20110531深圳星河盛世公寓精装修建议27p.ppt
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1、解决两个问题,作为走量产品,还是标杆产品? 装修风格保持统一,还是提供多种风格供客户选择?,前期沟通回顾,确定两栋公寓全部带精装修,其余产品一律毛坯交房。,公寓基本指标,J1栋(住宅性质) 总建面:15000平米 套数:336套 户均面积:45平米52平米,J2栋(商务公寓性质) 总建面:6000平米 套数:168 户均面积:42平米,参考:2010.08规划及建筑设计方案,J1 15000平米 336套,J2 6000平米 168套,本次建议内容,关于产品档次的思考,关于装修风格的思考,关于产品档次的思考,关于装修风格的思考,主要制约因素,加息,保障房,限购,目标,房产税,限价,2011年1
2、季度CPI同比增5%,三月增5.4% 通胀问题愈发严重,年初至今两次加息,通胀仍未得到有效控制 通胀是上半年乃至全年中央宏观调控的第一要务,十二五3600万套,2011年1000万套,李克强亲自督导 各地强制执行,地方政府与中央政府签下“军令状” 公共租赁房占据未来保障房主流位置,发挥保障功能,截至1季度末,全国608个城市出台房价控制目标 多数以GDP增速和人均可支配收入增速为参考标准 此后,国务院督察组到各地督察调控落实情况,上海、重庆试点房产税 两个城市实施2个月以来上缴税款寥寥无几,调控力度持续加强,政策不确定因素多,“国八条”规定全国直辖市、省会城市、计划单列市全面执行限购政策,其中
3、户籍限购2套,非户籍限购1套 目前全国已有39个城市出台新版限购令及执行细则,持续多常时间? 开发商纷纷转现楼销售抑制政策,保证产品实现高价,J1栋为住宅指标,受政策影响风险较大;J2栋为商务公寓,政策风险较小。,星河使命,政策趋严 VS 品牌提升 需要保证热销,树立市场口碑,赢得市场的认可,达到速度与口碑的双赢,第一次精装修的尝试, 既是挑战自我,完成星河品牌的提升, 又是为星河后续精装修产品线奠定基础。,关于产品档次的思考,J1栋(走量产品): J1为住宅指标,无论现售或预售,都有一定的政策风险; 面积较大,户数较多,对舒适度有一定的影响; 首次尝试精装修,需重点保证产品的销量和市场的口碑
4、。,J1走量产品 15000平米 336套,建议J1可作为走量产品,保证快销,迅速建立市场影响力,J2标杆产品 6000平米 168套,关于产品档次的思考,J2栋(标杆产品): J2栋为商务公寓,短期内暂无政策风险的可能性; 户数相对适中,可尝试附加高价值的精装修,建立市场口碑;,建议J2作为标杆产品,提升项目整体形象,提高企业精装修品质的知名度。,市场精装修项目档次对本项目的参考,高档装修:50006000元/,中档装修:25003000元/,市场主流精装修项目分为三档: 高档装修: 5000-6000元/ 中档装修: 2500-3000元/ 经济型装修: 低于2000元/ 单一项目内一般采
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