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1、第7章房地产开发项目可行性研究一、单项选择题1.房地产开发项目的可行性研究是对( )进行认真的技术经济分析、比较和论证。A唯一确定性的建设方案或技术方案B各种可能建设方案或技术方案C不少于二个的建设方案或技术方案D不少于三个的建设方案或技术方案2.某城市计划开发一大型工业开发区项目,该项目的可行性研究中应当进行( )。A财务评价 B国民经济评价C财务评价与国民经济评价 D以上都不是3.属于项目盈利性分析的内容有( )。A财务内部收益率 B资产负债率C借款偿还期 D动态投资回收期 E成本利润率4.一般来说,销售收入的实现进度( )于销售面积的实现进度。A超前 B同步 C滞后 D无可比性5房地产开
2、发企业发生的年度亏损,用下一年度的( )弥补。A销售收入 B累计未分配利润C盈余公积金 D:所得税前利润二、多项选择题1.可行性研究的依据有( )。A项目建议书 B水文地质等基础资料C规划设计方案 D行业基准收益率 E上级领导的态度2.以出让形式取得城市熟地土地使用权时,土地出让价款由( )组成。土地使用权出让金 地上附着物补偿费城市基础设施建设费 拆迁补偿费 E青苗补偿费3.前期工程费包括( )。A开办费 B可行性研究费C三通一平费 D水文地质勘察费 E规划设计费4. 项目投资现金流量表中现金流出的内容有( )。A资本金 B税金C借款本金 D借款利息 E建设投资 三、简答题1.可行性研究的涵
3、义、目的及作用?2.编制可行性研究需要有哪些依据?3.进行可行性研究一般遵循怎样的工作程序?4.房地产开发项目可行性研究的主要包含哪些内容?5.房地产开发项目投资估算一般包括哪几部分内容?6.如何运用假设开发法对土地价格进行测算?7.财务评价的基本涵义?8.财务评价中有哪些主要技术经济指标?9.房地产开发项目财务评价的报表有哪些?分别是如何编制的?10.房地产开发项目国民经济评价的涵义和基本步骤?11.房地产开发项目社会影响分析的内容与基本步骤?四、计算题1.某开发项目初始投资为1.2亿元,预计此后每年净现金流量为3500元,若i=10%,则其动态投资回收期为多少年?假如项目的寿命期为10年,
4、则该项目的财务净现值为多少?2. 已知某投资项目的净现金流量如下表所示。求该投资项目的财务内部收益率。如果投资者目标收益率为12%,求该投资项目的财务内部收益率。年份123456现金流入500600550450300现金流出1500净现金流量15005006005504503003. 某房地产开发商以地价1000元/平方米购入一块普通住宅用地50年的使用权。已知建筑容积率1.6,规划建筑用地面积为50000平方米,建造成本为1200元/平方米,专业人员费用为建造成本的8%,管理费用为土地成本、建造成本和专业人员费用之和的5%,年贷款利率为12%,按季计息,开发建设周期为3年(其中准备期6个月,
5、建设期为24个月,销售期为6个月),土地成本在项目开始时一次投入,建造成本、专业人员费用和管理费用在建设期内均匀投入。如果该项目建成后市场销售价为4000元/平方米,出售过程中的税费和销售费用分别为5.5%和3%,问开发商的成本利润率是多少? 4.某开发商购得一宗商业用地的使用权,期限为40年,拟建一商场出租经营,据估算项目的开发建设期为2年。第3年即可出租,经过分析得出的数据:1)项目建成投资1800万元,第一年投资1000万元,其中资本金400万元,第二年投资800万元,其中资本金230万元,全年资金缺口由银行借款解决,贷款利率为10%,建设期只计息不还款,第三年开始采用等额还本并支付利息方式还本付息,分三年还清。2)第3年租金收入、经营税费、经营成本分别为2000万元、130万元、600万元,从第4年起为每年的租金收入、经营税费、经营成本分别为2500万元、150万元、650万元。3)计算期(开发经营期)取20年。请根据以上资料,完成下列工作:(1)编制资本金现金流量表(不考虑所得税)(2)若开发商要求的目标收益率为15%,计算该投资项目的净现值(所有的投资收入均发生在年末)。
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