2011济南大桥镇前期沟通报告 35p.ppt
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1、1,一、政策审视 二、项目本体及市场分析 三、以往代理同类项目 四、项目操作简述 五、合作意向,2008年以来的宽松货币政策,为房地产市场带来了天量资金。在开发商的推动之下,房价一路攀升,并不断创造历史记录。 全国楼市价格水平已经失去理性。高房价背后隐藏的资本泡沫隐忧,极大地威胁着整个金融系统和宏观经济的健康与稳定。 在商品房开发一骑绝尘的情况下,保障性住房乃至中小套型自用型产品开发规模一直裹步不前。 在房价飙升的大背景下,中低收入人群的住房焦虑已经成为社会性问题。 尽管房价和中低收入人群住房困难之间并没有直接因果,但是在复杂的产业表象和纷纭现实解读之下,二者互相推动,使房地产问题远远超越了一
2、个经济或者产业问题的范畴,而演变为复杂的、涉及社会问题、公共问题,甚至是政治问题的全局性问题。,调控背景,房价飙升,中低收入人群的住房焦虑,上述问题相互交织,使房地产调控已经超越了单纯经济管理的范畴,多种经济因素交织的宏观环境局面,在宏观经济层面一段时期以来的宽松货币政策导致流动性全面过剩,引发了物价、资本品价格等多方面的隐患。国际经济局势的不稳定和人民币汇率问题的压力等诸多问题,共同构成了当前复杂的宏观经济局面,房地产业置身其中,成为一个共生的环节。,调控背景,主要政策梳理,政策简析,房价屡控不止,政策步步紧趋,本轮调控以2010年4月为起点,紧随关于坚决遏制部分城市房价过快上涨的通知,与此
3、同时出台了关于进一步加强房地产市场监管完善商品住宅预售制度有关问题的通知,对商品房预售环节进行严格把控; 2010年9月份关于完善差别化住房信贷政策有关问题的通知为关于坚决遏制部分城市房价过快上涨的通知的延续与深化; 2011年1月份国务院新“国八条”在继续上调二套房信贷利率,严格限购证的同时,更是明确的提出行政干预地产价格。,政策简析,新“国八条”,关键词:限购,限购令全面升级,基本上所有一二线城市均须限购,部分三四线城市也将限购。且限购更加严格,尤其为本地2套、外地有证明1套、无证明,三种情况不允许新购。 济南和青岛在1月出台了相对宽泛的限购令,不久国务院新“国八条”出台,颁布了更加严厉的
4、限购政策。随之青岛、济南相继出台了更加严厉的限购细则。,第一次提出要地方政府制定新建住房价格控制目标,并量化目标问责机制,如明确房价涨幅;明确房价水平;明确房价收入比等; 问责可操作性增强,如“年度新建住房价格控制目标”、“新建住房价格上涨幅度”“保障性安居工程目标任务”,打破了以往含混不明的问责体系; 二套房首付比例由50%调整至60%,贷款利率不低于基准利率的1.1倍,对投资性及改善性购房打击较大。,政策简析,新“国八条”,关键词:行政干预 、问责“限房价,竞地价”、差别化利率,2,政策审视 项目本体及市场审视 以往代理同类项目 项目操作简述 合作意向,国家的“组合拳”, 对于我们是挑战更
5、是机遇,济南住宅市场概况,从近期土地市场成交和储备情况看,开发重心向西、向北倾斜的趋势明显。 此前延续多年的城市向东已经进入商业化自发推进阶段。 下一阶段的开发热点将集中在西城、高铁和小清河沿线。,济南近期成交土地分布,济南近期待出让土地分布,开发重心西移、北进,2010年济南房价起脚稳稳跨过10000大关,后脚基本8000关口。 2011年,行业变动频仍,预计价格走势将有所平缓。高位盘整的态势是可以预期的。 整体局面之下,部分区域价值重估和价格体系重构将不可避免。,房价跳空之后或将企稳,但是局部地区价值将重估,济南住宅市场概况,济南住宅市场概况,京沪高铁6月份通车,济南与京沪两大都市圈的时空
6、极大压缩。济南与北京的时空距离将与目前济南与青岛的关系类似;济南与上海的时空关系将于目前济南与北京的关系类似。,时空的改变背后,是经济要素流向的改变。济南社会经济发展正面临历史性机遇。,城市发展题材改变,大桥镇位于济南黄河公路大桥北首,天桥区境东北部。面积111.17平方公里,镇下设8个办事处,辖72个行政村,总人口10955户,45733人,104、308、309、220四条国道及001省道贯穿境内,是通往京、津及鲁北三区的交通枢纽。28路、40路、89路,130路等公交车通行。,区位优势: 青银高速通过境内,并设有上下站口,建有服务区;104、220、308、309国道和001省道通过境内
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