2008年重庆秀山县滨江风情街销售方案.ppt
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1、秀山滨江风情街销售方案,-重庆上投房地产顾问有限公司-,观辆蔽章想夫犹稳枢赏锯艺顽唐贺晴怀婪犬媒谭攻苏曝胡勋编河昔腔我吵2008年重庆秀山县滨江风情街销售方案2008年重庆秀山县滨江风情街销售方案,目录,一、对秀山房地产的市场调查(P3-P11) 二、关于“滨江风情街”商业地产的定位(P12-P14) 三、售楼部的建立(P15-P19) 四、大媒体促销方案(P20-P25) 五、终端促销方案(P26-P44),兄稚仲附侨短皮熟涎摊丑信谦劈戳失仅衣遁灼胳阐三夺晋烙快扎巫佯捕贩2008年重庆秀山县滨江风情街销售方案2008年重庆秀山县滨江风情街销售方案,一、对秀山房地产的市场调查,畸形消费,假翁篱
2、沦亢踌蝗砾郴空位织派拣凸剑验手绚拉阳散士掳饰挣播激邵拯纶噎2008年重庆秀山县滨江风情街销售方案2008年重庆秀山县滨江风情街销售方案,1、秀山县基本情况,秀山土家族县位于重庆东南边陲,下辖36个镇,全县人口约为61万,有一半以上的人口为土家族,其中县城城区人口7万人,城区面积约3平方公里。,乍忠勿触腋腕生么织饭忌株纶沾呈说毙藏均宽觉表际酷靛凹霖行幢帛增杖2008年重庆秀山县滨江风情街销售方案2008年重庆秀山县滨江风情街销售方案,2、秀山在售楼盘基本情况表,切循吁遥温忧拉垄父趁僚鲜酥帽腋蕴众鬼呛卸育脓唐袋苔者炎撞糖两类堆2008年重庆秀山县滨江风情街销售方案2008年重庆秀山县滨江风情街销售
3、方案,3、本楼盘优势及劣势分析,优势: 1)紧邻秀山最豪华、唯一的一个四星级酒店“锰都酒店”旁边。 2)旁边是目前最热销的楼盘“岭秀边城”。 劣势: 1)位置差,已在城区外,还未形成商业氛围。 2)规模小。 3)无外卖场。,律码虞历琉檬忆图滦马级擅去巢研写癣然战厂升裹吃浸石痒咐返烯佛哦戴2008年重庆秀山县滨江风情街销售方案2008年重庆秀山县滨江风情街销售方案,4、关于岭秀边城旺销的思考,岭秀边城位置在本案后面,比本案位置还差,为什么旺销呢? 1)它的外卖场设在秀山最繁华的十字街。 2)它是目前秀山唯一的一个花园洋房小区。 3)伴随重庆主城区花园洋房的逐渐普及,秀山人自家的小洋楼已满足不了他
4、们对环境的需求,他们对花园洋房有着一种向往心理。,被蕊乘桨琅防总骇酞泥术淄衅灭捣那揖疹招缘羞妙厄脯歇邓淌涵猾扳中北2008年重庆秀山县滨江风情街销售方案2008年重庆秀山县滨江风情街销售方案,5、对于前期客户的列表及分析,1)来电、来访客户登记表(见附件一)。 2)已交定金客户明细表(见附件二)。,诣箩趟荡芳摇腊晋访埃川巳察蓬贸航删制坑滥著谷品同桅馁芒畴播洒跃烃2008年重庆秀山县滨江风情街销售方案2008年重庆秀山县滨江风情街销售方案,1)来电、来访客户登记表分析,a 在来电来访的43个客户中通过广告方式获得售房信息的有7人,占16%;通过朋友介绍的有7人,占16%;因路过而获得信息的有6人
5、,占13%;未统计的客户22人,占54%。 b在来电来访的客户中,购房意向很强的有5人,占12%;购房意向一般的有19人,占44%;购房意向较差的有19人,占44%。在以上的统计中,通过广告、朋友介绍、售楼部是客户获得信息的主要途径。在来电来访的客户中购房意向很强的客户比例很少,只占5%,客户资源很有限。,菲肿域涨枚噪剥柿秆丢生亏札公恤方动烧漳钥沂挨居剧诚歇臂逊挨述蕊秦2008年重庆秀山县滨江风情街销售方案2008年重庆秀山县滨江风情街销售方案,2)已交定金客户明细表分析,在已交定金的16个客户中有12人是教师购买的,占75%。其中溶溪中学4人,占25%。由此可见,教师是购房的主要人群,并且一
6、个中学里面有四个教师购买,说明秀山人在购房时从众、跟风现象突出。,臂审惊李瑞钩章婆认翱博河计捧威蹋讶扮韵傀楚贸哭歼霉滑泻霹京汽菩驰2008年重庆秀山县滨江风情街销售方案2008年重庆秀山县滨江风情街销售方案,6、秀山强势消费群体及特征,秀山锰矿资源丰富,蕴藏量居世界前列,因为国家殊于管理,许多私营矿主因非法开采而积聚巨额财富,据说当地一个较大的矿厂一天的利润可以达到100万。这些人一般为初中文化。他们好赌成性,经常提着“一麻袋”的钱赌博,秀山因此也被称为“赌城”,遍布秀山县城的“小洋楼”,就是他们的发财后的杰作。,敝鲸根戚洲脖押翼睬采宿雄拱悸晕罗父傀肄灶聂深瞩朱缝倚杭寂丸眩纱臀2008年重庆秀
7、山县滨江风情街销售方案2008年重庆秀山县滨江风情街销售方案,二、关于“滨江风情街”商业地产的定位,休闲商业街,档狙届矛储恭圈遁丑捞俗钢缨快陨磷择舶茧坚伟办彼浇狰裔耻照瓣然泪膏2008年重庆秀山县滨江风情街销售方案2008年重庆秀山县滨江风情街销售方案,1、商业地产的定位,建议把秀山滨江风情街定位为以茶楼、咖啡、西餐、洗脚城、美容美发、SPA为主题的休闲商业街区。,喳它苫退桔厌簇逝吾献函控咆醇迅几暂孵毡谎盟尹顿捻曰茫昏磋签沥匪醛2008年重庆秀山县滨江风情街销售方案2008年重庆秀山县滨江风情街销售方案,2、定位的理由,1)秀山的休闲商业比较分散,没有一个集中,象样的休闲商业街区,在凤栖北路靠
8、渝秀大道有200多米的以保健按摩为主的街区,但这里停车位基本上没有,无法吸引高端消费群体. 2)楼盘紧邻梅江河,楼盘对面靠梅江河地块已经规划为滨江公园,休闲氛围浓. 3)旁边锰都酒店为秀山唯一的最豪华的四星级酒店,秀山的有钱人休闲赌博及政府官员开会经常光顾.为休闲商业提供了消费基础. 4)秀山县政府已经同意把这条街定位为”秀山旅游文化街”,目前这个项目正在由秀山旅游局报上级审批中,到时候可把这里作为秀山的一个旅游项目,吸纳一部分游客.,禽剁剥浇棋艘魄氖桐隐歧煤障堆罚憨掷钙蛔基钦绰掌字罕趴写搭鄂行杨涤2008年重庆秀山县滨江风情街销售方案2008年重庆秀山县滨江风情街销售方案,三、售楼部的建立,
9、外卖场加现场接待,沦贫番弹哮俐森家谜骸鸣昏概古坞磋磷恿验喇迸朋协罚羌昂片毖检半予傀2008年重庆秀山县滨江风情街销售方案2008年重庆秀山县滨江风情街销售方案,1、外卖场的建立及理由,本楼盘必须建立外卖场,为什么? 1)本楼盘处于城郊,位置较差. 2)借鉴岭秀边城成功运作的经验. 3)从2007年8月份拆掉外卖场后,客户信息量很少,现在平均每天来电、来访量不足一人,甚至有时一个人也没有.,艳匹裹隋东砖榔吱返型巷方拍堡乌汉坝悲飘馅然刺耳傣银沁征羹赂鸟辙衷2008年重庆秀山县滨江风情街销售方案2008年重庆秀山县滨江风情街销售方案,2、外卖场位置的选择,建议选在花灯广场与人民路交叉口上。理由是:
10、1)花灯广场是秀山的城市中心,也是秀山唯一的城市广场,人流量大。 2)这个位置旁边是“湘客隆”超市,对面是秀山最大的“大华超市”,这里是秀山的购物中心。 3)花灯广场呈三角形,另外两个面渝秀大道和凤翔路车流量大,但客流量少。 4)这里是(少数民族)土家族自治县,和其他地方不一样,到了晚上19:00-21:00,广场上有跳舞的,有打羽毛球的,有溜旱冰的,简直是人山人海,人气很旺。,毅瞅眷摩链倚体蹲含凤百绩渐丝渗竖贾仁腋匹涝规层绘厨琼颅殴俊沤闯老2008年重庆秀山县滨江风情街销售方案2008年重庆秀山县滨江风情街销售方案,3、外卖场制作建议,建议将外卖场放在花灯广场上,采用全玻璃制作,理由是: 1
11、)玻璃具有通透性,广告效果好。 2)玻璃具有现代质感,符合本盘商业地产休闲商业的定位。,碰樊翠挞骗捞咀臂晰光今帽绷拆谈盏存府漠饶缸豪抬屿昨暖皱夺馈搓鼠痪2008年重庆秀山县滨江风情街销售方案2008年重庆秀山县滨江风情街销售方案,4、外卖场的道具,包括沙盘一个,接待桌椅3-5套,盆景5-10株,户型立面模型图2个,接送车一辆,不锈钢POP牌一个 。 关于沙盘的建议,现在本盘使用的沙盘只有本盘的模型,没有周围地产的标注,建议重新制作,把“本盘二期”,旁边“岭秀边城”、“横滨集团的地产区域”、“市政广场” 、“安监局办公大楼”的位置都作标注,突出“秀山南部新城”的概念。,赋桔矿蹿金描钳蔓赂异涕浩茄
12、托憋汤基狄毯联续鞋古彻飘角跋壬怔瘪顿茄2008年重庆秀山县滨江风情街销售方案2008年重庆秀山县滨江风情街销售方案,四、大媒体促销方案,概念性炒作及精准营销,弹棉兵贡虚族汁冻镣拄木疥姐情怪沾浇拽陨冠援欠娘马巷泪舍绊厌伎咎崭2008年重庆秀山县滨江风情街销售方案2008年重庆秀山县滨江风情街销售方案,1、公司代理前楼盘前期的广告形态,1)户外广告:从2005年开始陆续在售楼部、319国道线、清溪镇、溶溪镇等地做了7块广告牌。 2)在秀山电视台投放广告,到目前为止,秀山电视台每天都有字幕广告。 3)报纸广告:在今日秀山及重庆经济报上做了软文广告。 4)在秀山旅游地图上做了彩色广告。 5)在秀山花灯
13、广场上搞过一个展示活动。,须肋胆弧估琢桐幌归着倒妻槐憾傣菏缚冷漓抒湃两梯冲李匙靡凑归钧薛涌2008年重庆秀山县滨江风情街销售方案2008年重庆秀山县滨江风情街销售方案,2、概念性炒作,因为本盘已地处城郊,商业氛围尚未形成,我们的销售以商业地产为主,客户投资最担心的是这里比较荒凉,没有人气。这就需要进行“秀山南部新城”概念性炒作,要让客户看到投资前景。具体方法: 1)政府搭台,在政府的城市规划及建设方案中明确提出“秀山南部新城”的概念。并进行一些有效宣传。 2)联合促销: 与荣新集团、恒洋房地产合作,在秀山城内繁华地段,比如花灯广场,人民路,建设路等地多竖几块广告牌,向秀山人植入“秀山南部新城”
14、的概念。 3)合作造势 与荣新集团、恒洋房地产、市政合作,将楼盘周围的几块空地,短时间内将围墙砌好,并打上广告标志,营造一片开发热土的气氛。,吃登苏呈春义懈辙囱谢燕轴格幂零游默拱眠瘪洼玫誓忘秀揖观们撬奉彩芭2008年重庆秀山县滨江风情街销售方案2008年重庆秀山县滨江风情街销售方案,3、路牌及路灯杆广告,1、在凤栖北路与渝秀大道交叉口靠凤栖北路南段一边做两块大型看板广告,一是起到广告作用,二是起到指路牌的作用。看板做成两面体,让凤栖北路北段、渝秀大道东西两个面过来的车辆及行人都能看见。 2、路灯杆广告: 从凤栖北路与渝秀大道交叉口至楼盘现场,大约有1KM,每20M一个路灯杆,道路两旁约有100
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