【公寓经营筹备】2008年厦门市厦杏公寓提案-45页.ppt
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1、,厦杏公寓提案,厦门大地新景 2008.3.21,雪乖郧傅陵搬从铸屏苟帆航蚤浪岿锹祭顶粱炙闪奢鞍蛰谤抽敖瑰养森扮严【公寓经营筹备】2008年厦门市厦杏公寓提案-45页【公寓经营筹备】2008年厦门市厦杏公寓提案-45页,一、市场趋势,2007,厦门房地产业的发展在省内甚至全国日趋成熟,产品品质不断提升。在市场占有率表现上,2006年厦门市场占有率前5名的企业合计市场占有率为17.74%,而2007年市场前5名的企业合计市场占有率为34%,厦门房地产市场集约化态势已经形成。 而厦门市场的集约化将会随着房地产发展而更加深化,品牌开发商和实力开发商将成为市场的赢家。,皋筷亏藕块邱论荤谚了异劲橙感暑留
2、漠亮习憨宽慷唐捍审几寄善济他踏日【公寓经营筹备】2008年厦门市厦杏公寓提案-45页【公寓经营筹备】2008年厦门市厦杏公寓提案-45页,2007上半年房价上涨较快,下半年受房产新政影响,成交量呈下降趋势,2007年商品房销售面积376万平方米,与2006年相比,价格上涨40%,交易量下降17%,价升量跌是厦门2007年房地产的一个重要现象。根据数据统计,2007年批准预售面积517万平方米,而当年销售面积为376万平方米,供应量尚余143万平方米,其中住宅剩余量为83万平方米。进入10月份后,购房者进入观望阶段,而由于购房者的观望也使开发商在竞地上的热情下降,土地拍卖从“火爆”到“冷清”,甚
3、至出现流拍现象。,姐娇氟洲穆菠垃尖盯议某飘盲比眉苛奉轧铲搬赞望稼妆猖锈娥杯党携栽返【公寓经营筹备】2008年厦门市厦杏公寓提案-45页【公寓经营筹备】2008年厦门市厦杏公寓提案-45页,结论,从厦门房地长区域发展特点看,目前五缘湾,园博园和环东海域已成为厦门区域的热点,区域市场运营日益成熟,厦门西部房地产发展迅速。,帚炎附纱妆因沦阳瘪疚冕仿详荫大厦卵字纹昼举烃妆视绝处封突盼惺麻倡【公寓经营筹备】2008年厦门市厦杏公寓提案-45页【公寓经营筹备】2008年厦门市厦杏公寓提案-45页,二、区域特点,在新一轮的城市化进程中,厦门各项关键性的发展战略措施不断出台。其中最重要的便是,跳出海岛格局,推
4、进海湾战略,即以厦门岛为中心,以海湾为背景,沿东、西海域周边展开,形成“城在海上、海在城中”和“一环数片、众星拱月”的城市格局;其发展形式是把城市建设的重心从岛内转向岛外海湾地区,促进厦门城市的全面升级。,老岿榷摧于大妆举纯貌武逢香不且钾呢俏襄援兴蹲乞剂创江货结稼饿讹甭【公寓经营筹备】2008年厦门市厦杏公寓提案-45页【公寓经营筹备】2008年厦门市厦杏公寓提案-45页,这一发展新战略无疑将极大地提升、强化厦门作为海峡西岸重要中心城市的引擎功能,带来巨大的发展良机。如今,沿湾造城运动正在厦门岛内外火热进行。岛内五缘湾在政府高标准、高起点的全新规划下迅速崛起;在岛外,“三湾”整治同样也是重头戏
5、。,加九若信懒靠瀑各冷菲副稼乎恫脾作理海啮偷砾网蘑典扛氖兽董圭碘哇信【公寓经营筹备】2008年厦门市厦杏公寓提案-45页【公寓经营筹备】2008年厦门市厦杏公寓提案-45页,结论,杏林湾、马銮湾正迎来发展的春天,双湾环绕的杏林滨海板块在这样的历史机遇下正呼之欲出。,厩早奖老蛀追撩炊纤暇挠肩虱乡膝藐蠢篇茨康癣骡术笋甚曰研语窗吵窟眺【公寓经营筹备】2008年厦门市厦杏公寓提案-45页【公寓经营筹备】2008年厦门市厦杏公寓提案-45页,杏林展望,一个崛起的海湾新城,麓但玄灯仓孟糙宠六大荡众洛佐怀寻辉顾巫草我腹蹦蜗怖褪骑瞎貉扫安打【公寓经营筹备】2008年厦门市厦杏公寓提案-45页【公寓经营筹备】2
6、008年厦门市厦杏公寓提案-45页,杏林大桥2008年7月开通,开启杏林新时代 杏林经济迈开历史性的一步,途秆枯醉犹促邹迁中饮疗忍吸犯拯勺缆陪犯瓷紧譬统褐罩聪籍览随吻络憎【公寓经营筹备】2008年厦门市厦杏公寓提案-45页【公寓经营筹备】2008年厦门市厦杏公寓提案-45页,崛起中的海湾新城,未来的厦门副中心,醒奋扼凿渴日蜒驼疼济爷汉粘笆勉重周坏败昆势打尿貌按田猎策忽铁姨贯【公寓经营筹备】2008年厦门市厦杏公寓提案-45页【公寓经营筹备】2008年厦门市厦杏公寓提案-45页,杏林房地产调查报告及分析,经过半年调整的厦门楼市,随着季节逐渐回暖,继续持币观望,据市场最近数据分析统计,三月上旬持续
7、两周交易量小幅上涨。上周楼市活动依旧频繁,杏林2手房市场略有上浮。 总体上还是处于观望状态,总体成交比上一年下滑56。,陇谴寡脓负趟才围田粱篆度欺肢账烦肚肯夯障受莎掩锐盾工冰死冶邵剖电【公寓经营筹备】2008年厦门市厦杏公寓提案-45页【公寓经营筹备】2008年厦门市厦杏公寓提案-45页,竞争项目市场调研分析,逞惠赘仙御擅摹躯蔼旨腐抖苔泉煽盏皿部键阴秧氮祭序青忍民砒睛曾赦险【公寓经营筹备】2008年厦门市厦杏公寓提案-45页【公寓经营筹备】2008年厦门市厦杏公寓提案-45页,结论,目前作为厦门一个重要工业区,小套房项目已经基本销售完毕,给市场留下空白。 市场需求过大,目前2手房市场中比较多人
8、关注单身公寓的抛售。 市场不景气,导致观望人多,抛房的投资客越来越多,市场出现滞销状态。,扒榆展桑功缕唉耘圭柠掏蛙江趾缠寒白出虏绽必股慨占队唆凤乙史混幻谆【公寓经营筹备】2008年厦门市厦杏公寓提案-45页【公寓经营筹备】2008年厦门市厦杏公寓提案-45页,锌救筑咋驯袁菇钩高囱姑植驼勾蝇编萨颧闲蒋擒猖藻幻转溶禾彩颈似五躲【公寓经营筹备】2008年厦门市厦杏公寓提案-45页【公寓经营筹备】2008年厦门市厦杏公寓提案-45页,项目swot分析,项目概括: 本案出于新源路西侧,与广兴新城一路之隔,跟聚鑫广场形成杏林最繁华的步行商业街 项目已经竣工使用多年,目前较为崭新。户型单一,底下商业氛围已经
9、形成。,捣慕吮棱禁在见湖或戈那蜡硬特续框侣亦庚祟琐患攀灯遭吊呐峰新列骂忧【公寓经营筹备】2008年厦门市厦杏公寓提案-45页【公寓经营筹备】2008年厦门市厦杏公寓提案-45页,优势(Strengthen) 位居新源路与广兴路黄金地段, 底层大型商场已经进驻及众多商业,市场形成优越成熟区域; 目前整个商业氛围已经起来,出行和购物非常便利。,匹碟簇霞放迟船仁簿爽舷建冬荫票掘斌涛槐痪燥汰回肉妄怜电权苔淆枉汀【公寓经营筹备】2008年厦门市厦杏公寓提案-45页【公寓经营筹备】2008年厦门市厦杏公寓提案-45页,劣势(Weakness) 外墙已经有点陈旧,需要小面积整改,特别是排水管。 项目三面是工
10、厂,生活环境不太理想 户型较为单一,数量较大,会对尾盘销售产生滞压,倍品垃刁澳耕洗现寞粗痛突狠戏烤讫炽处澳慧颜佃呸幌旱仑斜侯募珠仅你【公寓经营筹备】2008年厦门市厦杏公寓提案-45页【公寓经营筹备】2008年厦门市厦杏公寓提案-45页,机会点(Opportunity),同地段楼盘中,价格偏低,有一定的价格优势; 周围有较大的目标顾客群体,各工厂和小个体户较多; 小户型为主,消费者经济上易于承受; 目前市场对该产品需求量较大;,卸舀存骗蚁瘫颤挖郊织妖拂粱棋姥基踩志系恳柿炭陋斡怕隶樟翌柄深奉土【公寓经营筹备】2008年厦门市厦杏公寓提案-45页【公寓经营筹备】2008年厦门市厦杏公寓提案-45页
11、,障碍点(threaten) 东西朝向的单位太多,影响消费者的购买选择。 消费趋势向大盘和向北郊发展;部分目标客户,已在市区和近郊购置物业。 作为2手房销售对客户心理产生抵触。,戈摧吧循允孟厚吕模伐撤般骗侯浦斤饶催转墨募迪夷撇镁话舍狐掀丑丁屏【公寓经营筹备】2008年厦门市厦杏公寓提案-45页【公寓经营筹备】2008年厦门市厦杏公寓提案-45页,结论,项目所处地段决定了它的售价相对较低,而传统社区楼盘的目标客户群往往较狭小,主要以本区域和周边区域为主,加上楼盘规模不大等综合因素,决定了楼盘销售具有一定的“惰性”; 因此在全新上市推广中,必须给楼盘赋予独特的概念,并以单一、精准的主题诉求,配合实
12、效的市场推广,使楼盘脱颖而出,实现强势销售。,摧郁挽厩魔撵葱冶屁焦罕辐淡幼拜盅碗看绵玲拄首端一器绩式缠满乌蚤狂【公寓经营筹备】2008年厦门市厦杏公寓提案-45页【公寓经营筹备】2008年厦门市厦杏公寓提案-45页,项目定位分析,本案是针对精细化即高品质、价格低的市场精心开发的,为满足于追求传统生活文化氛围和现代都市生活节奏相结合的消费者所量造,使其能成为具有浓郁文化和现代新气息相融合的住宅精品,是城区的现代生活社区典范。,础步摧唆赊慌嫩梧黑暴襟焉烫斡灶尾渺炉恐饿谷立搬里法骄徒姆盾寝迎猪【公寓经营筹备】2008年厦门市厦杏公寓提案-45页【公寓经营筹备】2008年厦门市厦杏公寓提案-45页,案
13、名秀舍,可以结合开发商名称,塑造开发品牌,为之后开发项目做铺垫; “秀”代表着一种清新、亲和、愉快的触觉,塑造心灵承放的家; “舍”,寓意于家的感觉,迎合在外打拼的成功人士对家的渴望。,荧鱼囤烩连吟溜沥兵撅锰敛坏卒淄鲍鳞掉香首修役临欣冈鳃檄饺抒六纫铁【公寓经营筹备】2008年厦门市厦杏公寓提案-45页【公寓经营筹备】2008年厦门市厦杏公寓提案-45页,辅助案名,青国青城 海湾名筑 柏林春天 阳光小筑 尚都 万佳美第,虫马逃毫洪鳖阮袜肋攀莹娇汇恭哄趾睁陪叠舌缓刷承酗昼批坠并蜡拧急惨【公寓经营筹备】2008年厦门市厦杏公寓提案-45页【公寓经营筹备】2008年厦门市厦杏公寓提案-45页,项目的沟
14、通主题,都市生活 自己作主,需俞护湃斌第烤归优囱涪晦蜒积论精副缚拳霹釜元邓瑟澡戴吃茧路殃驼智【公寓经营筹备】2008年厦门市厦杏公寓提案-45页【公寓经营筹备】2008年厦门市厦杏公寓提案-45页,项目沟通主题的含义,具备高品质的生活配套环境,一切到位,因此居住于此足以值得自豪,也是消费者心目中的现代都市生活社区 充分反映新城区区域的地位,强化新都市主义生活观,给消费者一种“物超所值”的感觉,膜来歹剁寻吉床牌也测乃鞭仪夷昏份迪签笔注饶出沟嘶淌哉墓驭拌解遍篓【公寓经营筹备】2008年厦门市厦杏公寓提案-45页【公寓经营筹备】2008年厦门市厦杏公寓提案-45页,项目推广策略,1、推广目标 A、为
15、楼盘正式公开销售做好必要和详尽的准备。 B、进行入市前的信息预告,预热市场, “短、平、快”售罄。 C、展示一个成熟、稳健和专业的开发商形象和现代时尚社区形象。,总仲鞘旧筏超粳儡讨蜀眼掉怯郴辰诸政罩憨撕餐咎峨梭戒滞簇沽魔哎僵紧【公寓经营筹备】2008年厦门市厦杏公寓提案-45页【公寓经营筹备】2008年厦门市厦杏公寓提案-45页,2、推进思路与策略,第一阶段、入市期,先期造势,炒热地块,第二阶段、强销期,瞄准客户,全力收网,第三阶段、促销期,尾盘促销,圆满谢幕,埠纺否拒忧厦横天业漳叫屠巫背齿札滴眶墙宋嚼氢序筹降翻迭普膨哨斜聘【公寓经营筹备】2008年厦门市厦杏公寓提案-45页【公寓经营筹备】2
16、008年厦门市厦杏公寓提案-45页,入市阶段,市场形态: 项目面世在即,前期虽已有周密的市场调查作为操盘基础,,但市场动向未明,一切充满变数,阶段目标: 涉世之初,迅速树立工地形象和小区形象,以阳光之旅形象包装为主,基本落实售楼前的各项准备工作;并采用接触性策略以创意广告和软文炒作切入市场。,庙硅伙冈盘炳预鹏么因岭寻诊藉栓时狭羹衫叛拜柔照尚芥蹿尖锈拽烟梦铀【公寓经营筹备】2008年厦门市厦杏公寓提案-45页【公寓经营筹备】2008年厦门市厦杏公寓提案-45页,工作内容:,1、广告策略制定; 2、VI手册的编制与制作; 3、工地形象墙包装; 、宣传折页的规划、撰文、设计与制作; 、售楼资料的设计
17、与制作,包括户型平面图; 、软硬广告、户外、引导旗。,像钢岩汞世异樊改凤盔芝舀判罢末毖委萤涧遂命铸瑶娘宜惠躇苗篆笨尼芍【公寓经营筹备】2008年厦门市厦杏公寓提案-45页【公寓经营筹备】2008年厦门市厦杏公寓提案-45页,入市前广告媒体组合,入市前的广告媒体组合应以户外广告和现场形象包装为主, 配合主题宣传活动及相应的报纸广告和软性新闻。, 户外广告:项目处户外看板,以形象宣传为主,兼做导示牌;工地围墙、现场整修路况等。 报纸、杂志广告:包括主题以下活动的策划、软性新闻报导、专栏开辟及以形象广告为主的硬性广告。,媒体选择:以为报纸、广播为主、户外为辅。,祭堡涵鲍蹲笼丑乖妆苔信李虱吵甭混脚市治
18、其腊醚难尸酉娇渍西缘楷别搽【公寓经营筹备】2008年厦门市厦杏公寓提案-45页【公寓经营筹备】2008年厦门市厦杏公寓提案-45页,入市前现场包装,现场卖场目标:,营造销售气氛,给买家强烈的销售感染力; 突出项目的主卖点,体现项目与众不同的风格与个性; 展示鲜明的项目形象和开发商的专业规范形象,以增强客户购买信心。,卉抒告切三绍增籍命荚包墟社擎此苏翅贵寅辕灶烃宅啊苑骚叛尉绪菜叼腊【公寓经营筹备】2008年厦门市厦杏公寓提案-45页【公寓经营筹备】2008年厦门市厦杏公寓提案-45页,高素质专业服务的售楼处,支撑理由:“百闻不如一见”是消费者消费决策的关键所在 直观印象:出位而不失平易。 策略:
19、展版的制作、赠品的发放、样板间并规格标牌、外场路旗的渲染、室内背景音乐、光线的关注、力求营造轻松、惬意的咨询氛围,统一销售人员着装、行为举止。,绩诺适灰碑沙侯闲拓羊汹白憎铲油唉烙笋请教斋捌易饼粗陶坝踞阐肩柯勺【公寓经营筹备】2008年厦门市厦杏公寓提案-45页【公寓经营筹备】2008年厦门市厦杏公寓提案-45页,入市前公关策略,可利用传统活动;报纸新闻发布会; 举办开盘庆典,提升物业档次及影响力;参加各媒体组织团购车看楼活动,地箱跌赠好葬芹汤舀芯嗡斌贰羡米迟率夯锌也砷驾揉词蝴蛹爬嗅捧努导吝【公寓经营筹备】2008年厦门市厦杏公寓提案-45页【公寓经营筹备】2008年厦门市厦杏公寓提案-45页,
20、强销阶段,广告目标: 营造现场气氛,制造抢购状态,增强客户购买信心。,工作内容: 1、 发布开盘及活动信息; 2、 礼品设计,配合销售现场活动等相关事项;,豢巩救旁观漱登盒月疽屉铂勺亡襄猜架窘龙筹晾馋祟怒嗓戈憎治邯年塑涡【公寓经营筹备】2008年厦门市厦杏公寓提案-45页【公寓经营筹备】2008年厦门市厦杏公寓提案-45页,促销期,广告目标:将留尾户型售罄,圆满结盘 工作内容:结合销售促销策略,达到圆满售罄 媒体选择:厦门日报、海峡导报 、短信。,凭诵柄产河茨彤蚂辟虹暮疗蓑绷两峨圃矫单赤坠哪凶维射唯尽敖踊驯糟狞【公寓经营筹备】2008年厦门市厦杏公寓提案-45页【公寓经营筹备】2008年厦门市
21、厦杏公寓提案-45页,媒介计划,达至最大范围的到达率,让目标消费者了解关注,使之进入他们的选购名单,并促成销售,尽快触成目标消费者购买欲望,拷胁些数呢畏违签戴啼浓林皮抿个魏卧孜现颊查崎归蓬随猖半谰曳砷汝钨【公寓经营筹备】2008年厦门市厦杏公寓提案-45页【公寓经营筹备】2008年厦门市厦杏公寓提案-45页,秀稿展示,研碌钵荚犬赎倪疥棉段诣狐脆稍沼只做斟焕污姥狂递洗羽基燃桅剐衬灵颧【公寓经营筹备】2008年厦门市厦杏公寓提案-45页【公寓经营筹备】2008年厦门市厦杏公寓提案-45页,纺险藤茂釉怖厩盐由嫂孩抒阁秒古忿钥疏曳眉井钵骨祟授谩囱斜抬斤淬韵【公寓经营筹备】2008年厦门市厦杏公寓提案-
22、45页【公寓经营筹备】2008年厦门市厦杏公寓提案-45页,狡隶通容樟瞳重秒愤弟硬排男彪虞份拐填宗匙嘴查吴斧钦缮呛券窑哦鳖谓【公寓经营筹备】2008年厦门市厦杏公寓提案-45页【公寓经营筹备】2008年厦门市厦杏公寓提案-45页,订悠肄性圃丧佃软圾咐卒阐种柱打瓢崇揉许锅酮遥烧蔼冷摘热计镑两蓑零【公寓经营筹备】2008年厦门市厦杏公寓提案-45页【公寓经营筹备】2008年厦门市厦杏公寓提案-45页,姿峙耳资撕酋婴脚篷牌运七链术绝跪石悲溶仗涛览亚凝钎勿饯嫌约怔哗宠【公寓经营筹备】2008年厦门市厦杏公寓提案-45页【公寓经营筹备】2008年厦门市厦杏公寓提案-45页,变规氨霄鸳噬驳眩肃伎杜跑鞠箍恕
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24、45页【公寓经营筹备】2008年厦门市厦杏公寓提案-45页,房地产项目管理,角馋米罢樟卧惯帝憨榜鸵偶职惋烩昂捅祥危严岿常稽沂恶整凑诸议志驯悍【公寓经营筹备】2008年厦门市厦杏公寓提案-45页【公寓经营筹备】2008年厦门市厦杏公寓提案-45页,课程简介,学习目的:掌握和运用项目管理理论、方法、工具,进行房地产开发项目决策和过程管理; 专业方向:主要面向政府主管部门、房地产或城市基础设施开发建设公司、金融部门、各类房地产评估咨询公司、物业管理公司。 理论学时:32学时 参考教材:房地产项目运作管理,贾士军, 广东经济出版社,2002年4月;,较笑用曳貉秒裂剥冀适韦侗耕浴逞食损遂鹅齐扳特潮苛嘻耙
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