湖北省武汉名都花园小户型市场分析报告(68页).ppt
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1、名都花园小户型市场分析报告,本项目二期首批规划有10万的中小户型产品,规模较大,开发面临的风险相对也比较大,因此必须对目前的小户市场、以及项目周边类似产品的(潜在)供给状况进行调研分析,才能为项目后期定位提供科学合理的市场依据。,前 言,10万方能全做小户吗?,答案:不适合,因为:,1、景观利用不能达到最大化 小户型住宅的单层多为一梯多户布局,不仅通风和采光受到较大影响,更使较多单位的景观大大折扣,不能体现景观均好性及本项目在景观方面的特色。,2、市场潜在供给量较大,竞争较强,销售压力大 据实际调查发现,无论是国六条政策大环境下的小户开发鼓励,还是以武昌区域为小环境的项目周边众多楼盘后续开发的
2、小户产品,均会使本项目面临直接的竞争威胁,后期销售也将遭遇市场阻力。,3、产品面窄,目标客群相对单一,不利于项目品质提升 如果本项目的10万方全部开发小户型,产品面相对较窄,目标客户群势必单一局限,不利于项目整体住宅品质的提升。,所以:,建议做70%的小户,30%的常规户型。,1、小户型: 7090的2房2厅1卫或2卫户型为主,占40%的比例; 91100的紧凑型3房2厅1卫或2卫为辅,占20%的比例; 以4070的功能分区明确的社区小户公寓为补充,占10%的比例。,2、常规户型 :以101120的精简常规户型为主,占30%的比例。,以年龄相对较轻、经济积累相对薄弱的新生代高收入客户群体为主,
3、主要为邻近高校的毕业生群体,他们数量逐年递增,住房需求比较迫切,家庭结构稳定且有提升居住品质需求的务实型客群,其住房需求随着房价提升受到限制,兼顾需求功能的同时,需求面积在理性驱使下逐步缩小,收入较高但积蓄不多的年轻人,有一定经济实力,注重生活品质与实用的理性购房者,经济实力雄厚,多次异地置业的商人,由于名都花园整体环境优越,而且户型面积较小,会吸引有实力、经常奔波于武汉与其他地区的商 人作为自住用途,并附带有子女教育的购置目的,部分投资型客户,通达多方的升值地段、规划成熟的大型社区,加之其面积小、总价适宜,必然会吸引不少投资客,站在名都花园项目的全局视角, 其小户型购买群将主要为以下四类:,
4、通过此次的小户市场调研我司将目前在售或即将推出的小户型分为如下两类:,第一类:主导型小户(含纯小户)是指全部或大部分以小户为主要产品供应的项目,其大体形态有以下两种:1)市中心单体小户:位于市中心繁华地段,多为高层单体塔楼。2)分期型主体小户:在项目产品构成及开发过程中,独立分期推出的小户产品。此类产品的设计创新和交房标准上均呈现出多样特征,但其功能多为过渡型产品,因此倍受投资客关注。,第二类:社区型小户 以小户作为大社区多样住宅开发中的特色性丰富补充。以满足市场多样化需求为前提,演化为如下几类: 1)填缝型小户:零散分布于常规住宅中,作为填缝的形式与常规住宅搭配共存。2)边角型小户:其所占体
5、量不多,仅作为提升边角地带土地利用的手段方式,如水岸星城天地赏。3)分期型小户:在大社区开发过程中分期推出的小户。 4)宜居型小户:成规模、成体量的小户开发。功能不少,但面积精简,功能分区更加合理和优化,在产品构成上以90以内的宜居产品为绝对主力。,从规划来看,本项目属于社区型小户 从市场需求、购买人群出发,我们建议: 名都花园二期小户的定位方向为 宜居型小户 即:成规模、成体量的小户开发。功能不少,但面积精简,功能分区更加合理和优化,在产品构成上以90以内的宜居产品为绝对主力。,其原因有三,本项目的先天条件 十分优越,市场主力需求,市场供给空白,1、项目地块:不适宜开发纯小户公寓,但对于70
6、90宜居小户的开发具有较强的适应性。,2、市场需求:房价的快速提升,首付门槛相对提高,导致市场对小面积、低总价而且环境优越的宜居小户的需求急剧上升。,3、产品供应:当前市场宜居小户社区十分稀缺,而且产品设计还处于探索阶段,对本项目而言既有较大的市场空白,也有创新开发的巨大空间。,要抓住这三个机会点 势必对名都花园小户型的产品 提出了更高的要求,绝非常规小户,我们认为名都花园二期小户型在规划中应侧重如下几个方面:,(一)产品类型 结合当前区域市场房价跳涨及90以上首付提高的政策限制,建议本项目开发以供不应求的高品质宜居小户产品为主,在环境相对受限的边缘地带,可适度考虑30至60平米的小户产品类型
7、作补充。 宜居小户设计中,增加90以内宜居两室产品的供给,同时兼顾3室的功能和面积的缩减控制,使总价保持一定的市场吸引力。 在创新小户设计中,可适当加入小复式或精装小户等个性产品,增加小户产品丰富性的同时,更能有效提升产品价值。,(二)产品设计 平层宜居小户结构建议 如为点板结合: 建议一梯4户,其优势在于均好性较好,通风采光较好。,如为塔楼布局:建议2梯6户,其优势在于节地,户公摊面积较小。,平层宜居小户布局建议 设置1+1户型:又叫亲情户型,可左右或上下打通,实质上则是一套住房。可彻底规避面积约束和贷款首付制约,又可解决客户切实购房需要。,设计“复合式”厨房:将厨房功能进行细化拆分,利用空
8、间达到餐起合一,使得餐厅空间的视野扩大。,增加赠送面积:设置必要的生活阳台、观景阳台、飘窗、入户花园等,可有效扩大实得面积,又可以很好地提升产品舒适度和项目档次。,增加复式创新类产品的设计 巧“偷”面积,增大使用空间 1、赠送双层高露台或双层高入户花园 2、半送阳台或入户花园 3、半送户内双层高空间,接下来,我们将通过此次市场调查的数据分析与总结,对我司提出的产品开发建议加以推导论证!,基于项目本身与市场需求,我们对名都花园二期小户提出以上定位与建议,此次市场调查选取了武昌区域及汉口区域的部分具有代表性的100以内的小户型为主力产品的楼盘,特针对其建筑形态、平面结构、产品供给、销售情况、交房标
9、准等方面综合了解,并分成主导型小户(含纯小户)、以及社区型小户两个类别进行比照分析。,1、规模及体量主导型小户(含纯小户),1、规模及体量社区型小户,小结: 1、区域更广泛。小户型开发打破传统的地段、规模局限,不再仅局限于中心地段的小规模楼盘中开发,在中心地段、近郊地带、不同规模的社区中,逐步涌现出一批差异化的小户型产品。如光谷地区涌现的世界城、剑桥立方寓等。,2、形式更多样。小户型产品充分结合市场需求和变化。由早期传统的纯小户,向大社区试探型的小户、大社区附带的宜居小户口、到宜居小户大社区等产品类型演变,使小户产品完全打破地段局限,而且也不局限于小规模开发,由几万的纯粹小户到几十万的宜居小户
10、均有,既顺应市场变化,又敢于大体量推进。 【典型案例】 尚都 领秀城中环滨江丽景保利花园项目。,2、建筑形态主导型小户(含纯小户),2、建筑形态社区型小户,小结: 1、高层占绝对主导。小户型对高层建筑的适应性最强,高层建筑已为各类小户产品树立了生存的高空极限。80%以上的小户型存在于1832层的高层中,不仅中心地段的纯小户公寓如此,连光谷广场附近副中心地带的社区小户产品也是如此。,2、成规模者竞争力强。目前,南湖新城的大型社区,社区规模都十分之大,所以在建筑形态上呈现出多层、小高层、高层兼而有之的多重形态,这点与本项目南区规划较为相似,但是生存于综合优势十分突出的大社区之中,这样的小户型,尤其
11、是宜居小户往往更具魅力。,3、销售周期及进度主导型小户(含纯小户),3、销售周期及进度社区型小户,小结: 1、中心地段的小户型公寓走势平稳。中心地段的纯小户型公寓已没有前几年的轰动效应,步入了理性投资与购买的阶段。目前武汉在售的主要纯小户公寓楼盘,多处于中尾盘,分别为812个月的销售周期,其推盘量从2001000套左右不等。,2、8090小户需求旺盛,供不应求。房价快速提升及90的贷款限制,导致该面积的市场需求骤然增加,而市场当前供应量严重不足,因此,即使其定价比常规户型高出200500元/左右,也往往是一面市就被排队抢购一空。随着保利、万科等规划中的8090大体量小户型陆续推出,市场将持续活
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