房屋买卖注意事项收集整理.docx
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1、第 1 页 房屋买卖注意事项收集整理 特征码 JzixUydlNGZRtleTOIbh 房屋买卖注意事项收集整理 签约注意事项: 1、 会所同时使用。否则罚款; 2、 大堂规格 3、 广告做附件 4、 楼层描述说明 5、 保证多久产权证到手 6、 所有涉及到的证件复印附上 第 2 页 7、 签字人委托书正本副本 8、 查商品房销售管理办法 9、 要求查附上面积测定证明 10、 审查开发商的资质、销售资格 11、 地上物的排他权、房屋结构、户型、套内建筑面积、公摊 面积、价款及付款期限、房屋及产权证书的交付时间、质量条 款、保修责任等关键内容更应审慎对待, 12、 如果打算采用向银行贷款按揭的方
2、式购买期房,应当考虑 到贷款不成的情况,因为银行在放贷前既要审查楼房的建设情 况、也要审查贷款人的资信和还贷能力。因此,事先在补充协 议中约定贷款不成时买卖契约可因此解除,可以省去很多麻烦, 购房人不会再为追索已付的首付款而耗费精力。 13、 一、面积误差比绝对值在 3%以内的(含 3%),据实结算房 价款; 二、面积误差比绝对值超出 3%时,买受人有权退房。 买受人退房的,出卖方应当在买受人提出退房之日起 30 日内将 买受人已付房价款退还给买受人,同时支付已付房价款利息。 第 3 页 买受人不退房的,产权登记面积大于合同约定面积时,面积误 差比在 3%以内(含 3%)部分的房价款由买受人补
3、足;超出 3%部 分的房价款由房地产开发企业承担,产权归买受人。产权登记 面积小于合同约定面积时,面积误差比绝对值在 3%以内(含 3%) 部分的房价款由房地产开发企业返还买受人;绝对值超出 3%部 分的房价款由房地产开发企业双倍返还买受人 14、 双方还可以在合同中约定一方违约时应当根据违约情况向 对方支付一定数额的违约金,也可以约定因违约产生的损失赔 偿额的计算方法。 15、 中心花园面积、泳池确认入合同 16、 查五证,土地使用证、建设用地规划许可证、建设工程规 划许可证、建设工程开工证、商品房预售许可证。土地是否出 让、土地的批准文件,持有建设工程规划许可证,施工许可证 1.国有土地使
4、用权证,证明开发商已合法取得该土地的使用权, 并交纳了土地出让金; 2.建设工程规划许可证,该房屋的规划已取得规划部门的许可; 第 4 页 3.建设用地规划许可证,允许在该土地上进行该项目的开发建 设; 4.建设工程开工许可证,允许该项目的工程进行施工建设; 5.销售许可证,允许销售该房屋. 开发商证明上述五证是真实有效且未经修改的最后版本,任何 修改都必须即使通知我方,我方保留权利。 17、 比如要看土地许可证上有没有注明土地已被银行抵押、预 售许可证上包不包括房地产商正在出售的房屋,并且还告诫买 房人只看“五证”不够,还要了解房地产商有没有资质、了解 小区的整体规划、了解要买的房是否已被房
5、地产商抵押证实 无抵押 1.建设部的商品房销售和预售管理办法及商品房买卖合同示范 文本都没有提及建设用地规划许可证 ,经查这个许可证列明 的规划建设单位是可以申请更改的,通过看此证和查规划并不 能保证买房人所买房屋的规划环境不会改变。 第 5 页 2.有预售许可证没有土地许可证售房的不止一两家,按建设部 相关规定和合同示范文本,有土地使用批准文件的就可以出售。 批准文件真伪和有效性,普通买房人更难辨别。 3.按我国抵押法的相关规定,有抵押的不等于不能转让(出售), 经抵押人同意,被抵押物一样可以转让(出售),在实际操作上 房地产商将土地抵押换取贷款对加快房屋建设不一定是坏事, 没有周转资金,房
6、子迟迟盖不起来,对买房人不同样是风险? 4.房地产商超许可证面积销售并非从房号上就一定能看得出来, 最近北京某小区的面积纠纷实际上是房地产商在公摊上做手脚, 所有房号都包括在许可证范围之内,当时从许可证上很难看出 破绽。 5.没有强制性法规要求房地产商在售房时必须向买房人出示 “五证”正本,售楼人员经常给买房人出示的都是影印件,如 果房地产商在影印件上做手脚,买房人还是防不胜防。 鉴于以上分析,笔者认为买房人保护自己的方法只能从合同入 手,将风险“转嫁”给政府,和房地产商的合同在第六条“付 款方式及期限”中约定清楚:“第一次付款时间为合同在政府 做完备案登记后天内。 ”这样所有查证手续都由政府
7、完成, 第 6 页 将来出什么问题也由政府负责。目前法院判定合同是否为有效 合同的惟一标准是合同有没有在政府主管部门备案登记,银行 能否给买房人发放贷款的前提同样也是合同有没有在政府主管 部门备案登记。对于居住环境特别关心的买房人则最好从合同 的补充协议入手,要求房地产商注明光照、房子间距等条件, 这比去查将来可以变更的规划来得更实际一些 18、 用电负荷 19、 道路不得收费 20、 环保家装无异味 21、 产权年限 22、 房产允许抵押、置押 23、 垃圾何处处理 24、 万分之一违约款太低 25、 按照合同约定及法律规定,收房时一定要查看相应的法律 第 7 页 文件(一表二书等),避免因
8、入住行为造成既成事实给自己带来 被动。 26、 确认楼层和楼号的描述 27、 开发商对赠送的产品质量负责。 28、 要开发商承诺工程进度便于破产前打官司 29、 可否写两人所有,开发商对产权不得抵押 30、 印花税双方出 31、 土地使用税 1.)房屋手续是否齐全 房产证是证明房主对房屋享有所有权的惟一凭证,没有房产证 的房屋交易时对买受人来说有得不到房屋的极大风险。房主可 能有房产证而将其抵押或转卖,即使现在没有将来办理取得后, 房主还可以抵押和转卖。所以最好选择有房产证的房屋进行交 第 8 页 易。 (2.)房屋产权是否明晰 有些房屋有好多个共有人,如有继承人共有的、有家庭共有的、 还有夫
9、妻共有的,对此买受人应当和全部共有人签订房屋买卖 合同。如果只是部分共有人擅自处分共有财产,买受人与其签 订的买卖合同未在其他共有人同意的情况下一般是无效的。 (3.)交易房屋是否在租 有些二手房在转让时,存在物上负担,即还被别人租赁。如果 买受人只看房产证,只注重过户手续,而不注意是否存在租赁 时,买受人极有可能得到一个不能及时入住的或使用的房产。 因为我国包括大部分国家均认可“买卖不破租赁” ,也就是说房 屋买卖合同不能对抗在先成立的租赁合同。这一点在实际中被 很多买受人及中介公司忽视,也被许多出卖人利用从而引起较 多纠纷。 (4).土地情况是否清晰 二手房中买受人应注意土地的使用性质,看
10、是划拨还是出让, 第 9 页 划拨的土地一般是无偿使用,政府可无偿收回,出让是房主已 缴纳了土地出让金,买受人对房屋享有较完整的权利;还应注 意土地的使用年限,如果一个房屋的土地使用权仅有 40 年,房 主已使用十来年,对于买受人来说是否还应该按同地段土地使 用权为 70 年商品房的价格来衡量时,就有点不划算。 (5.)市政规划是否影响 有些房主出售二手房可能是已了解该房屋在 5 到 10 年左右要面 临拆迁,或者房屋附近要建高层住宅,可能影响采光、价格等 市政规划情况,才急于出售,作为买受人在购买时应全面了解 详细情况。 (6).福利房屋是否合法 房改房、安居工程、经济适用房本身是一种福利性
11、质的政策性 住房,在转让时有一定限制,而且这些房屋在土地性质、房屋 所有权范围上有一定的国家规定,买受人购买时要避免买卖合 同与国家法律冲突。 (7.)单位房屋是否侵权 第 10 页 一般单位的房屋有成本价的职工住房,还有标准价的职工住房, 二者土地性质均为划拨,转让时应缴纳土地使用费。再者,对 于标准价的住房一般单位享有部分产权,职工在转让时,单位 享有优先购买权。买受人如果没有注意这些可能会和房主一起 侵犯单位的合法权益。 (8)物管费用是否拖欠 有些房主在转让房屋时,其物业管理费,电费以及三气(天然 气、暖气、煤气)费用长期拖欠,且已欠下数目不小的费用, 买受人不知情购买了此房屋,所有费
12、用买受人有可能要全部承 担。 (9).中介公司是否违规 有些中介公司违规提供中介服务,如在二手房贷款时,为买受 人提供零首付的服务,即买受人所支付的全部购房款均可从银 行骗贷出来。买受人以为自己占了便宜,岂不知如果被银行发 现,所有的责任有可能自己都要承担。 (10.)合同约定是否明确 第 11 页 二手房的买卖合同虽然不需像商品房买卖合同那么全面,但对 于一些细节问题还应约定清楚,如:合同主体、权利保证、房 屋价款、交易方式、违约责任、纠纷解决、签订日期等等问题 均应全面考虑。 2、二手房交易的整个过程大致分以下几个阶段: (1) 、买卖双方建立信息沟通渠道,买方了解房屋整体现状及 产权状况
13、,要求卖方提供合法的证件,包括房屋所有权证书、 身份证件及其它证件。 (2) 、如卖方提供的房屋合法,可以上市交易,买方可以交纳 购房定金(交纳购房定金不是商品房买卖的必经程序) ,买卖双 方签订房屋买卖合同(或称房屋买卖契约) 。买卖双方通过协商, 对房屋坐落位置、产权状况及成交价格、房屋交付时间、房屋 交付、产权办理等达成一致意见后,双方签订至少一式三份的 房屋买卖合同。 (3) 、买卖双方共同向房地产交易管理部门提出申请,接受审 查。买卖双方向房地产管理部门提出申请手续后,管理部门要 查验有关证件,审查产权,对符合上市条件的房屋准予办理过 户手续,对无产权或部分产权又未得到其他产权共有人
14、书面同 第 12 页 意的情况拒绝申请,禁止上市交易。 (4) 、立契。房地产交易管理部门根据交易房屋的产权状况和 购买对象,按交易部门事先设定的审批权限逐级申报审核批准 后,交易双方才能办理立契手续。现在北京市已取消了交易过 程中的房地产卖契,即大家所俗称的“白契” 。 (5)缴纳税费。税费的构成比较复杂,要根据交易房屋的性质 而定。比如房改房、危改回迁房、经济适用房与其它商品房的 税费构成是不一样的。 (6) 、办理产权转移过户手续。交易双方在房地产交易管理部 门办理完产权变更登记后,交易材料移送到发证部门,买方凭 领取房屋所有权证通知单到发证部门申领新的产权证。 (7) 、对贷款的买受人
15、来说在与卖方签订完房屋买卖合同后由 买卖双方共同到贷款银行办理贷款手续,银行审核买方的资信, 对双方欲交易的房屋进行评估,以确定买方的贷款额度,然后 批准买方的贷款,待双方完成产权登记变更,买方领取房屋所 有权证后,银行将贷款一次性发放。 (8) 、买方领取房屋所有权证、付清所有房款,卖方交付房屋 第 13 页 并结清所有物业费后双方的 首先要了解开发商的五证,这是对你产权的保障,没这些你什 么都不用去了解了。开发商实力很重要。 1.建设用地规划许可证 2.建设工程规划许可证 3.建设工程施 工许可证 4.国有土地使用证 5.商品房预售许可证 房地产业有句名言,“第一是地段,第二是地段,第三还
16、是地段。 地段好,将来房产增值快。 (这些包括交通,购物,银行,学校, 政府未来的规划等等) 接下来就是朝向,楼层,户型等等了。 阳台朝南最好,朝北终日不见阳光。 第一层最脏最暗,顶层夏天热,有可能漏水。 (看质量) 我对户型的要求就是进门别对厕所。我很反感。风水也不好。 第 14 页 二手房要经过的程序: 买卖双方签订购买二手房协议,并支付首期房款(3 成) ,买卖 双方的身份证、婚姻证明、户口、购买合同,夫妻同意卖房屋 的授权书、卖方房屋的产权(未过户的房权证、土地方)及房 屋评估报告,银行按揭中介担保等 购买者在购买预售的商品房时应把握好以下几个重要环节: 一、注意房地产开发企业预售的商
17、品房应具备的条件 城市房地产管理法对商品房预售的条件作出以下规定: 1、已经交付了全部土地使用权的出让金,取得了土地使用权证 书。拥有合法的土地使用权是房地产开发企业进行房地产开发 和预售的前提条件,在未取得土地使用权的土地上开发的房屋 是非法建筑。购买者要在购买前要求验证开发企业的土地使用 权证,以确保该房屋的合法性。 第 15 页 2、持有建设工程规划许可证。此项规定是房屋开工建设的前提, 房地产开发企业只有在其建设项目符合城市规划,领取建设工 程规划许可证后才能开工建设。 3、按照预售的商品房计算,投入开发建设的资金达到工程建设 总投资的 25%以上,并且已经确定施工进度和竣工交付日期。
18、 此规定是为了保障工程建设的稳定性和如期交房,避免开发商 过分依赖预售款从事项目开发,防止无法如期交房损害购房者 的利益。 4、向县级以上人民政府房地产管理部门办理了预售登记,取得 商品房预售许可证明(在本市开发房地产的企业应到日照市房 地产管理局登记备案并取得该局颁发的商品房预售许可证明) 。 此规定的目的在于将房地产预售的活动置于政府房地产管理部 门的监督之下,从而保证商品房预售的合法性。 二、了解商品房预售合同基本的内容 1、主体。即房地产开发企业和购房人,应写明双方的名称地址 等。 2、预售的商品房的基本情况。预售合同应明确记载预售的商品 房的所在地区、座落、土地使用权证号、土地使用权
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