大亚湾市场调查报告.ppt
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1、大亚湾市场调查报告 2013年9月29日, 宏观市场 大亚湾楼市 区域重点在售项目,宏观市场,大亚湾印象,世界级的国际滨海石化新城,区域产业经济潜能巨大,未来南中国的新经济增长极,众多石化、电子、汽车领域的巨头企业进驻,产业人群迅速扩张,城市化水平迅速提高,优越的地理位置,便捷的交通规划,成本洼地将吸引大批资金流入,促进区域经济腾飞,人口与城市化进程的迅猛发展,势必推动房地产、商贸流通、服务业等第三产业的崛起,大亚湾规划定位: 以发展临海石化工业为主、逐步发展远洋港口、协调发展旅游业的外向型现代化城市,宏观市场分析,第1页,大亚湾宏观经济发展持续向好,呈现稳定强劲的发展态势,当地产业人群具备强
2、悍的综合消费能力和房产消费能力,大亚湾宏观经济发展,宏观市场分析,2012年大亚湾全区生产总值实现440.8亿元,增长10.5%,经济继续保持平稳较快发展。 2012年全区工业总产值1660.5亿元,增长11.7%,支柱产业石化产业产值1316亿元,增长17.4%。 固定资产投资方面,2012年实现146.5亿元,增长21.6%;其中工业投资完成67.2亿元,增长16.9%;房地产开发投资完成61亿元,增长71.2%。,2020年大亚湾规划人口情况,数据来源:惠州市统计局,宏观市场分析,大亚湾产业规划布局,第三产业的重点发展,依托石油板块的崛起,奠定惠州南部“滨海新区”基础,“五区一岸线”规划
3、“五区”:石油化学产业园区、港口物流仓储区、西部综合产业区、行政金融商务区、旅游休闲度假区;“一岸线”:起于小桂湾止于小径湾的沿海岸线,全力描绘滨海石化新城区。,东区:高标准打造的世界 级石化工业基地,随着中 海壳牌南海石化项目、中 海油炼油项目的相继建成 投产,目前年工业生产总 值逾300亿,中区:以行政、商务、金 融为发展方向,凸显滨海 城市特色,承担并完善城 市功能的核心区域,西区:主要发展电子、汽 车零部件产业,住宅项目 集中开发区域,大亚湾产 业基地的后花园,港区:以惠州港为基础, 重点发展港口物流业,加 上和记黄埔的参资入股, 惠州港进入崭新发展阶段,黄金海岸旅游区:包括霞 涌、辣
4、甲岛、三门岛、五 洲岛和笔架山和五大景区 将该区域建设成集旅游观 光、购物、休闲度假与一 体的服务一流、景色优美 的区域性旅游胜地,宏观市场分析,大亚湾产业规划布局,五区一岸线:以石化产业为先导,协调发展电子、汽车、港口物流与旅游业,并带动房地产、商贸流通等产业,宏观经济持续发展与产业结构优化 聚集产业人群,为房地产发展奠定基础,宏观市场分析小结,30分钟接轨深圳,驱动深惠经济发展,使大亚湾成为深圳产业东延的腹地,大亚湾 经济技术开发区,大亚湾一级辐射地区时距,随着东部沿海高速和地铁3号线的开通,深圳与大亚湾近在咫尺,便捷的交通体系必将吸引深圳资金、人流与物流的转移,进而推动宏观经济与房地产业
5、的发展,大亚湾 交通规划解析,东部沿海高速:全长48公里,2009年底通车,通车后深圳至大亚湾30分钟车程,连接珠三角与粤东地区 深圳地铁3号线延长线:3号线自红岭抵达龙岗双龙站,2010年10月通车,延长线延至 厦深高速铁路:电气化高速铁路,连接深圳、惠州、汕头、厦门等8城市。深圳至厦门仅需3小时。,区域交通分析,厦深高速铁路,1990年 深南大道西扩,成就华侨城、香蜜湖,1999年 滨海大道开通,改变了南山、蛇口,2006年 深南大道西延宝安,带动了宝安新城区的发展,深圳土地 日益稀缺 空间受限,大亚湾 承接深圳 产业转移,交通带动 区域发展,大亚湾楼市,2013年1月至8月大亚湾土地成交
6、商住用地12宗,总占地面积334834平米。其中大亚湾西区成交7宗,占地为264938平米。,大亚湾 房地产市场供求解析,大亚湾楼市分析|土地市场,数据来源:惠州市国土局,第1页,大亚湾 房地产市场供求解析,大亚湾楼市分析|土地市场,数据来源:惠州市国土局,大亚湾楼市分析|二级市场,2012年大亚湾区商品房成交均价达到5537元/平米,同比上升6%。,2012年大亚湾区供应量98.89万平米,同比下降53%; 商品房成交预计90.35万平米,与11年基本持平;(2012年供求比为1.1),大亚湾历年供求变化走势图,大亚湾 房地产市场供求解析,数据来源:惠州市统计局 惠州市房管局,大亚湾楼市分析
7、|二级市场,大亚湾 房地产市场供求解析,数据来源:惠州统计尿 惠州房管尿,数据来源:惠州市统计局 惠州市房管局,大亚湾2013年1-8月商品房销售152.11万平米,同比上涨131.93%,成交金额75.09亿,同比上175.30%,成交均价5000元/平米,同比上涨27.06%。今年上半年成交主力集中在低价项目,导致价格结构性下跌。但下半年受华润小径湾、海景城等高价项目拉动,呈量价齐涨态势,成交价格一路飙升至6484元/平米。 2013年1-8月,大亚湾预售商品房226.88万平米,平均供求比1.49,整体市场供大于求。今年市场去化能力上升,后续市场走量有望继续上涨。,楼市升温,下半年量价齐
8、涨,成交价格逐渐升高,15,大亚湾片区分为西区、中心区、澳头三大板块,其中澳头板块偏向投资度假,存在一些刚需盘。,在售项目33个 已知待售项目约3个,刚需群,投资度假群,刚需投资群,区域在售/待售项目分布状况,太东明月湾,大亚湾楼市分析|二级市场,目前大亚湾片区供应体量达1838万,供应套数达104396套,未来几年开发量继续增加,市场去化速度面临巨大的竞争压力。 从各片区供应情况可知,西区以刚需两三房为主;中心区占据行政核心以刚需投资性一房至三房为主,部分别墅产品;而澳头拥有海港码头海景资源,多以投资度假型一房至两三房为主,部分别墅产品。 西区与中心区价格在4000-5500元/,别墅价格在
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