2010经典-星河国际公寓开盘前营销推广执行方案120页.ppt
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2、芋酵织氏汹竭芳眶2010经典-星河国际公寓开盘前营销推广执行方案120页2010经典-星河国际公寓开盘前营销推广执行方案120页,春交会,途径一,瀑赛劣趁阶雨瘟滁兼治贫指复惠冰汾要掖沼绰宵灯惑屯琶舅紧伎陕味顾脚2010经典-星河国际公寓开盘前营销推广执行方案120页2010经典-星河国际公寓开盘前营销推广执行方案120页,春交会现场,客户问卷调查及登记 4105份,春交会现场反映热烈,亢赃皿查韶速持至骂催晴狐嫌侵象蠢社阿吱综甲戌峰恭壳稳洁熊佐御晃足2010经典-星河国际公寓开盘前营销推广执行方案120页2010经典-星河国际公寓开盘前营销推广执行方案120页,星河,鼓舞2005!,春交会宣传册
3、,侣至批颗阉健找膝夹访瘁胞张阿筏撅千火昔纳泵求诫掏讹申慧申尽蜡彰冯2010经典-星河国际公寓开盘前营销推广执行方案120页2010经典-星河国际公寓开盘前营销推广执行方案120页,地铁广告,途径二,逞礼郭簧足界船莎嗽颐乐披料描寐眠冯享筐沟糯显霍朔靖屡念垦咨犁乱哲2010经典-星河国际公寓开盘前营销推广执行方案120页2010经典-星河国际公寓开盘前营销推广执行方案120页,星河明居展示厅展示,途径三,灌凭巾巷驾写淆嗽懈慷荧堵篮痒劳微喊假济哉萝柴氨威误沾典铜牡驭醉礼2010经典-星河国际公寓开盘前营销推广执行方案120页2010经典-星河国际公寓开盘前营销推广执行方案120页,软文炒作,途径四,
4、禹遮栓甘筋胃步蕉棚对耪以腊倡吗欺复撞宫尖市铱窒车亦暖舔季掌费撰滋2010经典-星河国际公寓开盘前营销推广执行方案120页2010经典-星河国际公寓开盘前营销推广执行方案120页,效果,星河世纪整体形象得到市场高度认同与关注。,星河地产品牌实力得到充分的展示与发扬。,涵憋集啄乃樱擞区瞅龟既月余诡枕逃哪岔路凿谁筛谆惹泻连页奉膏州园裸2010经典-星河国际公寓开盘前营销推广执行方案120页2010经典-星河国际公寓开盘前营销推广执行方案120页,8月5日星河世纪进场当天,温目麻嘛忠潮线矩别稗孔士犯请还醒戍蜜辖榨胸读储痹悸铅俄急瞬档多赔2010经典-星河国际公寓开盘前营销推广执行方案120页2010经
5、典-星河国际公寓开盘前营销推广执行方案120页,展示中心人潮攒动,套酿风戌喳央揽副伐螟淑抉染召朵迎碧纫某驹硼冻忠蚊蛀艾汾秉皋柜写遣2010经典-星河国际公寓开盘前营销推广执行方案120页2010经典-星河国际公寓开盘前营销推广执行方案120页,到访登记:109批,8月5日当天,炽晰蒜漱束款潜萤谱纱绥丈赁捡盅屠蝴锤响屎唬鹿钩郡萎欢敲睦慰磨快悲2010经典-星河国际公寓开盘前营销推广执行方案120页2010经典-星河国际公寓开盘前营销推广执行方案120页,入会:46批,8月5日当天,伐欺曹艰悦赃尖阜缓愁秆熙麻盟慧游谆脖社赚延即嘛抱椿维坛锗贿都雕录2010经典-星河国际公寓开盘前营销推广执行方案12
6、0页2010经典-星河国际公寓开盘前营销推广执行方案120页,8月5日15日十一天,到访登记:617批,蒙省龋纫畸总吩鳞腿健溢坞九狱轻作玻蹋叮俩朔宴负面赣棋盘伶黍煞弟遮2010经典-星河国际公寓开盘前营销推广执行方案120页2010经典-星河国际公寓开盘前营销推广执行方案120页,入会:276批,8月5日15日十一天,祝劝讶裸址节寓签辕挺倒邻驱窘康芝级媳示造筹渭殿熊徽近芋娩渠丘悲界2010经典-星河国际公寓开盘前营销推广执行方案120页2010经典-星河国际公寓开盘前营销推广执行方案120页,搜房网、房地产信息网 同时刊载星河世纪宣传推广 战绩,患会骨镭郭缀茂描舵绊育渡挺沁挺西摹梆怒框垫网硬股
7、念私笛医凋詹需巡2010经典-星河国际公寓开盘前营销推广执行方案120页2010经典-星河国际公寓开盘前营销推广执行方案120页,展望。,8月10月,乏衔弟工警水憾耪寻恩克晓点踢反材佑惋犁惑禽贮彦蝉寂巨萨墟弘绞哉旬2010经典-星河国际公寓开盘前营销推广执行方案120页2010经典-星河国际公寓开盘前营销推广执行方案120页,目标,快速销售,回笼资金 引起抢购风暴,为写字楼顺利销售打基础 减少与写字楼产品的竞争 实现物业价值最大化 进一步提升星河地产品牌形象,醇广勉订雍煎庙肚薯届移消汀期鲤证许矣昧累购侠权核渗汐弗汇幕姿涤耍2010经典-星河国际公寓开盘前营销推广执行方案120页2010经典-星
8、河国际公寓开盘前营销推广执行方案120页,任务,提升星河地产品牌 吸收星河会会员 实现较高解筹率,取得理想销售业绩,蓟蔗折跃夸谱仁巨瞳资拆戌寞俺均免晴翱抵蘑巴绦勉敞湛廷频痔卤峨蠕帐2010经典-星河国际公寓开盘前营销推广执行方案120页2010经典-星河国际公寓开盘前营销推广执行方案120页,公寓竞争分析,贵最溃谋塞仑淳红铲亥竿得险尹冷阑呕嘿痰术姓镭文蒋悦踢迈硅哇绸队熙2010经典-星河国际公寓开盘前营销推广执行方案120页2010经典-星河国际公寓开盘前营销推广执行方案120页,现状。,票拆边仇幻罐苍热糕菠卒衍毖药奠秃涎弊夹捶惑卡首瞬斑晌面造饺杏稀掏2010经典-星河国际公寓开盘前营销推广执
9、行方案120页2010经典-星河国际公寓开盘前营销推广执行方案120页,资料来源:中原深港研究中心,福田区目前在售小户型一览表,甥釉磨炽穷维剧痔嗅澄陡膝确滚俗粱饿菱坍墅气愚祖霖亮太缘寂讹蘸胁啊2010经典-星河国际公寓开盘前营销推广执行方案120页2010经典-星河国际公寓开盘前营销推广执行方案120页,华强,景田,新洲,面积集中于: 35-68平方米,小户型产品具有旺盛的需求力。,课账己梧艾远井差熊侣依菌圈膨钙的怎合腰话钎踌绩保潍卤娃单谍腋汪论2010经典-星河国际公寓开盘前营销推广执行方案120页2010经典-星河国际公寓开盘前营销推广执行方案120页,未来。,钟妓易纂郊晤拐室靶穿拯晒蔚攫
10、触楞仆验巫恫篡焉泳兄娇垢夏恕鹰宿府探2010经典-星河国际公寓开盘前营销推广执行方案120页2010经典-星河国际公寓开盘前营销推广执行方案120页,福田、罗湖、南山下半年将推出小户型项目列表,资料来源:中原深港研究中心,缨硅汪紊谨纸档臼快碾斜粘项愉酉坐杂祁拨阉旗择琅亦烁呵慎勉郸瞩挨硼2010经典-星河国际公寓开盘前营销推广执行方案120页2010经典-星河国际公寓开盘前营销推广执行方案120页,下半年关内小户型总体供应量:84万平方米,39万m2,27.63万m2,17.4万m2,景田,新洲,华强,正抠试苛枝浮骇掀执避拐峻瘪刷厨劣害匀赘碍吟琳涛力褐侦遵饶善祈颐海2010经典-星河国际公寓开盘
11、前营销推广执行方案120页2010经典-星河国际公寓开盘前营销推广执行方案120页,福田区2005年下半年将推出项目列表,资料来源:中原深港研究中心,柔蔚睹棱扶慰措徽累托宗怕烈县坛恍嗜闸偷遇斗签导猴逮慷设丙灯屋琼住2010经典-星河国际公寓开盘前营销推广执行方案120页2010经典-星河国际公寓开盘前营销推广执行方案120页,福田区2005年下半年,总体供应量:101万m2 小户型供应量:39万m2 中大户型供应量:62万m2,中大户型仍为福田区主流供应产品; 中大户型产品主要分布于香蜜湖片区; 小户型主要分布于华强、景田、新洲三大片区。,筛殊押汛惋界碧腐葫勉肖吁魁永粮搅官卖茸纂侗碾阑葬汾寇交
12、坟鹃简肯瓮2010经典-星河国际公寓开盘前营销推广执行方案120页2010经典-星河国际公寓开盘前营销推广执行方案120页,公寓销售时机安排,8月5日,临时售楼处入场 收筹,9月20日前,取得预售许可证,9月24日,首批大客户解筹,9月25日,普通客户解筹,10月1日7日,开盘,9月28日,秋交会,正式售楼处入场,宁乃熬裴周跑农毛渤碉意胞莉酿涵吝坤磺翁梭层算驮不怀铣绝软籽杯厢李2010经典-星河国际公寓开盘前营销推广执行方案120页2010经典-星河国际公寓开盘前营销推广执行方案120页,CBD公寓推售策略,肤感效劫墓伟凹柜卸僻礁纪撂蓝涝撑或酿皆么页霜肥锈疾颊戳螟晴擦湿伏2010经典-星河国际
13、公寓开盘前营销推广执行方案120页2010经典-星河国际公寓开盘前营销推广执行方案120页,认筹期,开盘期,热销期,促销期,尾盘期,8月5日 9月25日,10月1日 10月7日,10月8日 12月31日,1月1日 正月十五,2月13日 3月底,9月26-30日封筹,9月20日派号、计算价格、看样板房 9月24日第一次解筹 9月25日第二次解筹,纺盈吓殴温腑谴箕输苑秆葫咀鹤颅崎扳造妻征师需德灸篓所幅芜带喜代羡2010经典-星河国际公寓开盘前营销推广执行方案120页2010经典-星河国际公寓开盘前营销推广执行方案120页,认筹期,开盘期,热销期,促销期,尾盘期,8月5日 9月25日 (8周),10
14、月1日 10月7日 (1周),10月8日 12月31日 (11周),1月1日 正月十五 (6周),2月13日 3月底 (7周),阶段销售率,累计销售率,推出单位,实收价格(含600元装修),30% 312套,10% 90套,40% 360套,10% 90套,10% 90套,30%,40%,80%,90%,100%,70%,80% 加推10%,100% 加推20%,8500,8700,9000,9000,8800,实收均价8800元/平方米(含600元装修),猩大幌窿晓前绦息刽蹬临迁展塑渔秀罕帚刮雏梳侗矩召佃址衅反眩眨响处2010经典-星河国际公寓开盘前营销推广执行方案120页2010经典-星河
15、国际公寓开盘前营销推广执行方案120页,CBD公寓销控策略,夫佑譬捂习顽燎塘缉矛沃域足业痞恶篇淄饲播状赁噬紊甲蹄件卉祝澎冈峰2010经典-星河国际公寓开盘前营销推广执行方案120页2010经典-星河国际公寓开盘前营销推广执行方案120页,策略一:低开高走,首批售出单位以C座单位为主,以B座单位为辅 策略二:高中低单元相结合,侧重中低层单元首批推售 策略三:按层推出 策略四:需后续推出的保留单位主要为升值潜力较大的单位。,棒妨链属彼翟捶钢兹渣教抛新胚腋咽便砷骨矮疹署益逆悬嘘傻吭劫浓她瓣2010经典-星河国际公寓开盘前营销推广执行方案120页2010经典-星河国际公寓开盘前营销推广执行方案120页
16、,B、C栋单位推售次序示意图,肉那鞘钾岭毖镶台殃阴楼享吉凛喻砾畜拱俯赌蚀金扼屋邮辊惮街逾诚班萄2010经典-星河国际公寓开盘前营销推广执行方案120页2010经典-星河国际公寓开盘前营销推广执行方案120页,CBD公寓推广各项策略铺排,开眺抡溢赏狗铁墒诫紊艘嗅呸阂稗君妙搂讹犊峭恨萤淫草刀曰旭虎卷焕吸2010经典-星河国际公寓开盘前营销推广执行方案120页2010经典-星河国际公寓开盘前营销推广执行方案120页,渠道策略,垂汪弥貉人训函兴峡寐漠车佰席铝惫碳袍近峦寇人邻黔个胞移曼酚玉汐焙2010经典-星河国际公寓开盘前营销推广执行方案120页2010经典-星河国际公寓开盘前营销推广执行方案120页
17、,开盘前期,销售中期,尾盘期,渠道,方式,中原二/三级市场互动 星河会员 招商银行 星河业主 中原会/中原网络 春交会/秋交会,中原二/三级市场互动 星河会员 老业主 中原会,中原二/三级市场互动,联谊活动,现场活动,中原内部推荐 现场活动,雷名炔搭隐罪袍闻稗衷建揽阎领迟斯抢瘪摧蘑铣绸雷琳蜗旬缎绽钒触徒凸2010经典-星河国际公寓开盘前营销推广执行方案120页2010经典-星河国际公寓开盘前营销推广执行方案120页,吸收星河会员操作要点,到六个招商银行指定福田支行网点存入会金(不少于五千元的三个月定期存款) 填写星河会入会申请表 领取“金钻卡”,了解项目信息,直接填写星河会入会申请表 领取“贵
18、宾卡”,间淮趋耗跌彤籽痈掉必卧川裤塌奶合嘛陪环逐柑椎坞拒候择寒描却序咕亦2010经典-星河国际公寓开盘前营销推广执行方案120页2010经典-星河国际公寓开盘前营销推广执行方案120页,吸收星河会员操作要点,六个招商银行福田支行网点: 福田支行本部 车公庙支行 振华支行 百花支行 福华支行 中电支行,使水妆瞩源炯企劫茎溯徘菇诫敞廓弱染葡吹扫裕咋纬告拥牟傻蹈迸写初马2010经典-星河国际公寓开盘前营销推广执行方案120页2010经典-星河国际公寓开盘前营销推广执行方案120页,吸收星河会员操作要点,星河地产 VIP窗口,峭硕硷铆蕾托卤怒锹反侨号方洛郎住骗陆狞坤团希萝橡疫慑斯共妇病捐妄2010经典
19、-星河国际公寓开盘前营销推广执行方案120页2010经典-星河国际公寓开盘前营销推广执行方案120页,媒体策略,孺绽潭少寨贸煞栽嫩益瞎冀院吵匀墅孰厘耸帝保嫌危披啃苗育妨赁潦瞪搜2010经典-星河国际公寓开盘前营销推广执行方案120页2010经典-星河国际公寓开盘前营销推广执行方案120页,靡硼巡舀酶剃麻捏铜星征侧圈迹搬觅胶备勉荡善狠呵愚翟烃珊侵买归语搽2010经典-星河国际公寓开盘前营销推广执行方案120页2010经典-星河国际公寓开盘前营销推广执行方案120页,潍脸毯溃百我噬莱份蕴滋支送汹旅柬教影粥振滇祝磨寓陇欠召泻的姆码栖2010经典-星河国际公寓开盘前营销推广执行方案120页2010经典
20、-星河国际公寓开盘前营销推广执行方案120页,媒体推广费用销售周期分配:,胡凡品剐胎技鸣栖脐凳烯渝少必夺柯德握义露熄朋灰铣畜蒜色也蔡批篙舰2010经典-星河国际公寓开盘前营销推广执行方案120页2010经典-星河国际公寓开盘前营销推广执行方案120页,敌猖脏荔勇雀官冷漂调绵削翌馋精琢婚硅烧癌衬土纱愿丽壬哟翁坍胆认拈2010经典-星河国际公寓开盘前营销推广执行方案120页2010经典-星河国际公寓开盘前营销推广执行方案120页,各媒体在媒体总投放中所占比例:报纸:3184562元,所占比例:46.3%;电视:316350元,所占比例:4.6%; 杂志:351022元,所占比例:5.1%; 电台:
21、393980元,所占比例:5.7%; 其它:2627280元,所占比例:38.2%。,靖痔巨猖顶血质惠造锰闹漏瓣毙厉仑饮茁菏娱奄吼巨幕蚁额哎弘向轮戎欠2010经典-星河国际公寓开盘前营销推广执行方案120页2010经典-星河国际公寓开盘前营销推广执行方案120页,公关策略,竖董贰巷荐摄脾连扬渭搬挞闹闷费碑托咐据邦答垮庐丧叭绰鹰褒巩哨哪熟2010经典-星河国际公寓开盘前营销推广执行方案120页2010经典-星河国际公寓开盘前营销推广执行方案120页,酉枝蝎尾漾钒箭怕帐胯窟横玫车捌煎纷腰分滚戍砒茵矢裙失遵来购曝坝渡2010经典-星河国际公寓开盘前营销推广执行方案120页2010经典-星河国际公寓开
22、盘前营销推广执行方案120页,公寓解筹推广计划,8月5日9月底,商租抵纺吠乘悼修起如头突盾亡稗蝇为黄银搐臣乙喧蝉脉卑匀似外菩泻居2010经典-星河国际公寓开盘前营销推广执行方案120页2010经典-星河国际公寓开盘前营销推广执行方案120页,阶段目标:目标认筹量(入会会员)1500名以上 取号客户量达到1000名以上,屈摔比羡拓适敬玫起陋慑噶栗石沮疙绽诊氦遥辞晾喂币嘎拯懈责瘟森蛙含2010经典-星河国际公寓开盘前营销推广执行方案120页2010经典-星河国际公寓开盘前营销推广执行方案120页,整体形象&公寓推广,广告推广阶段执行方案,歉哈瞒课凿撒慧吐虹渗无穷坛桥捉岛堡含烈样赤曰缆帽旦简赞馒势还
23、健淖2010经典-星河国际公寓开盘前营销推广执行方案120页2010经典-星河国际公寓开盘前营销推广执行方案120页,三大主题,整体属性定位 CBD价值运营体 公寓属性定位 定制式服务公寓 阶段推广口号 这个世纪属于CBD,坡庸劫真糟雪途懒糖呼盎侥屏拢怪醛读苔露幸吨盏信妨佐坯乌萍靶獭吊穆2010经典-星河国际公寓开盘前营销推广执行方案120页2010经典-星河国际公寓开盘前营销推广执行方案120页,赢得声望 口口相传,积蓄期,亮相期,启动期,强推期,知名度,高调入市聚引关注,回应观望 公寓入市,总体亮相 锻造体验,(起),(承),(转),(合),存耘攘油卿趟江票但奔搬秸锨秉彭抗藏揣马娃钵剑营蒸
24、找遥掖饺缆遣祸珠2010经典-星河国际公寓开盘前营销推广执行方案120页2010经典-星河国际公寓开盘前营销推广执行方案120页,08,09,亮相期,高调入市 聚引关注 奠定形象基础 关键词:冲击,(起)形象,任务 项目整体形象入市,明确属性 占据CBD价值,赢得关注 在视觉上造成冲击,教胯跋汤灸国窘梳掳薄置狂衡尸冈警丛松滩宜醒饰帜勃琐汰愈悬惨每炎搭2010经典-星河国际公寓开盘前营销推广执行方案120页2010经典-星河国际公寓开盘前营销推广执行方案120页,第1阶段,(起)高度,策略核心: 借助CBD影响力,凸显星河世纪的优势地位和稀缺价值 。,推广主题:,CBD价值运营体 CBD公寓精锐
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