探讨房价与通货膨胀的内在联系及相互影响.docx
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1、探讨房价与通货膨胀的内在联系及相互影响中国近十多年来,房地产业得到了快速发展,房价也随之高速上升。房价问题已经影响到老百姓的生活的方方面面,高房价也引发多种社会问题。房价的急速上涨已经成为笼晕在社会大众心头的巨大阴影。同期,我国的通货膨胀也在大家关注中持续保持着较高的水平,并且也引发了多种社会问题。那么在这十多年中,房价与通货膨胀之间是一种什么样的关系呢?本文将试图探讨两者之间的内在联系以及相互影响的关系。1 房价高企的原因分析十多年的房地产业快速发展,把房价推高到让世人瞠目的境地,根据中国房价指数,从 1999 年的 50 多到 2012 年的近150,价格涨了 3 倍之多,个别地区的中心地
2、带更是上涨了 5-10 倍,国外各种专家惊呼中国房地产有巨大的泡沫。根据国外流行的房屋租售比,1:300 是国际警戒线,房价收入比 6 :1 是国际警戒线,目前我国多个城市都已远远超过上述的警戒线,但是房价依然在上涨,丝毫没有受泡沫说影响。那么支撑我国房价快速升高的原因有哪些呢?1.1 房价高企的时代背景首先,改革开放后,我国的经济得到了快速发展,国家和个人都积累的相当的财富,人们生活水平日益提高,对住房的需求也开始升温。20 世纪 80 年代初期,中国城镇居民人均居住面积不足 7 ,到了 2012 年我国城镇住房总面积达到 140亿,人均居住面积 20 多。这与发达国家的水平相比仍然处于较低
3、的水平,对住房改善的需求仍有很大的提升空间。同时人民对拥有不动产资产的欲望也开始膨胀。其次,城市化城镇化进程,加快了房地产业的发展,大幅增加了住房需求,推升了房价上涨。中国从建国以来的传统农业国家逐步走向工业化城市化的道路,大量的传统农业人员进入大城市务工生活。新增的城镇人口,对住房的需求远大于社会提供的房屋数量,供远小于求,是造成房价高涨的重要因素。随着城市化城镇化进程的快速发展以及原有城市规模的不断扩大,城市人口急剧增多,进一步带来了社会对住房巨大的需求。另外,本币升值也是推升房价的重要因素之一。从日本、台湾等国家地区的历史来看,其房价都与其经济发展过程中伴随着本币升值过程而上涨。2001
4、 年中国加入到世贸组织,从此中国进入到了以出口为导向的战略发展,全面参与经济国际化全球化的进程,人民币由此也开始了升值过程。十几年间,外汇储备上涨了20倍。大量的外资涌入中国,为推动中国经济建设发展起到了重要作用,同时也带来了外资在中国投资的热潮,房地产价格随之上涨。1.2 房价高企的经济因素房地产作为一种商品,其交易受市场的因素所左右。房地产市场可由交易对象,交易参与者,价格,资金四个基本要素组成。房地产的交易对象是物权包括所有权和使用权经营权等,交易过程中的首要对象是产权,购买产权的行为也就是投资。交易参与者包括企业,居民个人,政府,土地所有者。价格是房地产参与者之间经济关系的重要体现形式
5、 ;房价受成本、供求关系、级差地租、通胀预期等因素影响。资金作为市场的基本组成要素,任何市场没有资金的参与都难以存活,资金供应量的多寡直接会反映在交易商品的价格上,而且社会资金总量反映了国家的总需求,与通货膨胀密切相关。1.2.1 房价与供求关系房地产作为商品有着其特有的商品属性,首先是土地的稀缺性。土地的供给是有限的,而伴随着城市化进程,越来越多的城镇人口对房子的需求激增,土地的供应一直是处于短缺状态。政府作为土地的唯一供应者,由于其事权与财权的不对应,城市的发展建设、市政设施的完善、GDP 的增长等等都需要大量资金,政府将土地出让金作为获取资金的重要手段,直接导致房价的快速上涨。政府在房价
6、上涨过程中起到了推波助澜的作用。其次是房地产具有投资属性。在国际社会上通行把房子作为投资品,投资品受社会货币供应量、通货膨胀预期等因素影响,具有一定的不确定性和波动性。近年来,我国及世界各地的通胀高企,国内越来越多的人选择了购买房子作为保值增值的手段,使得对房子的需求进一步增大。而需求的快速增加最直接的结果就是房价居高不下。受城市化进程的快速发展以及居民对住房改善的需要的双重影响,住房建设的速度仍然赶不上需求的增加,供需矛盾持续存在着。1.2.2 房价与货币供应量、利率、CPI的关系一般来说具有投资属性的商品,其价格与货币供应量 M1 高度正相关,而房子正是这样一种商品。较高的货币供应量,直接
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