2011年上半年杭州房地产豪宅项目市场研究报告.ppt
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1、96311,5980,46788,43543,5%,4.9%,4.9%,5.4%,7.1%,6.9%,7.2%,7.3%,全国宏观经济数据,上半年GDP(亿元) 第一产业 第二产业 第三产业,一季度CPI 1月CPI 2月CPI 3月CPI,一季度PPI 1月PPI 2月PPI 3月PPI,1.5%,2.7%,2.4%,80500,5139,39072,36366,2.2%,5.2%,4.3%,5.4%,5.9%,整体上市面积(万平方米) 住宅 办公 商业,整体成交面积(万平方米) 住宅 办公 商业,整体成交均价(元/平方米) 住宅 办公 商业,杭州房地产市场总体情况,320,280,24,1
2、6,259,212,28,19,16503,16471,16828,16386,同比,公寓类,别墅类,杭州房地产市场总体情况,杭州豪宅市场数据(单价3万),整体成交均价(元/平方米) 公寓 别墅,整体上市面积(万平方米) 公寓 别墅,整体成交面积(万平方米) 公寓 别墅,44,34,10,22,16,38871,38488,39072,6,同比,公寓类,别墅类,杭州豪宅市场数据(单价3万),第部分 整体豪宅市场 第部分 公寓类产品 第部分 别墅类产品 第部分 未来的展望,第部分 整体豪宅市场,距“国十条”出台一年有余,经历了风风雨雨的2010年豪宅市场,在面对“三次”新政后,上半年市场表现又是
3、如何呢?,经过08年以及10年两次价格上扬,受政策等因素影响,11年价格过快上涨趋势得到有效控制。,成交量变化的峰谷分别出现在09、10年上半年,11年上半年变化幅度接近0刻度,成交价正趋于理性平稳的走势。,全市住宅成交量同比五年维持低位,成交均价同比增8%。,全市普通住宅市场和前几年相比,总体成交量处于低位。价格依然坚挺,但增长放缓。,PART ,普通住宅市场研究,豪宅的成交量相比10.上半年稳定增长,成交量为1445套。价格与成交量不同,同比下降2%,为38094元/。,成交量同比涨幅达48%,与成交量动辄两位数,甚至三位数涨幅的不稳定不同,价格的变化在近5年显得异常稳定,同比降幅为2%。
4、,豪宅需求增长,价格小幅回落 (豪宅定义:单价3万),成交量上,豪宅市场呈现连续5年上涨,上半年杭州全市成交1445套,同比增长48%;但豪宅市场成交价有所下跌,上半年均价38094元/,同比下降2%,降幅较小。,PART ,豪宅市场研究,把普通住宅和豪宅市场分开来看,可以更容易看出豪宅成交量于10月份限贷,以及2月份限购策影响豪宅成交量步步下滑,2011年3月份成交量达到谷底,4月份后高端酒店式公寓占据豪宅主力成交,可以看出限购限贷政策对于高端住宅针对性更强。 单就价格而言,普通住宅市场在调控政策出台后,价格整体走势较为稳定,而豪宅市场与之截然相反,虽然成交量同样萎缩,但成交价格在11年3-
5、6月连续出现上升趋势,豪宅市场呈现有价无市的局面。,整体市场价稳量升,高端市场有市无价。(豪宅定义:单价3万),PART ,豪宅市场研究,171套,3545套,从左图中,我们很容易看出豪宅主力成交前三名中10年上半年分别为:600-800万、1000-1500万、800-1000万共占78%。 而11年上半年前三名为:600万以下、600-800万、800-1000万总共82%。 2011年豪宅成交趋向低总价看齐,且 主力成交总价段600万以下占35%,达到近两年最高比例。,35%,低总价住宅成为豪宅市场的绝对销售主流产品。,PART ,豪宅市场研究,PART ,调控后连续10个月年全市豪宅市
6、场供大于求现象持续,存量呈现上升致5403套,月均去化350套,假设无新增供应量,去化库存时间约15个月。,假设无新增供应量,杭州市场去化库存时间约15个月 2010年10月,限贷首付提高、利率上调、限购一套; 2011年1月,限购令、房产税的出台。,9.29新政,1.26新政,近一年调控后市场快照,PART ,10年第一轮调控重创余杭区,而主城区及萧山区对11年第二轮调控反应更明显。,10年下半年和11年上半年都是政策出台打压的市场,10.下半年仅有一个板块出现了成交量环比下降,主城及萧山成交量环比上涨均在三位数以上,而11.上半年在受到更严厉的限购后,全杭州三大板块无一例外出现下跌。,第三
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