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1、谨呈:华远地产长沙公司,集团,沙河堤亚纳湾商业部分 商业规划和商业定位,合富辉煌房地产(湖南) 2010年8月,招标方:沙河实业股份有限公司 项目名称:沙河堤亚纳湾投标方:湖南合富辉煌房地产顾问有限公司(盖章),臻赘涪捡似争放邮蝴免碱移孕免霖傈桑捍赘韩渤杂摩爹抱赘疥棘载解跑扩2010沙河堤亚纳湾商业部分商业规划和商业定位2010沙河堤亚纳湾商业部分商业规划和商业定位,第一部分,商业市场概况,第二部分,消费特征分析,第三部分,分案例分析,第四部分,商业定位及规划建议,第五部分,商业布局设计建议,第六部分,商业推广宣传及包装,第七部分,商业租售策略,第八部分,物业管理服务建议,作集瘁隆伺色跃域驹拭
2、券绅摊慌灾巧享圃妄蚜赛迄洞汾涛近枝妙教聋困超2010沙河堤亚纳湾商业部分商业规划和商业定位2010沙河堤亚纳湾商业部分商业规划和商业定位,第一部分:商业市场概况,长沙城市商业、同类商业发展概况及趋势 项目区域发展规划背景 项目商业与周边竞争态势分析及区域特点 国内同类项目社区商业调查分析,儿削厕琳奥起筏养涎辨别闰漓邻衬狸吟秧腮演溪实作磐磁沧账捉谨墓割萝2010沙河堤亚纳湾商业部分商业规划和商业定位2010沙河堤亚纳湾商业部分商业规划和商业定位,1、长沙城市商业及同类商业发展概况及趋势, 社会消费品零售总额增长迅速,2009年长沙社会消费品零售总额1524.9亿元,中部六省会城市中,长沙仅次于武
3、汉居第二位; 2009年城市居民消费性支出占到人均可支配收入的74%左右;,长沙是典型消费型城市,社会消费品零售额居中部第二,2009年居民消费支持占人均可支配的74%。,鼻宴邢醇标川腆醇川矽丫剥援寄莫翘上馆团勇播机炮恭拳柄腿藻筐燕峰硒2010沙河堤亚纳湾商业部分商业规划和商业定位2010沙河堤亚纳湾商业部分商业规划和商业定位,1、长沙城市商业及同类商业发展概况及趋势,近30年来,长沙商业发展由点及面,辐射扩大至全省,发展迅猛。,从小范围集中商业到服务网点四处开花、辐射全省,近30年来长沙的商业发生巨变。,谐将卫磁炭污氢诵粥耸官落芥富膨沼铀碟药颐均狠获观矽揍枯页挖微达茵2010沙河堤亚纳湾商业
4、部分商业规划和商业定位2010沙河堤亚纳湾商业部分商业规划和商业定位,1、长沙城市商业及同类商业发展概况及趋势,城市商圈构成逐渐完善,业态发展升级丰富。,传统百货被外来百货或购物中心代替,超市成巨霸,专卖市场密集。,慷彤奇沈薪尘筋劳呢呢业倒区垢硷挂城骇旦玻棘渊普阴方挠焦庄惩栖呐掐2010沙河堤亚纳湾商业部分商业规划和商业定位2010沙河堤亚纳湾商业部分商业规划和商业定位,1、长沙城市商业及同类商业发展概况及趋势,随着城市商业发展,五一商圈核心地位稳固,辐射持续增强,而大型购物功能多依托商圈成熟商业氛围发展,集中趋势明显。,黄兴步行街北延南拓,持续扩容,发展业态以购物为主; 作为长沙唯一市级商圈
5、,其核心地位逐步增加,辐射力明显增强。整个商圈拥有6000余商家,零售额达长沙市零售总额的近一半以上。,舱郭坡角盼荤鸡刷忱并间讽联宗派镊砌剥谨金摘梆侄眩嫌票加肆厩奶锯营2010沙河堤亚纳湾商业部分商业规划和商业定位2010沙河堤亚纳湾商业部分商业规划和商业定位,1、长沙城市商业及同类商业发展概况及趋势,长沙商业向集中化、高端化发展,各大业态不均衡发展。,各业态发展不平衡:大型超市、家电卖场分布密集,社区型商业的发展一般; 购物中心与百货主要集中在传统商圈,受到消费习惯和人流的引导,发展状况较好; 步行商业街对人流要求高:步行商业街必须布置在较高等级的商圈中,需要有一定人流保证,长沙商业街最成功
6、的是黄兴路步行街,其它的经营状况一般; 电器等专业卖场吸引力大:对商圈的人气要求不敏感,只要有品质,可以吸引较远的人群,整体发展状况较好; 批发市场需要长时间的培育,形成消费惯性,对交通及基础配套的要求较高,且档次一般,容易使区域形象受损,目前长沙批发市场经营状况有好有差。,忿炼商其盖屿哀录愿闻草偷蒲乎糯防幻昔盯怜强屠努叹吭西帜矣斩尸忿二2010沙河堤亚纳湾商业部分商业规划和商业定位2010沙河堤亚纳湾商业部分商业规划和商业定位,1、长沙城市商业及同类商业发展概况及趋势,商业地产目标是2020年,建设完善1个市级商业中心、2个市级商业副中心、10个区域性商业中心、30个社区级商业中心和18条主
7、要商业街。 目前的城市构成为: 1个市级商业中心,即:五一广场商业中心; 2个市级商业副中心,即:星沙商业副中心和荣湾镇商业副中心; 传统商圈则包括火车站商业中心、伍家岭商业中心、东塘商业中心; 新型商圈包括红星商业中心、望城坡商业中心、捞霞商业中心、马坡岭商业中心、黎托商业中心、观沙岭商业中心、大托商业中心。,根据长沙市城市商业网点布局规划,至2020年,长沙商业将形成全新的商业格局,顺势而为,商业地产发展潜力巨大;,乖妮贾掉汹墟云适喧宁凉决亩柱窘著剁逮颧绊荔绰片梢频几当泣汾胆炔叛2010沙河堤亚纳湾商业部分商业规划和商业定位2010沙河堤亚纳湾商业部分商业规划和商业定位,长沙几大商圈未来5
8、-8年发展特征预测,五一商圈:业态丰富,档次均衡发展,商圈范围持续扩大,大型百货与购物中心更趋饱和; 主要业态:购物中心、百货、大型超市、步行街、专业卖场、批发市场等,红星商圈:业态及档次升级,在批发与专业市场的基础上,发展出中高档以上零售业态; 主要业态:专业卖场、批发市场、百货、超市,大托商圈:商圈正式成型,依托融城而主要兴起目的型商业业态; 主要业态:新型品牌折扣型大卖场、购物中心、步行街、专业卖场、超市,观沙岭商圈:随着滨江新城改造和大河西消费人群的增多,生活、商务型消费量业态增多; 主要业态:超市、百货、建材专业卖场、等,荣湾镇商圈:河西人气最旺的商圈,未来业态态次将升级换代; 主要
9、业态:超市、购物中心、专业卖场、等,伍家岭商圈:由于北辰、世纪金源、泊富广场等大型城市综合体的投入开发,伍家岭将形成日常消费、商务休闲、目的购物型为一体的商圈; 主要业态:购物中心、百货、大型超市,黎托商圈:由于武广通车,以及沪昆高铁建设,庞大的客流量将迅速催高片区商业价值。,1、长沙城市商业及同类商业发展概况及趋势,酶全喇咖同功鲍锦桂体戈揩涛接棠谩橡衙娜建侩谩裂理咱还蛤浙倚励旭久2010沙河堤亚纳湾商业部分商业规划和商业定位2010沙河堤亚纳湾商业部分商业规划和商业定位,1、长沙城市商业及同类商业发展概况及趋势,未来商业供应主要沿芙蓉路向南北方向延伸,以五一广场商圈为核心,向南北两侧扩展。,
10、2010年已知主要大型商业供应,1,3,2,4,5,6,7,8,9,10,11,12,15,长沙未来商业项目分布图,13,14,婶钳秽焰这钦丁侥巧慨奏淆翻旋曾付阶锑盼贵矩际渠胁洪帽信霹弛职荫孝2010沙河堤亚纳湾商业部分商业规划和商业定位2010沙河堤亚纳湾商业部分商业规划和商业定位,1、长沙城市商业及同类商业发展概况及趋势,2010年已知主要大型商业供应项目总量约达到340万平米以上,预计将在未来2-3年内投入市场。,昧钢秽勋废纹缆坎架摊粒利遍趋魔把渭崭细迂阅准犬沛戈曳缔翘愿叛橱黔2010沙河堤亚纳湾商业部分商业规划和商业定位2010沙河堤亚纳湾商业部分商业规划和商业定位,1、长沙城市商业及
11、同类商业发展概况及趋势,目前长沙的社区商业发展不均衡,市中心区内社区商业发展较成熟,但是郊区项目的社区商业仍处于起步阶段。,以日常生活必需品 消费为主,如:杂货店,以服务社区为主要 目的,业态逐渐丰富, :干洗、家政、超市等,社区商业萌芽阶段,社区商业初级阶段,店铺面积较小,无规划,无组织性,由业主自行将一层的住房分割部分作为商铺使用。,以服务社区为主要 目的,业态逐渐丰富, 档次逐渐提成,并 出现小范围辐射效应,社区商业中级阶段,逐渐形成一定的规模,增加一系列服务性质的商业,商业业态更为齐全,主要以便民服务的业态为主。,形成一定的商业特色, 辐射力更强,社区商业高级阶段,商业档次提升,业态更
12、加多元化,出现一些茶馆、棋牌室、洗浴、等休闲娱乐业态。,具备了一定的商业特色,主要以辐射周边区域消费人群为主,业态档次和规模增大。,皖诅梅俄诅滴段畦臂惊施懒硕恤痕癌丧巨灭趴杜坤湾眉乔剿哭罗寇垂拦琶2010沙河堤亚纳湾商业部分商业规划和商业定位2010沙河堤亚纳湾商业部分商业规划和商业定位,1、长沙城市商业及同类商业发展概况及趋势,1、长沙属典型的消费型城市;巨大的消费需求,为商业发展提供有力支撑; 2、随着城市的不断扩张,伴随外来大发展商与大品牌商家的入驻,逐渐形成一批外围商圈; 3、商业消费主要集中在五一商圈,旺盛的人流与消费习惯支撑起此商圈的庞大商业体量; 4、业态发展不平衡:大型超市、家
13、电卖场分布密集,社区型商业的发展滞后; 5、根据长沙市城市商业网点布局规划,未来商业发展势头迅猛,为商业发展带来了契机。 6、 2010年已知主要大型商业供应项目总量约达到340万平米以上,预计将在未来2-3年内投入市场,激烈的竞争不可避免; 7、长沙社区发展不平衡,郊区项目社区商业发展滞后。,商业特点小结,夕耀歹翰长蘸伺鳃鸵获徽它沏厚凸郁靴灌幽垛诞韭檀注隘捧轴捕倔湃汕骂2010沙河堤亚纳湾商业部分商业规划和商业定位2010沙河堤亚纳湾商业部分商业规划和商业定位,项目区域人口多,底子厚,且发展空间巨大。区域居民消费能力强。,2、项目区域发展规划背景,北城片区经济人口状况区域(开福区)面积188
14、平方公里,为长沙市面积最大、人口最多的城区,主要经济指标均居全省前列。 北城的人口主要集中在开福区三一大道(丽臣路)以南的旧城区,以北则为新城区。 目前老城区的居民多以当地居民和北区新的中高档项目所带来的新居民为主,消费能力不容小瞰。,开福区 新城区,开福区 老城区,城 市 发 展 向 北,枷至属惶呐奉瑚邪废脱叁哎菩改专减淳乾镭婿伟或牧颠鼎揣坷示明习述蒙2010沙河堤亚纳湾商业部分商业规划和商业定位2010沙河堤亚纳湾商业部分商业规划和商业定位,根据北部新城整体发展规划 ,区域有望打造成长沙最美的宜居新城。未来规划前景较好,发展潜力巨大。,2、项目区域发展规划背景,北部新城涵括东、北部接开福区
15、边界,南临捞刀河,西至湘江。捞刀河以北的全部行政区域为总面积144平方公里。 未来5年,要力促捞刀河以北地区的土地利用规划调整,高起点制订城北新区建设发展规划。开福区城市建设用地要达到100平方公里左右,要将开福区打造成为引领长沙向北发展的龙头和“3+5”城市群的核心启动区。,郴贴洁钨孙嗡坍糯菊各址拈屎尚陷桂损系沙较夹坑堑抢咀犀陶吗矽沪备悉2010沙河堤亚纳湾商业部分商业规划和商业定位2010沙河堤亚纳湾商业部分商业规划和商业定位,目前区域商业发展已形成“一圈四中心”的格局,但商业氛围较差。随着区域发展的加快,未来伍家岭商圈和金霞商圈将发展成区域的两大核心商圈。,2、项目区域发展规划背景,北区
16、将重点建设2个商业中心,以伍家岭商圈和捞霞商圈为中心进行规划。建设以每3万5万人设置一个社区级商业中心,每4000人设置一个街坊商业中心。,本 案,金霞商业中心,新河三角洲 商业中心,伍家岭商圈,四方坪商业中心,影视文化中心,商业中心,商圈,商业现状,商业规划,泅误究前广忍引飞司档椰淡岿箩院娄汤锗裸驻佰誉政祖务夸醋吠污萌音胡2010沙河堤亚纳湾商业部分商业规划和商业定位2010沙河堤亚纳湾商业部分商业规划和商业定位,区域商业现状概况,2、项目区域发展规划背景,郸儡爹陈矩坍咐好头炎威园郑件宴卞擞篙狭缨舶拍著埃劝饲乞钞蹈诗权馁2010沙河堤亚纳湾商业部分商业规划和商业定位2010沙河堤亚纳湾商业部
17、分商业规划和商业定位,2、项目区域发展规划背景,重新振作的贵族:伍家岭商圈 等级:区域商业中心 现状 伍家岭区域曾经在比较长的一段时间是长沙商圈中的佼佼者,湘雅医院、华夏大市场、开福寺旅游商贸、滨江文化园为伍家岭聚集了大量人流,消费指数比较高。但前几年,由于原普尔斯马特、北斗星商贸城的关门,长泰大厦的无人接手,伍家岭商圈被称为长沙商圈中的“没落贵族”。而近年来,标志房产大厦、维多利购物商场的盘活,天健芙蓉盛世、运达国际广场、建鸿达现代生活公寓、滨江君悦湘邸、佳阳悦景馨都等项目的兴建,以及筹建中的伍家岭生活广场、给该区域重新注入了活力。 前景 伍家岭商业中心作为北部的传统商圈,其应有的作用一直没
18、有得到完全发挥。随着开福区政府重振伍家岭商圈构想的提出,开福区将集大力开发伍家岭周边新河三角洲,并将滨江文化公园和开福寺旅游商贸圈的建设纳入整个伍家岭大商圈。根据新规划,新河三角洲将充分利用现有特点及周边环境特色,形成“两条绿化带、三个绿化块、三条区干道(一横两纵)、三个功能区”的结构模式。而开福寺附近将打造一个宗教旅游购物中心,开福寺路拓展延伸到芙蓉路上,同时,区域内各住宅小区的开发,让伍家岭商业中心目前不很景气的现状得到改变,而其再一次兴起将是一个必然的趋势。,琵逻蹿桥鹃闹掠筏盎苦草额哩挠髓慢竖妖寐浴墙标狙粟槽蠢甜碰雄袱触速2010沙河堤亚纳湾商业部分商业规划和商业定位2010沙河堤亚纳湾
19、商业部分商业规划和商业定位,2、项目区域发展规划背景,潜力股:捞霞商圈 等级:区域商业中心 现状: 开福区属于老城区,长久以来,人们形容长沙经济状况一向是“南帝北丐”,为了甩掉“北丐”的帽子,开福区近年来积极改造旧区,拓展新区,加强基础设施及相关配套的建设,其中,以开福区政府北移、长石铁路霞凝站通车和霞凝港启航为契机,顺天北国风光、广福园、世纪春天、恒鑫澜北湾等楼盘相继建成,湘江世纪城、珠江花城、万国城等外来大盘先后落户,共同构成了捞霞板块。区域内的顺天黄金海岸、新河名居等带商业的项目,受到了市场的热捧。加上92亿长沙地王北辰新河三角洲项目、万科城等大盘入驻,未来目光齐聚北城毋庸置疑。 前景:
20、 湖南金霞物流中心物流与交通规划初步方案已出台,金霞商业中心位于开福区霞凝新港城内,是开福区现代新城,也是长沙市未来发展重心。其主要功能是服务于依托霞凝新港和长沙火车货运北站为中心的物流园,以及沿长沙经开区外围的青竹湖外商城工业小区和大明工业园为对象的商业活动,辐射范围包括长沙县和望城县广大区域。捞霞商业中心将成为水陆联运中心,并适当发展居住和商业贸易的综合性物流中心,打造中南地区最大的现代化物流中心。正在加速的新型工业化进程为该物流中心带来了机遇,从而带动城北的发展。,啥淮稽宽嫩饺荒顺惭嫂撤霄袁蘑捌阂镰砍沟镊固拓判廖汛壹腹浩撩话旅汐2010沙河堤亚纳湾商业部分商业规划和商业定位2010沙河堤
21、亚纳湾商业部分商业规划和商业定位,迅速发展中的:新河三角洲商圈,城市主体核心区,新河三角洲,城市向北的拓展趋势,城市向西的拓展趋势,城市向东的拓展趋势,前景:,2、项目区域发展规划背景,现状: 目前商业氛围较低,主要以各社区商业为主,均以低档餐饮、建材、便利店为主,主要客户为小区居民;另依靠湘江世纪城的强大配套,逐步出现了弥补型的区域性商业,如世纪金源、居然之家建材城等;但正在筹备开业中,根据长沙市城市发展规划,东、西、北拓展的趋势明显,湘江沿线是长沙市城市总体规划确定的南北向发展轴,新河三角洲处于湘江东轴线的前端,处于承南启北的地位,承担着湘江东轴线北向发展桥头堡作用。新河三角洲发展是保证城
22、市均衡发展的重要保证,能够带动城市的西部和东部的发展,加强城市之间的联系与协调。,家孕痰戚灸宠桥馒旷忙涩豁厉恶刁佑仁嘛遣燥餐掷伍既都实栖执躬酬层奈2010沙河堤亚纳湾商业部分商业规划和商业定位2010沙河堤亚纳湾商业部分商业规划和商业定位,进退维谷的:四方坪商圈,2、项目区域发展规划背景,现状: 商业形态完全以满足周边居民基本生活消费需求为主; 四方小区、四季美景、德雅小区等新老社区的聚集,使四方坪的社区型商业和区域生活配套商业特征也较为明显。 目前只有麦德龙一家综合型贩量超市,以批发采购为主。但基本上衣、住、行还需到市区采购。,前景: 全区拥有快速便捷的水陆空交通网络;三一大道、一、二、三环
23、桥、广电、湖南日报等汇集于此;连接市区与星沙等中转路段,长沙重要的交通和信息枢纽。 城区道路拓改、高楼林立,庞大、集中的消费者,使四方坪商业供应处于让市场不断需求的状态。但是,区域商业体量较小,均以社区街铺为主,满足周边居民基本生活需求,无法吸引大型商家或商业中心进驻;仅靠麦德龙难以形成商业氛围,未来发展潜力不大。,迷动哲匠宗氨儿草孺损灌贮酶窍倡下滞掖劝醚炙锅砷布彩肪斑喉遣枢憋丑2010沙河堤亚纳湾商业部分商业规划和商业定位2010沙河堤亚纳湾商业部分商业规划和商业定位,2、项目区域发展规划背景,城市枢纽的:金鹰月湖影视文化中心,前景: 八大城市稀缺资源独享 ,如月湖公园、世界之窗、海底世界、
24、广电中心、会展中心、洪山公园、国际会展中心酒店等。 九条交通干道全线围合 ,东靠京珠高速,坐拥全国南来北往的人流、车流与经济流 ,西接东二环与火星北路,南靠三一九国道与长永高速,黄花机场近在咫尺 ,北抵新世纪大道与开元路,使整个区域形成一个路网密布闭合空间,成为衔接城东、城北和星沙三大板块的核心枢纽。,现状: 受广电、长大的影响,目前商业主要集中在以长大为中心的洪山桥和以广电为中心的马栏山附近,以药店、生活超市、餐饮、菜市场等业态分布较为明显,但多为中低档次。 而随着藏瓏、恒大雅苑、兴旺兰亭、财富名园、威尔士春天等中高档商品房的聚集,吸引了高档品牌商户的进驻,如博禧轩、中西餐厅、千年艺术时间及
25、特色大型餐饮群等,随着各楼盘的逐步成熟,未来的商业氛围、商业档次将更有发展。,肄膏仇笔共娱沥戒讣赁胀浇袱缮捻卢玖昌颇复梨差挝居漾络渴掌槛楼肛丈2010沙河堤亚纳湾商业部分商业规划和商业定位2010沙河堤亚纳湾商业部分商业规划和商业定位,区域商业特点及发展前景分析 1、项目区域人口多,底子厚,区域居民消费能力强,根据北部新城整体发展规划 ,区域有望打造成长沙最美的宜居新城。 2、目前区域商业发展已形成“一圈四中心”的格局,但商业氛围较差,但随着区域发展的加快,未来伍家岭商圈和金霞商圈将发展成区域的两大核心商圈。 3、区域商业发展现状不足,商业氛围不浓,业态单一,但未来发展潜力巨大。,2、项目区域
26、发展规划背景,涕廓琢额撤钩酪沛拴钦戒亡窟瘦辕钻熊础补莆陷石哥祖裤经澳楚毙叹搜赠2010沙河堤亚纳湾商业部分商业规划和商业定位2010沙河堤亚纳湾商业部分商业规划和商业定位,3、项目商业与周边竞争态势分析及区域特点,项目2公里范围类,没有在建在售项目,且周边商业匮乏。,本 案,2公里,呵块酪饲奴毋仓宿唆旱像腥努终聘虾弯造镜掘丙酋饶胀啸呻横镀屈辜片一2010沙河堤亚纳湾商业部分商业规划和商业定位2010沙河堤亚纳湾商业部分商业规划和商业定位,4、国内同类项目社区商业调查分析,阳光棕榈园,阳光棕榈园位于南山区前海路西侧,南为桂庙路,北为学府路,占地183471平方米,总建筑面积近386830平方米。
27、,商业特色主题:地中海式都市闲情,卷篆拔竹奏衍么壳刷讽劈急引悟章馏受广呕昧骸夹垒远最滤俘颇撵虎泰攒2010沙河堤亚纳湾商业部分商业规划和商业定位2010沙河堤亚纳湾商业部分商业规划和商业定位,4、国内同类项目社区商业调查分析,项目分三期开发,一期至三期住宅销售情况良好。每一期的社区均有一定的配套商业。总体情况列表如下:,蝴竹粥忧硼朴熟蔚秤应誉酸柴蜂疤砂赤固衰壕爪岳溃蹄宝毡蛤秃汉溪冒括2010沙河堤亚纳湾商业部分商业规划和商业定位2010沙河堤亚纳湾商业部分商业规划和商业定位,4、国内同类项目社区商业调查分析,商业分布平面图示,学府路租金8090元/月,前海路租金7080元/月,商业业态: 以餐
28、饮、美容SPA及美发、服装、地产类居多,配以其他典型社区配套业态,如银行、便利店、冲印店、干洗店等,钙隆萍扭褐诧陈亥断所乃值拯非喊杨曙矗柒电啮攒霄扶板正锰崎练操喘潍2010沙河堤亚纳湾商业部分商业规划和商业定位2010沙河堤亚纳湾商业部分商业规划和商业定位,4、国内同类项目社区商业调查分析,阳光棕榈园的商业在经营面积需求上,餐饮、美容SPA及美发和地产中介所占的面积较大,分析其原因,餐饮主要客户群来自附近的几个小区,辐射面较广,而美容SPA及美发的社区服务性质比较明显,地产中介则是平均利润率较高所致。,透犯狗锰绝磊爬溃霞烙葛讲宦抢捎膳惦釉跳疏合烧冰供啸许潭吁轧拄僧秧2010沙河堤亚纳湾商业部分
29、商业规划和商业定位2010沙河堤亚纳湾商业部分商业规划和商业定位,4、国内同类项目社区商业调查分析,结合阳光棕榈园商业分布平面图及业态设置来看,其商业规划出发点是立足于本社区住户,主要依靠业主需求支撑商业的经营,特别是商业街的设置,更能体现这一特点。但是在业态中占很大比例的餐饮、美容SPA及美发,其辐射的范围不仅仅是本社区的住户,目标更是半径2公里范围内的消费群。,唬骆馏拣奢诲戈道葱淖田述轧慑株传薯骸挛声望法瞻谁逸萎筛呈菊阉棺羽2010沙河堤亚纳湾商业部分商业规划和商业定位2010沙河堤亚纳湾商业部分商业规划和商业定位,第二部分:消费特征分析,项目特点分析 项目建筑与商业分析 区域内消费人群分
30、析 本项目消费人群分析,帜菲扁税暗泊搪汛狐隐永牵灌慎莉酶滚屹笔拽遗藩峦散平概洋篙席睹茶苇2010沙河堤亚纳湾商业部分商业规划和商业定位2010沙河堤亚纳湾商业部分商业规划和商业定位,1、项目特点分析,占地过千亩的超级豪宅项目;具备规模和档次优势;,项目地址:开福北2环一段169号(楚家湖公园) 开 发 商:长沙沙河水利投资置业有限公司 物业公司:第一太平戴维斯 占地面积:1000亩 建筑面积:83万 物业类型:双拼、联排、叠拼洋房、小高层 配 套:商业街、双会所、幼儿园、中小学 容 积 率:1.11 绿 化 率:43% 物 业 费:2元/月 项目 分 期:4期 当前 期 数:一期,谋财沫逸抑谚
31、首皱枷铱褒们填肾刹税忱崎椿射犀沪览详谦佃讨延踢肃名斑2010沙河堤亚纳湾商业部分商业规划和商业定位2010沙河堤亚纳湾商业部分商业规划和商业定位,1、项目特点分析,处城郊位置,且公交系统不便,项目商业发展吸收区域外人群消费较困难;,项目位于二环以内,但在二环离市中心较远的东北角,属“远郊”地段; 项目虽然仅临北二环,南临双河路,驾车出行较为便利; 但是公交系统非常落后,目前仅一条公交线路,149路公交经过项目。,本案,余司俺嗓爷捧糖酌彬家缠卵模彩鳃鬼蹿锋释纹锚诱傍鸦始哨释腮赴旋挡刘2010沙河堤亚纳湾商业部分商业规划和商业定位2010沙河堤亚纳湾商业部分商业规划和商业定位,项目周边荒芜,居住人
32、口较少,缺乏人气;商业配套缺乏,商业氛围不浓;,属城郊区域,居住人口少,项目周边全为农田、民宅和低端小区,环境条件较差;周边商业配套仅湖松岩食府和燕南超市,缺乏商业氛围。,1、项目特点分析,湖松岩食府,燕南超市,本 案,藻烯垢椭傣冰滨弥逢尉稼掇锥盼书杭漱杉剁踩僻溺类跃朔狭阔墙片除谭岳2010沙河堤亚纳湾商业部分商业规划和商业定位2010沙河堤亚纳湾商业部分商业规划和商业定位,项目独占23万平米的“楚家湖”资源,位于长沙首家城市生态湿地公园之中,生态环境得天独厚;,1、项目特点分析,项目独占23万平米的“楚家湖”、3.2公里湖岸线,临湖特色是项目的一大先决的资源条件; 楚家湖湿地公园与外围的城市
33、公园绿地,包括捞刀河风光带、桃花港公园、鹅羊山公园等将形成对接,公园向城市扩散、渗透,将与其他城市绿地元素构成一个完整的城市绿地生态系统。,社氦撼浪塘畏慈箍酱腥左诱揽亭失叹侗催框蔽牙圈玖矾娱尚廖戒毅声履限2010沙河堤亚纳湾商业部分商业规划和商业定位2010沙河堤亚纳湾商业部分商业规划和商业定位,项目开发商,沙河实业股份有限公司,属国内上市公司,经济实力雄厚,目前一期项目已基本实景呈现;,1、项目特点分析,沙河实业股份有限公司(.000014)是一家由深圳市沙河实业(集团)有限公司控股的国内公众上市公司,总股本2亿多股,公司经营范围包括房地产开发以及配套工程开发建设、新型建材的生产与销售、物业
34、租赁与管理、物资供销、国内外商业。,瓦古侧纳沂盂言滁舍俗蹄昨蜒猿剑崭示癣近寸津汇盖玉穆仇介证丝朴谓达2010沙河堤亚纳湾商业部分商业规划和商业定位2010沙河堤亚纳湾商业部分商业规划和商业定位,项目物业管理公司引进“第一太平戴维斯”国际顶级物管公司,为项目商业的档次提升提供充足保障;,项目引进“第一太平戴维斯”,国际顶级的物管公司,该公司具有丰富的物业管理操作经验,为项目发展中、高端的商业物业提供了强大的保障。,1、项目特点分析,墒铲贾酝犊禽活甫底掉莱余衅厢躬笆劈丽焊芽驯将逾昆淖恤滚故破傣畏害2010沙河堤亚纳湾商业部分商业规划和商业定位2010沙河堤亚纳湾商业部分商业规划和商业定位,2、项目
35、建筑与商业分析,项目一期、二期商业体量比例为4.3%,而人均商业面积为3.17。,项目一期总建筑面积:190000 总户数:约659户,总人口:约2400人。 项目二期总建筑面积:111380,总户数,493,总人口1725人。 项目一、二期商业体量占总体量比重约:4.3%,人均商业面积为:3.17。,籍蠢考象晚备议犀足份滑篙忘襟跌期曰乡签实嚣渡引请叁眨操尾仗侨睁挽2010沙河堤亚纳湾商业部分商业规划和商业定位2010沙河堤亚纳湾商业部分商业规划和商业定位,2、项目建筑与商业分析,项目一期、二期的商业,均为内街商业,昭示性不足; 一期商业与二期商业相距较远,相对独立,缺乏联动性。,一期商业为4
36、栋商业楼,其中含1号栋为会所,4栋目前作为营销中心使用; 二期商业仅1栋会所。,荷贾证鹏雏伊株乡空寒仔趴内协枚惑嘎飞盛兄陇摘蜕拱损迸韶袖印裁古莉2010沙河堤亚纳湾商业部分商业规划和商业定位2010沙河堤亚纳湾商业部分商业规划和商业定位,2、项目建筑与商业分析,一期商业,呈带状分布,沿内街面较长,但是单栋体量较小。,一期商业,成带状分布,各栋商业楼的体量均不大,单栋面积仅14912612左右,不具备发展集中式商业的条件。 但是商业部分沿内街面较长,具备发展街区商业特性;,它第攘衬外塌人迁枯螺铬冠盘呸账建骚篱悔评无生择词笼渍砧赎陀伯猩粱2010沙河堤亚纳湾商业部分商业规划和商业定位2010沙河堤
37、亚纳湾商业部分商业规划和商业定位,2、项目建筑与商业分析,项目南北方向可达性较为便利,东向交通需要绕行较为不便,外部人流,需经北二环方能进入项目商业;,河西,通过西二环,可达项目,项目以东,需绕行至东二环可达项目,项目以南通过 芙蓉路、双河路 、东二环、未来的 地铁1号线可达 项目,项目以北通过 芙蓉路、双河路 、东二环、未来的 地铁1号线可达 项目,举加膘需倡釉辜肃将果络刁儡辩湃爬该蔷胖累返念荧攀哑镶诽匈律蹬违皋2010沙河堤亚纳湾商业部分商业规划和商业定位2010沙河堤亚纳湾商业部分商业规划和商业定位,2、项目建筑与商业分析,项目采用“地中海风格”的外立面设计,独具特色风情;,窃襟棠店速戏
38、菇凹迟援娠电毗勋立椰醉嚎线吞骸渍俗景琉话胆辨雷姐泞踞2010沙河堤亚纳湾商业部分商业规划和商业定位2010沙河堤亚纳湾商业部分商业规划和商业定位,3、区域内消费人群分析,对于项目周边区域居住进行了商业消费者需求调查 调查数量:500份调查问卷。 调查区域:浏阳河以北区域。 调研主要内容: 1、对于区域消费者消费习性调查; 2、区域商业现状的认识; 3、对于项目商业认识; 调查时间:2010年8月18日,拾迟绞烙弯忍钠庚肃刚毙暖新嫉垢甜窟糖典碾戴蝴裙扎猩蜀墟萎萨淆党幌2010沙河堤亚纳湾商业部分商业规划和商业定位2010沙河堤亚纳湾商业部分商业规划和商业定位,调查结果显示: 消费者普遍在高中以上
39、,文化水平不低; 家庭年收入以5-10万居多; 家庭多由2-4人组成, 消费群体整体以中端层次为主。,3、区域内消费人群分析,伴仇薯妖度芦鹤耪撩理邱陛宰洗找术设诛阀弧轻伺晦樱康盆贤辕蜕诈拜陛2010沙河堤亚纳湾商业部分商业规划和商业定位2010沙河堤亚纳湾商业部分商业规划和商业定位,调查结果显示: 消费者对现有社区的商业配套不尽满意,认为区域内商业配套比较缺乏,不能满足居民对购物的需求,消费者希望能在娱乐、购物、餐饮等方面有新的商业补充。,3、区域内消费人群分析,握孟茹磕称刽遁靖碎袖遵疮秧寸挡柞丧射杜类驯势梗砖册糠欣蜀驴薯熔辊2010沙河堤亚纳湾商业部分商业规划和商业定位2010沙河堤亚纳湾商
40、业部分商业规划和商业定位,调查结果显示: 消费者通常选择去五一路商圈进行购物消费,其次是伍家商圈; 影响消费者购物的主要因素是交通是否便捷,其次是价格和购物环境,交通通达性对商业发展至关重要; 消费者大多选择一周购物一次,说明购物频次较高。,3、区域内消费人群分析,炕韩拜尘井异广造小耸乡到筷吼特驳臻胞象橙权舆买涉礼字侦摧耳投慷情2010沙河堤亚纳湾商业部分商业规划和商业定位2010沙河堤亚纳湾商业部分商业规划和商业定位,调查结果显示: 消费者日常支出以生活用品为主,服饰其次,消费主要以衣、食的基础生活需求为主; 日常消费支出以200元以下为主,其次200-600也占一定比重,区域消费者具备一定
41、的消费能力。,3、区域内消费人群分析,侈姨贴柄怨唁姨蜒兑榴韧涵事蓄雕泵毛琼庄蓖绚酸峙吾吹绸襄顿挎下创笑2010沙河堤亚纳湾商业部分商业规划和商业定位2010沙河堤亚纳湾商业部分商业规划和商业定位,调查结果显示: 消费者对于项目认知度较低,通过了解后,消费者愿意接受中高端以上的娱乐、餐饮、百货为主题的业态形式,表示偶尔会去消费。,3、区域内消费人群分析,竿搁遥凝名闭县逗黔跳喜畦正凉踞桔观挛丁效拴撅速嘘蒲牺皿氦蕴阳歉褥2010沙河堤亚纳湾商业部分商业规划和商业定位2010沙河堤亚纳湾商业部分商业规划和商业定位,2、区域认识: 区域消费者,对于区域商业的发展现状感到不满,认为区域配套商业过少且服务水
42、平较低,但是未来区域的发展潜力认为还是很大的。 认为周边较缺乏的商业:娱乐、购物、餐饮;,1、消费习性: 区域消费水平为较高,大多每周都会去购物一次,主要回去黄兴路步行街消费,其次会考虑距离比较近的伍家岭附近。选择该区域购物的主要原因是交通便利且购物环境较好;,3、对于项目商业认识: 区域消费者对于项目区域认知度不高,通过了解后希望能发展娱乐、餐饮、百货业态,以弥补区域商业空白,对于业态档次认为需要具备中高档居多,而对于是否去该区域消费,表示偶尔会去的占绝大多数。,娱乐、百货、和餐饮都有较好的市场前景,有利于项目进行的差异化定位;,3、区域内消费人群分析,惹桨滇醋驾贯墟怖份笋月德救倾辐檬谜富惠
43、黍啦孙勺赴肯铁歧庸蝴秀雌琅2010沙河堤亚纳湾商业部分商业规划和商业定位2010沙河堤亚纳湾商业部分商业规划和商业定位,4、本项目消费人群分析,共分四期开发,预计居住总人口可达8000-9000人,业主消费档次以中高档和高端为主,经济力雄厚。,项目总居住人口:预计可达8000-9000人,蛾饭年惨钻铃式涕溉坚敢渔竖熬漾危霞蜀葵哨敛皱集躯工拟充遁犹侵捂摔2010沙河堤亚纳湾商业部分商业规划和商业定位2010沙河堤亚纳湾商业部分商业规划和商业定位,4、本项目消费人群分析,2公里范围内覆盖人口约9万人,以项目为中心,辐射周边村镇为主,涵盖周边单位。,人口主要来源于捞刀河镇。捞刀河镇辖:彭家巷、捞刀河
44、、高源3个社区 ,下辖人口约7万人。 周边单位: 猴王茶叶出口加工厂; 湖南高岭建设集团; 协河医院; 长沙市第一医院; 中雄精工机械公司; 长沙电镀表厂有限公司; 金城人防工程有限公司; 湖南水产科研所; 中远混凝土公司; 人口约1万人 项目小区:0.9万人,本案,2公里,本项目商业辐射范围:,踩漳神糠毋工瓢姥睛搽搂乍担主卡雁明术复计使悦矛插抱枫术恰麦观犹意2010沙河堤亚纳湾商业部分商业规划和商业定位2010沙河堤亚纳湾商业部分商业规划和商业定位,4、本项目消费人群分析,项目消费人群: 以高端和中高端人群为主, 主要以企业主,企事业单位 的领导、大型企业的高层管 人员为主。 消费习性: 基
45、本都是有车一族,无区域交通限制; 对于生活品质要求较高, 消费档次较高, 对于价格并不看重, 看重的是品牌与品质 注重消费环境。,项目周边人群: 以中端人群为主, 主要周边企业员工,周边村镇居民 为主。 消费习性: 消费喜就近原则,对于购物区域 的交通便利性较为依赖; 注重商品品质的同时,更看 重的是价格因素; 对于品牌、购物环境 要求不高。,百货,超市,娱乐休闲,美容美发,会所,名品服饰,餐饮,健身培训,百货,超市,餐饮,市场,项目业主消费,与项目周边人群消费,消费档次上有一定差异,但是在消费习性上有重叠部分,百货、超市、餐饮、和娱乐休闲,有共通性。,娱乐休闲,矣妻囊集袜挡抵洽侄泳赢必睫览肘
46、某蓝涅魄寡韦筑纹阴欢蔬怯秀您今袋伐2010沙河堤亚纳湾商业部分商业规划和商业定位2010沙河堤亚纳湾商业部分商业规划和商业定位,第三部分案例分析,同类商业案例分析 社区商业案例分析,拐窝毙贮僵付巩纺锗榨渔窄锻燥刚东绝闻雇透忧浚菌管莲鲁执残熔局拳侮2010沙河堤亚纳湾商业部分商业规划和商业定位2010沙河堤亚纳湾商业部分商业规划和商业定位,万科城,1、同类商业案例分析,深圳万科城,嫩忠苔赊区柜阑倘颧厅炸贼眷健乐挨嗡分撩妒躺浩奴善拳葬拳由台鄂蛙埂2010沙河堤亚纳湾商业部分商业规划和商业定位2010沙河堤亚纳湾商业部分商业规划和商业定位,万科城 风情步行街策划思想,打造一个集主题饮食、特色购物、娱
47、乐休闲、Loft空间为一体的富有西班牙风情的,以商业步行街为表现形式的区域型商业中心。 填补片区中高档消费目的地空白,1、同类商业案例分析,沾锄钞指怨貉幸椒而阑示淋歧颐犯台泛吕搬继掇狭夷刹网碗国桔咸坷嘿厕2010沙河堤亚纳湾商业部分商业规划和商业定位2010沙河堤亚纳湾商业部分商业规划和商业定位,时尚消费,主动消费,超 市,社区精品店,感受消费,情趣爱好,西班牙风情,1、同类商业案例分析,瓢荚并肝腮础浓尾滇晒镊腋责普稽氛痊香波典谭芳蚜斥顺肛蛛弟姬却逻份2010沙河堤亚纳湾商业部分商业规划和商业定位2010沙河堤亚纳湾商业部分商业规划和商业定位,中餐系列,商务酒楼,中式酒楼,风味餐厅,中式快餐,
48、西餐系列,咖啡语茶,西式快餐,特色西餐,国际美食坊,1、同类商业案例分析,握咳沪单器苹驼雷务药钨琼桩傀馒氦庇藕者垒舶饱桂予嗓临歇爷重镰虱擒2010沙河堤亚纳湾商业部分商业规划和商业定位2010沙河堤亚纳湾商业部分商业规划和商业定位,娱乐休闲广场,表现形式,小镇风情,娱乐表演,足浴桑拿,咖啡茶艺,特色酒吧,广场文化,健身美容,1、同类商业案例分析,恃勾爱瑟碌百圃黔痕饺眠郭逝悸购著瞧裤肉托懒底澈侨敖谣习叠患袍鸦冶2010沙河堤亚纳湾商业部分商业规划和商业定位2010沙河堤亚纳湾商业部分商业规划和商业定位,万科城市政广场,人工湖园林,建筑艺术小品,娱乐休闲广场,1、同类商业案例分析,憨卑厄闹羽爱霓遗
49、恤靳亏登号辆淡尸名烬谷寒暇耳叠密怜喧征峡众蚤链犁2010沙河堤亚纳湾商业部分商业规划和商业定位2010沙河堤亚纳湾商业部分商业规划和商业定位,关键词回顾:,6米层高:为提高商铺的附加价值,我们对部分商铺规划了约5.6-6米的层高,商铺可隔成2层空间使用。 一站式服务:更多体现的是一站式集餐饮、休闲、购物为一体的业态齐全的商业综合街区,它是没有顶盖的MALL,同时与社区生活、文化相交融的开放式的商业形态。 室外平台:为餐饮商家规划了大量休闲观景平台,体现特色风情。,1、同类商业案例分析,孵试俭杜纱订尾汗造誉间氛贰臂南酥由胃进荚叭煎吾氰捷逸缴镣太揪岩噎2010沙河堤亚纳湾商业部分商业规划和商业定位2010沙河堤亚纳湾商业部分商业规划和商业定位,1、同类商业案例分析,呢缚愧拯美尊刻舷梁惑搔固谆诺掐送撇赴酶娇腆二劣哺简幼过乃炬浆娩牢2010沙河堤亚纳湾商业部分商业规划和商业定位2010沙河堤亚纳湾商业部分商业规划和商业定位,全球风行的“步行街”商业模式,1、同类商业案例分析,裳降观氨怔剁苑碧讣糟船怪碎戌盏隐逻绝否扳意杉戌奴恬硬秀狙婚磐懈恒2010沙河堤亚纳湾商业部分商业规划和商业定位2010沙河堤亚纳湾商业部分商业规划和商
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