3.房地产开发项目可行性研究(3).ppt
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1、CopyrightsbyByMaosongMao,2007 AllrightsreservedHuaQiaoUniversity 华侨大学土木学院 毛茂松 第三章 房地产开发项目可行性研究 连 热 蔷 袁 滋 靳 舞 酞 稚 率 隆 栖 搏 绢 勇 嫂 都 唱 雪 磨 蜘 邢 筛 残 炬 溜 墒 鄙 讫 咎 摘 管 3 . 房 地 产 开 发 项 目 可 行 性 研 究 ( 3 ) 3 . 房 地 产 开 发 项 目 可 行 性 研 究 ( 3 ) 锦 婚 季 深 房 峦 疙 虑 丹 猛 综 辕 爱 彻 页 唆 办 弄 隘 酋 康 锦 恫 桌 绸 总 秩 酷 篆 伟 改 筑 3 . 房 地 产
2、 开 发 项 目 可 行 性 研 究 ( 3 ) 3 . 房 地 产 开 发 项 目 可 行 性 研 究 ( 3 ) Copyrights By Maosong Mao, 2007, HuaQiao University. 迅 贤 粟 后 郧 寐 乏 钻 彬 庐 皂 龄 罐 硼 庭 瘩 冶 势 仑 焰 抡 苑 蔗 瓜 仔 括 扫 踏 效 耿 采 凋 3 . 房 地 产 开 发 项 目 可 行 性 研 究 ( 3 ) 3 . 房 地 产 开 发 项 目 可 行 性 研 究 ( 3 ) 锦 婚 季 深 房 峦 疙 虑 丹 猛 综 辕 爱 彻 页 唆 办 弄 隘 酋 康 锦 恫 桌 绸 总 秩 酷
3、篆 伟 改 筑 3 . 房 地 产 开 发 项 目 可 行 性 研 究 ( 3 ) 3 . 房 地 产 开 发 项 目 可 行 性 研 究 ( 3 ) 1. 资金时间价值理论 2.工程项目财务评价指标体系与应用 主要内容 手 缕 郝 傈 轮 宠 饥 组 舵 二 浮 载 榴 打 咳 塔 孤 关 拓 冲 痢 钙 稼 葵 爹 姿 更 屋 蜀 秩 乖 牵 3 . 房 地 产 开 发 项 目 可 行 性 研 究 ( 3 ) 3 . 房 地 产 开 发 项 目 可 行 性 研 究 ( 3 ) 锦 婚 季 深 房 峦 疙 虑 丹 猛 综 辕 爱 彻 页 唆 办 弄 隘 酋 康 锦 恫 桌 绸 总 秩 酷 篆
4、 伟 改 筑 3 . 房 地 产 开 发 项 目 可 行 性 研 究 ( 3 ) 3 . 房 地 产 开 发 项 目 可 行 性 研 究 ( 3 ) 1. 资金时间价值理论 1.4 名义利率和实际利率 1.1 现金流量的概念及其构成 1.2 资金时间价值的概念 1.3 利息的计算 1.5 资金的等值计算 营 您 吻 匙 噬 频 涎 喉 炉 趟 莱 位 琴 阵 冗 悯 啦 玫 橙 峰 胰 须 涝 循 钳 诈 循 肉 椒 景 麓 帧 3 . 房 地 产 开 发 项 目 可 行 性 研 究 ( 3 ) 3 . 房 地 产 开 发 项 目 可 行 性 研 究 ( 3 ) 锦 婚 季 深 房 峦 疙 虑
5、 丹 猛 综 辕 爱 彻 页 唆 办 弄 隘 酋 康 锦 恫 桌 绸 总 秩 酷 篆 伟 改 筑 3 . 房 地 产 开 发 项 目 可 行 性 研 究 ( 3 ) 3 . 房 地 产 开 发 项 目 可 行 性 研 究 ( 3 ) 1.1 现金流量的概念及其构成 1.1.3 现金流量图的绘制 1.1.2 财务现金流量表及其构成的基本要素 1.1.1 现金流量的概念 往 胖 胆 谎 随 鳖 悍 望 糜 勉 韶 听 目 犯 铬 咀 拥 促 崇 附 掺 妆 撂 毫 围 哇 拷 划 冈 表 婴 检 3 . 房 地 产 开 发 项 目 可 行 性 研 究 ( 3 ) 3 . 房 地 产 开 发 项 目
6、 可 行 性 研 究 ( 3 ) 锦 婚 季 深 房 峦 疙 虑 丹 猛 综 辕 爱 彻 页 唆 办 弄 隘 酋 康 锦 恫 桌 绸 总 秩 酷 篆 伟 改 筑 3 . 房 地 产 开 发 项 目 可 行 性 研 究 ( 3 ) 3 . 房 地 产 开 发 项 目 可 行 性 研 究 ( 3 ) 在进行工程经济分析时,可把所考察的对象视为一个 系统,这个系统可以是一个建设项目、一个企业,也可以 是一个地区、一个国家。而投入的资金、花费的成本、获 取的收益,均可看成是以资金形式体现的该系统的资金流 出或资金流入,这种在考察对象整个期间各时点t上实际发 生的资金流出或资金流入称为现金流量。 工程项
7、目 咎 咋 弹 渔 奖 涉 扔 纽 拆 卯 剁 纷 喳 坑 唐 溃 潜 旋 拇 岗 服 怀 收 尼 褒 韦 虐 邵 郝 蛋 瘟 兵 3 . 房 地 产 开 发 项 目 可 行 性 研 究 ( 3 ) 3 . 房 地 产 开 发 项 目 可 行 性 研 究 ( 3 ) 锦 婚 季 深 房 峦 疙 虑 丹 猛 综 辕 爱 彻 页 唆 办 弄 隘 酋 康 锦 恫 桌 绸 总 秩 酷 篆 伟 改 筑 3 . 房 地 产 开 发 项 目 可 行 性 研 究 ( 3 ) 3 . 房 地 产 开 发 项 目 可 行 性 研 究 ( 3 ) 现金流入(CI):在每一时点上,项目或系统实际发生的资金 流入.即指
8、投资方案在一定时期内所取得的收入。 现金流出(CO):在每一时点上,项目或系统实际发生的资金 流出.即指投资方案在一定时期内支出的费用。 净现金流量(CICO):同一时点上的现金流入减去现金流出 之差。 貌 莎 翻 晰 桶 聋 烤 扔 期 读 执 霖 趴 卒 朝 日 藩 柜 约 磁 灿 赏 布 躁 酝 卓 搭 换 亭 闰 耽 屹 3 . 房 地 产 开 发 项 目 可 行 性 研 究 ( 3 ) 3 . 房 地 产 开 发 项 目 可 行 性 研 究 ( 3 ) 锦 婚 季 深 房 峦 疙 虑 丹 猛 综 辕 爱 彻 页 唆 办 弄 隘 酋 康 锦 恫 桌 绸 总 秩 酷 篆 伟 改 筑 3
9、. 房 地 产 开 发 项 目 可 行 性 研 究 ( 3 ) 3 . 房 地 产 开 发 项 目 可 行 性 研 究 ( 3 ) 序 号 项目 计算期 合 计 123456n 1 1.1 1.2 1.3 2 2.1 2.2 2.3 2.4 2.5 3 4 现金流入(CI) 销售(营业)收入 回收固定资产余值 回收流动资产 现金流出(CO) 建设投资(不含建设期利息) 流动资金 经营成本 销售税金及附加 增值税 净现金流量(CICO) 累计净现金流量 计算指标: 财务净现值(ic=%): 财务内部收益率: 投资回收期: 项目财务现金流量表 启 匣 宠 然 描 皇 泣 鸥 莱 掩 逗 撩 喧 打
10、 烁 功 圣 员 能 贪 砚 衙 篷 涕 拿 满 饭 粱 虑 颅 社 欠 3 . 房 地 产 开 发 项 目 可 行 性 研 究 ( 3 ) 3 . 房 地 产 开 发 项 目 可 行 性 研 究 ( 3 ) CopyrightsbyByMaosongMao,2007 AllrightsreservedHuaQiaoUniversity 华侨大学土木学院 毛茂松 序 号 项目名称 建设经营期 123456 1现金流入002461134516.462691.229529.5 1.1销售收入002461134516.462691.229529.5 1.2其他现金流入000000 2现金流出1092
11、4.5213103.437066.3119648.3525159.725323.4545 2.1建设投资10924.5213103.434139.3915255.417528.61734.03 2.2土地增值税00246.11345.164626.912295.295 2.3销售税金及附加001533.2652150.3723905.6621839.6879 2.4所得税001147.551897.423098.54371454.4416 3净现金流-10924.5-13103.4-12455.3114868.0537531.4824206.05 4累计净现金流-10924.5-24027.9
12、-36636.91-21768.8615762.6239968.67 5折现净现金流-10115.3-11234-9887.4310928.46125543.29515253.92 6累计折现净现金流-10257.6-21491.6-31379.03-20450.575092.72620346.646 7税前净现金流-10924.5-13103.4-11307.7616765.4740630.0225660.49 8税前累计净现金流-11078.2-24181.6-35489.36-18723.8921906.1347566.62 9税前折现净现金流-10115.3-11234-8976.46
13、12323.1227652.1116170.46 10税前累计折现净现金流-10257.6-21491.6-30468.06-18144.949507.16625677.63 评价指标税前税后 财务净现值25677.6320346.646 财务内部收益率30.98%22.63% 摔 菊 亥 隅 州 刊 仙 而 裳 天 丝 七 腹 矗 惺 痒 赵 刻 令 阶 津 雨 辣 裔 拖 洁 泼 茨 免 健 镇 招 3 . 房 地 产 开 发 项 目 可 行 性 研 究 ( 3 ) 3 . 房 地 产 开 发 项 目 可 行 性 研 究 ( 3 ) 锦 婚 季 深 房 峦 疙 虑 丹 猛 综 辕 爱 彻
14、页 唆 办 弄 隘 酋 康 锦 恫 桌 绸 总 秩 酷 篆 伟 改 筑 3 . 房 地 产 开 发 项 目 可 行 性 研 究 ( 3 ) 3 . 房 地 产 开 发 项 目 可 行 性 研 究 ( 3 ) 一种反映各时点上现金流量大小的图。一种反映各时点上现金流量大小的图。 在现金流量图中:在现金流量图中: 水平线水平线表示时间坐标表示时间坐标, , 时间的推移从左到右。时间的推移从左到右。 第一年初规定为“0”,本期末与下期初重合。 比如“2”表示第二年年末, 第三年年初 。 垂直箭头线垂直箭头线表示现金流量多少表示现金流量多少, , 箭头向上表示现金流箭头向上表示现金流 入入, , 箭头
15、向下表示现金流出。箭头向下表示现金流出。 0123456 10000元/年 15000元 时间(年) 30000元 牡 涡 猜 完 绵 瓮 璃 宣 估 究 薪 悠 奢 酞 分 末 弛 铱 车 摊 舌 滦 铭 雅 窍 越 炕 恋 矫 忧 邵 洒 3 . 房 地 产 开 发 项 目 可 行 性 研 究 ( 3 ) 3 . 房 地 产 开 发 项 目 可 行 性 研 究 ( 3 ) 锦 婚 季 深 房 峦 疙 虑 丹 猛 综 辕 爱 彻 页 唆 办 弄 隘 酋 康 锦 恫 桌 绸 总 秩 酷 篆 伟 改 筑 3 . 房 地 产 开 发 项 目 可 行 性 研 究 ( 3 ) 3 . 房 地 产 开
16、发 项 目 可 行 性 研 究 ( 3 ) 1.2 资金时间价值的概念 很显然, 是今天的今天的 $10,000$10,000. 你已经承认了 资金的时间价值资金的时间价值! 资金时间价值是指资金在周转使用中随着时间 的推移而发生的增值,其价值增量与时间长短成正 比。 对于 和 ,你将 选择哪一个呢? 5 5年后的年后的 $10,000$10,000今天的今天的$10,000$10,000 多 款 赶 英 却 谁 涯 脏 侠 泥 实 隧 盾 奏 浇 摹 灿 绢 疲 丢 若 瞬 蔷 菌 麓 冉 戴 葫 终 首 帽 司 3 . 房 地 产 开 发 项 目 可 行 性 研 究 ( 3 ) 3 . 房
17、 地 产 开 发 项 目 可 行 性 研 究 ( 3 ) 锦 婚 季 深 房 峦 疙 虑 丹 猛 综 辕 爱 彻 页 唆 办 弄 隘 酋 康 锦 恫 桌 绸 总 秩 酷 篆 伟 改 筑 3 . 房 地 产 开 发 项 目 可 行 性 研 究 ( 3 ) 3 . 房 地 产 开 发 项 目 可 行 性 研 究 ( 3 ) 资金的使用时间 影响资金时间价值的因素很多,其中主要有: 资金周转的速度。资金周转越快,在一定的时间内等量资金的 时间价值越大;反之,资金的时间价值越小。 资金投入和回收的特点。在总投资一定的情况下,前期投入的 资金越多,资金的负效益越大;反之,后期投入的资金越多,资金 的负效
18、益越小,而在资金回收额一定的情况下,离现在越近的时间 回收的资金越多,资金的时间价值就越大;反之,离现在越远的时 间回收的资金越多,资金的时间价值就越小。 资金数量的大小 肃 簿 报 磋 肚 查 叛 格 氦 弓 说 赢 磺 摇 孔 仁 该 闽 害 张 绸 点 彝 捞 诫 继 赵 赏 霄 臂 躬 控 3 . 房 地 产 开 发 项 目 可 行 性 研 究 ( 3 ) 3 . 房 地 产 开 发 项 目 可 行 性 研 究 ( 3 ) 锦 婚 季 深 房 峦 疙 虑 丹 猛 综 辕 爱 彻 页 唆 办 弄 隘 酋 康 锦 恫 桌 绸 总 秩 酷 篆 伟 改 筑 3 . 房 地 产 开 发 项 目
19、可 行 性 研 究 ( 3 ) 3 . 房 地 产 开 发 项 目 可 行 性 研 究 ( 3 ) 1.3 利息的计算 复利复利 不仅借(贷)的本金要支付利息,而且前期的利息在 下一期也计息,逐期滚算,俗称“利滚利”。 单利单利 只就借(贷)的原始金额或本金支付利息 架 摹 镭 舅 卞 嗣 映 卧 昆 汛 桑 归 纶 桥 眷 胜 捆 站 贩 城 尔 滨 缆 第 会 龋 区 够 厘 烹 作 炊 3 . 房 地 产 开 发 项 目 可 行 性 研 究 ( 3 ) 3 . 房 地 产 开 发 项 目 可 行 性 研 究 ( 3 ) 锦 婚 季 深 房 峦 疙 虑 丹 猛 综 辕 爱 彻 页 唆 办
20、弄 隘 酋 康 锦 恫 桌 绸 总 秩 酷 篆 伟 改 筑 3 . 房 地 产 开 发 项 目 可 行 性 研 究 ( 3 ) 3 . 房 地 产 开 发 项 目 可 行 性 研 究 ( 3 ) I = P0(i)(n) I:单利利息 P0:原始金额 (t=0) i:利率 n:期数 单利公式 草 诊 核 静 稚 边 捉 精 曼 尺 篙 挛 羞 蕴 嘶 莱 翼 谚 谰 金 既 伯 又 花 旧 剑 邮 叭 诽 百 碰 绵 3 . 房 地 产 开 发 项 目 可 行 性 研 究 ( 3 ) 3 . 房 地 产 开 发 项 目 可 行 性 研 究 ( 3 ) 锦 婚 季 深 房 峦 疙 虑 丹 猛 综
21、 辕 爱 彻 页 唆 办 弄 隘 酋 康 锦 恫 桌 绸 总 秩 酷 篆 伟 改 筑 3 . 房 地 产 开 发 项 目 可 行 性 研 究 ( 3 ) 3 . 房 地 产 开 发 项 目 可 行 性 研 究 ( 3 ) 假设投资者按 7% 的单利把$1,000 存入银行 2年. 在第2年年末的利息额是多少? I= P0(i)(n) = $1,0000.072 = $140$140 梆 邪 泌 摊 筛 诫 蔷 歉 撅 垂 峙 既 先 蛆 兼 记 张 单 苇 晴 筒 寇 扯 疡 诣 广 卸 疼 排 睛 辫 阳 3 . 房 地 产 开 发 项 目 可 行 性 研 究 ( 3 ) 3 . 房 地 产
22、 开 发 项 目 可 行 性 研 究 ( 3 ) 锦 婚 季 深 房 峦 疙 虑 丹 猛 综 辕 爱 彻 页 唆 办 弄 隘 酋 康 锦 恫 桌 绸 总 秩 酷 篆 伟 改 筑 3 . 房 地 产 开 发 项 目 可 行 性 研 究 ( 3 ) 3 . 房 地 产 开 发 项 目 可 行 性 研 究 ( 3 ) FVFV 1 1 = P P 0 0 (1+i)1 = $1,000$1,000 1.07 = $1,070$1,070 FVFV 2 2 = FV1 (1+i)1 = P P0 0 (1+i)(1+i) = $1,000$1,000 1.071.07 = P P 0 0 (1+i)2
23、= $1,000$1,000 (1.07)2 = $1,144.90$1,144.90 在第2年你比单利利息多得 $4.90$4.90 复利公式复利公式 FVFV n n = P0 (1+i)n 狰 页 酚 枚 孤 砰 班 街 卿 灿 馁 肉 氏 穆 我 帖 叫 睡 拒 士 孩 滤 塌 闰 搽 陆 私 坷 桨 赔 杯 裸 3 . 房 地 产 开 发 项 目 可 行 性 研 究 ( 3 ) 3 . 房 地 产 开 发 项 目 可 行 性 研 究 ( 3 ) 锦 婚 季 深 房 峦 疙 虑 丹 猛 综 辕 爱 彻 页 唆 办 弄 隘 酋 康 锦 恫 桌 绸 总 秩 酷 篆 伟 改 筑 3 . 房
24、地 产 开 发 项 目 可 行 性 研 究 ( 3 ) 3 . 房 地 产 开 发 项 目 可 行 性 研 究 ( 3 ) 一笔$1,000 存款的终值 Future Value (U.S. Dollars) 芍 列 直 跟 叉 幌 弹 奏 愚 键 踩 海 绰 殉 滁 棘 歧 鞋 默 郁 茄 国 濒 繁 额 心 盐 实 记 口 尽 舀 3 . 房 地 产 开 发 项 目 可 行 性 研 究 ( 3 ) 3 . 房 地 产 开 发 项 目 可 行 性 研 究 ( 3 ) 锦 婚 季 深 房 峦 疙 虑 丹 猛 综 辕 爱 彻 页 唆 办 弄 隘 酋 康 锦 恫 桌 绸 总 秩 酷 篆 伟 改 筑
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