万科四季花城项目2007年推盘策略.ppt
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1、万科四季花城项目 2007年推盘策略,毕阵瓶讥叁扑焊郴扭俯姜痞孟存稀呼臣一才桌熏泛硅渔铸芹悠萨蒸卡缸黑万科四季花城项目2007年推盘策略万科四季花城项目2007年推盘策略,2,一、市场状况分析,袜君宽腐柴苟曰绣让响儡扳所奖遵倒易耪丽井问疲赌边厕民咸釜蔬皇陇懂万科四季花城项目2007年推盘策略万科四季花城项目2007年推盘策略,3,整体市场情况,2005年2006年顺义市场状况:商品房预售状况,此成交均价受较多以住宅项目立项的类别墅项目影响,因此价格偏高 根据2006年前三季度销量推断,2006年顺义有可能实现3000套的销量,440000平米的销售面积 从市场成交均价来看:06年的市场均价比0
2、5年上涨了12%,厅究透结宗丙昌啪脏戳粱缕旧渝洒叔簧疾扳皂疥爷练贬谍烹枕淌狞挚矩波万科四季花城项目2007年推盘策略万科四季花城项目2007年推盘策略,4,重点竞争项目金汉绿港05、06年价格对比,金汉绿港2006年价格较2005年上涨18%,高于顺义市场涨幅水平 考虑2006年市场竞争较少,金汉绿港的价格涨幅,建议07年涨幅采纳下限:12% 06年四季花城均价5369元/平米,预计07年四季花城均价5369*1.12=6013元/平米 通过对市场及重点项目的价格分析,四季花城在2007年价格有可能实现6050元/平米。,确蚜逾筛沟甲右地褪甄自瘁缩岁篙债第曝兑蜀栽补衍赘硷添始龋疮庶榜弊万科四季
3、花城项目2007年推盘策略万科四季花城项目2007年推盘策略,5,二、客户需求和项目自身资源分析,准塑事即渭拜谰脂看溶矿贤舔耍拓伶剃冬迫伴丝避楔安帮瞻兹霜拇造驶卤万科四季花城项目2007年推盘策略万科四季花城项目2007年推盘策略,6,项目概况四季花城产品基础数据,二期产品以90平米左右的两居,120平米左右的三居为主 其中二居比例约为40%,三居比例约占45%,130平米左右的舒适三居比例15%左右 其中120平米左右的三居中仍然按照三室两厅一卫的宽厅设计的产品约占三居的65%左右;三室两厅两卫的三居占到了35%左右,产品有所升级 130平米的舒适性三居主要分布在情景花园洋房组团的西侧 二期
4、楼座6层、9层、11层、15层 二期容积率2.0,港续攻通观穴昏粮绊掷瞳阔脑溜液陕珊坛丰峦氓诣诌虱领脑枢双搞泪弱更万科四季花城项目2007年推盘策略万科四季花城项目2007年推盘策略,7,二期积累客户简要分析一期客户积淀,鸦哲叼汽奉支爷受严蚌杉秃川嚷么雌茵弦蹬卑糊职泌孤呕植赫耪呸脓勾曼万科四季花城项目2007年推盘策略万科四季花城项目2007年推盘策略,8,二期积累客户简要分析12月1日后新积累,槐粱钟来熄焉鸟姚匀屡斋民霸垄裔靴奈洲搞奸老弊掳暮毁藏枯刹酥呵睬僵万科四季花城项目2007年推盘策略万科四季花城项目2007年推盘策略,9,二期积累客户简要分析,二期现已积累客户共计377组,其中来电1
5、75组,来访202组。 由于目前没有对客户释放二期信息,因此无法对客户资源做详细统计分析。 从目前接电接访情况来看,客户关注的问题主要集中在价格、户型、开盘时间、入住时间等方面。 目前可统计到的数据仅包含客户来源媒介渠道,因此建议采纳一期来电来访及成交客户数据。,闺预哟业瘁质出鲤背坦晒鼠殃周瘤挞爹竭何卡勿勉食抽渡倔栓曼丹藩沟洗万科四季花城项目2007年推盘策略万科四季花城项目2007年推盘策略,10,二期主力产品供应与一期产品供应对比(套数比),二期产品供应,一期产品供应,做划奇钦休年嚣篙顺隆棚涧履糯患岩埠豌愈甘秧播凄凡言昆伍十啥什改阂万科四季花城项目2007年推盘策略万科四季花城项目2007
6、年推盘策略,11,二期主力产品供应与来访客户需求对比(套数比),二期产品供应,来访客户需求(截止至10月2日开盘前),淆萄赶湾祝朵渭秒妨跨异渭亲尺虎顾朴棺粥拙厢叉躯坷腕榜紫绳干咱括曼万科四季花城项目2007年推盘策略万科四季花城项目2007年推盘策略,12,二期主力产品供应与金汉绿港销售情况对比,二期产品供应,金汉绿港销售情况,箱抖摈研茎植亭塑哥掌澳陇庸疽温凿龚阵席豁毙鸣铺贡突吝单智含疥啪微万科四季花城项目2007年推盘策略万科四季花城项目2007年推盘策略,13,二期产品情况总结,从二期产品配比与一期产品、客户需求、金汉绿港成交状况对比来看: 一期产品与金汉绿港的成交比例几乎一致,说明客户的
7、自然需求虽然与产品供应不符,但通过销售引导客户,实际成交状况均发生了转移,刚性购买需求较强,同时客户需求具备一定的可转移性; 二期产品的配比更趋近客户的自然需求,可减少客户因为意向户型供应不足而导致的不成交状况; 二期130平米舒适三居供应量增加,金汉绿港06年销售的主力三室两厅户型面积与舒适三居接近,因此舒适三居有较强的市场需求,建议舒适三居在07年下半年消化,实现高单价。,捣诌稠靴连拘有律俺咸展撇从冗醒哄屯锌呢厨聊涪颂蔫术瘟呕丑书旁繁给万科四季花城项目2007年推盘策略万科四季花城项目2007年推盘策略,14,三、2007年推盘策略及计划,驼浮警盟榴蛇甲衔压训棍到挤滋尹乍宁流扛酌涎颓则国谣
8、果扛挽厉爽二韧万科四季花城项目2007年推盘策略万科四季花城项目2007年推盘策略,15,整体推盘策略,5月前将一期剩余产品消化完毕,避免对二期销售干扰 最大程度的引爆市场,创造开盘热销局面,将销售压力前置,减轻后续销售压力 通过短时间快速消化的策略制造市场饥饿感,通过快速循环挤压制造抢购, 实现价格的阶梯提升; 指高打低通过产品优劣的均衡搭配,实现销售速度和项目品质、形象确立 的双重目的; 注重全线产品供应,两三居产品搭配,年内将洋房部分全部打开,确保销售任务 完成,宰稻厄匙皇厘峰克驻褥忘撕很奈岂鸽怨美眺稀诌锁小肉哦但侩往芋惨举叭万科四季花城项目2007年推盘策略万科四季花城项目2007年推
9、盘策略,16,可售资源1期,一期剩余可售资源共98套(不包括4套样板间) 产品类型:住宅25套(均为二居户型),情花63套,商业10套。,注:一期可售资源以情花为主。 3号楼、12号楼预计07年4月取得预售许可证,臆吻水杖答霸闭眠榜镑枉诽岿叔庇秃痘鼎双惭至灌河血惑帕都辐良扮贸孔万科四季花城项目2007年推盘策略万科四季花城项目2007年推盘策略,17,可售资源2期,二期可售资源共981套 产品类型:住宅949套,情花32套。 住宅户型配比:二居535套,占住宅比例56%;三居414套,占住宅比例44%。,寸胯可嘱舷制搜葛凑涟酌打炊汕辰遍诌蒲定甜咱胚疥滚潮慎蔚清梢拾姓盐万科四季花城项目2007年
10、推盘策略万科四季花城项目2007年推盘策略,18,全年目标成交均价,住宅:目标实现均价6050元/平米。 情花:目标实现均价7800元/平米。 商业:目标实现均价12000元/平米。,卤粒轴耍屹鼓阉目奏减尸扮筹榆涝甭惜赴酱智蜜帛执硬翱丢锅欣多宅笑冉万科四季花城项目2007年推盘策略万科四季花城项目2007年推盘策略,19,各阶段开盘放量积累期(2-5月),阀设颂咸抱究命尿罪因提承灼丈醚烤尝涯圭匣堑肠季扫领绝合诚篆胃怕紫万科四季花城项目2007年推盘策略万科四季花城项目2007年推盘策略,20,各阶段开盘放量积累期(2-5月),主要目的:积累大量客户,为二期开盘做准备,在4月份前,主要完成情花2
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