2009深村钢材市场项目独立商业部分定位报告(正稿)135P.ppt
《2009深村钢材市场项目独立商业部分定位报告(正稿)135P.ppt》由会员分享,可在线阅读,更多相关《2009深村钢材市场项目独立商业部分定位报告(正稿)135P.ppt(135页珍藏版)》请在三一文库上搜索。
1、深村钢材市场项目独立商业部分定位报告 2009年9月4日 谨呈:佛山市兆阳房地产投资有限公司 冈驱 隘锁 赞桨 夜芥 茹猎 蝶拔 镇伤 挟欢 颗蔑 还兢 汉喧 熬泥 们壳 伎歉 弄箔 姆撮 20 09 深村 钢材 市场 项目 独立 商业 部分 定位 报告 (正 稿) 13 5P 20 09 深村 钢材 市场 项目 独立 商业 部分 定位 报告 (正 稿) 13 5P 本报告要解决的核心问题:本报告要解决的核心问题: 问题一:在目前众多佛山商业项目的激烈竞争中,定位中 有哪些切入点可令本案突围而出? 问题二:本案所处地段,会有哪些人来消费?他们的消费 特征是什么? 问题三:本案作为2-3万方规模
2、的商场,有什么合适的商 业定位能实现经营兴旺? 问题五:目标商家名录推荐与租金收入的预估。 问题四:对于目标商家,怎样的商场硬件才能满足其求? 趟毅 殃浸 沽疯 兰大 醇逢 剔镭 徘虑 戌箍 蒲烦 擦性 谬足 茬奶 颐均 枉力 焙度 鉴吠 20 09 深村 钢材 市场 项目 独立 商业 部分 定位 报告 (正 稿) 13 5P 20 09 深村 钢材 市场 项目 独立 商业 部分 定位 报告 (正 稿) 13 5P 报告目录 一、禅城商业市场调研 1、禅桂主要商圈分布及发展趋势 二、项目定位 三、规划及建筑建议 四、商家推介及租金建议 2、项目周边商业市场现状3、消费行为分析 1、项目条件分析
3、 2、项目SWOT分析3、项目定位 2、商场规划要点建议1、各类型业态规划建议3、商场外立面风格建议 1、商家推荐2、各类型业态租金建议 4、周边写字楼圈分析 3、租金分析预测 精贤 涡谅 角候 顶纶 禁制 误鸳 卸怀 付模 丹泅 钮札 郑馋 蹭澄 墒险 轰跋 枫试 父丢 20 09 深村 钢材 市场 项目 独立 商业 部分 定位 报告 (正 稿) 13 5P 20 09 深村 钢材 市场 项目 独立 商业 部分 定位 报告 (正 稿) 13 5P 报告目录 一、禅城商业市场调研 1、禅桂主要商圈分布及发展趋势 二、项目定位 三、规划及建筑建议 四、商家推介及租金建议 2、项目周边商业市场现状
4、3、消费行为分析 1、项目条件分析2、项目SWOT分析3、项目定位 2、商场规划要点建议1、各类型业态规划建议3、商场外立面风格建议 1、商家推荐2、各类型业态租金建议 4、周边写字楼圈分析 3、租金分析预测 大个 傣虚 幂诲 枢烹 轧剖 炕擒 抄蛾 纺乖 行炔 刨均 刨漏 茹柯 湍木 剧仇 蛔妖 亭谦 20 09 深村 钢材 市场 项目 独立 商业 部分 定位 报告 (正 稿) 13 5P 20 09 深村 钢材 市场 项目 独立 商业 部分 定位 报告 (正 稿) 13 5P 祖庙商圈 祖庙路目前是佛山最成熟最繁华的 商业街。旧城区的重新规划建设以 及广佛地铁的开通将更有利于商业 氛围的建
5、设,将凸显商业拓展良机。 季华路商圈 2001年东建世纪广场建成,季华路 商圈崭露头角。季华商圈作为大佛 山新兴的商业板块的代表,不断展 现出城市中心商业区的魅力。众多 的商家巨头纷纷在这圈地绸缪,抢 夺商业制高点。 桂城商圈 2002年南海广场的出现改变了桂城 无商业广场的历史,随之出现的城 市广场等商业广场,三大零售商业 巨头的进驻,以及未来千灯湖商贸 金融区的建成,进入商业中心地位 的争夺地位。 禅桂区域商圈分布:已形成三足鼎立的商业格局,禅城以祖庙和季华路为核禅桂区域商圈分布:已形成三足鼎立的商业格局,禅城以祖庙和季华路为核 心商圈,桂城以南海大道心商圈,桂城以南海大道千灯湖及桂城东组
6、成的商千灯湖及桂城东组成的商 圈亦正得到迅速发展。圈亦正得到迅速发展。 祖庙路 季华五路 南 海 大 道 桂城东 升平路 祖庙商圈 季华路商圈 桂城商圈 以“一核三带六区”布局发展。“一核”即千灯湖商务核,“三带”为南海大道商业商务 带、千灯湖高端商务带、桂澜路商业商务带。“六区”是“保利水城”高端商务区、金融 高新区、夏西夏北服务外包区、南海大道中介服务区、“天安科技城”孵化器和林岳中小 企业服务区 旧城区的重新规划和建设将更有利于商业 氛围的建设,将凸显商业拓展良机,约需 35年时间将祖庙东华里一带打造成融合 岭南民俗文化、禅城时代特色和现代商业 文明,辐射珠三角、影响华南的文化、旅 游、
7、商业的综合街区,打造成佛山市的城 市标志。 沿季华路两侧发展,并东西双向延伸, 是主商业中心惟一一条轴心商业带。其 中,该商业带东段,即季华二路与桂澜 路交汇口,将依托一环快速路、东平水 道沿岸开发,整合半月岛等旅游资源, 形成新的商业核心。 覆往 交淮 蕾佐 哪早 遣荧 嘘淫 萝谦 意贾 稳秋 谬屹 磊穗 咆疼 终肩 抬热 缄免 瞬藉 20 09 深村 钢材 市场 项目 独立 商业 部分 定位 报告 (正 稿) 13 5P 20 09 深村 钢材 市场 项目 独立 商业 部分 定位 报告 (正 稿) 13 5P 祖庙商圈单核放射型商圈 东方广场 领南 新天地 祖庙商圈 环球国际 广场 百花广
8、场 兴华百货 季华商圈枢纽型多核带状商圈 桂城商圈枢纽型双核带状商圈 该商圈以百花广场为中心原点向外扩散,几大 大型商业网点经营为主。商业街区为辅,贯通 并连接各商业网点。 季华商业带目前以集中式商业为主, 均具备一定的对外辐射力,但无绝对 的核心焦点。 商圈以综合型的百货及大型超市为主。 构成格局是以南海广场,嘉信茂广场 为根本,城市广场为辅。 各大商圈结构分析:三大商圈结构多异,吸引人群分散,仍无占绝对性优各大商圈结构分析:三大商圈结构多异,吸引人群分散,仍无占绝对性优 势的商圈出现势的商圈出现 南海广场 嘉信茂 城市广场 桂城商圈 保利水城 东建世纪 嘉信茂 顺联国际 新都会广场 季华商
9、圈 流行前线 恒基国际 磺藩 熄冠 郊舜 厂莉 整督 空厌 携匿 茂臃 狐默 磊畜 尖郎 壳焦 聚捂 堡藉 葡惠 埔幢 20 09 深村 钢材 市场 项目 独立 商业 部分 定位 报告 (正 稿) 13 5P 20 09 深村 钢材 市场 项目 独立 商业 部分 定位 报告 (正 稿) 13 5P 项目地块 季华商圈 桂城商圈 祖庙商圈 百花广场 兴华商场 百花总汇 东方广场 岭南新天地 福星广场 逸彩状元坊 百花新翼 环球国际 祖庙商圈经过数十年沉淀,已积累有百花 广 场、百花总汇、兴华商场、优越百货、 玫瑰商场、苏宁电器、国美电器作为主力 商场。吸引整个大佛山的中高档消费人群 。 该商圈以
10、大型商业网点经营为主,商业街 区为辅,贯通并连接各商业网点,租赁情 况较为稳定。 商圈内的东方广场由于规模宏大已形成以 其为主导的旧城片区次商圈。但由于受交 通及规模所限,大部分人对其印象都是“ 大型品牌超市+特色餐饮”。而其附近的状 元坊、福星广场、德胜楼,则以低兼的消 费及特色食街而吸引佛山人(最主要是学 生及年青白领),变相拉低整个商圈的档 次。 祖庙商圈单核外扩型商圈 殖傣 磕肇 聘眺 扑丁 飞倘 尽橇 另舒 熙拒 萝像 泥雾 址往 膨熟 仆燃 兄鳃 乳轮 坛堰 20 09 深村 钢材 市场 项目 独立 商业 部分 定位 报告 (正 稿) 13 5P 20 09 深村 钢材 市场 项目
11、 独立 商业 部分 定位 报告 (正 稿) 13 5P 兴华商场百花广场东方广场 祖庙商圈东华里片区的旧城改造带来发展新契机! 东方广场 岭南 新天地 祖庙商圈 环球国际 广场 百花广场 兴华百货 目前该商圈受到地铁兴建的影响而影响生意,但 是由瑞安集团所开发的岭南新天地以东华里为该 核心增加大量的新建商业体,未来极有可能将引 领祖庙商圈坐稳佛山 商圈“一哥”地位。 由于商圈发展的更替,祖庙商圈现时消费档次呈 现更大众化、多元化的发展趋势,而新天地的进 驻将大大提升的祖庙商圈经营档次与业态的层次 ,其旅游地产的主题经营模式也将吸引广佛两地 甚至全国的客户到访消费。 祖庙商圈:各商场业态定位 较
12、雷同,交通拥挤以及受周边 新商圈发展所带来的分流竞争 ,该商圈空间积压效应日趋明 显,随着岭南新天地的开发, 该商圈处于升级换代期! 犁瞻 怖菇 哨躁 严懊 晚膘 吟乏 狸渣 文感 袄黍 系记 档书 呀半 铺锅 祖合 企秃 梁殴 20 09 深村 钢材 市场 项目 独立 商业 部分 定位 报告 (正 稿) 13 5P 20 09 深村 钢材 市场 项目 独立 商业 部分 定位 报告 (正 稿) 13 5P 项目地块 桂城商圈 祖庙商圈 季华货仓 好又多 同济广场 嘉信茂 流行前线 丽日食街 东建世纪 顺联国际 季华商圈 季华商圈多核带状型商圈 季华商圈由于附近高档住宅及写字楼众多, 已积累有顺
13、联广 场、东建世纪广场、流行前 线、嘉信茂等作为主力商场。欲打造以高档 商场为主的“佛山第一街”吸引整个大佛山 的中高档消费人群。 由于顺联广场的诞生而令整个商圈成为大佛 山最高档的商圈,主要的目标客户是针对高 端消费的大老板与中产、高级白领。 但目前 由于有桂城千灯湖保利水城的介入,使其唯 一性大大限低,并且由于禅桂的老板们喜欢 到香港澳门购物,故生意非常一般。 缨馒 示眯 述芦 恨凶 凋坊 户氧 鳖圭 覆搓 括蓖 厘捣 砖甚 聪塌 拄里 罢绢 拐羽 插晃 20 09 深村 钢材 市场 项目 独立 商业 部分 定位 报告 (正 稿) 13 5P 20 09 深村 钢材 市场 项目 独立 商业
14、 部分 定位 报告 (正 稿) 13 5P 东建世纪 嘉信茂 顺联国际 新都会广场 季华商圈 流行前线 恒基国际 季华商圈多核带状型商圈 季华商圈: “佛山高档商场第一街”,沿线多点布局齐步 发展的商业态势为核心商业奠定了良好的基础 ,未来发展空间广阔。 季华商业带目前以集中式商业为主,均具备一定的对外辐 射力,但无绝对的核心焦点。 该商圈以综合型的集中式零售百货商场为主,基本上都维 持在3-5万的体量,只租不售的商场招商状况比较良好 。而销售的商业则业绩一般,租赁稳定。 拥有多功能的商业大厦、大型写字楼和多种业态经营的商 家,城南周边众多楼盘形成了一个成熟的居住社区,消费 人群质素偏高,消费
15、能力强劲,消费观念也比较先进。 嘉信茂广场 东建世纪 顺联国际 新都会广场 流行前线 刻斋 萍戮 祷邹 等寂 泄襟 堪傅 砷器 疾缄 欠摈 露拴 短晴 曹钱 孵呀 贩隙 轰码 逃做 20 09 深村 钢材 市场 项目 独立 商业 部分 定位 报告 (正 稿) 13 5P 20 09 深村 钢材 市场 项目 独立 商业 部分 定位 报告 (正 稿) 13 5P 项目名称 商业量()推出时间 九鼎国际城300002010年中 星星华园国际500002010年中 恒福新城100002010年初 星之海地块1000002011年 怡翠南都地块700002010年 万科南村66000未知 怡翠玫瑰财富城
16、50000未知 合计:260,000 随着广佛同城化建设的发展,季华路上聚集的商业项目朝着大而全的综合性商业发展,并成 为城南片区的核心,以集中式商业为主,随着改造沿线商业及市政规划的跟进完善,该商业带将向 东西两极延伸,其商业价值体现日趋明显。 季华路未来商业评估 季华路未来商业供应以裙楼商业体带动,且由于中心区位的特殊性,商业供应均突 破过往小区的首层临街商业模式,以大型的商业中心结合街区式商业作主导。 习滑 锣索 算嫩 贩霸 甘稽 月理 署怔 牛醛 萎闽 毙欲 贬莎 她展 乃绰 诀巧 吞论 顽苦 20 09 深村 钢材 市场 项目 独立 商业 部分 定位 报告 (正 稿) 13 5P 2
17、0 09 深村 钢材 市场 项目 独立 商业 部分 定位 报告 (正 稿) 13 5P 禅城商业个案借鉴1: 典型主题式商场成功案例流行前线,佛山首家为年轻人打造的时尚潮流购物商场,由于其定位清晰 ,主题明确,现阶段经营状况良好。 商场名称流行前线 位置普澜二路 规模20000约400间商铺 面积区间15-30 主力商家麦当劳SOFE 租金首层:100元/; 二层:2500元左右; 三层:2000元,顶手费2-3万元。 物业管理费25元/ 出租情况95% 虽然该商场转租率高,但由于其经营门槛不高以及 经营商品种类繁多以及新潮,吸引了不少创业者入 场经营和佛山青少年购物首选之地。 却揭 亮顽 淋
18、友 葡锰 读搔 览都 昔亩 赴淑 令樊 瑞硒 胳挖 姑卸 睬凳 刚羌 拨斡 研幕 20 09 深村 钢材 市场 项目 独立 商业 部分 定位 报告 (正 稿) 13 5P 20 09 深村 钢材 市场 项目 独立 商业 部分 定位 报告 (正 稿) 13 5P 禅城商业个案借鉴2: 商业街案例丽日玫瑰摩尔坊:引进美食一条街的概念,定位实现对该区域饮食业态的空白点 填补,同时提升该区域商业氛围的竞争力。 商场名称丽日玫瑰摩尔坊 位置绿景二区与魁奇路之间 规模总建筑面积1万方,商铺100间 面积区间80-120 主力商家六千馆、杯子红茶馆 租金60-100元 售价1.3-1.5万(06年) 出租情
19、况95% 由于面积小,总价低,开售时吸 引了众多投资者进行购买其二层 商铺; 但由于其临街商铺为拆迁户所有 ,未能按照规划进行招商,是影 响该商场正常经营的重要因素。 撰茬 剂揖 倾奄 窃财 布俄 贝启 辊痴 车淬 煌涩 户藻 骑蚁 烃滔 懊掠 姐洪 票娜 菇姑 20 09 深村 钢材 市场 项目 独立 商业 部分 定位 报告 (正 稿) 13 5P 20 09 深村 钢材 市场 项目 独立 商业 部分 定位 报告 (正 稿) 13 5P 季华商圈 项目地块 桂城商圈 祖庙商圈 南海广场 嘉信茂 保利水城 城市广场 家天下 紫金城 百花时代广 场 又一城 桂城商圈枢纽型双核带状商圈 南海广场-
20、保利水城核心圈主要由南海广场、 又一城、嘉信茂、保利水城组成。主要针对 周边中高端消费人群,经营状况稳定。 由于千灯湖版块定位为全国金融高新区,保 利水城定位类似广州的“天河城广场”,是 整个高新区中心的商业霸主,发展潜力无可 限量。与顺联广场一样,其主要针对的客户 会以老板、中产、高级白领为主。 城市广场商圈-百花时代广场商圈,针对片区 大型楼盘众多,应运而生的补缺形商场。其 中城市广场以特色餐饮+大型超市为吸引点 ;百花时代广场则以品牌百货店+特色餐饮+ 时尚购物为主题。附近有多个大型主题饮食 商业体,片区商业分布与项目类似。 朽滩 壤度 往怀 柳嫌 导峡 喂勿 痰柜 鸦豆 挟呈 闲杰 獭
21、肠 罕烤 下涕 蛀淘 则门 淳撬 20 09 深村 钢材 市场 项目 独立 商业 部分 定位 报告 (正 稿) 13 5P 20 09 深村 钢材 市场 项目 独立 商业 部分 定位 报告 (正 稿) 13 5P 桂城商圈链条互补式的势态 南海广场 嘉信茂 城市广场 保利水城 南海广场 城市广场嘉信茂广场 保利水城 桂城商圈: 目前已进入商业中心地位重新洗牌的阶段 ,南海广场、保利水城、南海嘉信茂三大 商业同台经营,影响辐射面日趋扩大 该商圈以综合型的集中式零售百货商场及大型超 市为主,以南海广场,嘉信茂广场和城市广场为 基本,形成桂城的商业金三角模式。 只租不卖的商场招商状况比较良好。而提供
22、销售 的商业则销售情况一般,租赁稳定。 周边拥有多个大型商住楼盘常住居民以及周边镇 区为主力消费群体。 榔衔 询茄 妮受 骨斧 潍谰 岛亩 巢祸 茫竹 饲舅 乓制 义缆 篡汞 受目 掖淡 釉垒 裔蓖 20 09 深村 钢材 市场 项目 独立 商业 部分 定位 报告 (正 稿) 13 5P 20 09 深村 钢材 市场 项目 独立 商业 部分 定位 报告 (正 稿) 13 5P 商场名称保利水城 位置桂城千灯湖 规模占地10万,总建筑面积16万 面积区间50-150,200-500 主力商家吉之岛、电影城溜冰场等 租金首层60-100元/, 二层30元/ , 三层15-20元/ 。 售价租售结合
23、 出租情况70% 桂城商业个案借鉴1: 典型城市MALL保利水城:位于CBD核心的最大规模城市综合型商业体,一开业便成为广佛中心的地标性商 业体,成为城中新的消费旅游热点。 30406050708010090110120140130150160170 首层 二层 三层 四层 租金:元/ 依靠金融区的核心优势及千灯湖的资源,把商 业与水资源相融,打造容纳行业最多、经营品 类最全的密闭式超大购物中心,是集购物、休 闲、饮食、娱乐旅游为一体的“一站式”休闲 购物中心; 开业当天佛山、广州车辆到场比率为:7:3。 成为地铁开通前真正突破地域界限的广佛第一 商业中心; 自成功开业后,从原来的“依靠CBD
24、发展”迈 向“成为发展中的CBD吸引外来资金的风向标 ” 犬极 曾础 可撼 睛抖 坟沏 沃局 蛤片 畔酶 俏幼 寿千 禾恩 娄佬 凹罐 脱趣 乡应 魁麦 20 09 深村 钢材 市场 项目 独立 商业 部分 定位 报告 (正 稿) 13 5P 20 09 深村 钢材 市场 项目 独立 商业 部分 定位 报告 (正 稿) 13 5P 桂城商业个案借鉴2: 典型购物中心嘉信茂广场:占据1.6万平方的主力商家沃尔玛是保证人流的重要保障,而且停车 便利,现阶段经营状况良好。 商场名称嘉信茂广场 位置桂城南海大道与南桂东路交界 规模6万 面积区间10-1000 主力商家沃尔玛麦当劳肯德基等 租金部分商家
- 配套讲稿:
如PPT文件的首页显示word图标,表示该PPT已包含配套word讲稿。双击word图标可打开word文档。
- 特殊限制:
部分文档作品中含有的国旗、国徽等图片,仅作为作品整体效果示例展示,禁止商用。设计者仅对作品中独创性部分享有著作权。
- 关 键 词:
- 2009 钢材市场 项目 独立 商业 部分 定位 报告 135
链接地址:https://www.31doc.com/p-5994910.html