 30 35 R5 2.00 1.20 0.60 30 12 40 小学 37 R21 10.07 15.11 1.50 30 18 40 38 C2 3.93 7.86 2.00 40 15 30 42 R21 1.46 2.19 1.50 30 18 40 . 44 R21 10.65 15.98 1.50 30 18 40 46 C2 2.09 4.18 2.00 40 15 30 48 R21 5.63 8.45 1.50
19、30 18 40 49 C2 1.98 3.96 2.00 40 15 30 合计74.04 112.26 1.52 . 第二章编制依据 一、法律法规依据 1中华人民共和国土地管理法(中华人民共和国主席令第8 号) ; 2城市房屋拆迁管理条例(国务院令第305 号) ; 3XX土地储备和一级开发暂行办法(X 国土市 2005540 号) ; 4XX出让国有土地使用权招标拍卖挂牌办法; 5XX建设征地补偿安置办法(XX人民政府令第 148 号) ; 6XX城市房屋拆迁管理办法 (XX 人民政府令第 87 号); 7 XX集体土地房屋拆迁管理办法 (XX人民政府令第 124 号) ; 8XX国土房
20、管局关于印发 XX房屋拆迁评估管理暂行规定的通知 (X 国 土房管拆字 20011147 号) ; 9 XX房屋估价办法(X 房地评字 1996573 号) ; 10XX 房屋土地管理局、 XX 物价局关于印发 XX 非住宅房屋拆迁评估技术标 准的通知( X 房地评字 1999656 号) ; 11XX国有土地使用权招标拍卖挂牌出让底价确定试行办法(X 国土用2005 533 号) ; 12XX人民政府 2002 年 12 月下发的关于调整本市出让国有土地使用权基准 地价的通知 X 政发( 2002)32 号; 13XX 国有建设用地供应办法(试行) (X政发 20056 号) ; 14 XX
21、 集体土地房屋拆迁补偿补助规定 (XX人民政府令第 4 号) ; 15XX 土地一级开发实施方案编制和审核暂行办法(送审稿)。 二、项目依据 1X 城市总体规划( 20042020 年) ; 2 XXX新城规划( 2005-2010 ) ; 3 XX镇总体规划( 2002-2010 ) ; 4中国城市规划设计研究院XX镇中心起步区【暨XX落新村建设】控制性详 细规划 ; . 5XX规划委员会 XX规划委员会关于 XX镇中心起步区(暨XX落新村建设) 控制性详细规划有关意见的复函 市规函 2007116 号 ; 6XXX昌测绘公司出具的普通测量成果报告书 ; 7 XXXX镇 XX 落村征地补偿安
22、置协议书 (意向协议); 8XX镇 XX落村村民委员会出具的 XX落村房屋及地上物情况汇总表 ; 9.XX镇 XX 落村村委会关于 XX落村整体实施拆迁的说明 ; 10.XX 镇人民政府关于奖励拆迁时为建设二层房屋村民通知; 11.XX 落村委会制定的本项目拆迁实施方案; 12.报告编制单位收集的其他资料。 . 第三章项目市场分析 一、XX 房地产市场分析 2010 年 3 月,北 X 住宅市场量价齐升,新增供应和需求环比均大幅增长。尽管 期房成交量同比下降超过30% , 但二手房成交套数超过25000 套, 同比增长接近 30% , 是同期新房成交套数的近3 倍,表明市场需求依然充足。 1.
23、成交:住宅成交环比增幅超过50% ,多数区县环比涨幅超过全市平均水平 2010 年 3 月,XX 住宅成交量环比大幅回升。共成交住宅(期房+现房) 114.6 万平方米,环比增长51.25% ,其中保障性住房 11.75 万平方米,环比下降24.68% ;商 品住宅 102.85 万平方米,环比大幅增长71% 。其中期房成交面积为92.29 万平方米, 环比增长 58.3% ,同比下降 31.51% ;现房成交 22.31 万平方米,环比增长27.63% 。本 月保障性住宅占同期住宅的比重为10.25% ,较上月下降 10.34 个百分点。 从住宅成交区域分布看, 2 月除 XX区住宅成交面积
24、环比小幅下降5% 外,其他区 县均环比大幅增长,XX等区县住宅成交面积环比增幅均超过全市平均水平(1.98 倍) 。 XX 住宅成交面积环比增长接近或超过8 倍;XX增幅超过 3 倍;仅 XX 三个区县环比 涨幅不足 1 倍。 从区域成交占比情况看,XX 区仍居首位,住宅成交占比高达31.77% ,与上月 (32.6% )相当;其次是 XX区和 XX区,占全市成交总量的比重分别为14.2% 和 12.8% ; 其他区县成交占比均不足10% 。 2. 供应:住宅新增供应面积环比成倍增长,同比变化不明显 3 月,X 城众多新盘纷纷入市, 住宅新增上市 89.82 万平方米,环比增长 2.36 倍,
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